IVA reducido en reformas integrales Actualizado mayo 2025

Reformar tu casa es un proyecto emocionante: imaginar cada rincón renovado, escoger acabados, estrenar espacios… Pero cuando miras el presupuesto, esos miles de euros en IVA pueden asustar. ? ¡Buenísima noticia! En muchas reformas de vivienda habitual en España **no tendrás que pagar el 21%** de IVA general, sino que existe un **IVA reducido del 10%** para ciertas obras. Esto supone un ahorro enorme (¡más del 11% del coste total!). En este artículo actualizado a Mayo de 2025 te explicamos de forma clara y profesional **cómo aprovechar el IVA reducido en tu reforma integral**, qué requisitos legales debes cumplir, qué trabajos quedan fuera (tributan al 21%) y cómo documentar todo correctamente. Ponte cómodo/a y sigue leyendo: entenderás cuándo puedes beneficiarte de este incentivo fiscal y evitarás sorpresas en la factura de tu reforma. ??

Porque sí, reformar tu hogar puede salirte MÁS BARATO de lo que piensas gracias al IVA reducido, siempre que cumplas ciertas condiciones. Veremos ejemplos prácticos para que no queden dudas. ¡Empecemos!

Índice

• ¿Cuándo se aplica el IVA reducido del 10%? – Requisitos
• Obras excluidas: ¿Qué reformas llevan IVA al 21%?
• Ejemplos prácticos: partidas de obra y su IVA
• Documentación necesaria para el IVA reducido
• Normativa oficial aplicable
• Preguntas frecuentes

¿Cuándo se aplica el IVA reducido del 10%? – Requisitos

El IVA reducido del 10% en reformas **solo se puede aplicar en ciertos casos**. En España, Hacienda permite este tipo impositivo menor para las obras de renovación y reparación en viviendas particulares que cumplan todos los requisitos siguientes:

• Cliente particular (persona física): La reforma debe ser contratada por un particular, no por una empresa ni profesional. Si quien encarga la obra es una sociedad o autónomo para un local u oficina, **NO** puede disfrutar del IVA reducido (tributará al 21%). En cambio, un propietario particular que reforma su vivienda sí puede optar al 10%.
• Uso exclusivamente residencial: La vivienda objeto de la reforma debe utilizarse **solo como vivienda privada** del cliente (ya sea vivienda habitual u ocasional, lo importante es que no tenga uso comercial). Si en ese inmueble se desarrolla parte de una actividad económica (por ejemplo, una oficina en casa) o está alquilado a terceros, **no** se aplica el 10% (en esos casos Hacienda exige el 21%). Debe ser vivienda de uso particular y sin actividad empresarial.
• Antigüedad de la vivienda ? 2 años: Deben haber pasado al menos 2 AÑOS desde la construcción del inmueble (o desde su última gran rehabilitación) antes de iniciar la reforma. Es decir, no se puede aplicar el 10% en obras de una vivienda nueva o recién rehabilitada que todavía no tiene dos años de antigüedad. Este requisito asegura que el IVA reducido se use en viviendas ya “usadas” y no en obra nueva.
• Materiales aportados por el reformista ? 40% del coste: La empresa de reformas no puede facturar materiales cuyo coste exceda el 40% de la base imponible de la obra. En otras palabras, la mayor parte del importe debe corresponder a mano de obra y servicios, no a materiales vendidos. Si los materiales suponen más del 40%, la ley considera que es una entrega de bienes importante y **se pierde el derecho al 10%** (toda la factura iría al 21%). Este cálculo lo hace el reformista en el presupuesto. (Nota: hasta 2012 el límite era 33%, ahora es 40%).

Si todas estas condiciones se cumplen en tu reforma integral, enhorabuena: **podrás pagar solo 10% de IVA** en lugar de 21%. ? Esto aplica prácticamente a cualquier tipo de obra en tu casa siempre que sea para ti como particular: albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, etc. Por ejemplo, reformas de cocina, renovación de baño, cambiar instalaciones, pintar la casa, poner suelos, nuevas ventanas, derribar tabiques para redistribuir, etc., todo al 10% (siempre que se cumplan los requisitos anteriores).

