Precio reforma integral en Madrid: Guía 2025 de costes actualizados

Actualizado en julio de 2025

Resumen rápido: El precio de una reforma integral completa en Madrid en 2025 puede oscilar entre 400€ y 1.000€ por metro cuadrado, según la calidad de los materiales y acabados. Esto significa que reformar un piso medio (80-100 m²) podría costar desde unos 40.000€ en calidades básicas hasta más de 80.000€ en gamas altas. Antes de empezar necesitarás tramitar licencias de obra y destinar alrededor de un 8% adicional en tasas municipales. La buena noticia es que existen ayudas y bonificaciones en 2025 (IVA reducido, subvenciones y deducciones fiscales) que pueden reducir el coste final. A continuación te explicamos todos los detalles, así como las ventajas y precauciones a tener en cuenta para que tu reforma integral sea un éxito.

Índice

Precio por m² en 2025
Licencias y requisitos técnicos
Ayudas y ventajas fiscales
Ventajas de una reforma integral
Desventajas de una reforma integral
Lo que nadie te cuenta
Ahorro inteligente
Caso real: una reforma integral de ejemplo
Preguntas frecuentes

Checklist: puntos clave antes de la reforma

Define un presupuesto realista y reserva un margen del 10-15% para imprevistos.
Asegúrate de tramitar las licencias obligatorias (o declaración responsable) antes de empezar la obra.
Decide el nivel de calidades (básico, medio, alto) que se ajuste a tus necesidades y bolsillo.
Solicita varios presupuestos detallados a empresas de reformas confiables y compara alcances.
Consulta las ayudas disponibles y si tu proyecto puede beneficiarse de subvenciones o IVA reducido.
Planifica dónde vivirás durante la obra si es necesario y coordina con tu comunidad de vecinos para minimizar molestias.

¿Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid en 2025?

Calcular el precio de una reforma integral depende de muchos factores, pero en Madrid los costes tienden a ser ligeramente mayores que la media nacional debido al coste de la mano de obra y las tasas urbanísticas. Los factores principales que influyen son:

Metros cuadrados: a mayor tamaño de la vivienda, mayor coste total (aunque el coste por m² puede optimizarse un poco en superficies grandes).
Calidad de materiales y acabados: las calidades básicas (económicas) abaratan el presupuesto, mientras que acabados de alta gama (porcelánicos, diseño a medida, domótica) lo incrementan sustancialmente.
Alcance de la reforma: no es lo mismo una renovación superficial que cambiar la distribución, instalar climatización central o renovar completamente instalaciones eléctricas y fontanería.
Estado inicial de la vivienda: si el piso es muy antiguo o tiene patologías (humedades, instalaciones obsoletas), el trabajo y materiales necesarios encarecerán la reforma.

Precio medio por metro cuadrado (m²) en 2025: En Madrid, el rango va aproximadamente desde 400 € hasta 1.000 € por m², dependiendo de calidades:

Tipo de reforma	Precio aproximado (€/m²)	Ejemplo para 80 m²
Básica (calidades económicas)	400 – 600 €/m²	32.000 – 48.000 €
Media (calidades estándar)	600 – 800 €/m²	48.000 – 64.000 €
Alta gama (calidades premium)	800 – 1.000+ €/m²	64.000 – 80.000 € o más

Como referencia, reformar integralmente un piso de 100 m² suele situarse entre unos 40.000 € y 100.000 €, dependiendo de las calidades elegidas. Ten en cuenta que estos importes normalmente no incluyen el IVA; en viviendas particulares el IVA aplicable puede ser del 10% si se cumplen ciertos requisitos (ver sección de ayudas).

En la práctica, cada proyecto es único. Dos pisos de 80 m² podrían tener presupuestos muy distintos: por ejemplo, uno de 45.000 € con calidades básicas y distribución similar, frente a otro de 80.000 € con reforma de diseño, muebles a medida y materiales de lujo. Por eso siempre conviene solicitar un desglose detallado por partidas.

