Reforma integral en pisos y casas: aspectos clave antes de comenzar
Publicado: 5 de abril de 2023 | Actualizado: 20 de mayo de 2025
Tarde o temprano, muchos propietarios se plantean afrontar la reforma integral de su vivienda. No es una decisión menor: se trata de un proceso complejo, costoso y largo que requiere planificación. De hecho, cada vez más personas se animan a reformar su casa por completo: solo en 2024 se reformaron más de 1,8 millones de viviendas en España. Si tú también estás pensando en renovar de arriba a abajo tu piso o chalet, es fundamental conocer todos los aspectos que implica para que todo salga según lo previsto.
En este artículo te contamos qué debes tener en cuenta antes de empezar una reforma integral. Hablaremos de planificación inicial (presupuesto, diseño y distribución), de la elección de la empresa de reformas adecuada, de los permisos y licencias necesarios, cómo gestionar vecinos, espacios comunes y escombros, cuándo conviene hacer la obra y los errores más comunes que debes evitar. Con esta guía completa estarás preparado para afrontar la reforma de tu vivienda con garantías de éxito.
Índice
- Planificación inicial: proyecto, distribución y presupuesto
- Elección de la empresa de reformas
- Permisos y licencias de obra
- Informar a la comunidad de vecinos
- Zonas comunes y gestión de escombros
- Cuándo hacer la reforma (plazos y época ideal)
- Vivir fuera durante la obra
- Errores comunes a evitar
Planificación inicial: proyecto, distribución y presupuesto
Antes de dar el paso, lo primero es definir claramente qué vas a reformar y cómo quieres que sea tu futura vivienda. Es decir, establecer el alcance del proyecto: qué estancias se renovarán, si vas a cambiar la distribución (derribar tabiques, unir cocina y salón, crear un baño extra, etc.), qué estilo de diseño buscas y qué calidades de materiales vas a utilizar. Cuanto más detallado sea tu plan inicial, menos improvisaciones y sorpresas surgirán durante la obra.
En esta fase de planificación conviene contar con asesoramiento profesional. Un arquitecto o interiorista puede ayudarte a optimizar la distribución y proponer soluciones creativas que aprovechen mejor el espacio. También te indicará si lo que deseas es viable técnicamente (por ejemplo, comprobar qué muros son de carga antes de proyectar un espacio abierto). Asimismo, decidirás qué instalaciones necesitan renovarse: es muy habitual aprovechar una reforma integral para actualizar las instalaciones de fontanería, electricidad y climatización, sobre todo en viviendas antiguas, mejorando la eficiencia energética y evitando averías futuras.
Otro aspecto clave es el presupuesto. Define desde el principio cuánto dinero puedes o quieres invertir en la reforma. Del presupuesto dependen las calidades de acabados y el alcance real de la obra: a veces será necesario priorizar (por ejemplo, primero la cocina y baños, dejar la terraza para más adelante, etc.). Sé realista y deja un colchón para imprevistos (un 10-15% adicional) por si surgen gastos extra durante la obra. Investiga los precios de referencia de reformas similares; por ejemplo, consulta nuestra guía de ¿cuánto cuesta una reforma integral de 100 m² en Madrid? para tener una idea de los costes desglosados. Y no olvides informarte de si puedes optar a ayudas o subvenciones por rehabilitación (por ejemplo, deducciones fiscales por eficiencia energética o planes de ayuda a la vivienda en tu comunidad) antes de cerrar el presupuesto.
En resumen, una buena preparación inicial implica tener muy claros todos estos puntos: proyecto definido, diseño y distribución deseados, materiales y calidades escogidas, y presupuesto detallado con cierto margen. Con todo esto sobre la mesa, estarás listo para dar el siguiente paso: buscar a los profesionales adecuados que hagan realidad tu reforma.