Un detalle: el supuesto más habitual es la vivienda habitual del propietario, pero también se podría aplicar a una segunda residencia de uso propio (por ejemplo, tu apartamento de la playa) porque sigue siendo uso particular. Lo importante es que no esté alquilada ni usada para negocio y que tenga más de 2 años. En cambio, reformas en viviendas para posteriormente alquilar a terceros deben ir al 21%, ya que el uso final es arrendamiento (uso lucrativo).

Obras excluidas: ¿Qué reformas llevan IVA al 21%?

Ahora veamos el otro lado: **¿cuándo NO se puede aplicar el 10%** y por tanto hay que facturar al **21% (IVA general)**? En resumen, cualquier reforma que no cumpla alguno de los requisitos mencionados antes deberá llevar el 21%. Aquí listamos las situaciones más comunes en las que tu reforma quedaría excluida del IVA reducido:

• Cliente empresa o profesional: Si quien contrata la reforma es una sociedad, comunidad de bienes o autónomo (y la reforma se destina a su actividad), el IVA siempre 21%. Ejemplo: reforma de un local comercial, de una oficina, o de una vivienda que una empresa destinará a alquiler turístico. Al ser un uso empresarial, no aplica el reducido.
• Uso no exclusivamente privado: Cualquier obra en inmuebles destinados total o parcialmente a actividad económica paga 21%. Por ejemplo, si reformas tu piso pero tienes allí una consulta o despacho profesional, Hacienda considerará que esa obra (o la parte proporcional) va al 21%. Lo mismo si es una vivienda alquilada a un tercero: el arrendamiento se considera actividad económica a efectos de IVA. **OJO:** incluso si el inquilino la usa de vivienda, para el propietario es un negocio (alquiler).
• Vivienda de menos de 2 años: Las obras en viviendas de nueva construcción (o recién rehabilitadas) **no** tienen IVA reducido. Si tu vivienda tiene menos de dos años desde que se terminó de construir, cualquier reforma que hagas irá al 21%. Por ejemplo, compras un piso de obra nueva y al año siguiente quieres cambiar la cocina: esa reforma tributará al 21% al no cumplirse los 2 años.
• Materiales > 40% del coste: Si la empresa de reformas suministra materiales caros que superan el 40% del importe total de la obra, **se pierde el 10%** y toda la factura debería ir al 21%. Por ejemplo, instalaciones muy costosas: climatización central, paneles solares, muebles de cocina de alta gama incluidos en el presupuesto, etc., pueden disparar la proporción de materiales. En esos casos (si no se separa la compra de materiales) Hacienda exige aplicar el 21% a todo el servicio.
• Obras menores sin instalación (venta de materiales): Cuando solo compras materiales o elementos prefabricados sin que sea una “ejecución de obra” como tal, también es 21%. Por ejemplo, si la empresa te vende ventanas o puertas sin instalación (solo suministro) o mobiliario, esas ventas van al 21%. El IVA reducido es para obras de renovación, **no para la compraventa de materiales sueltos**. (Si incluyen instalación y cumplen requisitos, entonces entraría el 10%).
• Trabajos puramente estéticos o de mantenimiento simple: Aquí cuidado, porque muchos de estos sí entran en renovación y podrían tener 10%. Pero Hacienda excluye del concepto de “rehabilitación” las obras meramente de acabado u ornato que no mejoran significativamente el edificio. En la práctica, sin embargo, pintar, alicatar, cambiar suelos sí se consideran renovación y pueden llevar 10% si cumplen las condiciones. En general, **casi ningún trabajo habitual de reforma hogareña está excluido** salvo que no se cumplan los requisitos anteriores.

