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Reformadísimo Tools · Calculadora 4 de 6La calculadora que el banco no te hace. Mete el precio de la vivienda, el coste estimado de reforma y tu situación financiera, y te decimos cuánto dinero necesitas tener disponible, qué hipoteca te conviene y si la cuota mensual encaja con tu sueldo. Comparamos las dos modalidades reales: hipoteca normal vs hipoteca compra+reforma.
La operación
Vivienda que quieres comprar y reforma que tienes en mente.
Tu situación financiera
Lo que tienes ahorrado y lo que ingresas al mes.
Condiciones hipoteca
Si no las conoces, deja los valores por defecto (mercado mayo 2026).
Aviso técnico. Cálculos orientativos basados en condiciones medias del mercado hipotecario español a mayo de 2026 (Euríbor 2,87%, TIN fija media 2,30-2,90%) y costes de reforma de +1.150 obras reales de Reformadísimo desde 2012. Para una valoración personalizada, consulta con tu banco y solicita visita técnica gratuita para presupuesto detallado de la reforma con precios unitarios fijados por contrato.
Le pides al banco una simulación de hipoteca por el precio de compraventa, te dice que la cuota es de tantos euros al mes, y piensas que ya tienes la operación cerrada. Ese cálculo es honesto pero está incompleto: no incluye el coste de la reforma, ni el ITP del 6%, ni los gastos notariales, ni el alquiler temporal durante la obra, ni el colchón de imprevistos. Cuando sumas todo, el desembolso real es entre un 25% y un 35% más alto que el precio de compra.
Esta calculadora te enseña la cifra completa antes de que firmes la señal. Es la calculadora que ningún banco te va a hacer porque al banco le interesa que firmes, no que sobrevivas al proyecto.
El desembolso total de una operación de compra + reforma en Madrid en 2026 se compone de seis partidas. Esta es la lista completa para que no te falte ninguna:
| Concepto | Importe típico |
|---|---|
| Precio de compra de la vivienda | Variable según zona |
| ITP 6% + notaría + registro + gestoría + tasación | ~7,8% del precio |
| Reforma integral con calidad media | 800-1.500 €/m² |
| Colchón de imprevistos sobre la reforma | 10% sobre el coste de obra |
| Alquiler temporal durante 4 meses de obra | 4.000-8.000 € en Madrid |
| Mudanza ida y vuelta + ajustes amueblamiento | 2.500-5.000 € |
En reformas integrales, el colchón del 10% sobre el coste de obra es una práctica del sector que rara vez falla: en aproximadamente 8 de cada 10 obras aparece algún imprevisto al picar el primer alicatado (instalación eléctrica obsoleta, bajantes en mal estado, vigas de madera con carcoma, etc.). Si tienes 100.000 € de presupuesto de reforma, el banco solo va a financiar 80.000 €, y los otros 20.000 € los pones tú. Si además aparece un imprevisto de 8.000 €, sin colchón te ves apurado o pidiendo un préstamo personal de urgencia con tipos altos.
Cuando vas al banco para una operación de compra+reforma, te van a ofrecer una de estas dos vías. Saber la diferencia puede suponerte 50.000-100.000 € menos de bolsillo propio, así que merece la pena dedicarle 5 minutos.
El banco financia hasta el 80% del precio de compra de la vivienda. La reforma corre íntegramente de tu bolsillo. Es la más fácil de tramitar y la que te ofrecen por defecto si no preguntas. Tiene sentido si tienes ahorro suficiente para cubrir reforma + ITP + colchón con tus fondos propios.
Para una vivienda de 600.000 € con reforma de 100.000 €, en hipoteca normal el banco te presta 480.000 € y tú aportas todo lo demás: 120.000 € (20% del precio) + 46.800 € (ITP+gastos) + 100.000 € (reforma) + 10.000 € (colchón) + 6.000 € (alquiler temporal) + 3.750 € (mudanza) = 286.550 € de bolsillo.
El banco financia hasta el 80% del valor post-reforma de la vivienda. Esa es la diferencia clave: el valor post-reforma es lo que vale la vivienda una vez modernizada, lo que típicamente añade 50.000-150.000 € al capital prestado en el contexto de Madrid 2026.