Así son algunas reformas integrales realizadas por nuestro equipo de Reformadísimo:
Elección de la empresa de reformas
Con el plan definido, llega uno de los pasos más importantes: elegir la empresa que llevará a cabo la reforma. Lo aconsejable es contratar una empresa de reformas integral experimentada que se encargue de todo el proyecto de principio a fin. Estas empresas (como Reformadísimo, especialistas en reformas integrales en Madrid) aportan varias ventajas:
- Experiencia y conocimiento: saben al dedillo cómo planificar una obra grande, los permisos que hay que pedir y los pasos a seguir en cada fase.
- Ideas y asesoramiento: pueden sugerirte mejoras o soluciones que no habías considerado, optimizando el resultado e incluso ahorrando dinero.
- Coordinación de gremios: se encargan de la coordinación de todos los profesionales (albañiles, fontaneros, electricistas, carpinteros, etc.) y su planificación, de modo que tú no tengas que lidiar con cada oficio por separado.
- Un único interlocutor: la empresa designa un jefe de obra o técnico que será tu punto de contacto. Te informará del progreso, resolverá tus dudas y supervisará que todo se haga según lo acordado.
Es muy importante comparar varios presupuestos antes de decidirte. Contacta con 2 ó 3 empresas de confianza, pídeles un presupuesto detallado y un anteproyecto de distribución si es posible. La mayoría de empresas serias ofrecen el presupuesto gratis y sin compromiso. Reúnete con cada equipo, deja que visiten la vivienda para tomar medidas y explícales bien qué quieres hacer. Así podrán darte una propuesta realista.
Cuando tengas varias ofertas sobre la mesa, no elijas solo por el precio. Fíjate en las calidades que incluye cada presupuesto (no todas las empresas trabajan con los mismos materiales ni marcas), en las ideas y soluciones que te propone cada una, y en los plazos estimados de ejecución. Valora la profesionalidad que te han transmitido: su comunicación, si han cumplido entregando el presupuesto a tiempo, si muestran experiencia en reformas similares (pide ver proyectos realizados o referencias de clientes). También asegúrate de que la empresa ofrezca un contrato por escrito que detalle la obra, los pagos, tiempos y garantías, antes de comenzar.
Tras analizar todo, elige la opción que te genere más confianza y equilibrio entre coste y calidad. Recuerda que una reforma integral mal ejecutada puede salir carísima a la larga, así que conviene invertir en buenos profesionales. En Reformadísimo, por ejemplo, acumulamos cientos de reformas con éxito y garantizamos plazos cerrados, para que tu tranquilidad esté por encima de todo. ¡Tú solo tendrás que disfrutar del resultado!
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Permisos y licencias de obra
Antes de iniciar la demolición de ese primer azulejo, debes tener en regla todos los permisos necesarios. Para una reforma integral, en casi todos los casos necesitarás solicitar una licencia de obra mayor en el Ayuntamiento de tu localidad. Este trámite es obligatorio cuando la obra afecta la distribución o elementos estructurales de la vivienda (y una reforma integral casi siempre lo hace). El proceso implica presentar un proyecto técnico visado por un arquitecto o arquitecto técnico, además de la documentación que te exija tu municipio (formularios, justificante de la propiedad, pago de tasas, etc.). La propia empresa de reformas suele gestionar este proyecto y papeleo por ti, pero conviene que tú sepas qué implica.
La licencia no es gratuita: conlleva el pago de tasas municipales que normalmente oscilan entre el 4% y el 6% del presupuesto de ejecución material de la obra, según la localidad. Además, una vez concedida la licencia, deberás abonar el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras), que suele ser otro 2% a 4% del presupuesto. Por ejemplo, si tu reforma integral se presupuestó en 50.000€, podrías pagar unos 2.500€ – 3.000€ de tasas más otros 1.000€ – 2.000€ de ICIO, además del 21% de IVA sobre la obra. Tenlo en cuenta en el cálculo global de costes.