Licencias, permisos y requisitos técnicos

Antes de dar comienzo a la obra, es imprescindible solicitar la licencia correspondiente en el Ayuntamiento o tramitar una Declaración Responsable en su defecto. En Madrid, la normativa distingue:

Declaración Responsable: aplicable a reformas interiores que no alteran elementos estructurales ni la configuración exterior del edificio. El propietario (o la empresa) declara cumplir la normativa y puede iniciar la obra sin esperar una aprobación formal, aunque pagando igualmente las tasas. Suele requerir aportar un proyecto técnico visado por un arquitecto si hay modificaciones importantes de distribución.
Licencia Urbanística: necesaria para obras de mayor envergadura que afectan estructura, fachada, uso del inmueble o edificios protegidos. Implica un proceso de solicitud formal y aprobación municipal, con un proyecto visado y plazos de tramitación que en Madrid pueden extenderse unos meses.

En ambos casos, deberás abonar las tasas municipales correspondientes. Por ejemplo, la tasa de licencia de obra en Madrid equivale a un 4%–6% del presupuesto de ejecución material, y el Impuesto sobre Construcciones (ICIO) un 2%–4% adicional. En total, destina cerca de un 8% del coste de reforma solo a impuestos y tasas municipales. Por ejemplo, en una reforma de 50.000 €, las licencias e impuestos podrían rondar los 3.000 € – 4.000 €.

Además de la licencia, hay otros permisos logísticos importantes:

Permiso de ocupación de vía pública: para colocar un contenedor de escombros en la calle durante la demolición. Conlleva una tasa según días de ocupación y zona (en Madrid puede costar unos 100-200 € por día, dependiendo de la ubicación).
Protección de zonas comunes: si tu vivienda está en un edificio de vecinos, deberás proteger ascensor, portal y pasillos para el trasiego de materiales. Muchas comunidades exigen además una fianza o seguro por posibles daños. Preparar y proteger estas áreas suele costar en torno a 300-500 € adicionales.

En cuanto a requisitos técnicos, una reforma integral implica actualizar la vivienda a las normativas vigentes:

Un arquitecto o arquitecto técnico deberá redactar el proyecto y dirigir la obra si hay cambios estructurales o de distribución importante. Al finalizar, emitirá un certificado de fin de obra.
Las nuevas instalaciones deben cumplir normativas actuales: por ejemplo, el sistema eléctrico según el Reglamento Electrotécnico (cuadros, secciones de cable, tomas de tierra, etc.), la fontanería con tuberías homologadas y sistema de ventilación en baños/cocinas según código técnico, etc.
Si la reforma mejora la eficiencia energética (aislamiento, ventanas, calderas eficientes), podría ser necesario actualizar la calificación energética de la vivienda. En cualquier caso, renovar ventanas y aislamientos según estándares actuales es muy recomendable para ahorrar energía.
En edificios antiguos, ojo con materiales peligrosos: por ejemplo, retirar elementos con amianto (uralita, bajantes) debe hacerlo una empresa especializada con gestión de residuos peligrosa, lo cual se incluye en el presupuesto si aplica.

No intentes empezar una reforma integral sin estos permisos y verificaciones técnicas: además de las multas y paralizaciones que podrías sufrir, te juegas la seguridad de tu vivienda y la de tus vecinos.

Ayudas públicas y ventajas fiscales en 2025

Reformar tu casa no solo es un gasto: también puede tener incentivos económicos si mejoras eficiencia o accesibilidad. En 2025 hay varias ayudas vigentes:

IVA reducido al 10%: La mayoría de reformas integrales de viviendas particulares cumplen las condiciones para que se aplique el IVA del 10% en lugar del 21%. Los requisitos generales son que la vivienda tenga más de 2 años de antigüedad, sea para uso residencial y que la obra sea de renovación (no de nueva construcción). Esto supone un ahorro fiscal importante en el presupuesto.
Deducciones en el IRPF: El Gobierno ha prorrogado hasta final de 2025 las deducciones por obras de mejora energética. Puedes deducir un 20% de lo invertido si reduces al menos un 7% la demanda de calefacción/refrigeración, 40% de deducción si logras un 30% de ahorro de energía primaria no renovable (o alcanzas certificación A/B), e incluso 60% de deducción para rehabilitaciones energéticas de edificios completos. La deducción máxima por vivienda es de 15.000 € (5.000 € por año durante 3 años).
Subvenciones NextGeneration (rehabilitación energética): Existen programas de ayuda directa, cofinanciados por la UE, que cubren entre el 40% y el 80% del coste de reformas que mejoren la eficiencia energética. Dependiendo del nivel de ahorro conseguido tras la obra, la subvención por vivienda puede ir desde unos 6.300 € hasta un máximo de ~18.800 €. Además, las ayudas recibidas por eficiencia están exentas de tributar en IRPF.
Plan Rehabilita Madrid 2025: El Ayuntamiento de Madrid lanza convocatorias anuales (dotadas con 50 millones en 2025) para subvencionar obras de mejora de accesibilidad, conservación y eficiencia en edificios residenciales. Las ayudas municipales cubren entre el 40% y 90% del coste según la actuación, con un tope de 10.000 € por vivienda, y se entregan por adelantado una vez aprobada la licencia. Si tu reforma incluye, por ejemplo, la instalación de ascensor, aislamiento de fachada o sustitución de calderas por sistemas eficientes, merece la pena informarse y solicitar estas ayudas.

