¿Qué es mejor: construir una casa nueva o reformar una casa?

Muchos propietarios se preguntan qué les conviene más en 2025: reformar su casa antigua para adaptarla a sus necesidades, o derribarla y construir una casa nueva desde cero en su lugar. Tomar esta decisión no es sencillo, ya que entran en juego factores como el presupuesto disponible, el tiempo que llevará la obra y los trámites de licencias en una ciudad como Madrid. A continuación, analizamos en profundidad costes, tiempos y otros aspectos clave para ayudarte a decidir la mejor opción.

Veremos cuánto cuesta cada alternativa por metro cuadrado, cuánto puede prolongarse cada tipo de obra y qué permisos necesitarás en cada caso. También repasaremos las principales ventajas e inconvenientes de optar por una reforma integral frente a embarcarte en una construcción nueva. ¡Vamos a ello!

Coste: Precio por m² de obra nueva vs reforma

En 2025, el coste de construir una casa nueva en la Comunidad de Madrid suele situarse aproximadamente entre 1.000 € y 1.600 € por metro cuadrado, dependiendo de la calidad de los materiales y la complejidad del proyecto. Por ejemplo, una vivienda unifamiliar de calidad media puede costar alrededor de 1.200-1.500 €/m² solo en construcción. Por otro lado, reformar una casa existente resulta más económico en términos generales. Según datos del sector, una reforma integral estándar ronda los 400-800 €/m² de media, pudiendo elevarse por encima de 1.000 €/m² si se eligen acabados de alta gama.

Por ejemplo, renovar por completo una casa de 100 m² podría costar entre 40.000 € y 80.000 €, mientras que el precio de construir una casa nueva de ese mismo tamaño suele partir de unos 120.000 € (sin contar el coste del terreno). Además, al construir de cero hay que sumar gastos adicionales que en una reforma son menores o no existen: la demolición de la vivienda antigua (si la hay), el movimiento de tierras y cimentación del terreno, así como posibles urbanizaciones exteriores. También es importante considerar que en obra nueva el desembolso ocurre de una vez, mientras que en una reforma puedes dividir trabajos por fases si el presupuesto es limitado.

Por supuesto, cada caso puede variar. Si la vivienda a reformar está en muy mal estado, el presupuesto de rehabilitación podría incrementarse. Aun así, en la mayoría de situaciones reformar seguirá siendo más barato que construir una casa nueva equivalente. Para profundizar en los costes de reforma, puedes consultar nuestra guía sobre cuánto cuesta una reforma integral en 2025.

Tiempo de construcción vs tiempo de reforma

Además del dinero, el tiempo es un factor clave. Construir una casa nueva desde cero suele requerir más tiempo que una reforma. En promedio, edificar una vivienda unifamiliar puede tomar entre 12 y 18 meses en Madrid, incluyendo la fase de proyecto, la obtención de licencias y la construcción en sí. De hecho, en proyectos complejos el plazo total puede alargarse hasta 2 años. Por otro lado, reformar una casa existente generalmente se completa en menos tiempo. Una reforma integral de una vivienda unifamiliar suele llevar entre 4 y 8 meses, dependiendo del alcance de las obras. Sin embargo, si la reforma es muy extensa o afecta a la estructura, el plazo podría acercarse al año, aunque raramente superará al de una obra nueva equivalente.

También hay diferencias en cuanto a la habitabilidad durante los trabajos. En una obra nueva, por razones obvias, no puedes vivir en la casa hasta que esté terminada por completo. En cambio, en una reforma, aunque lo más cómodo suele ser mudarse temporalmente, a veces es posible permanecer en la vivienda durante parte de la obra si esta se organiza por fases (por ejemplo, reformando una planta cada vez). En cualquier caso, vivir entre escombros y ruidos puede ser estresante; por eso muchas familias optan por alquilar otra vivienda mientras duran las reformas importantes.