Una vez solicitada la licencia, toca armarse de paciencia. La concesión puede tardar varias semanas o incluso meses, dependiendo del Ayuntamiento y la carga de trabajo administrativo. No empieces la obra sin tener la licencia aprobada: si comienzas sin permiso y te pillan, pueden paralizar la obra y multarte severamente. Así que, aunque cueste esperar, es preferible retrasar el inicio hasta contar con toda la documentación en regla.
Por último, recuerda que si vives en una comunidad de propietarios, además de la licencia municipal, debes informar a tus vecinos del proyecto (y en ciertos casos pedir autorización formal, como veremos a continuación). Algunos Ayuntamientos exigen presentar el acta de la comunidad aprobando la obra si afecta a elementos comunitarios. Consulta los estatutos de tu comunidad y notifica la reforma en junta de vecinos para evitar futuros problemas.
Informar a la comunidad de vecinos
Si tu vivienda está en un edificio, las molestias a los vecinos durante una reforma integral son inevitables (ruido, polvo, trajín de operarios). Por eso, es de buena praxis y a veces obligatorio avisar con antelación a la comunidad de propietarios. Lo ideal es comunicar en una reunión (o por escrito al administrador) la fecha de inicio prevista, la duración estimada de las obras y un resumen de los trabajos a realizar.
En muchos casos, además, necesitarás permiso expreso de la comunidad para ciertas actuaciones. Por ejemplo, si vas a cambiar la estética de la fachada (pintar terrazas, cerrar un balcón, instalar una ventana Velux en el tejado, etc.), la Ley de Propiedad Horizontal exige contar con la aprobación de los vecinos (incluso puede requerir unanimidad en elementos comunes). Lo mismo si pretendes instalar un ascensor interno, cambiar la estructura o afectar a elementos comunes como bajantes, pilares o vigas del edificio. Sin ese consentimiento, no podrás llevar a cabo esas partes de la reforma: te tocará adaptar el proyecto a lo que la comunidad permita.
Además del aspecto legal, ten en cuenta el factor vecinal en la práctica: respeta los horarios de trabajo permitidos (normalmente de lunes a viernes en horas diurnas), procura mantener limpias las zonas comunes tras cada jornada y atiende cualquier queja razonable que puedan tener. Mantener una comunicación cordial con los vecinos desde el principio facilitará mucho las cosas y evitará conflictos. Al final, tras la reforma seguirás conviviendo con ellos, así que mejor cuidar la relación.
Zonas comunes y gestión de escombros
Ligado a lo anterior, está el tema de proteger las zonas comunes durante la obra y gestionar los escombros que se generen. La empresa de reformas debe encargarse de minimizar cualquier daño o suciedad en los espacios que compartes con tus vecinos: ascensor, portal, escaleras y pasillos. Lo habitual es que forren con cartones o plásticos los suelos y paredes por donde se transportarán materiales y escombros, y protejan el interior del ascensor para evitar arañazos con los tablones o escombros. Asegúrate de que este trabajo está contemplado en el presupuesto (suele estarlo).
En cuanto a los escombros, una reforma integral genera muchísimos residuos: sacos de escombro de demoler tabiques, azulejos viejos, sanitarios, puertas antiguas, etc. Todo ese material debe retirarse a un contenedor de obra homologado o llevarse a un punto limpio. Normalmente se coloca un contenedor metálico en la calle frente al edificio, o se van llenando big-bags (sacos de obra) que luego una empresa especializada recoge con camión grúa.
Ten presente que colocar un contenedor en la vía pública también requiere permiso municipal y pago de tasas por ocupación de la vía pública. La tasa varía según tu ayuntamiento y los días que necesites el contenedor. Además, se abona una tasa de tratamiento de residuos (vertido) por llevarlos a un vertedero autorizado. Todos estos gastos suelen incluirse en el presupuesto de la empresa de reformas, pero no está de más confirmarlo para que luego no aparezcan costes extra. Lo positivo es que normalmente el propio contratista se encarga de gestionar la licencia de contenedor y de coordinar la retirada de escombros periódicamente para que no se acumule basura en la obra.