En definitiva: si no cumples alguno de los 4 requisitos (cliente particular, uso residencial privado, >2 años, materiales ?40%), toca aplicar el 21%. La mayoría de problemas suelen venir por:
– Viviendas nuevas (no alcanzan antigüedad) ?
– Viviendas alquiladas o con uso profesional ?
– Reformas donde el presupuesto en materiales es altísimo (p. ej. reformas con muebles empotrados carísimos, domótica, etc.) ??
– Encargos hechos por empresas (ej. un promotor que reforma para vender: paga 21%).

Consejo: si parte de tu reforma no cumple condiciones, a veces se puede dividir la contratación para optimizar el IVA. Por ejemplo, algunos propietarios optan por comprar ellos mismos ciertos materiales (pagando 21% en tienda) y contratar solo la instalación a la empresa (que así factura mano de obra al 10%). **Esto es legal**, siempre que luego la empresa no suministre esos materiales. Así evitas que el contratista sobrepase el 40% en materiales. Eso sí, debes coordinarlo bien y asumir que el material lo gestionas tú (calidades, transporte, garantías).

Ejemplos prácticos: partidas de obra y su IVA

Para aterrizar todo lo anterior, vamos con ejemplos reales de cómo se aplica el IVA en diferentes partidas de una reforma. Estos casos te ayudarán a entender cuándo pagarás un 10% y cuándo un 21%:

• Reforma integral de piso (cliente particular, vivienda +30 años): Incluye demolición de tabiques, renovación completa de cocina y baño, suelos nuevos, instalaciones eléctricas y de agua, pintura total. Presupuesto: 50.000 €. La casa tiene más de 2 años, el propietario la usa para vivir, y los materiales son aprox. 20.000 € (40%). **IVA aplicable: 10%** en toda la factura (cumple todos los requisitos, justo en el límite de materiales).
• Colocación de suelo por empresa de reformas: Una familia contrata poner tarima en toda su vivienda. Precio total: 10.000 €, de los cuales 3.000 € son coste de la tarima (material) y 7.000 € mano de obra e instalación. El material supone solo el 30% (<40%). **Se factura al 10%** entero. En cambio, si hubieran elegido una tarima carísima de 6.000 € (material 60% vs 4.000 mano de obra), entonces **toda la obra iría al 21%** por superar el 40% en materiales.
• Renovación de baño en vivienda nueva (1 año de antigüedad): Un particular quiere reformar un baño en un piso que compró hace un año. Aunque él es persona física y la obra es pequeña (materiales < 40%), la vivienda no llega a 2 años. **Esta reforma tributa 21%** (no cumple antigüedad mínima).
• Pintura y arreglo de humedades en piso alquilado: El propietario encarga a una empresa pintar toda la casa y reparar una pared con humedad. La inquilina vive allí. A pesar de que la vivienda tiene 20 años y los materiales son mínimos, como está alquilada a terceros, el uso no es privado del propietario. **IVA: 21%** en la factura de la pintura.
• Instalación de aire acondicionado por empresa especializada: Supongamos que la instalación cuesta 5.000 € e incluye el equipo de A/A valorado en 3.500 € (material). Aquí materiales = 70%. Si la empresa vende e instala en un mismo contrato, debería facturar 21% (supera 40%). Una alternativa sería que el cliente compre el equipo directamente (pagando 21% en la tienda) y luego contrate solo la instalación (por 1.500 €) a la empresa, quien podría aplicar 10% en su mano de obra al cumplirse requisitos (vivienda >2 años, etc.).
• Reforma de local comercial convertido en vivienda: Un arquitecto compra un local para hacerlo vivienda y contrata la obra. Como inicialmente es local (uso no vivienda), las obras para transformarlo tributan 21%. Solo cuando obtenga el cambio de uso a vivienda y si cumple los requisitos podría beneficiarse de IVA reducido en obras posteriores. **Recuerda:** el 10% es para edificaciones destinadas a viviendas; mientras legalmente siga siendo local, aplica 21%.

Como ves, **la diferencia puede ser sustancial**. Por ejemplo, en una reforma de 50.000 €, no es lo mismo pagar 10% de IVA (5.000 €) que el 21% (10.500 €). ¡Son 5.500 euros de ahorro si se puede aplicar el tipo reducido! Por eso conviene planificar y, si es posible, cumplir los requisitos. Siempre asesórate con tu empresa de reformas: las buenas empresas (como Reformadísimo) conocen estas normas y te informarán desde el presupuesto.

