En una vivienda o en un local se pueden acometer distintos tipos de reforma. Cada uno de ellos tiene una serie de inconvenientes y de ventajas. En unos casos habrá que solicitar permisos, mientras que en otras no será necesario hacerlas. Los tipos de reformas dependerán de qué es lo que se pretenda conseguir con la obra.
En función de lo que se quiera hacer, habrá o no que dar una serie de pasos previos. Pedir un permiso, hablar con la comunidad de vecinos para contar con su conformidad, hacer un proyecto de la obra, contratar o no a un arquitecto, etc. Todo depende de lo que se desee hacer. A continuación daremos un repaso por los distintos tipos de reformas que se pueden realizar y lo que implica cada uno de ellos.
Tipos de reformas: obras menores y mayores.
Dentro de los tipos de reformas, la principal clasificación se lleva a cabo por su envergadura. En este caso se puede dividir en obras mayores y menores. En este último caso no será necesario pedir ningún permiso. Se trata de reformas que no afectan ni a la estructura ni a los elementos más importantes de la vivienda o local en el que se va a realizar. Esto es, a las vigas, los tabiques, etc.
Son obras que se llevan a cabo con bastante frecuencia. Por ejemplo, el cambio del suelo de una cocina o de una habitación. También se considera una obra menor un cerramiento o el cambio de las puertas de la casa para instalar, por ejemplo, una puerta blindada en su entrada. Entre sus ventajas reside en que en muy poco tiempo y con un mínimo de esfuerzo, inversión y molestias, se puede mejorar bastante una vivienda, tanto en aspecto como en comodidad. Este tipo de obras, generalmente, sólo requiere, como mucho, su comunicación. Y no en todos los casos.
Las obras mayores son las que implican la modificación de elementos sustanciales en la vivienda. Por ejemplo, tirar tabiques. O un cerramiento a gran escala de una terraza con elementos fijos. O el cambio de distribución de los descansillos de un portal, en cuyo caso deberá estar de acuerdo toda la comunidad antes de nada. Generalmente, son obras que mejoran en gran medida una vivienda. O bien la revalorizan porque se gana en espacio o bien otorgan más comodidad a sus habitantes. Todo gracias a que estas obras permiten personalizar al máximo la vivienda.
En este caso, será necesario solicitar los permisos necesarios, que dependerán de la envergadura de la obra, la localidad y la comunidad donde se realice la obra. Lo mejor antes de nada es, en función de la obra, informarse en el ayuntamiento de los requisitos a cumplir. También hay que tener en cuenta que, si es necesario solicitar la licencia de obras mayores, será necesario pagar una tasa.
Tipos de reformas en función de la obra
Hasta ahora hemos visto la clasificación de los tipos de reformas en función de si la obra era pequeña o de gran envergadura. A continuación veremos su clasificación por el tipo de obra a realizar:
Mejoras en los acabados
Este tipo de reformas, de obra menor, son las que modifican alguno de los elementos de una vivienda para mejorarlo. Por ejemplo, la pintura de una o varias estancias. También el cambio de los suelos o el alicatado de un baño o de la cocina. Generalmente, estas obras inciden en una mayor comodidad y en un aspecto renovado de la vivienda. O del local en el que se acometen.
Otra de las obras que suelen realizarse con bastante frecuencia es la mejora del aislamiento térmico en una vivienda. Proporciona muchas ventajas a los habitantes de la casa, ya que gracias a él las viviendas estarán más calientes en invierno y más frescas en verano.
Este tipo de obra implica varios pasos. Por un lado, la reforma de las paredes interiores para mejorar su nivel de aislamiento. Por otro, cambios en las ventanas. Generalmente, cuando las ventanas tienen algunos años ya no cuentan con la capacidad de aislamiento que tenían al principio. Si son muy antiguas, es posible que incluso no cuenten con cámara de aire ni con cristales preparados para detener el frío o el calor.
En estos casos, es recomendable sustituir las ventanas para colocar en la vivienda unas nuevas con un mayor nivel de protección frente a los elementos. Eso sí, hay que tener en cuenta que este tipo de obras suele requerir una licencia. Y si las ventanas que colocas son más grandes, será necesario pedir permiso a la comunidad.
Reformas que modifican elementos de la estructura
Este tipo de reformas se da cuando se modifica algo de la estructura: una viga, la pared maestra de un edificio, la cubierta de la vivienda, el forjado del texto etc. Es una obra de gran envergadura que requiere licencia de obra mayor, y será necesario un arquitecto que evalúe el proyecto.
Si esta reforma se hace en una vivienda de una comunidad de propietarios, será necesario pedirles permiso. Los elementos propios de su estructura pertenecen a ella, por lo que tendrán que estar de acuerdo para poder hacerla. Si no dan su consentimiento, la obra no podrá realizarse. Echa un vistazo a este post sobre qué es un proyecto llave en mano.
Reformas que afectan a parte del espacio comunitario
Tal como sucede en las obras que afectan a la estructura de una vivienda en la comunidad de vecinos, las reformas que afectan a algún espacio propiedad de la comunidad precisan del permiso de esta. Si esta reforma implica que la vivienda en la que se hace pasa a tener más metros, y el espacio comunitario menos, será necesario llegar a un acuerdo con la comunidad. O bien mediante la compra de esos metros cuadrados o por la cesión de otros espacios.