Obtener estas ayudas requiere gestiones y cumplir condiciones (certificados energéticos antes y después de la obra, etc.), pero pueden suponer decenas de miles de euros ahorrados. Infórmate en organismos oficiales o con tu empresa de reformas para aprovecharlas.

Ventajas de acometer una reforma integral

Invertir en una reforma integral tiene numerosos beneficios, más allá de estrenar casa nueva. Algunas de las ventajas reales son:

Revalorización de la vivienda: al modernizar un piso antiguo, su valor de mercado puede aumentar significativamente. En zonas de alta demanda en Madrid, una reforma completa puede incrementar el precio de venta hasta un 15-20%. Incluso si no planeas vender, estarás invirtiendo en patrimonio.
Hogar a tu medida: puedes adaptar la distribución y el diseño a tu estilo de vida. Tirar tabiques para lograr espacios más amplios y luminosos, integrar la cocina con el salón, añadir un segundo baño… Tras la reforma, tu casa se ajusta 100% a tus gustos y necesidades.
Mayor eficiencia y ahorro energético: renovar ventanas, aislamientos, sistemas de climatización e iluminación LED reducirá notablemente el consumo de energía. Esto se traduce en ahorros mes a mes en las facturas de luz y gas, además de un hogar más cómodo y sostenible.
Solución de problemas ocultos: una reforma integral permite sustituir instalaciones antiguas (tuberías con fugas, cableado viejo) y reparar daños ocultos (humedades, grietas). Así evitas averías mayores en el futuro y mejoras la seguridad de tu vivienda.
Ayudas y ventajas económicas: como vimos, puedes beneficiarte de subvenciones y desgravaciones. También, al aplicar el IVA reducido del 10%, el dinero rinde más que en una obra nueva.
Bienestar emocional: aunque a veces no se cuantifique, vivir en un espacio renovado, bonito y funcional impacta positivamente en la calidad de vida. La ilusión de ver transformada tu casa compensa el esfuerzo invertido en la obra.

Posibles desventajas y retos de una reforma integral

No todo son rosas en el camino de renovar por completo una vivienda. Conviene tener presentes algunas desventajas o inconvenientes para estar preparado:

Alta inversión económica: una reforma integral supone decenas de miles de euros. Es fácil que el presupuesto inicial crezca por imprevistos o mejoras de última hora, así que debes disponer de un colchón financiero. A veces es necesario recurrir a financiación (préstamos) y calcular las cuotas.
Tiempo y duración de la obra: estas reformas no se hacen de la noche a la mañana. Un proyecto integral suele durar de 3 a 6 meses o más, según complejidad. Durante ese periodo tendrás la vivienda inutilizable o en condiciones difíciles para vivir entre escombros y obreros.
Estrés y gestión: afrontar una reforma genera estrés por las decisiones constantes (materiales, acabados), la coordinación de gremios y la incertidumbre de si todo quedará como esperas. Es recomendable delegar en profesionales la dirección, pero aun así, los propietarios suelen implicarse y sufrir algún que otro dolor de cabeza.
Molestias a vecinos: los ruidos de demolición y las idas y venidas de personal y materiales pueden causar tensiones con la comunidad. Hay que respetar horarios, gestionar bien la limpieza de zonas comunes y tener paciencia (y hacer que la tengan tus vecinos).
Riesgo de desviaciones: a veces surgen imprevistos técnicos que encarecen o retrasan la obra (por ejemplo, estructuras en peor estado de lo previsto, plazos de entrega de materiales que no se cumplen, etc.). Una buena planificación reduce estos riesgos, pero nunca se pueden descartar al 100%.

Aun con estos retos, la clave es estar bien informado, contar con un buen equipo de profesionales y mantener una comunicación fluida durante todo el proceso. Así, las desventajas se minimizan y el resultado final merece la pena.