Con la crisis muchos fueron los locales comerciales que tuvieron que cerrar. Esta circunstancia junto con la subida de los precios ha disparado la moda nacida en EEUU de reformar un local como vivienda. Para sacar partido a esta alternativa es importante conocer todos los requisitos legales necesarios para hacerlo, así como el coste total de la inversión. Es decir, si merece la pena arreglar un local para vivir o comprar directamente una vivienda nueva.
La situación del mercado inmobiliario
Durante el año 2017 los pisos se encarecieron un 7,6%. Esta subida de precios unida a la crisis económica del país y al cierre de locales han dejado un sin fin de inmuebles vacíos. La aparición del comercio digital también ha supuesto una condición más para que reformar un local como vivienda se haya vuelto todo un boom en nuestro país. Y es que el precio de un inmueble comercial puede llegar a ser hasta un 50% más barato que la compra de una vivienda.
Las ciudades se han convertido en un terreno lleno de locales por ocupar. Los ciudadanos han visto en esta situación una oportunidad para sacar un mayor rendimiento a estos inmuebles, tanto como propietarios, así como inquilinos.
La reforma de locales como vivienda es una oportunidad para reconvertir una propiedad en toda una inversión. Con ella, los dueños pueden aprovechar un nuevo uso del local, a fin de alquilarlo o venderlo como un lugar para vivir. Si dispones de un inmueble comercial vacío y quieres transformarlo en vivienda es importante que conozcas una serie de pasos previos a dar.
Normativa para reformar un local como vivienda
Para muchas personas el único camino para acceder a una casa es la compra de un espacio comercial. No obstante, hay que entender que este paso conlleva una serie de requisitos imprescindibles para evitar problemas con la ley. Antes de lanzarte a reformar un local como vivienda necesitas saber que:
- La Comunidad de propietarios tiene mucho que decir: los bajos comerciales pertenecen al rango de actuación de la Comunidad de Propietarios. Por esta razón, necesitarás conocer si en los estatutos de la Comunidad está reflejada la posibilidad de convertir un local en vivienda. Para ello, tienes que acudir al Registro de la Comunidad. En el caso de que no esté prohibida la reforma, el propietario, según el Tribunal Supremo, podrá cambiar el uso del local a vivienda.
- Cumplir con la Normativa Urbanística del Ayuntamiento: cada localidad posee su propio plan de ordenación urbana. Esto significa que transformar un local como vivienda supone que ésta cumpla con la Normativa Urbanística del Ayuntamiento al que pertenece. Por ello, es importante que acudas a tu Consistorio para informarte sobre todos los trámites que necesitas cumplir para realizar el cambio de local a vivienda. Una vez concluidas las obras deberás de solicitar la cédula de habitabilidad y pagar la licencia de primera ocupación.
- Ajustarse al Código Técnico de Edificación (CTE): este es otro requisito imprescindible para no tener problemas a la hora de reformar un local como vivienda. Cumplir con el Código Técnico de Edificación supone, sobre todo, acondicionar el local según las condiciones de salubridad y accesibilidad necesarias.
- Asegúrate de que los servicios de luz y agua están dados de alta dentro de la actividad comercial del local. De lo contrario, luego puede ser bastante problemático solicitarlos.
Realizados todos estos pasos ya podrás ponerte en contacto con el arquitecto de la obra para empezar con el proyecto. Para ello, deberás también conseguir el Trámite de Licencia de Obras en tu Ayuntamiento, así como pagar las tasas que vienen asociadas a él.
Consejos para reformar un local como vivienda
En España hay cerca de 12.000 locales comerciales vacíos. Por este motivo, la idea de comprar un local en lugar de un piso puede ser una buena inversión. Una vez conocidos los trámites legales previos a realizar, pasamos a darte una serie de consejos a la hora de emprender dicha reforma.
- Contrata una empresa de reformas integrales profesional. En Reformadísimo nos encargamos de redactar un proyecto a tu medida, así como de ajustarnos a la normativa legal necesaria. De esta forma, evitarás muchos disgustos innecesarios.
- Recurre a la ayuda de un arquitecto para la elaboración de planos. Toda reforma conlleva un previo estudio del espacio a reformar. El papel de un arquitecto es clave para todo tipo de obras. Su buen saber pueden darte soluciones para aprovechar al máximo el espacio de tu local comercial.
- Compara varios presupuestos. No te lances a contratar una obra de tal magnitud sin antes haber consultado un mínimo de tres presupuestos diferentes. Esta es la mejor forma de ahorrar dinero en tu proyecto.