Los elementos de una comunidad de vecinos a los que afecta una reforma pueden estar en varios puntos. Por ejemplo, en la fachada. En este caso, modificar el tamaño de una ventana, o abrir una nueva requiere permiso de la comunidad. También sucede lo mismo con los estructurales: patios, terrazas, balcones, zonas comunes, etc. O con instalaciones como bajantes o con el hueco de ventilación de extractores de baños y campanas de las cocinas. Tras la reforma, se puede ganar en espacio, ventilación, iluminación, etc. Dependerá del tipo de reforma.
Las que modifican la distribución de una vivienda
Las obras que cambian la distribución de una casa pueden ser variadas. Por ejemplo, la unión de la cocina con el comedor. O la eliminación de los tabiques entre dos habitaciones para hacer una más grande. También el cambio de la cocina de sitio, entre otras variaciones. Este tipo de obras no precisa de permiso de los vecinos. Pero sí será necesario pedir otros.
También hay que tener en cuenta que será necesario pedir una licencia de obras menor, y hacer de nuevo una cédula de habitabilidad para la vivienda. Esto es, solicitar una nueva licencia de ocupación de la misma. Es, más que recomendable, necesario contar con un arquitecto para la supervisión de la obra. Este tendrá que tener en cuenta las normas de edificación a cumplir para que la obra se lleve a cabo sin problemas.
Aumento de la superficie de construcción
Algunas obras implican una ganancia de metros útiles. Por ejemplo, el cerramiento de una terraza para contar con una pequeña habitación más. O para hacer más grande un dormitorio. Lo mismo sucede con un patio, lo que desemboca en una estancia más para la vivienda. Aunque se cuente con menos espacio para estar al aire libre sin salir de casa.
Es habitual tener que pedir permiso a los vecinos si el cerramiento o la modificación se va a realizar en una comunidad. También la solicitud de una licencia de obras. Generalmente, mayor.
Transformar un local en una vivienda
El paso de un local a una vivienda es uno de los tipos de reformas que está más en boga en los últimos tiempos. Sobre todo en las grandes ciudades, donde el precio de la vivienda no para de subir. Ante la gran cantidad de locales comerciales en los barrios, muchos de sus dueños están optando por reformarlos para transformarlos en una vivienda. Eso si, el proceso no está exento de escollos.
Al fuerte desembolso económico que hay que realizar para llevar a cabo esta reforma, hay que añadir el papeleo, los permisos, etc. Además, debes saber que no todos los locales pueden transformarse en viviendas. Los requisitos que ha de cumplir uno local para ser una vivienda varían en función de cada ciudad, pero hay algunos básicos que son comunes. Por ejemplo, el hecho de que el local debe contar con un acceso al mismo desde el interior del portal del edificio.
También hay que tener en cuenta cuántos pisos puede haber en un mismo edificio, puesto que si se sobrepasa el número no se podrá llevar a cabo. Aparte de todo esto será necesario solicitar una licencia de obra mayor, y una vez terminada la obra, solicitar que se conceda la licencia de habitabilidad para poder residir en ella. Y si no cuenta con ella, legalmente no puede vivir nadie en ella. Ni empadronarse como residente, como consecuencia.
Por otra parte, es recomendable que el local tenga ya dados de alta los servicios de gas, luz o agua cuando era un local. De otra manera es más complicado conseguirlos después. Para ello, eso sí, habrá que contar con un certificado de primera ocupación o apertura del local.
Requisitos para transformar un local en una vivienda
Para que un local pueda ser habitable tras una reforma, debe tener un mínimo de metros cuadrados habitables. En general, entre 38 y 40 metros cuadrados útiles. Si tiene algunos menos se puede hacer un estudio de viabilidad para ver si es posible, lo que podría dar lugar a una excepción. También ha de tener una altura mínima, de unos 2,5 metros. Y ocupar un mínimo espacio de la fachada del edificio. En general, tres metros. Aparte de esto, es aconsejable que la vivienda no cuente con entreplantas, y tenga una sola planta.
Además, la vivienda debe tener al menos una zona de estar y dormitorio, que puede ser la misma, un baño y una cocina. En el caso de que se quiera hacer un estudio, se puede unificar la cocina, la zona de estar y el dormitorio. Pero el baño siempre ha de ser independiente.
En cuanto a sus instalaciones, debe tenerse en cuenta que en la zona de la cocina debe ir instalada una campana extractora de humos con salida de los mismos que cumpla la normativa vigente. Además, la vivienda deberá contar con posibilidad de ventilación y luz natural. Eso sí, en el caso de los baños no será necesario que la tengan, ya que pueden integrar luz artificial y ventilación forzada por medio de un extractor.
En algunas ciudades, como es el caso de Barcelona, para poder transformar un local en una vivienda es necesario contar con la aprobación de los propietarios del resto de viviendas del edificio. Será por tanto necesario enviar un burofax a cada uno de ellos para informarles de lo que se desea hacer. Y después dejar a su disposición el proyecto de reforma para que pueden consultarlo. Si nadie se opone se puede seguir adelante con la reforma. Pero si un vecino no da su consentimiento, la obra no se podrá realizar.
Beneficios de la transformación de un local en una vivienda
Como es obvio, el paso de un local a una vivienda conlleva que su propietario dispondrá de un lugar más para poder residir en él. Además, podrá realizar con ella las operaciones que crea conveniente. Es decir, podrá por ejemplo, alquilarla. O venderla. De una u otra manera, aumentarán sus ingresos. Y así dejará de contar con un local vacío que de otra manera no generaba ingresos, y sí gastos, al propietario.
Esto, aunque pueda parecer lo contrario, también beneficiará a los vecinos de la finca, puesto que el contar con una vivienda más en la fachada es siempre mejor que tener un local vacío y desmadejado.