Licencias y permisos necesarios

En Madrid, cualquier obra importante requiere trámites municipales obligatorios. Para construir una casa nueva se necesita una licencia de obra mayor (licencia urbanística), que implica presentar un proyecto técnico completo redactado por un arquitecto y esperar su aprobación. Obtener este permiso puede llevar entre 3 y 6 meses, retrasando el inicio de la construcción durante ese tiempo. Además, hay que abonar tasas e impuestos: por ejemplo, el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) en Madrid equivale a aproximadamente un 4% del presupuesto de ejecución material de la obra, y la tasa por licencia urbanística puede oscilar desde unos 200 € en reformas pequeñas hasta superar los 1.000 € en el caso de un chalet unifamiliar de nueva planta.

En cambio, para reformar una casa los requisitos administrativos dependen del alcance de la obra. Las reformas integrales con cambios estructurales también requieren licencia de obra mayor y proyecto técnico, con trámites similares a los de una obra nueva. No obstante, muchas reformas menores (por ejemplo, cambiar acabados, tirar o levantar tabiques no estructurales o actualizar instalaciones) pueden acogerse a la licencia de obra menor o incluso a la figura de la declaración responsable. Esta última permite comenzar la obra casi de inmediato tras presentar la documentación en el Ayuntamiento, sin tener que esperar meses a una licencia formal.

En resumen, construir de cero conlleva más burocracia y plazos de tramitación más largos que la mayoría de reformas. Por supuesto, en ambos casos es vital respetar la normativa: realizar obras importantes sin licencia puede acarrear multas de hasta 30.000 € y la paralización de los trabajos, un riesgo que nadie desea asumir.

Pros y contras de cada opción

Ventajas de reformar una casa

• Ahorro económico: Por lo general, reformar implica una inversión inicial menor que construir desde cero. Además, es más fácil ajustar la escala del proyecto a tu presupuesto (incluso acometiendo la reforma por fases, si es necesario).
• Menos tiempo y trámites: Las reformas suelen completarse antes que una obra nueva equivalente. Y si la reforma es sencilla, los trámites administrativos son más ágiles o incluso inexistentes para obras muy pequeñas.
• Ubicación y aprovechamiento: Muchas casas antiguas están en ubicaciones privilegiadas. Al reformar, conservas la ubicación y la estructura básica de la vivienda, mejorándola sin tener que buscar un nuevo terreno ni demoler por completo.
• Valor sentimental o histórico: Reformar permite mantener elementos originales con encanto o valor patrimonial de la vivienda, algo que se perdería al derribarla por completo. Si aprecias la esencia de tu casa, la reforma te ayuda a conservarla.

Inconvenientes de reformar

• Limitaciones estructurales: No puedes cambiar la distribución o el tamaño de la casa más allá de lo que la estructura existente permite. Si necesitas espacios mucho más amplios o una configuración totalmente distinta, una reforma podría quedarse corta.
• Imprevistos ocultos: En viviendas antiguas es común descubrir problemas durante la obra (instalaciones obsoletas, humedades, vigas dañadas, etc.). Estos imprevistos pueden encarecer la reforma y alargar los plazos más de lo previsto inicialmente.
• Resultado no 100% nuevo: Tras una reforma, la casa seguirá teniendo algunos elementos antiguos. Puede que el resultado no sea exactamente igual a estrenar, especialmente si la estructura original impone ciertos límites en el diseño final.

Ventajas de construir una casa nueva

• Diseño totalmente personalizado: Al empezar desde cero, puedes diseñar la casa a tu medida. Las posibilidades de personalización son máximas: eliges la distribución, el número de plantas, los materiales y cada detalle según tus gustos y necesidades actuales y futuras.
• Eficiencia energética y materiales modernos: Una casa de nueva construcción cumple con estándares actuales en aislamiento térmico, sistemas eficientes de climatización, energías renovables, etc. Esto supone mayor eficiencia energética, menor consumo y menos gastos de mantenimiento a largo plazo comparado con una vivienda antigua reformada.
• Menos problemas a largo plazo: Al ser todo nuevo (estructura, instalaciones, saneamientos, etc.), se reducen las probabilidades de averías o sorpresas desagradables. Construir una casa nueva es sinónimo de una vida útil más larga y con menos necesidad de reformas o reparaciones en años.