Cuándo hacer la reforma (plazos y época ideal)
Un factor que muchos no consideran al principio es cuándo es mejor reformar la vivienda. En términos de época del año, el verano suele ser la estación más adecuada para una reforma integral. Las temperaturas cálidas ayudan a que materiales como morteros, yesos y pinturas sequen más rápido, con lo cual podrías ganar unos días frente a hacer la misma obra en pleno invierno. Además, si puedes hacerla coincidir con tus vacaciones de verano, matarás dos pájaros de un tiro: te ausentas de la vivienda (evitando convivir con la obra) y cuando vuelvas gran parte de los trabajos duros ya habrán pasado.
Esto no significa que no puedas reformar en otra época. Muchas personas, por ejemplo, prefieren otoño o primavera para evitar el parón de agosto (mes en que a veces hay retrasos en suministros porque fábricas y proveedores cierran por vacaciones). Lo más importante es coordinar con la empresa de reformas un plan de obra con plazos claros desde el principio. Pregúntales cuánto tarda una reforma integral como la tuya en condiciones normales –aunque sea una estimación– y establece en contrato una fecha aproximada de finalización. Según la experiencia, reformar por completo una vivienda media puede llevar alrededor de 2 a 4 meses, aunque cada caso es distinto:. Ten en cuenta que siempre pueden surgir imprevistos que alarguen un poco ese plazo (lluvias que retrasan secados, piezas de mobiliario que llegan tarde, etc.). Por eso, conviene no programar nada vital justo al finalizar la obra por si se extiende unas semanas más.
En definitiva, el mejor momento para reformar será aquel en que puedas dedicarle atención (poder visitar la obra periódicamente para seguir el progreso) pero sin que te interfiera demasiado en tu vida cotidiana (lo ideal es no vivir allí, como veremos abajo). Planifica el calendario con holgura y de la mano de tu empresa de reformas para que todo encaje de la mejor forma posible.
Vivir fuera durante la obra
Una pregunta típica es si podré seguir viviendo en casa mientras se realiza la reforma integral. La respuesta práctica es: no, tu vivienda quedará inhabitable durante buena parte de la obra. Piensa que en una reforma integral seguramente te quedarás temporalmente sin cocina (no podrás cocinar), sin uno o varios baños (ducharte o usar el inodoro será difícil), sin dormitorios utilizables (por polvo, ruidos, muebles tapados)… En definitiva, la casa se convierte en un espacio de construcción lleno de escombros, obreros y herramientas.
Por tanto, debes organizar dónde vas a vivir mientras duren los trabajos. Lo más económico suele ser trasladarte temporalmente a casa de un familiar o amigo cercano. Si no es posible, tocará alquilar un apartamento por unas semanas o meses, o bien ir a un hotel si la estancia va a ser corta. Calcula ese coste extra en tu presupuesto porque puede ser significativo (por ejemplo, 2 meses de alquiler adicional). En algunos casos, cuando la reforma se hace por fases (por estancias) y la vivienda es grande, hay personas que permanecen en una parte de la casa mientras se reforma otra. Pero en reformas integrales esto es complicado, porque el polvo y el trajín acaban afectándolo todo.
No solo tú te vas de casa: tus muebles y pertenencias también deberían salir o estar bien protegidos. Vaciar la vivienda por completo es lo ideal para trabajar cómodamente. Si no tienes otra casa donde llevar tus muebles, puedes contratar un guardamuebles (almacén de muebles) el tiempo que dure la obra. Algunas empresas mudanceras ofrecen este servicio por mes. Alternativamente, podrías agrupar todos los trastos en una habitación que se reforme al final, pero insisto: en una reforma integral lo más práctico es sacar todo y luego traerlo de vuelta.