- Infórmate de toda la normativa legal correspondiente al municipio donde resides antes de comenzar las obras. No gastes dinero innecesariamente. Puede que luego la ley eche por tierra todos tus esfuerzos.
- Aprovecha tu local comercial para hacer un loft como vivienda. Esta es una gran idea para ahorrar costes.
- Si el local está integrado en una comunidad de vecinos, antes de empezar cualquier obra, hay que acudir al Registro de la Propiedad y pedir los estatutos de la Comunidad de Propietarios donde se reflejará si efectivamente está prohibido o no convertir un local del edificio o urbanización en vivienda. Si no está así establecido, el Tribunal Supremo da plena libertad al usuario para cambiar el uso de local a vivienda a su antojo, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
- De igual forma, el departamento de urbanismo de cada localidad deberá expedir una licencia de cambio de uso (de local a vivienda). Este local transformado se establecería como una nueva vivienda y ésta debe cumplir con la normativa urbanística del Ayuntamiento del municipio. Por tanto, se debe acudir al Consistorio y preguntar los requisitos indispensables y los trámites legales necesarios para hacer este cambio. Una vez acabadas las obras también se deberá pedir y pagar la licencia de primera ocupación.
- Respecto a las obras, lo primero que se necesita es la redacción del proyecto por parte de un arquitecto. Hay que tener en cuenta que hay factores externos que pueden afectar la viabilidad del proyecto, como la imposibilidad de cumplir con el Código Técnico de la Edificación, que son las normas que regulan la construcción de los edificios, especialmente en lo que refiere a la accesibilidad, la salubridad, y especialmente, la habitabilidad (altura libre, longitud de fachada, ventilación e iluminación natural, salida independiente de humos, etc.). El cambio de uso implica, especialmente, comprobar que no existe afectación de la estructura del edificio ni compromete elementos comunes.
- Convertir un local comercial en un “loft” es más económico porque se tienen menos paredes y es más fácil acondicionar las instalaciones. Incluso puede salir más rentable que hacer la operación de compraventa tradicional. Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias, etc… así que, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto sea viable, técnica y económicamente.
Razones por las que convertir un local comercial en un loft
Convertir un local en un loft es bastante más económico. Se necesitan menos paredes para acondicionarlo, así como mucha menos complejidad a la hora de realizar las instalaciones eléctricas y de agua.
Estos espacios suelen ser diáfanos y con muchas posibilidades. Los locales convertidos en loft brindan una serie de ventajas a tener en cuenta:
- Mayor cantidad de luz natural: los espacios abiertos y sin compartimentaciones permiten una mayor entrada de luz natural. Esta amplia visión permite iluminar cada rincón de la casa de una manera mucho más económica. Una buena manera de conseguir espacios menos ahogados y depresivos.
- Un lugar con mayor ventilación natural: al igual que en el caso de la entrada de la luz, los espacios abiertos son perfectos para ventilar nuestra vivienda. Al carecer de habitaciones cerradas se evita la concentración de humedades y otro tipo de problemas derivados de una mala ventilación.
- Más número de metros cuadrados habitables: las viviendas estilo loft nos permiten ganar metros habitables dentro del inmueble. Los espacios abiertos y sin paredes amplían la visión otorgando una mayor sensación de confort. Podemos disfrutar en un mismo lugar del salón, comedor y cocina. Todo a un simple golpe de vista. Ideal para controlar a los más pequeños de la casa.
- Versatilidad y libertad de movimientos: estas son otras de las ventajas de los inmuebles tipo loft. Al carecer de barreras espaciales podemos darle un montón de usos al espacio. El diseño y distribución es mucho más versátil que el de un piso convencional. La libertad de movimientos que se tienen en un loft permiten una limpieza mucho más cómoda. No existen rincones inaccesibles y todo el piso puede limpiarse de una sola vez.
En definitiva, los locales convertidos en loft brindan al propietario una serie de beneficios que jamás podrá encontrar en una vivienda tradicional. Los espacios abiertos además favorecen las relaciones personales. ¿A quién no le gusta, por ejemplo, ver un partido con los amigos o familia sin tener que perderse ni un gol por tener que ir a la cocina?
Cuánto cuesta convertir un local a vivienda
El ahorro de costes a la hora de comprar este tipo de inmuebles a atraído tanto a particulares como a inversores. Este es el perfil que más demanda la compra de locales comerciales para su reforma. ¿Su objetivo? Invertir. Alquilarlos o venderlos para sacarles un buen rendimiento económico. Pero ¿cuánto cuesta esta operación?