La ofrecen CaixaBank con su Hipoteca Eficiente, BBVA, Santander, Sabadell e ING entre otros. Suelen aplicar dos límites simultáneos: el dinero financiado no puede superar ni el 80% del valor post-reforma ni el 80% del presupuesto sin IVA de la obra. Suelen exigir presupuesto firmado por la empresa de reformas y proyecto técnico.
Sobre el mismo ejemplo de 600.000 € + 100.000 € de reforma: el banco te presta 560.000 € (480.000 € por el precio + 80.000 € por la reforma), y tú aportas 206.550 €: 80.000 € menos que en la modalidad A.
La hipoteca de compra+reforma requiere que el dinero se libere por fases según avance la obra (tasación inicial + certificaciones intermedias). Eso significa que durante los primeros meses no recibes todo el capital de la reforma de golpe: el banco lo va liberando a medida que el aparejador certifica los hitos. Tienes que tener un colchón propio para cubrir el desfase entre los pagos a la empresa de reformas y los desembolsos del banco. Reformadísimo trabaja con cronograma de pagos compatible con esta modalidad: te lo planificamos junto con tu banco.
Los bancos españoles aplican una regla casi universal: la cuota mensual de tu hipoteca no puede superar el 35% de tu ingreso neto familiar. Este ratio se llama «ratio de endeudamiento» o «esfuerzo financiero» y es el filtro que decide si te aprueban la operación.
Si tu cuota se va por encima del 35%, hay cuatro formas de bajarla. La primera es ampliar el plazo: cada 5 años extra reducen la cuota un 12-18%, aunque pagas más intereses al final. La segunda es reducir el alcance de la reforma: pasar de calidad alta a media te puede ahorrar el 30-40% del coste de obra. La tercera es buscar una vivienda menos cara en la misma zona o cambiar a una zona más asequible. La cuarta y menos contada: conseguir mejor oferta hipotecaria, porque bajar 0,5 puntos el TIN reduce la cuota un 6-8%.
Hay una trampa de tesorería que aparece solo cuando empieza la obra y que muchos compradores descubren con susto: durante los 4-5 meses de reforma, vas a estar pagando dos cosas a la vez. La cuota de la hipoteca de la nueva casa (no puedes esperar a vivir en ella para empezar a pagarla, empiezas el día siguiente de la firma) y el alquiler de la vivienda temporal donde te alojas mientras la obra se ejecuta.
En Madrid en 2026, un alquiler temporal de 4 meses para una familia ronda los 1.200-1.800 €/mes. Sumado a la cuota de hipoteca, en una operación tipo eso son 2.500-3.500 €/mes de gasto fijo durante el periodo de obra. Si no has previsto este flujo, te puede llevar al rojo aunque la operación sobre el papel saliera viable.
La calculadora de arriba ya incluye este flujo en el desembolso total. La idea es que llegues al inicio de la obra con liquidez suficiente no solo para los pagos a Reformadísimo, sino también para cubrir este desfase de 4-5 meses sin sustos.
Una práctica que recomendamos a clientes que compran para reformar es reservar 3 meses de cuota hipotecaria en una cuenta aparte antes de firmar escrituras, además del colchón de imprevistos de la obra. Esos 7.500-10.000 € de tranquilidad valen mucho más de lo que cuestan: te garantizan que ni una baja médica, ni una pieza que tarda en llegar, ni un retraso en la liberación del banco te ponga en aprietos durante la obra.
Como regla práctica para Madrid en 2026, el ahorro propio necesario es del 30-35% del precio de compra si optas por hipoteca normal: 20% del precio (lo que el banco no financia) + 7,8% en ITP y gastos asociados + reserva para reforma. Si la operación es de 600.000 €, hablamos de 180.000-210.000 € de bolsillo solo para cerrar la compra. La reforma, los imprevistos y el alquiler temporal van aparte. Con hipoteca específica de compra+reforma, el ahorro propio puede bajar al 20-25% del coste total del proyecto, según condiciones del banco.
Si tu ahorro cubre con holgura la reforma y costes asociados, la hipoteca normal al 80% del precio de compra es la más rápida y simple. Si necesitas que el banco también financie parte de la reforma, la hipoteca específica compra+reforma es la que te conviene: financia hasta el 80% del valor post-reforma, lo que típicamente te aporta 50.000-100.000 € adicionales de capital prestado. La ofrecen CaixaBank, BBVA, Santander, ING, Sabadell. Requiere presupuesto firmado por la empresa de reformas y proyecto técnico.