Todo este esfuerzo logístico tiene recompensa: facilitará que la obra se ejecute más rápido y con mejores acabados (sin tener que cubrir y descubrir muebles constantemente, ni trabajar a medio gas porque hay gente viviendo). Además, tú evitarás el estrés de convivir con la construcción. Así que afronta la mudanza temporal como parte del proyecto de reforma y tenlo planificado de antemano para que no te pille por sorpresa.
Errores comunes a evitar
Por último, conviene mencionar algunos errores frecuentes en las reformas integrales para que no caigas en ellos. La mayoría derivan de una mala planificación o de decisiones apresuradas buscando ahorrar donde no se debe. Aquí te resumimos los más habituales y cómo evitarlos:
| Error común | ¡Solución! |
|---|---|
| No definir bien el proyecto antes de empezar (improvisar sobre la marcha) | Planifica al detalle con antelación. Dedica tiempo a concretar el diseño, la distribución y calidades con planos y memorias. Así evitarás cambios costosos a mitad de obra. |
| Elegir la empresa solo por el precio más bajo | Compara varios presupuestos y revisa qué incluye cada uno. Valora experiencia, referencias y confianza. Una oferta anormalmente baja puede implicar sorpresas o mala calidad. |
| No firmar un contrato detallado | Nunca inicies la reforma sin un contrato por escrito. Debe recoger el alcance de la obra, materiales, plazos, forma de pago y garantías. Es tu respaldo si algo no va según lo acordado. |
| Empezar la obra sin licencias ni permisos | Tramita siempre las licencias municipales y comunica la obra a la comunidad antes de iniciar. Evitarás sanciones, suspensiones de obra y problemas legales serios. |
| No informar a los vecinos | Avisa a tus vecinos con tiempo y cumple las normas de convivencia (horarios, limpieza). Tenerlos al tanto generará comprensión y menos quejas durante la reforma. |
| Calcular mal el presupuesto (sin contingencias) | Incluye siempre un margen para imprevistos (ej. un 10%). Así si surge una partida extra (humedades ocultas, mejoras no previstas) podrás afrontarla sin quedarte sin fondos. |
| Escatimar en materiales o acabados clave | No sacrifiques calidad en elementos estructurales o de mucho uso (instalaciones, aislamientos, suelos). Son la base de tu casa. Es mejor ajustar en decoración superficial que en aquello que luego será costoso cambiar. |
Como ves, una reforma integral exitosa está en los detalles. Evitar estos errores te ahorrará dinero, disgustos y demoras. Siempre es mejor prevenir que curar: planifica, pregunta todas tus dudas a los profesionales y mantén una comunicación fluida durante la obra.
Con todo lo anterior, ya estás mucho más preparado para afrontar la reforma de tu piso o casa. La clave está en planificar con tiempo, rodearte de buenos profesionales y tomar decisiones informadas. Si haces los deberes antes de empezar, tu reforma integral fluirá sin sobresaltos y el resultado superará tus expectativas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una reforma integral?
El coste de una reforma integral depende de muchos factores: metros cuadrados, calidades, complejidad… No es lo mismo reformar un estudio de 40 m² que un chalet de 250 m². En términos orientativos, se suele hablar de un precio por metro cuadrado que puede oscilar entre 500 y 1000 €/m² para calidades medias (en ciudades como Madrid). Así, un piso de 100 m² podría costar en torno a 60.000-80.000 € en total, por ejemplo. Pero insistimos: cada proyecto es único. Para tener una cifra más precisa en tu caso, lo mejor es solicitar presupuestos detallados. Puedes orientarte con nuestro artículo ¿Cuánto cuesta una reforma integral de 100m² en Madrid?, donde desglosamos partidas y precios medios.
¿Cuánto se tarda en una reforma integral?
El tiempo de ejecución varía según el alcance de la obra. En general, una reforma integral de una vivienda promedio (80-100 m²) suele durar entre 2 y 4 meses. Por ejemplo, reformar completamente un piso de 100 m² puede llevar alrededor de 3 meses de trabajo efectivo. Este plazo puede alargarse si surgen imprevistos (retrasos en materiales, modificaciones sobre la marcha) o reducirse ligeramente si la planificación es muy buena y no hay contratiempos. Lo importante es pactar con la empresa un calendario aproximado y estar consciente de que siempre es posible alguna variación.