La redacción del proyecto, el cumplimiento de todos los requisitos legales y la ejecución de la obras pueden llegar a suponer un coste de entre 400 y 1000 euros por metro cuadrado. Todo dependiendo de la calidad de los materiales a utilizar, así como del tipo de proyecto.
Muchos inversores prefieren comprar locales comerciales ya legalizados. Es decir, evitarse el incómodo papeleo de convertir un local comercial en vivienda. Esto supone un ahorro de unos cuantos miles de euros. Y lo más importante. Tiempo y cero problemas.
El coste total de este tipo de reformas también va a depender de la cantidad de superficie disponible en el local. Esta es una de las razones por las que tanto particulares como inversores prefieren la compra de locales pequeños. Espacios abiertos de unos 60 metros cuadrados perfectos para ser convertidos en lofts.
Cuándo convertir un local comercial en un apartamento o piso
Acabamos de ver cuándo es conveniente pasar de un local comercial a un loft. Es más aconsejable si el local es pequeño. También sobre todo si la división de estancias no va a permitir mucha luz natural. Pero en ocasiones es posible ser más ambicioso y construir un apartamento o un pequeño piso.
Se podrá conseguir en locales que tengan unos 50 o 60 metros cuadrados. También en aquellos en los que exista una ventana a un patio interior. En esos casos, generalmente, la ventana corresponderá al baño del local. O a alguna oficina interior, en caso de que el local estuviese dividido.
Posibles soluciones para construir un apartamento en un local
A la hora de optar por construir un apartamento en un local es importante valorar la luz natural con la que contarán sus estancias. Para ello hay que considerar la cantidad de ventanas que tendrá a la calle. Es posible que haya que ampliar algunas. O si es factible y el arquitecto que se vaya a encargar del proyecto lo considera, abrir alguna nueva.
En caso de que sólo haya ventanas para dar luz suficiente a una estancia, si se cuenta con una que de a un patio interior se podrá construir un apartamento de una habitación con una cocina diáfana y abierta a la sala de estar.
En caso de que la ventana del patio interior sea la del baño, habrá que ver igualmente si puede ampliarse. Entonces, la nueva parte de la ventana será para el dormitorio. En caso de que el frontal del local comercial tenga varias ventanas, se podrán hacer varias divisiones entre dormitorio y salón. Incluso hacer dos dormitorios. La solución posible ya sólo es cosa del presupuesto y de los proyectos que planteen los encargados de realizar la reforma. En cualquier caso, es importante ser realista y fiarse de los consejos de los expertos de cara a la reforma.
Ellos serán quien mejor puedan recomendarnos si optar por un apartamento o un loft. Además, nos ofrecerán las razones más sólidas para ello. También nos aconsejarán mejor sobre materiales, plazos, etc. Hay que tener en cuenta que construir un apartamento o piso es más complejo que un loft.
Por lo tanto no sólo tardará más en estar listo. La obra será más compleja. En un piso de estas características es necesario planificar y desarrollar instalaciones de electricidad, agua y gas (si es necesario) completamente nuevas. También hay que levantar tabiques que antes no estaban. Por tanto, lleva su tiempo.
La mayor complejidad de la obra, y la construcción de nuevas paredes encarecerán también el precio de la obra. Pero no todo van a ser puntos negativos. La vivienda contará con varias estancias, lo que permitirá tener cierta intimidad a quienes vivan en ella.
Un loft es muy apetecible para una persona que vive sola. O como mucho, para una pareja. Pero si en ella viven más personas, es complicado hacerlo sin paredes. Ya lo es en pareja si uno de los dos quiere intimidad en un momento dado, así que un loft con más de dos habitantes puede ser un foco de problemas. En estos casos, es más recomendable sacrificar dos o tres metros cuadrados para contar con más espacios para la tranquilidad.
Conclusión
Para reformar un local como vivienda no debes olvidar recoger todos los datos relacionados con la normativa legal de tu municipio. Es importante que no empieces ninguna obra sin antes saber a ciencia cierta si puedes conseguir la cédula de habitabilidad para tu local.
Por último, confía en los servicios de profesionales como nosotros, Reformadisimo para llevar a cabo tu reforma. Realiza un estudio previo del espacio y pide asesoramiento siempre que lo necesites. Al fin y al cabo, vas a convertir un local comercial en un lugar para vivir y esto conlleva toda una responsabilidad. Si sabes cómo sacar partido a tu proyecto lograrás un inmueble perfectamente acogedor para sus nuevos inquilinos.
