Cédula de Habitabilidad en la Comunidad de Madrid 2025: Guía Completa para Viviendas

Si vas a vender, alquilar o reformar una vivienda en la Comunidad de Madrid, es posible que hayas escuchado el término cédula de habitabilidad. ¿Qué hay de cierto sobre este documento en 2025? En esta guía completa y actualizada te explicamos de forma clara qué es la cédula de habitabilidad, cuándo hace falta en Madrid y cómo obtener la documentación necesaria para certificar la habitabilidad de tu hogar. Además, repasamos casos comunes en los que se suele pedir, los costes aproximados de tramitarla y recomendaciones prácticas para propietarios, compradores o reformistas. ¡Comencemos!

Índice

• ¿Qué es la cédula de habitabilidad? Marco legal en Madrid
• Cómo obtener la cédula de habitabilidad en Madrid (Pasos 2025)
• ¿Cuándo se necesita? Casos comunes (compraventa, alquiler, reformas, etc.)
• Tabla de precios aproximados de la cédula de habitabilidad
• Recomendaciones para propietarios, compradores y reformistas
• Preguntas frecuentes

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo oficial que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, es decir, con los requisitos básicos de seguridad, salubridad e higiene para ser ocupada como residencia. Dicho de forma simple, la cédula garantiza que el inmueble es apto para vivir en él. Este certificado suele exigir que la vivienda disponga de una superficie mínima habitable, altura libre adecuada, ventilación e iluminación natural suficientes, equipamiento higiénico (baño, cocina) y demás condiciones fijadas por la normativa.

Tradicionalmente, en España la cédula de habitabilidad ha sido un requisito para poder dar de alta los suministros básicos (agua, luz, gas, telecomunicaciones) en una vivienda y también para realizar su compraventa o alquiler de forma legal{index=1}. En las comunidades autónomas donde es obligatoria, es responsabilidad del propietario obtenerla y renovarla periódicamente (suelen tener una vigencia de 15 años. Si una vivienda no cuenta con cédula en regiones que la exigen, podría considerarse fuera de normativa y acarrear sanciones o dificultades para venderla/alquilarla:

Marco legal en la Comunidad de Madrid (2025)

En la Comunidad de Madrid, desde 2018 ya no es necesario tramitar la cédula de habitabilidad para las viviendas. Esto se debe al Decreto 111/2018, de 26 de junio, por el cual el gobierno regional suprimió la cédula de habitabilidad como documento exigible para reconocer la habitabilidad de una vivienda. En otras palabras, desde la entrada en vigor de ese decreto, ya no se expiden nuevas cédulas en Madrid ni se requiere este documento para las gestiones habituales con viviendas (ventas, alquileres, reformas, etc.).

¿Por qué se eliminó? La razón principal fue simplificar trámites y evitar duplicidades. Hasta entonces, en Madrid coexistían varios controles administrativos para garantizar que una vivienda es habitable: la licencia de obras y primera ocupación, las inspecciones técnicas de edificios (ITE/IEE) para edificios antiguos, etc.. Tener que solicitar además una cédula de habitabilidad resultaba redundante. Con la nueva normativa, se considera que la Licencia de Primera Ocupación (y Funcionamiento) otorgada por el ayuntamiento ya cumple esa función de certificar que la vivienda reúne las condiciones de habitabilidad exigidas por la ley. Por lo tanto, **la licencia urbanística municipal de ocupación sustituye a la cédula** en la práctica en Madrid.

Un efecto inmediato de esta supresión es que las compañías suministradoras (agua, electricidad, gas, etc.) dejaron de pedir la cédula para dar servicio en Madrid. En su lugar, solicitan la **licencia de primera ocupación** (o, si la vivienda es muy antigua y tiene una cédula concedida antes de 2018, ese documento antiguo) como prueba de habitabilidad. Así se garantiza que ninguna vivienda se conecte a los suministros sin haber pasado antes por el control técnico correspondiente.

