Por dónde empezar a reformar una casa antigua

La reforma de una vivienda vieja (especialmente en ciudades como Madrid) supone un verdadero reto, pero también una gran oportunidad para crear la casa de tus sueños. Es lógico que no sepas por dónde empezar una reforma integral ni qué pasos dar primero: reformar casa antigua implica considerar estructura, instalaciones, permisos, presupuesto y mucho más. En esta guía te explicamos, paso a paso, por dónde empezar a planificar la reforma integral de una vivienda antigua para lograr un resultado exitoso. Hablamos en concreto de qué revisar en la casa, cómo organizar el proyecto, qué licencias necesitas en Madrid, y cómo modernizar sin perder el encanto original.

Actualizado el 26 de mayo de 2025

Inspecciona la casa: primeros pasos antes de la reforma

Antes de derribar tabiques o elegir azulejos, lo primero es evaluar a fondo el estado actual de la casa. En una vivienda antigua pueden ocultarse sorpresas, por lo que conviene identificar problemas importantes desde el inicio. Dedica tiempo a:

• Revisar estructura y humedades: Comprueba muros de carga, vigas, cimientos y el tejado. ¿Hay grietas, filtraciones de agua o techos combados? Un arquitecto o aparejador puede ayudarte a diagnosticar la estructura. Atajar humedades estructurales (filtraciones, capilaridad) es prioritario antes de cualquier acabado estético.
• Chequear instalaciones básicas: Inspecciona la electricidad (cuadro eléctrico, cableado y enchufes) y la fontanería (tuberías de agua y desagües). En casas muy antiguas, lo habitual es que la instalación eléctrica no cumpla normativas actuales o que las tuberías (a veces de plomo u oxidadas) requieran cambio. Valora también el estado de la calefacción, si existe, y del gas.
• Situación legal y urbanística: Verifica que la propiedad esté al día en cuanto a escrituras y catastro, y que no tenga restricciones urbanísticas. En Madrid, por ejemplo, asegúrate de si la vivienda está protegida (caso de edificios históricos) porque eso puede condicionar la reforma. Si la casa tiene más de 50 años, puede que deba pasar la ITE (Inspección Técnica de Edificios).
• Detectar elementos peligrosos: Algunas viviendas antiguas pueden contener materiales obsoletos o nocivos (como tuberías de plomo, pintura con plomo, fibrocemento con asbestos, etc.). Identificar esto a tiempo te permite planificar su retirada segura conforme a la ley.

Realizar esta inspección inicial de la vivienda te dará una idea clara de los trabajos imprescindibles (reforzar estructura, renovar instalaciones, eliminar humedad, etc.) frente a los meramente estéticos. Con esta información, podrás decidir el alcance real de la reforma y evitarás sorpresas costosas una vez iniciada la obra.

Planifica la reforma integral de tu vivienda antigua

Con los datos de la inspección en mano, el siguiente paso es planificar tu reforma integral paso a paso. Una buena planificación marca la diferencia entre una reforma caótica y un proyecto exitoso en tiempo y dinero. A continuación, las claves para organizarte:

• Define el alcance y el presupuesto: Decide si harás una reforma integral (toda la vivienda) o solo parcial. Prioriza necesidades: ¿solo renovar cocina y baño, o también instalaciones eléctricas y distribución? Establece un presupuesto objetivo y máximo (con un margen del 10-15% para imprevistos). Por ejemplo, sabiendo el estado actual, puedes estimar si la inversión rondará los 30.000 €, 50.000 € o más. Tener claro cuánto puedes gastar te ayudará a tomar decisiones en materiales y alcance.
• Consulta con profesionales (arquitecto o interiorista): Para reformar una casa antigua es muy recomendable contar con un arquitecto o técnico que te ayude a desarrollar un proyecto de reforma. Un profesional detectará posibles limitaciones (muros que no se pueden quitar, necesidades estructurales) y propondrá soluciones creativas para aprovechar al máximo la vivienda. Además, en reformas integrales en viviendas antiguas de Madrid, un arquitecto será necesario para tramitar la licencia de obra mayor.
• Compara presupuestos de empresas de reformas: Solicita al menos 2 o 3 presupuestos detallados de empresas especializadas. Pide que incluyan partidas desglosadas (demoliciones, albañilería, instalaciones, acabados) para poder comparar bien. No siempre elegir la opción más barata es lo mejor: fíjate en la calidad de materiales propuesta, plazos y garantías. Elige un equipo de reformas con experiencia demostrable en viviendas antiguas.
• Planifica las obras por fases: Junto con la empresa o profesionales, estableced un plan de obra realista. ¿Qué se hará primero? Generalmente se empieza por demoliciones y trabajos estructurales (refuerzos, eliminar muros, hacer rozas para instalaciones nuevas). Luego instalaciones (electricidad, fontanería, climatización), después cerramientos y yesos, y al final acabados (solados, alicatados, pintura, etc.). Tener un calendario por fases te permite saber por dónde empezar la reforma físicamente y cuánto podría durar cada etapa.
• Prepárate logísticamente: Antes de iniciar, vacía o protege los enseres de las zonas a reformar. Si vas a vivir fuera durante la obra, organízalo con tiempo; si planeas seguir en la casa, considera que habrá polvo, ruidos y zonas inutilizables (a veces es mejor mudarse temporalmente). Informa a los vecinos o comunidad de propietarios sobre la duración estimada de la obra y horarios, mostrando consideración para evitar conflictos.