Inconvenientes de construir nueva

• Mayor coste inicial: La obra nueva requiere una inversión elevada de golpe. Incluso ajustando calidades, los gastos acumulados (proyecto, licencias, construcción, impuestos) suelen superar con creces los de la mayoría de reformas equivalentes.
• Plazos más largos: Como hemos visto, edificar de cero implica más meses de obras y espera. Entre el diseño, los trámites y la construcción, pueden pasar 1 o 2 años hasta que puedas disfrutar de la vivienda terminada.
• Gestión más compleja: Un proyecto de obra nueva es un proceso complejo que requiere coordinar a arquitectos, aparejadores, constructores y administraciones públicas. Esta gestión puede generar más estrés y demandar más dedicación del propietario, en comparación con una reforma de menor envergadura.
• Pérdida de lo existente: Si la casa actual tiene valor arquitectónico, estético o sentimental, al demolerla se perderá por completo. Para algunas personas, renunciar a la esencia de su vieja casa es un punto en contra importante de la obra nueva.

Conclusión: ¿Qué es mejor?

En conclusión, no existe una respuesta universal a si es mejor reformar una casa o construirla de nuevo: dependerá de las circunstancias particulares de cada caso. Reformar una casa suele ser la opción preferible cuando la estructura está en buen estado y con una inversión razonable puedes modernizar la vivienda a tu gusto, ahorrando tiempo y dinero. Por el contrario, construir una casa nueva podría convenir si la vivienda actual presenta deficiencias graves, si buscas un cambio de distribución radical o si deseas una casa totalmente personalizada con las últimas prestaciones.

Por ello, antes de decidir, es recomendable consultar con profesionales (arquitectos y constructores) que evalúen tu caso concreto. Ellos podrán orientarte sobre la viabilidad técnica y económica de cada alternativa y, por tanto, ayudarte a tomar la mejor decisión. Además, recuerda que tanto la reforma como la obra nueva son proyectos importantes; elegir bien te permitirá disfrutar de la casa de tus sueños de la manera más eficiente y adecuada a tus necesidades.

Impacto ambiental y sostenibilidad

Reformar una casa puede reducir hasta un 50% las emisiones de CO? frente a construir desde cero. Solo el proceso de obra nueva genera más de 40 toneladas de CO? por vivienda, mientras que una rehabilitación bien diseñada puede quedarse en la mitad. Además, reformar permite integrar aislamiento, sistemas de climatización eficiente, ventanas térmicas y aerotermia para lograr una vivienda de consumo casi nulo.

Casos reales en Madrid

Elebé Arquitectura reformó un ático antiguo de 120?m² por 95.000?€, con aislamiento completo, nueva distribución y calificación energética B. El valor de tasación subió un 27% tras la obra. Baobac Arquitectura comparó rehabilitar vs demoler: reformar redujo un 35% el presupuesto total y acortó los plazos en 6 meses, preservando además parte del alma del edificio original.

Lo que nadie te cuenta

• •  Reformar conlleva vivir entre obras o mudarte temporalmente.
  •  Aparecen sorpresas ocultas (viguería débil, humedades, cableado) que pueden encarecer.
  • No siempre puedes redistribuir libremente por estructura o normativa.
  •  Construir implica 1 a 2 años de obra + gestiones (licencias, proyecto, suministros…)

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Preguntas frecuentes

¿Qué es más barato en Madrid: reformar o construir?

Reformar suele costar de 400 a 900 €/m²; construir nueva parte de 1.300 €/m² y puede superar los 2.000 €/m².

¿Cuánto se tarda en reformar una vivienda integralmente?

Entre 3 y 6 meses. La obra nueva suele tardar más de un año.

¿Qué ayudas existen actualmente en Madrid?

Plan Rehabilita, subvenciones NextGen y deducciones IRPF por eficiencia energética.

¿Puedo empezar mi reforma sin esperar licencia?

Sí, si es por Declaración Responsable puedes comenzar de inmediato tras registrar el proyecto.

¿La reforma aumenta el valor de la vivienda?

Sí. De media entre un 15 y un 30% si se realiza con criterio y mejora energética.

María Luisa De La Rubia

CONTENIDO VALIDADO POR MARÍA LUISA DE LA RUBIA

Socia Fundadora en Reformadisimo