Planos para reformas: tipos, precios y licencias en Madrid (2025)

Resumen rápido:

Planos de reforma: Son dibujos técnicos (planos) que representan el estado actual y el futuro de tu vivienda tras la reforma. Sirven para planificar la obra y son obligatorios para tramitar las licencias de obra en Madrid.
Tipos de planos necesarios: En Madrid 2025, necesitarás al menos un plano de estado actual y otro de estado reformado a escala, además de un plano de situación. Si la obra es mayor (estructura, fachada), también hacen falta planos de sección, alzado y detalles técnicos.
¿Quién los hace?: Los planos para reformas deben ser realizados y firmados por un técnico competente (normalmente un arquitecto o arquitecto técnico). Solo un profesional colegiado puede validar planos para licencia.
Precio de los planos: El levantamiento de planos (medir y dibujar la vivienda) cuesta entre 0,9 y 3 €/m² aproximadamente (50 € a 300+ € según tamaño). Un proyecto técnico de reforma completo suele suponer entre el 5% y 10% del presupuesto de obra (con honorarios mínimos alrededor de 1000 € + IVA en 2025).

¿Qué son los planos de reforma?

Los planos de reforma son documentos técnicos (normalmente planos arquitectónicos a escala) que muestran gráficamente cómo es una vivienda antes de reformarla y cómo quedará después de la obra. Incluyen medidas, distribución de espacios y detalles relevantes de la construcción. En otras palabras, son el “dibujo” de tu reforma.

Estos planos sirven para planificar correctamente la obra y comunicar las ideas tanto a los profesionales de la construcción como a las autoridades. Son imprescindibles para solicitar permisos o licencias de obra en el Ayuntamiento. Por ejemplo, en Madrid se exigen planos detallados cuando presentas una Declaración Responsable urbanística (obra menor comunicada) o un proyecto de obra mayor. Sin planos, tu reforma carecería de un respaldo técnico y legal, lo que podría suponerte multas o la paralización de la obra.

Tipos de planos necesarios (Madrid 2025)

Según la normativa actual en Madrid, para tramitar una reforma en 2025 necesitarás presentar varios planos técnicos clave. Los principales son:

Plano de situación: Ubica la vivienda en el plano de la ciudad (por ejemplo, señalando el edificio en un mapa o callejero de Madrid). Sirve para que el Ayuntamiento identifique claramente dónde se realizará la reforma.
Plano de planta del estado actual: Muestra la distribución actual de la vivienda antes de la reforma. Debe estar acotado (con medidas) y a escala. Incluye la posición de tabiques, habitaciones, puertas, ventanas e instalaciones existentes.
Plano de planta del estado reformado: Representa la nueva distribución propuesta tras la reforma. En este plano se ven los cambios: muros que se eliminan o añaden, nueva configuración de espacios, etc. También a escala y acotado.
Planos de alzados y secciones: Si la obra afecta a elementos verticales (como fachada, ventanas exteriores) o a la estructura, son necesarios dibujos de alzado (vista frontal) y sección (corte transversal) del estado reformado. Por ejemplo, en una reforma que modifica la fachada o añade un altillo, el Ayuntamiento pedirá alzados y secciones para entender el cambio.
Esquemas de instalaciones (si procede): En reformas que implican cambiar significativamente la cocina o el baño (fontanería, electricidad, climatización), puede requerirse algún plano o esquema de las nuevas instalaciones. Esto ayuda a verificar que la reforma cumple normativas técnicas (por ejemplo, recorrido de tuberías o puntos de luz). En obras menores sencillas quizás no sea necesario un plano separado de instalaciones, pero en proyectos mayores suele incluirse.

Todos estos planos deben ser claros y estar dibujados a la escala adecuada (1:50, 1:100, etc.), con indicación de cotas (medidas) y superficies. Además, han de presentarse en formato adecuado (normalmente en PDF o papel tamaño A3/A4) al Ayuntamiento junto con la memoria de la reforma y el presupuesto. En el Ayuntamiento de Madrid, revisarán que los planos cumplan con la normativa urbanística antes de darte luz verde para la obra.

¿Quién puede hacerlos?

La elaboración de los planos de una reforma debe confiarse a profesionales cualificados. En España, la legislación exige que los proyectos de reforma que se presenten al Ayuntamiento estén suscritos (firmados) por un técnico competente. Esto normalmente significa:

Arquitecto: Profesional con titulación superior, habilitado para diseñar y proyectar reformas de cualquier envergadura. Un arquitecto colegiado puede firmar proyectos de obra mayor y menor, incluyendo cambios estructurales. Si tu reforma implica redistribuir espacios significativamente o tocar estructura, contar con un arquitecto es lo habitual.
Arquitecto técnico (aparejador): Profesional con titulación técnica en edificación. Está capacitado para dirigir obras y, en muchos casos, puede redactar y firmar proyectos de reforma de obra menor o de acondicionamiento interior. Para reformas simples que no afectan a la estructura, un arquitecto técnico colegiado puede encargarse de los planos y la documentación técnica.