Una planificación meticulosa te ayudará a ahorrar tiempo y dinero. Por ejemplo, si ya tienes claro qué tabiques vas a quitar o dónde quieres la nueva cocina, podrás orientar la demolición y las nuevas instalaciones desde el primer día, evitando cambios de última hora. Además, una buena organización permite acopiar los materiales con antelación y coordinar a los distintos gremios (albañiles, electricistas, fontaneros) para que la obra avance sin periodos muertos. En resumen, planificar bien es sinónimo de ganar tiempo y reducir imprevistos.

Permisos y licencias: trámites imprescindibles en Madrid

Ninguna reforma integral de vivienda antigua debe empezar sin resolver antes el tema de licencias y permisos. Iniciar una obra sin licencia puede traducirse en multas o, peor, en la paralización de los trabajos. ¿Qué permisos necesitas para reformar tu casa?

Licencia de obra mayor vs. comunicación previa: En el Ayuntamiento de Madrid (y similares en otros municipios), existen principalmente dos niveles de permiso:

• Obra mayor: Es la licencia que se exige para reformas de gran envergadura, aquellas que afectan a la estructura del edificio, a la distribución (derribo de muros de carga) o a elementos comunes, o cuando se amplía la superficie construida. Renovar integralmente una casa antigua casi siempre requerirá licencia de obra mayor, ya que suele implicar cambios significativos. Este trámite requiere presentar un proyecto técnico visado por un arquitecto y abonar tasas e impuestos municipales (en Madrid, la tasa urbanística y el ICIO, Impuesto de Construcciones).
• Obra menor (comunicación previa): Para reformas más simples que no afectan estructura ni elementos protegidos. Por ejemplo, actualizar instalaciones, cambiar acabados, o tirar tabiques que no sean estructurales. En estos casos basta con presentar una comunicación o declaración responsable al Ayuntamiento, describiendo la obra y normalmente aportando planos sencillos. Aun siendo “obra menor”, en Madrid se exige que lo gestione un técnico colegiado y pagar una tasa reducida.

Permisos especiales: Si tu vivienda vieja en Madrid está ubicada en un edificio protegido o en un área histórica, puede que necesites informes adicionales de Patrimonio. Asimismo, para trabajos que afecten a la vía pública (por ejemplo, un contenedor de escombros en la calle) debes solicitar permiso de ocupación de vía pública. No olvides tampoco contar con la autorización de la comunidad de propietarios si vas a modificar elementos comunes (por ejemplo, bajar techos que afecten al hueco del forjado, cambiar la carpintería de fachada, etc.).

Tramitar las licencias puede llevar varias semanas o meses, así que es fundamental iniciar este proceso cuanto antes, preferiblemente con la ayuda de tu arquitecto o empresa de reformas. Ten en cuenta los plazos administrativos dentro de tu plan: por ejemplo, en Madrid una licencia de obra mayor puede tardar 1 a 2 meses en obtenerse (por procedimiento de declaración responsable con proyecto), y no podrás comenzar legalmente la demolición hasta tener al menos el acuse de recibo del Ayuntamiento.

Moderniza sin perder el encanto de tu casa antigua

Una de las grandes ventajas de reformar una casa antigua es que puedes modernizar la vivienda para ganar en comodidad, eficiencia y estética, pero conservando esos detalles con solera que la hacen especial. ¿Cómo lograr ese equilibrio entre lo nuevo y lo viejo?