En resumen, **en 2025 la cédula de habitabilidad ya no es un papel necesario en la Comunidad de Madrid**. Lo que cuenta es que la vivienda disponga de su licencia de obra y primera ocupación en regla (en caso de obra nueva o reforma) y que, con el paso del tiempo, siga cumpliendo las condiciones mediante las inspecciones técnicas obligatorias para edificios antiguos. A continuación veremos cómo se gestiona entonces la habitabilidad de una vivienda madrileña en la práctica.

Cómo obtener la cédula de habitabilidad en Madrid en 2025

Aunque en Madrid ya no se tramita la cédula como tal, sí debes asegurarte de obtener o tener al día la documentación sustitutiva que acredite la habitabilidad de tu vivienda. Principalmente hablamos de la Licencia de Primera Ocupación (LPO), que es el documento que expide el Ayuntamiento una vez terminada una obra de edificación o reforma importante, certificando que la vivienda cumple con todas las normativas para ser habitada. A continuación te guiamos paso a paso sobre cómo conseguir la licencia (o documentación equivalente) para que tu vivienda sea oficialmente habitable en la Comunidad de Madrid en 2025:

1. Verifica la situación de tu vivienda: Lo primero es determinar qué documentación necesitas según tu caso:
   • Si es una vivienda de nueva construcción (obra nueva) o has realizado una rehabilitación integral con cambios estructurales, necesitarás tramitar la Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento una vez finalizada la obra.
   • Si se trata de una vivienda existente (ya construida hace años) que no ha sufrido reformas mayores, en principio **no necesitas solicitar nada** nuevo. Ya debería contar con una licencia de ocupación desde su construcción original. Revisa la documentación de la vivienda (escrituras, licencia de obra, etc.) para localizar si existe ese certificado de primera ocupación.
   • Si la vivienda es muy antigua y no encuentras ningún documento de habitabilidad, es posible que nunca se emitiera (décadas atrás no siempre se exigía) o que haya un documento equivalente antiguo. En tal caso, podrías solicitar información al Ayuntamiento o Comunidad de Madrid sobre cómo regularizarla. Generalmente, la solución será realizar una inspección técnica con un arquitecto que certifique que cumple los requisitos mínimos actuales.
2. Contrata a un técnico competente (si aplica): Para obtener la licencia de primera ocupación tras una obra nueva o reforma, necesitarás un certificado final de obra firmado por el técnico director de la obra (arquitecto y/o aparejador). Este certificado garantiza que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y que la vivienda resultante cumple todas las condiciones urbanísticas, de seguridad, accesibilidad, salubridad, eficiencia energética, etc. Si tu caso es una vivienda existente sin documentos, también tendrías que contratar un arquitecto o arquitecto técnico para que realice un certificado de habitabilidad o informe técnico de la vivienda. Este profesional inspeccionará el inmueble (comprobando metros cuadrados, altura de techos, ventilación, estado de las instalaciones, etc.) y emitirá un informe declarando si reúne o no las condiciones mínimas para ser habitable.
3. Prepára la documentación necesaria: Reúne todos los documentos que te pedirán al tramitar la licencia o certificado:
   • Formulario de solicitud correspondiente, disponible en la sede electrónica o oficinas municipales.
   • Justificante de pago de la tasa administrativa. En Madrid, la tasa por licencia de primera ocupación suele rondar los 50?€ (ver tabla de precios más abajo).
   • El certificado final de obra visado por el Colegio de Arquitectos (en caso de obra nueva/reforma) **o**, si es una vivienda existente, el certificado de habitabilidad del técnico que hayas contratado.
   • Copia de otros documentos como: licencia de obra inicial (si hubo proyecto), planos visados, libro del edificio (para obra nueva), declaración de alteración catastral (si la obra modificó superficie/distribución), y tu DNI/NIE por ser el solicitante propietario.

   Revisa en la web oficial del Ayuntamiento de Madrid los requisitos actualizados para la Licencia de Primera Ocupación, ya que podrían solicitar documentación adicional según el tipo de vivienda o proyecto.