Ambas figuras son “técnicos competentes” a efectos legales y pueden encargarse de los planos para reformas. Lo importante es que estén colegiados (inscritos en su Colegio Profesional), ya que al presentar la documentación en el Ayuntamiento de Madrid se suele requerir un certificado de colegiación o visado del proyecto. Ten en cuenta que, aunque un delineante o diseñador pueda dibujar los planos, solo un arquitecto o aparejador puede firmarlos oficialmente para la licencia.

Elegir un buen profesional es clave: ellos se asegurarán de que la reforma cumpla la normativa urbanística y de construcción. Además, te asesorarán y aportarán soluciones técnicas a tus ideas. Si la reforma es integral, suele intervenir un arquitecto para el proyecto y un arquitecto técnico en la dirección de obra. En cualquier caso, siempre verifica que el profesional tenga experiencia en reformas y conozca los trámites municipales en Madrid.

¿Cuánto cuestan? (€/m² en 2025)

El coste de los planos de reforma puede variar dependiendo de la complejidad y tamaño del proyecto. Principalmente, podemos distinguir dos partidas de gasto relacionadas:

Levantamiento de planos del estado actual: Consiste en medir la vivienda y dibujar los planos de cómo está antes de la reforma. Muchos arquitectos y técnicos calculan este trabajo en función de los metros cuadrados. En 2025, el precio medio de un levantamiento de planos de una vivienda en Madrid suele oscilar entre 0,9 y 3 € por m². Esto significa que, por ejemplo, para un piso de 100 m² podrías pagar alrededor de 250–300 €. En viviendas más grandes, el precio por m² tiende a bajar (dibujar una casa de 250 m² puede costar unos 350 € en total). En general, este levantamiento puede suponer desde unos 50 € en casos muy sencillos (habitaciones sueltas) hasta 300 € o más en pisos amplios.
Proyecto técnico de reforma: Incluye la elaboración de todos los planos necesarios del estado reformado, la memoria descriptiva y demás documentos para licencia. Aquí el coste se suele calcular como un porcentaje del presupuesto de la obra. Lo habitual es entre un 5% y 10% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la reforma. Por ejemplo, si tu reforma cuesta 20.000 €, los honorarios del proyecto podrían situarse en torno a 1.000–2.000 €. De hecho, muchos despachos manejan un mínimo de alrededor de 1.000 € + IVA por un proyecto básico con planos y memoria. A partir de ahí, si la obra es más compleja (estructura, instalaciones especiales, etc.), los costes suben. En reformas integrales de vivienda típicas, un proyecto completo suele costar entre 3.000 y 6.000 € en 2025, dependiendo de la envergadura. Recuerda que estos honorarios incluyen la responsabilidad profesional del técnico, sus visitas de obra y el seguro de responsabilidad, factores que también influyen en el precio.

Además de los honorarios del técnico por los planos, no olvides considerar otros costes asociados a los trámites de una reforma en Madrid: las tasas municipales de licencia (por ejemplo, el ICIO, que suele ser un 4% del presupuesto de obra) y posibles gastos de visado colegial. En cualquier caso, siempre conviene pedir varios presupuestos a arquitectos o técnicos para comparar, asegurándote de que incluyen todos los planos y documentos necesarios. La inversión en planos de calidad y bien hechos te ahorrará problemas y retrasos más adelante en tu reforma.

Actualizado: 28 de junio de 2025

Inspiración en vídeo: la transformación de una reforma

Observa en estos breves vídeos de Instagram cómo un proyecto de reforma toma forma y se hace realidad, desde los primeros esbozos hasta el resultado final:

Y si quieres profundizar más, estos vídeos de YouTube te muestran testimonios de clientes reales y recorridos completos de reformas realizadas:

Lo que nadie te cuenta

Que los planos no son un gasto, sino una inversión. Un buen proyecto técnico anticipa problemas y ahorra dinero en la obra.
Que sin planos podrías estar incumpliendo normativas. Varias reformas requieren licencia municipal y planos visados: evítate multas y problemas legales.
Que un plano detallado evita sobrecostes inesperados. Al definir todo por adelantado, no habrá cambios caros a mitad de obra.
Que los contratistas agradecen tener planos claros. Sin ellos, podrían improvisar soluciones sobre la marcha, comprometiendo calidad o aumentando plazos.