Los bancos españoles aplican como regla casi universal el 35% de los ingresos netos mensuales como tope para la cuota hipotecaria. Por debajo del 25% se considera saludable. Entre 25% y 35%, viable pero ajustado. Por encima del 35%, el banco rechaza la operación. Este ratio es independiente del tipo de hipoteca (normal o compra+reforma) y se calcula sobre la cuota de la nueva hipoteca dividida entre el ingreso neto del titular o titulares.
Sí. La hipoteca empieza a generar cuota desde el día siguiente de la firma de escrituras, independientemente de que la vivienda esté lista para vivir o aún en obra. Solo algunas hipotecas autopromotor o compra+reforma específicas ofrecen periodos de carencia inicial donde solo pagas intereses durante la obra (no amortización). BBVA es de los bancos que ofrece esa carencia. Conviene preguntarlo expresamente al solicitar la hipoteca.
Un alquiler temporal de 4-5 meses para una familia en Madrid en 2026 ronda los 1.200-1.800 €/mes según zona y tamaño. Lo más habitual es alquilar en la misma zona donde está la vivienda en reforma o en barrios cercanos para minimizar el cambio de rutina. Algunos clientes optan por alojarse en casa de familiares para ahorrar este coste, aunque el plazo de 4-5 meses lo hace inviable para muchas familias. La mudanza ida y vuelta suma otros 2.500-4.000 €.
Por eso se incluye el colchón de imprevistos del 10% sobre el coste de reforma. En aproximadamente 8 de cada 10 obras integrales aparece algún imprevisto al picar el primer alicatado: instalación eléctrica que no cumple REBT, bajantes en mal estado, humedades, carcoma en vigas. Si reformas con Reformadísimo, los precios unitarios están fijados por contrato, así que el cliente sabe exactamente cuánto cuesta cada partida adicional antes de aprobarla. Lo que cambia es la cantidad de partidas, no su precio. Eso da control sobre el imprevisto. Más sobre este modelo en nuestra guía pillar precios unitarios vs llave en mano Madrid 2026.
Sí, si ya eres propietario de la vivienda. Hay tres vías: la ampliación de hipoteca existente (novación), un préstamo hipotecario adicional con la vivienda como garantía, o un préstamo personal para reformas. Las dos primeras son más baratas (TIN 3-4%) pero más largas de tramitar. La tercera es más rápida pero más cara (TIN 6-8%). Para reformas inferiores a 50.000-60.000 €, suele compensar el préstamo personal por agilidad. Para reformas superiores, conviene la vía hipotecaria.
No. La calculadora trabaja con ingreso neto mensual familiar y aplica el ratio del 35% como criterio bancario universal. No considera deducciones fiscales por reforma (IRPF eficiencia energética 20-60%, reactivada por RD-Ley 7/2026) ni ayudas regionales (Plan Rehabilita Madrid). Para integrar esas variables, te recomendamos nuestra calculadora de ayudas combinables Madrid 2026. Para análisis fiscal personalizado, consulta con asesor.
Esta calculadora forma parte de Reformadísimo Tools, la suite de 6 calculadoras gratuitas para tomar decisiones de reforma con datos reales. Todas sin registro, sin email, sin publicidad.
Sobre la autora. Carmen María de la Rubia es Arquitecta y Co-fundadora de Reformadísimo, empresa madrileña de reformas integrales con +1.150 obras ejecutadas desde 2012 en Madrid capital y zonas premium (La Moraleja, Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda, Salamanca, Chamberí, Boadilla, Moncloa-Aravaca, Chamartín). Esta calculadora se basa en condiciones reales del mercado hipotecario español de mayo 2026 (Euríbor 2,87%, TIN fija media 2,30-2,90%) y en los costes de obra reales del equipo. Datos cruzados con comparadores Idealista, Kelisto, Rastreator, HelpMyCash y Rankia.
Las herramientas online resuelven el 80% de las dudas iniciales. El 20% restante se resuelve con visita técnica gratuita: verificamos zona, estado real de la vivienda, alcance exacto y te entregamos el presupuesto definitivo con precios unitarios fijos por contrato. +1.150 obras integrales ejecutadas en Madrid desde 2012.
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