¿Qué permisos necesito para una reforma integral?
Necesitarás, fundamentalmente, la licencia de obra mayor de tu Ayuntamiento. Como explicamos, este permiso requiere un proyecto técnico y pagar las tasas e impuestos municipales (que en total rondan un 6-10% del presupuesto de obra entre tasas y ICIO). Sin esta licencia, no deberías comenzar la reforma. Además, en comunidad de propietarios, comunica la obra a la comunidad e informa si vas a alterar elementos comunes (muros de carga, fachada, instalaciones generales). En esos casos necesitarás el visto bueno de los vecinos. Siempre es mejor pecar de precavido con los permisos que enfrentarse a una paralización de obra o una multa después.
¿Se puede vivir en casa durante la reforma?
En reformas integrales, lo más aconsejable es no vivir en la vivienda mientras esté en obra. Las condiciones serán muy incómodas y potencialmente inseguras: sin cocina ni baño operativos, escombros, polvo, ruidos constantes… Lo habitual es mudarse temporalmente. Si tienes familiares o amigos con quien quedarte, genial; si no, incluye en tu presupuesto el alquiler de un lugar alternativo por los meses que dure la reforma. Aunque suponga un gasto extra, te permitirá seguir con tu vida con normalidad y la empresa podrá trabajar mejor sin inquilinos en medio de la obra. Igualmente, vacía la casa de muebles en lo posible (o protégelos muy bien) para evitar daños.
¿Cuál es la mejor época para hacer la reforma?
Muchas personas eligen el verano para acometer la reforma integral, ya que el buen tiempo ayuda (menos lluvias, secados más rápidos) y suelen tener vacaciones para ausentarse. Si puedes dejar la casa libre en julio-agosto, es una excelente opción. Dicho esto, también primavera u otoño son estaciones propicias. Evita, en la medida de lo posible, el invierno si tu zona es muy fría o húmeda (los tiempos de secado se alargarán). En realidad, la planificación de plazos es más importante que el mes en concreto: acuerda un calendario realista con la empresa y prepárate para que pudiera haber alguna extensión.
¿Hay ayudas o subvenciones para reformar la vivienda?
Sí. Actualmente existen ayudas públicas destinadas a la rehabilitación de viviendas, sobre todo vinculadas a mejorar la eficiencia energética (aislamiento, ventanas eficientes, calefacción de bajo consumo, energías renovables, etc.). Por ejemplo, hay deducciones fiscales en el IRPF de hasta el 40% o 60% según el tipo de reforma y el ahorro energético. También se han habilitado fondos europeos Next Generation para subvencionar parte de las reformas que reduzcan consumo energético (en algunos casos cubriendo hasta el 35-40% del coste elegible de la obra). Adicionalmente, muchas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos ofrecen sus propios programas de ayuda o financiación ventajosa para reformas (por ejemplo, planes de rehabilitación de edificios, ayudas a la accesibilidad, etc.). Mi consejo es que te informes en las fuentes oficiales (Ministerio de Transportes, Vivienda de tu Comunidad Autónoma, o empresas especializadas) antes de comenzar la reforma, por si pudieras beneficiarte de algún incentivo.
¡La reforma integral de tus sueños está a un paso! Ahora que conoces los aspectos clave y cómo evitar los errores más comunes, es momento de hacer realidad esa vivienda que imaginas. Contáctanos y cuenta con el equipo experto de Reformadísimo para llevar a cabo tu proyecto. Te acompañaremos en cada etapa, asegurándonos de que el proceso sea ágil y el resultado espectacular. ¡Manos a la obra!
CONTENIDO VALIDADO POR MARÍA LUISA DE LA RUBIA
Socia Fundadora en Reformadisimo