Identifica elementos con valor y decide cuáles conservar: suelos de madera maciza o hidráulicos, vigas de madera a la vista, molduras de escayola en techos altos, puertas de madera maciza, vidrieras antiguas, herrajes de forja… Todos estos elementos originales aportan carácter. Restaurarlos (lijar y barnizar un suelo de madera antiguo, sanear y pintar las molduras, decapar y volver a pintar puertas) suele merecer la pena y dará un toque único tras la reforma. Por otro lado, no tengas reparo en eliminar lo que esté en mal estado o sea poco práctico: por ejemplo, ventanas viejas que no cierran bien (aunque sean de madera antigua, quizá conviene poner unas nuevas con doble acristalamiento), instalaciones obsoletas, o tabiques que fragmentan espacios.

Redistribuye para ganar espacio y luz: Muchas casas antiguas tienen compartimentaciones poco funcionales (pasillos largos, habitacioncitas pequeñas). Plantea tirar tabiques no estructurales para crear espacios más abiertos y comunicar ambientes (salón-comedor-cocina unidos, por ejemplo). Al eliminar barreras visuales, lograrás más luz natural y sensación de amplitud. Eso sí, hazlo con criterio técnico: si se trata de un muro de carga, habrá que sustituirlo por un refuerzo (pilar o viga) para no comprometer la estructura.

Mejora el aislamiento y la eficiencia: Las viviendas antiguas suelen flaquear en aislamiento térmico y acústico. Aprovecha la reforma para aislar paredes, suelos y techos (por ejemplo, inyectando aislamiento en cámaras o trasdosando muros interiores con paneles aislantes). Cambia las ventanas sencillas por unas con rotura de puente térmico y doble cristal. Instala sistemas modernos y eficientes de climatización, como la aerotermia o calderas de condensación, e iluminación LED de bajo consumo. Estas mejoras no solo aumentarán tu confort sino que reducirán significativamente las facturas de energía mes a mes.

Diseño: fusiona lo antiguo con lo nuevo. En cuanto a acabados y decoración, elige un estilo que armonice con la esencia de la casa. Puedes optar por conservar un aire clásico en ciertos detalles y aportar modernidad en otros. Por ejemplo, respetar las vigas o ladrillo visto y combinarlos con paredes blancas lisas y muebles contemporáneos; o mantener una chimenea antigua como punto focal en un salón de estilo moderno. Usa colores claros y neutros en paredes para potenciar la luminosidad, e introduce toques de color o texturas en elementos decorativos. La clave está en lograr un equilibrio: ni que parezca un museo antiguo, ni una casa nueva sin personalidad. ¡Lo mejor de ambos mundos!

Ver esta publicación en Instagram: Publicación de Reformadísimo en Instagram

*Inspiración:* En la publicación de Instagram arriba puedes ver el antes y después de una casa antigua reformada. Observa cómo se mantuvieron elementos originales (como vigas y ladrillos vistos) integrándolos en un diseño actual, logrando más luz y amplitud sin perder el carácter.

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Lo que nadie te cuenta sobre reformar una casa antigua

Aunque reformar una vivienda antigua tiene muchas recompensas, también conlleva retos de los que se habla poco abiertamente. Aquí van algunas verdades que suelen aprenderse por las malas:

• Siempre hay imprevistos ocultos: Por mucho que planifiques, al abrir paredes o suelos en casas antiguas es frecuente encontrar problemas no detectados inicialmente: vigas deterioradas, tuberías en mal estado, cableados antiguos peligrosos, etc. Por eso recalcamos incluir un margen extra de presupuesto para emergencias (15% aprox.), porque *siempre* surge algo.
• Los plazos pueden alargarse: Aún con una planificación óptima, las reformas integrales tienden a demorarse más de lo previsto. Retrasos en licencias, espera de materiales especiales, o simplemente complicaciones técnicas pueden sumar semanas adicionales. Es mejor mentalizarse desde el principio de que la fecha de fin es orientativa.
• Vivir entre obras es duro: Si decides no mudarte durante la reforma, prepárate para convivir con polvo, ruido y cierta incomodidad. Las obras generan mucho estrés (para ti y para tus vecinos). A veces, por ahorrarse un alquiler temporal, se paga con pérdida de calidad de vida durante esos meses. Valora bien qué te compensa.
• El encanto cuesta dinero: Restaurar elementos antiguos (vigas, suelos hidráulicos, molduras) es un trabajo artesanal que puede encarecer la reforma. Aun así, suele valer la pena por el resultado único. No esperes que conservar lo antiguo sea más barato que poner todo nuevo; a veces es al revés.
• Reformar es distinto a construir nuevo: En una obra de reforma te adaptas a un contexto existente, lo cual implica límites. No todo es posible (por ejemplo, no puedes simplemente “mover” un pilar estructural que te molesta). Hay que ser flexible y confiar en las soluciones técnicas que propongan los expertos para sortear las dificultades sin comprometer la seguridad.

