¿Qué es una reforma integral y en qué se diferencia de una reforma parcial?

Una reforma integral implica renovar completamente la vivienda (redistribuir espacios, cambiar instalaciones, acabados) y suele requerir proyecto técnico. Una reforma parcial solo interviene en áreas específicas (por ejemplo, solo la cocina o el baño) sin modificar toda la estructura, siendo más sencilla y económica.

¿Qué permisos y licencias necesito para una reforma en mi vivienda?

Depende del alcance. Para mejoras sencillas (pintar, cambiar suelos, renovar baños/cocinas) suele bastar con una comunicación previa o no es necesaria licencia. Para reformas que alteran la estructura o agregan metros (nuevos tabiques, ampliaciones, cambios de uso) sí se debe solicitar licencia de obras. Se diferencian obras menores (sin tocar estructura) de obras mayores (estructurales, con proyecto técnico).

¿Qué obras no requieren permiso de obras?

Generalmente, las obras de mantenimiento o decoración de poca envergadura no requieren licencia. Por ejemplo, pintar, alisar paredes, cambiar suelos o renovar azulejos interiores no necesitan permiso formal. Sin embargo, si la obra afecta a elementos comunes o a la estructura (por ejemplo, demoler un muro de carga) sí habrá que tramitar la licencia correspondiente.

¿Cuál es la diferencia entre obra mayor y obra menor?

La obra menor abarca reformas sencillas que no afectan la estructura ni zonas comunes, y su trámite es más sencillo (a veces sólo comunicación previa). La obra mayor implica reformas integrales, ampliaciones o cambios de uso, con mayor presupuesto y requerimientos. Las obras mayores necesitan licencia de obra mayor y proyecto técnico, mientras que las menores requieren un trámite más básico.

¿Es necesario informar a la comunidad de propietarios sobre la reforma?

Sí. La Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario informe a la junta de propietarios antes de iniciar obras, especialmente si las mismas pueden afectar la estructura, fachada o elementos comunes del edificio. Si la obra no toca esos elementos (pintura interior, suelos), basta con notificarlos.

Tipos de reformas en una vivienda: cuáles existen, diferencias legales y permisos

Actualizado a 22 de mayo de 2025

Tipos de reformas en una vivienda

Las reformas de vivienda pueden clasificarse por su alcance y naturaleza. Una reforma integral implica renovar por completo la vivienda: redistribuir espacios, cambiar todas las instalaciones (electricidad, fontanería, climatización) y actualizar acabados. En cambio, una reforma parcial o local se limita a zonas concretas (por ejemplo, solo la cocina o el baño) sin afectar toda la casa. También hay reformas de mantenimiento o decoración (pintura, suelos, alicatados) que mejoran el aspecto sin tocar la estructura principal. Además existen las ampliaciones (añadir metros construidos) y cambios de uso (por ejemplo, convertir una terraza en una habitación) que requieren obra civil. Cada tipo de reforma requiere distinta planificación técnica y presupuesto.

Reforma integral: renovación total de la vivienda, incluyendo redistribución de espacios, instalaciones, y acabados. Suele implicar obra pesada y un proyecto completo.
Reforma parcial (o puntual): cambios en áreas concretas (cocina, baño, salón) sin obra mayor ni demolición general. Son más rápidas y económicas que una integral.
Mantenimiento y decoración: intervenciones sencillas como pintar paredes, renovar suelos o alicatados. No modifican la estructura ni la configuración general de la vivienda, solo el acabado estético.
Ampliaciones y redistribución: añadir metros útiles (derribar muro exterior, tirar pared interior) o cambiar el uso de espacios. Estas obras requieren estudio estructural y permisos especiales.

Plano arquitectónico de una vivienda — Plano arquitectónico básico de una vivienda, útil para planificar reformas integrales.

Permisos y requisitos legales

Cada tipo de reforma está sujeto a requisitos legales distintos. En general, las reformas sencillas o de mantenimiento (pintar, cambiar suelos, renovar azulejos) no afectan a la estructura ni a espacios comunes, por lo que habitualmente no requieren licencia o bastan con una comunicación previa al ayuntamiento. Por el contrario, las reformas de mayor calado necesitan permiso municipal. Una obra menor (por ejemplo, renovación de cocina o baño sin alterar el edificio) sí necesita licencia pero se tramita de forma más simple; la obra mayor (reforma integral, ampliación, cambio de uso) exige una licencia ordinaria y un proyecto técnico firmado por arquitecto o ingeniero. A modo de ejemplo, se suele considerar obra mayor una reforma con presupuesto superior a 20.000€, aunque lo definitivo siempre lo marca la normativa local.