Documentación necesaria para el IVA reducido

Para aplicar el IVA reducido del 10%, **hay que poder demostrar que se cumplen los requisitos legales**. Hacienda no te pedirá nada de entrada, pero en caso de inspección tanto tú como la empresa debéis tener pruebas. Por eso, las empresas serias os pedirán cierta documentación antes o durante la reforma. ¿Qué necesitas?

• Declaración escrita del propietario: Es habitual que la empresa de reformas te facilite un documento para firmar donde manifiestas que tu vivienda cumple con los criterios del IVA reducido. Suelen incluir cláusulas tipo: “Que utilizo la vivienda para mi uso particular (no actividad económica), que la construcción de la vivienda concluyó hace más de 2 años, y que el contratista no aportará materiales por encima del 40% del coste”. Firmas y pones fecha. Este papel respalda a la empresa para justificar el 10% ante Hacienda.
• Justificante de antigüedad del inmueble: A veces basta con tu declaración, pero por si acaso, ten a mano algún documento que acredite que la vivienda tiene más de 2 años. ¿Qué vale? Por ejemplo, la escritura de compraventa donde consta el año de construcción, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación (con fecha), la consulta descriptiva del catastro (que incluye año de construcción), etc. No siempre te lo piden, pero nunca está de más.
• Factura con concepto claro y nota de IVA reducido: Asegúrate de que la factura que te emita la empresa refleje correctamente el **10%**. Muchas empresas añaden una nota del estilo “IVA aplicado al 10% según art. 91 Uno 2.10º Ley IVA por cumplir requisitos reforma en vivienda habitual”. Revisa que la factura incluya tus datos, los de la empresa (CIF, etc.), la dirección de la obra y desglose de conceptos. Esto será tu justificante principal.
• Comunidades de propietarios: (Si la reforma es de elementos comunes de un edificio residencial) En estos casos, suele exigirse un certificado del presidente o administrador de la comunidad indicando que el edificio es principalmente residencial (?50% uso vivienda) y que tiene >2 años. Además, habrá que listar las viviendas afectadas. Es similar a la declaración individual pero a nivel comunidad. La comunidad debe guardar ese documento.

En resumen, **firma siempre la documentación que te proponga la empresa** para dejar todo por escrito. Es tu salvoconducto. Si Hacienda llega a preguntar por qué esa factura llevó 10% y no 21%, tanto tú como el reformista podréis enseñar la declaración firmada y demás pruebas. Esto evitará posibles sanciones o tener que abonar la diferencia. Por suerte, en reformas de vivienda habitual es muy común aplicar el 10%, así que Hacienda lo tiene asumido siempre que vea los papeles en orden. ?

Normativa oficial aplicable

El IVA reducido en reformas proviene de cambios introducidos en la normativa tras la crisis de 2008 para estimular la rehabilitación de viviendas. La legislación clave es la Ley 37/1992 del IVA (artículos 90-91 sobre tipos impositivos) y sus posteriores modificaciones. En particular, el artículo 91.Uno.3.1º de la Ley IVA recoge el 10% para ejecuciones de obra en edificaciones destinadas a vivienda (y el art. 20.Uno.22º define qué se considera rehabilitación, etc.). Además, el **Real Decreto-ley 6/2010** y el **RDL 20/2012** ampliaron el ámbito a las renovaciones y subieron el límite de materiales al 40%. Todo esto está consolidado en la normativa vigente.

Hacienda, a través de la Agencia Tributaria, ha resumido claramente las condiciones para aplicar el 10% en reformas de viviendas. Según la propia AEAT:

“Tributarán al tipo reducido (10%) las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, si se cumplen los siguientes requisitos:
Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular (no para actividades empresariales o profesionales).
Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación.
Que la persona que realice las obras no aporte materiales, o que el coste de éstos no exceda del 40% de la base imponible de la operación.”