A pesar de todo lo anterior, con buena planificación y profesionales expertos, estos retos se superan y el resultado merece la pena. Muchos propietarios de viviendas antiguas en Madrid coinciden en que, tras la reforma, la vivienda gana una nueva vida manteniendo su alma original. Simplemente, es importante conocer las “letras pequeñas” del proceso para no llevarse sorpresas desagradables.

Ahorro inteligente en la reforma de tu casa

Reformar una casa antigua implica una inversión considerable, pero con las elecciones adecuadas puedes ahorrar dinero a corto y largo plazo. Te proponemos algunas estrategias de “ahorro inteligente” durante tu proyecto de reforma integral:

• Invierte en eficiencia energética (ahorro a largo plazo): Como mencionamos, mejorar aislamiento en muros, suelos y techos reduce el gasto en climatización hasta un 30%. Instalar ventanas de alta eficiencia y sistemas como aerotermia o paneles solares supone un coste adicional en la obra, pero bajará tus facturas muchos años. A medio plazo, recuperarás esa inversión con creces. *Tip:* Infórmate de posibles subvenciones o ayudas públicas para rehabilitación energética de viviendas antiguas; en muchos casos hay programas gubernamentales que cubren parte del coste de aislamiento o calderas eficientes.
• No escatimes en estructura e instalaciones: Asegurar la estabilidad de la casa y renovar lo esencial (agua, luz, climatización) es prioritario. Gastar aquí es “invertir”, porque evitará averías costosas en el futuro. Por el contrario, puedes ahorrar en acabados decorativos eligiendo materiales bonitos pero de coste moderado. Por ejemplo, hay azulejos y suelos laminados muy estéticos sin irte a marcas de lujo. Siempre puedes actualizar pintura o decoración más adelante, pero las tuberías van enterradas: hazlo bien desde el principio.
• Comparar precios y reutilizar donde se pueda: Pide varios presupuestos no solo de contratistas, sino también de materiales. A veces comprando tú mismo ciertos materiales puedes abaratar (eso sí, coordinado con la empresa de reformas). Reutiliza elementos existentes cuando sea viable: por ejemplo, rescatar muebles antiguos para restaurarlos, o aprovechar puertas de madera maciza cambiándoles las manillas y dándoles una nueva capa de pintura. Esto aporta encanto y ahorra dinero en carpintería nueva.
• Evita cambios a mitad de obra: Muchas desviaciones de presupuesto ocurren por modificar decisiones sobre la marcha (mover un tabique de sitio, elegir un alicatado distinto ya iniciado el alicatado, etc.). Cada cambio tardío genera sobrecostes en materiales y mano de obra. Dedica tiempo en la fase de proyecto a decidir distribución y acabados; así minimizarás improvisaciones costosas.

En resumen, un enfoque inteligente del gasto consiste en destinar recursos a lo que de verdad importa en el largo plazo (estructura, aislamiento, instalaciones eficientes) y controlar el presupuesto en partidas superficiales o fácilmente mejorables en el futuro. Así tendrás una casa segura, cómoda y eficiente desde el primer día, sin dejarte llevar por “caprichos” que disparen el coste.

*Caso de éxito:* En el vídeo de arriba puedes ver cómo Reformadísimo transformó por completo una vivienda antigua en Madrid, dándole más espacio, más luz y más diseño. Fíjate en los detalles: la planificación cuidadosa y las mejoras integrales lograron un hogar moderno manteniendo algunos guiños al pasado. ¡La inspiración perfecta para tu proyecto!

Preguntas frecuentes sobre la reforma de casas antiguas

¿Listo para empezar la transformación de tu casa antigua? Confía en profesionales con experiencia. En Reformadísimo te asesoramos desde el primer paso para que reformar tu vivienda vieja en Madrid sea un camino ilusionante y sin sobresaltos. Solicita tu presupuesto sin compromiso y da el primer paso hacia la casa que siempre imaginaste.

María Luisa De La Rubia

CONTENIDO VALIDADO POR MARÍA LUISA DE LA RUBIA

Socia Fundadora en Reformadisimo