Reforma tipo 1

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Reforma tipo 2

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En la práctica, no necesitan licencia las obras pequeñas como pintar paredes, alisar techos, cambiar azulejos o actualizar instalaciones (electricidad, fontanería) de forma interior. En cambio, obras que modifiquen la estructura (derribar muros de carga), amplíen metros construidos o alteren elementos comunes (fachada, terrazas comunitarias) sí requieren permiso. Las administraciones suelen clasificar las licencias en procedimientos generales (para obras mayores que afectan a estructura, fachada o uso del inmueble) y abreviados (para obras importantes pero limitadas, como cerramientos o piscinas). En todos los casos, lo mejor es consultar la ordenanza urbanística del municipio correspondiente o asesorarse con un profesional, ya que los requisitos varían según la localidad.

Además, la Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier propietario puede reformar el interior de su piso siempre que no altere la seguridad o estructura general del edificio ni cause perjuicio a otros vecinos; eso sí, debe informar previamente a la comunidad de propietarios. Si la reforma sí implica cambios estructurales o comunes, se necesitará la aprobación de la junta de propietarios.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es una reforma integral y en qué se diferencia de una reforma parcial?: Una reforma integral abarca la renovación completa de la vivienda: cambia la distribución de espacios, las instalaciones (electricidad, fontanería, etc.) y los acabados. Requiere obra mayor y proyecto técnico. En cambio, una reforma parcial o puntual solo interviene en una o varias áreas específicas (por ejemplo, un baño o la cocina) sin alterar toda la estructura del hogar, siendo por lo general más rápida y económica.
¿Qué permisos y licencias necesito para una reforma en mi vivienda?: Depende del alcance. Para reformas sencillas (pintar, cambiar suelos, renovar baños/cocinas sin tocar estructura) normalmente basta con una comunicación previa o no se requiere licencia. Para reformas de mediana a gran envergadura (nuevos tabiques, ampliaciones, cambios de uso) se debe solicitar licencia de obras. Se distingue entre obra menor (reformas dentro de la vivienda sin impacto estructural) y obra mayor (construcción de más de 20.000€ o intervención en muros de carga, elementos comunes, etc.). En obra mayor se exige un proyecto técnico firmado por un arquitecto.
¿Qué obras no requieren permiso de obras?: En general, no requieren permiso las obras muy sencillas de mantenimiento y decoración, como pintar paredes, retirar gotelé, cambiar tarima o alicatados, o actualizar instalaciones existentes. Estas actuaciones no alteran la estructura del edificio. Sin embargo, si la intervención afecta a elementos comunes o de soporte, o modifica la distribución constructiva (como demoler un muro de carga), sí se debe tramitar la licencia correspondiente.
¿Cuál es la diferencia entre obra mayor y obra menor?: La principal diferencia está en la complejidad y alcance de la reforma. La obra menor comprende reformas simples: no afecta a la estructura del edificio ni a espacios comunes, y suele tener presupuesto reducido. Requiere una licencia más básica (o comunicación previa) y no suele precisar proyecto técnico. En cambio, la obra mayor incluye reformas integrales, ampliaciones, cambios de uso o intervenciones en elementos estructurales. Estas obras sí requieren licencia ordinaria y proyecto de arquitecto o ingeniero]. Como referencia, a menudo se considera obra mayor aquella con presupuesto superior a 20.000€, aunque el criterio final depende de la normativa municipal.
¿Es necesario informar a la comunidad de propietarios sobre la reforma?: Sí. Según la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier propietario que modifique elementos privativos de su vivienda debe dar cuenta previamente a la junta de propietarios, especialmente si la obra podría alterar la seguridad, estructura o configuración exterior del edificio. Las reformas que no afectan la estructura (pintura, suelos, instalaciones interiores) no necesitan permiso especial de la comunidad, pero las que sí (derribar muros de carga, abrir huecos) requieren la aprobación de la junta según la ley. En cualquier caso, es buena práctica comunicar la reforma para evitar conflictos.