4. Presenta la solicitud al Ayuntamiento: Con todo listo, debes ingresar la solicitud. En Madrid se puede hacer telemáticamente a través de la sede electrónica (con certificado digital) o de forma presencial en las Oficinas de Registro del Ayuntamiento. Si optas por la vía electrónica, accede al portal de tramitación de licencias urbanísticas y sigue las instrucciones para rellenar el formulario online, adjuntar los documentos y firmar digitalmente. Para trámite presencial, entrega el formulario en papel junto con la documentación en el registro municipal (recuerda pedir cita previa si es necesario).
5. Inspección y resolución: Una vez presentada la solicitud, el Ayuntamiento revisará la documentación. En algunos casos puede realizar una inspección técnica in situ de la vivienda antes de conceder la licencia de ocupación, para verificar que todo concuerda con lo declarado. Si toda la documentación está correcta y la vivienda cumple las normativas, se expedirá la **Licencia de Primera Ocupación** (un certificado oficial). El plazo suele ser de unas pocas semanas hasta un mes aproximadamente, dependiendo de la carga administrativa. Mientras esperas, el justificante de haber solicitado la licencia puede servirte para ciertos trámites (por ejemplo, las compañías de suministros podrían aceptar ese justificante provisionalmente hasta la emisión definitiva).
6. Obtén la licencia y conserva el documento: Finalmente, recibirás la resolución positiva con la licencia de ocupación. A partir de ese momento, la vivienda queda reconocida formalmente como habitable. Guarda bien este documento junto con las escrituras de la vivienda, ya que puede ser solicitado en futuras operaciones (venta, alta de nuevos suministros, etc.). Ten en cuenta que la licencia de primera ocupación en Madrid **no caduca** con el tiempo como lo hacía la cédula (que en otras comunidades debe renovarse cada cierto período). No obstante, eso no exime de mantener la vivienda en buen estado: en edificios antiguos tendrás que pasar las inspecciones ITE/IEE cuando correspondan (ver más adelante).

En resumen, obtener la “cédula” en Madrid hoy equivale a tramitar la licencia de primera ocupación después de una obra, o a asegurarte de que tu vivienda cuenta con un certificado técnico que avala su habitabilidad. Siguiendo los pasos anteriores cumplirás con este requisito de forma correcta.

¿Cuándo se solicita? Casos comunes y situaciones habituales

Aunque en la Comunidad de Madrid ya no sea un documento obligatorio por ley, en la práctica sigue habiendo situaciones donde se pregunta por la cédula de habitabilidad o documentación análoga. Es importante entender cómo se maneja cada caso en 2025:

• Compraventa de una vivienda: En comunidades donde la cédula es obligatoria, el notario exige una cédula vigente para autorizar la escritura de compraventa. En Madrid, desde 2018 no te pedirán la cédula en notaría; sin embargo, es recomendable aportar la licencia de primera ocupación original de la vivienda (o certificado técnico equivalente) para mayor transparencia. Los compradores pueden solicitar esta documentación para asegurarse de que la casa cumple la normativa mínima. Si la vivienda es posterior a 2018, la licencia de ocupación que obtuvo al construirse hace el papel de cédula.
• Alquiler de un piso o casa: De forma similar, en Madrid **no es obligatorio** presentar cédula para alquilar. No obstante, algunos propietarios o inmobiliarias pueden mencionarla por costumbre. Lo que sí es obligatorio en toda España es el certificado de eficiencia energética para alquilar o vender, pero ese es un documento distinto (relacionado con consumo energético, no con habitabilidad). Como inquilino, puedes pedir al arrendador garantía de habitabilidad (por ejemplo, que la vivienda tenga luz, agua y condiciones dignas), y esto se logra teniendo los suministros dados de alta con la licencia de ocupación correspondiente.
• Reforma integral de una vivienda: Cuando realizas una reforma importante en tu vivienda (por ejemplo, redistribución completa, ampliación, o un cambio de uso del espacio), es probable que necesites actualizar la situación de habitabilidad una vez terminada la obra. Si la reforma requirió una licencia urbanística, al finalizar tendrás que obtener de nuevo la Licencia de Primera Ocupación para la “nueva” vivienda resultante (lo que antes se conocía como cédula de primera ocupación por rehabilitación). Este trámite asegura que tras la reforma la vivienda sigue cumpliendo todos los estándares actuales. Si la reforma fue menor (no altera elementos esenciales ni el número de viviendas), no suele hacer falta un nuevo certificado, con la licencia de obras fue suficiente.
• Obra nueva (vivienda de nueva construcción): En cualquier vivienda construida desde cero, es obligatorio obtener la Licencia de Primera Ocupación al terminar la obra, antes de poder habitarla legalmente. Antiguamente se habría dicho “solicitar la cédula de habitabilidad de primera ocupación”, pero hoy simplemente se gestiona la licencia municipal. Sin esta licencia, no podrás contratar definitivamente los suministros ni escriturar la vivienda como habitable. El promotor o constructor suele encargarse de tramitarla y entregártela.
• Cédula de segunda ocupación (viviendas usadas): Este término se refiere a la cédula para viviendas ya existentes (no nuevas). En algunas regiones hay que renovarla cada cierto tiempo o al cambiar de propietario. En Madrid, con la supresión de 2018, **no se emiten cédulas de segunda ocupación**. Si vas a vender una vivienda de más de 15 años en Madrid, no necesitas renovar nada; simplemente asegúrate de tener el antiguo certificado de habitabilidad/licencia original. Si no lo tienes, puedes obtener un informe técnico como precaución para mostrar a compradores, pero no es un requisito oficial.
• Transformar un local en vivienda: Aunque nos centramos en viviendas, merece mención que si conviertes un local u oficina en vivienda, en Madrid necesitarás un proyecto y licencia de cambio de uso. Al finalizar la obra, el Ayuntamiento te otorgará una Licencia de Primera Ocupación para esa nueva vivienda, comprobando que cumple los requisitos (metros mínimos, ventilación, aislamiento, etc. específicos para vivienda). Es el documento equivalente a la cédula para este caso.

En conclusión, en la mayoría de casos habituales (comprar, alquilar, reformar, construir) ya **no te exigirán mostrar una cédula de habitabilidad en Madrid**. Pero sí deberás tener o conseguir los documentos alternativos que la reemplazan: la licencia de ocupación en obra nueva/reforma, y en viviendas antiguas, las inspecciones técnicas al día y documentación original. Si alguien te solicita “la cédula” en Madrid, probablemente se refiera a alguno de estos documentos que demuestren la habitabilidad.

Precios aproximados de tramitación (tasas y otros costes)

Tramitar la habitabilidad de una vivienda conlleva principalmente dos tipos de coste: las tasas administrativas del Ayuntamiento y los honorarios técnicos del profesional que realiza el certificado. A continuación, presentamos una tabla con los precios aproximados en la Comunidad de Madrid (valores orientativos para 2025):

Nota: En Madrid, al no ser obligatoria la cédula desde 2018, estos costes realmente se incurren solo en caso de obra nueva, gran reforma o si voluntariamente quieres un certificado técnico. Si tu vivienda ya tiene su licencia y está en uso, no tendrás que pagar nada. En otras comunidades donde sí se exige la cédula para cualquier operación, es común gastar entre 65€ y 160€ en total por el trámite (dependiendo del inmueble).