Ahorro Inteligente

Invierte en planificación: El dinero que destinas a planos y a un proyecto técnico se recupera evitando errores e improvisaciones costosas durante la obra.
Calidad y eficiencia: Escoge materiales de calidad y soluciones eficientes energéticamente. Un buen diseño de planos optimiza el espacio y reduce gastos a largo plazo (menos reparaciones, menor consumo energético).
Presupuestos comparativos: Con planos en mano, pide varios presupuestos detallados. Así podrás comparar manzanas con manzanas y elegir la mejor oferta sin sacrificar calidad.

Microtest: ¿Cuánto sabes de planos de reforma?

Responde mentalmente a estas preguntas y luego haz clic en Ver respuesta para comprobar tus conocimientos:

¿Quién está legalmente capacitado para diseñar y firmar los planos de una reforma integral?
- Un decorador de interiores
- Un arquitecto o arquitecto técnico colegiado
- Cualquier contratista con experiencia
Ver respuesta

La respuesta correcta es la opción b). Solo un arquitecto superior o técnico, debidamente colegiado, puede elaborar y visar los planos oficiales necesarios para tramitar licencias de obra. Un decorador puede ayudar con el diseño interior y un contratista ejecuta la obra, pero la responsabilidad técnica recae en el profesional titulado.
¿Por qué es importante tener planos antes de iniciar una reforma?
- Para obtener un presupuesto detallado y evitar sorpresas durante la obra
- Solo para cumplir con un trámite burocrático (en la práctica no aportan mucho)
- Para hacer bonito el proyecto, aunque luego se cambie sobre la marcha
Ver respuesta

La respuesta correcta es la opción a). Los planos permiten visualizar la reforma, planificar cada detalle y elaborar un presupuesto preciso. No son un mero trámite burocrático, sino una guía esencial; comenzar la obra sin ellos suele traer retrasos y gastos imprevistos.
¿Qué puede suceder si realizas una reforma importante sin licencia ni planos?
- Nada, si es dentro de mi casa no necesito permiso
- Podrían multarme y obligarme a legalizar la obra, incluso paralizar los trabajos
- Los vecinos podrían copiar mi idea
Ver respuesta

La respuesta correcta es la opción b). Las reformas significativas requieren licencia municipal; hacerlas sin permiso ni planos puede acarrear multas y la paralización de la obra, además de otros problemas legales. Siempre conviene asesorarse y presentar los planos necesarios antes de reformar.

Preguntas frecuentes

¿Son obligatorios los planos para cualquier reforma?

No en todos los casos, pero siempre son muy recomendables. Las reformas pequeñas (por ejemplo, cambiar alicatados o renovar instalaciones sin alterar la distribución) pueden no requerir planos oficiales ni licencias mayores. Sin embargo, contar con planos te ayuda a evitar errores incluso en proyectos simples. En reformas integrales o con cambios estructurales, sí es obligatorio presentar un proyecto con planos para obtener la licencia de obra.

¿Puede mi contratista reformar sin planos?

Podría intentarlo, pero no es lo ideal. Sin planos, la obra se improvisa sobre la marcha, lo que suele generar confusiones, retrasos y sobrecostes. Un buen contratista te pedirá planos o al menos esquemas claros antes de empezar, ya que trabajar a ciegas incrementa el riesgo de errores y resultados por debajo de lo esperado.

¿Quién hace los planos de una reforma?

La elaboración de los planos de reforma corresponde a un arquitecto o arquitecto técnico colegiado. Estos profesionales están capacitados para plasmar tus ideas en planos técnicos, calcular elementos estructurales si es necesario, y además firmar el proyecto para tramitar licencias. Pueden apoyarse en un diseñador de interiores para la parte estética, pero la responsabilidad técnica recae en el arquitecto.

¿Cuánto cuesta un plano o proyecto de reforma?

El coste de un proyecto de planos varía según el alcance de la reforma y las tarifas del profesional. Por lo general, puede representar entre un 4% y 12% del presupuesto de la obra, o pactarse un precio fijo (por ejemplo, una tarifa por metro cuadrado intervenido). Aunque suponga un desembolso adicional al inicio, suele amortizarse gracias a la claridad que aporta, evitando desviaciones en tiempo y dinero durante la obra.

¿Qué incluyen los planos de una reforma integral?

En una reforma integral se entregan varios planos detallados: el plano del estado actual (cómo está la vivienda antes de la reforma), el plano de la nueva distribución con la ubicación de tabiques, mobiliario y espacios tras la obra, y los planos técnicos de instalaciones (electricidad, fontanería, climatización) necesarios para la ejecución. También pueden incluirse planos de acabados o incluso renderizados 3D para visualizar el resultado final.

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