– Agencia Tributaria, ¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas? – Renovación o reparación

En otras palabras, son exactamente los requisitos que hemos explicado. La normativa oficial (BOE) lo respalda y la propia Hacienda lo ha difundido en sus consultas y guías. Si quieres profundizar, puedes consultar directamente la Ley del IVA (Ley 37/1992, art. 91) y las disposiciones del Real Decreto-ley 6/2010 que introdujeron esta medida, o incluso las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (por ejemplo la V0999-18, entre muchas, que aclaran casos prácticos). En definitiva, **el IVA reducido en reformas integrales es legal y oficial**, ¡aprovéchalo si puedes! ?

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se aplica el IVA reducido del 10% en reformas?

Se aplica cuando la obra de reforma cumple todos los requisitos: la contrata un particular (persona física), la vivienda es de uso particular (no negocio ni alquiler), tiene al menos 2 años de antigüedad desde construcción, y el coste de materiales aportados por la empresa no supera el 40% del total. Si se dan esas condiciones, la factura de la reforma puede llevar IVA al 10% en lugar de 21%. En resumen: reforma en vivienda usada (más de 2 años) para tu propio uso, con mayoría de mano de obra.

¿Qué reformas tributan al 21% de IVA (no reducido)?

Todas aquellas que no cumplan alguno de los requisitos del IVA reducido. Por ejemplo: reformas en viviendas nuevas (menos de 2 años) llevan 21%. Obras contratadas por empresas o autónomos, o en inmuebles de uso comercial/profesional, también 21%. Si la vivienda está alquilada a un tercero (reforma a cargo del propietario), va al 21%. Y si el coste de materiales de la reforma supera el 40% y la empresa los aporta, se factura toda la obra al 21%. En definitiva, en caso de duda (no se cumplen las condiciones del 10%), se aplica el tipo general del 21%.

¿Cuenta la vivienda habitual o también una segunda residencia para el 10%?

No es obligatorio que sea la vivienda habitual; **vale cualquier vivienda de uso privado del cliente**. Puede ser tu residencia principal o una segunda vivienda (de vacaciones, etc.), siempre que tú, como persona física, la uses para fines residenciales propios. Lo importante es que no esté afectada a actividades económicas (alquiler a terceros, despacho profesional, Airbnb, etc.). “Vivienda habitual” es el término coloquial, pero legalmente se refiere a vivienda de uso particular. Así que tanto primera como segunda residencia sirven para el IVA reducido, mientras el uso sea privado.

¿Qué documentación tengo que aportar para justificar el IVA reducido?

Por lo general, firmarás una declaración responsable proporcionada por la empresa de reformas, donde aseguras que la vivienda cumple las condiciones (uso particular, antigüedad, etc.). Además, conviene guardar algún documento que acredite la antigüedad (>2 años) de la casa (escritura, licencia, consulta catastral). La empresa emitirá la factura al 10% y debería indicar la norma aplicada. Si Hacienda pregunta, con la declaración firmada y la factura correctamente emitida es suficiente. En comunidades de vecinos, el presidente/administrador suele firmar un certificado similar para obras en zonas comunes.

¿Qué pasa si los materiales superan el 40% del coste de la reforma?

En ese caso, **no se puede facturar al 10%**. La ley dice que si el contratista aporta materiales cuyo costo excede el 40% de la base imponible, toda la obra debe ir al 21%. No hay prorrateo: se pierde el tipo reducido completamente. Por eso, si un presupuesto tiene muchos materiales (por ejemplo ventanas, muebles, aparatos caros), la empresa te aplicará el 21%. Una estrategia posible es que el cliente compre directamente algunos materiales para bajar la proporción que factura la empresa. Así, la empresa te factura principalmente mano de obra (?40% materiales) y podría aplicar el 10%. Pero esto hay que coordinarlo; de lo contrario, con >40% en materiales, toca 21% sí o sí.

María Luisa De La Rubia

CONTENIDO VALIDADO POR MARÍA LUISA DE LA RUBIA

Socia Fundadora en Reformadisimo