Recomendaciones para propietarios, compradores y reformistas

Para finalizar, ofrecemos algunos consejos prácticos según tu rol o interés, relacionados con la habitabilidad de viviendas en Madrid:

• Si eres propietario y vas a vender: Verifica con antelación que dispones de todos los documentos de tu vivienda. Localiza la licencia de primera ocupación original (especialmente si la vivienda es relativamente nueva). Si es muy antigua y no tienes nada, considera encargar a un arquitecto un informe de habitabilidad; aunque no es obligatorio, dará confianza al comprador de que todo está en orden. Ten vigente también el certificado energético (obligatorio por ley para vender) y, si tu edificio tiene más de 30 años, comprueba que la ITE esté pasada y favorable (el comprador puede pedir el informe ITE del edificio).
• Si vas a comprar una vivienda usada: Pregunta al vendedor o inmobiliaria si la vivienda tiene su documentación de habitabilidad. En Madrid no te podrán dar una cédula reciente (porque no existe), pero puedes solicitar ver la licencia de ocupación original o comprobante de que la casa tiene los suministros de alta legalmente. Si algo te genera dudas (por ejemplo, es una buhardilla o local transformado en vivienda), pide asesoría técnica independiente antes de comprar para asegurarte de que cumple los requisitos legales como vivienda. Un arquitecto puede ayudarte a evaluar esto.
• Si eres arrendador (propietario que alquila): Aunque no tengas que presentar cédula, asegúrate de entregar la vivienda en buenas condiciones de habitabilidad. Ten los boletines de las instalaciones (agua, luz, gas) al día, pues los inquilinos los valoran. Proporciona copia del certificado energético y, si la vivienda es antigua, podrías mencionar que el edificio pasó la ITE (eso dará tranquilidad sobre la seguridad del inmueble).
• Si eres inquilino: Tienes derecho a una vivienda digna y segura. Antes de firmar un alquiler en un piso muy antiguo, puedes preguntar si el edificio pasó la ITE o si el piso cuenta con reformas recientes en electricidad, fontanería, etc. No está de más verificar la ventilación (por ejemplo, que tenga ventanas adecuadas en habitaciones) y la presencia de calefacción o aislamiento mínimo. Aunque no vas a pedir una cédula, estos aspectos son los que dicha cédula garantizaría.
• Si vas a reformar tu vivienda: Planea la reforma pensando en cumplir (o mejorar) las condiciones de habitabilidad. Por ejemplo, respeta las alturas mínimas de techo, no reduzcas en exceso las habitaciones (una vivienda estudio debe tener al menos 25 m² útiles y una vivienda normal unos 38 m² mínimos según estándares habituales en Madrid. Mejora la ventilación instalando sistemas adecuados si no hay suficiente corriente de aire. Tras la reforma, tramita la nueva licencia de ocupación cuanto antes para tener todo legalizado. Y si la reforma es integral, apóyate en profesionales con experiencia en normativa (como Reformadísimo) para garantizar que tu proyecto se ajusta a las exigencias técnicas actuales.
• Si la vivienda no cumple algún requisito: En ocasiones uno descubre que su vivienda tiene alguna deficiencia de habitabilidad (por ejemplo, una habitación sin ventana al exterior, metros por debajo del mínimo legal en alguna estancia, etc.). En esos casos, lo recomendable es buscar soluciones antes de intentar vender o alquilar. Podría implicar hacer obras de mejora (abrir una ventana nueva, redistribuir espacios para cumplir dimensiones mínimas, instalar ventilación forzada, etc.). Consulta con un técnico las opciones. Recuerda que, aunque en Madrid no te pidan cédula, una vivienda que objetivamente no cumple condiciones podría dar problemas: el comprador podría echarse atrás o un inspector municipal podría requerir subsanaciones si se detecta la anomalía.

En definitiva, aunque el papeleo de la cédula se haya simplificado en Madrid, la responsabilidad de garantizar la habitabilidad recae en los propietarios. Si cumples con las normativas de construcción, licencias y mantenimiento, no tendrás inconvenientes. Y si no estás seguro del estado legal o técnico de tu vivienda, busca asesoramiento profesional. ¡Vale la pena por seguridad, salud y por el valor de tu propiedad!

María Luisa De La Rubia

CONTENIDO VALIDADO POR MARÍA LUISA DE LA RUBIA

Socia Fundadora en Reformadisimo