Licencias y permisos para reformas integrales en Madrid en 2025: todo lo que debes saber

Si estás planeando una reforma integral en Madrid, es fundamental conocer los permisos y licencias urbanísticas necesarios para evitar multas, paralizaciones o problemas legales. En esta guía completa te explicamos, paso a paso, qué trámites necesitas en 2025 tanto en la ciudad de Madrid como en la Comunidad de Madrid, incluyendo los distintos tipos de obras (menores, mayores, comunicación previa, declaración responsable), la normativa vigente, ejemplos prácticos y hasta las ayudas disponibles para reformar tu vivienda. ¡Sigue leyendo para reformar con todas las garantías!

Índice

• Tipos de obras y permisos en Madrid
• Normativa urbanística en Madrid (Capital y Comunidad)
• Cómo tramitar licencias y declaraciones responsables
• Casos prácticos: ejemplos de reformas y sus licencias
• Ayudas y bonificaciones fiscales en 2025
• Preguntas Frecuentes

Tipos de obras y permisos en Madrid

El Ayuntamiento de Madrid diferencia los permisos según la envergadura y características de la obra. En términos generales, existen dos categorías principales:

• Obras mayores: reformas de gran complejidad técnica o que afectan a la estructura, a elementos comunes del edificio o implican cambios de uso (por ejemplo, convertir un local en vivienda). Siempre requieren una licencia urbanística previa otorgada por el Ayuntamiento, con un proyecto técnico visado y un proceso de aprobación más extenso.
• Obras menores: reformas de menor escala que no afectan elementos estructurales ni modifican el volumen o uso del espacio (por ejemplo, renovar la cocina o el baño sin tocar muros de carga, cambiar instalaciones interiores, sustituir ventanas manteniendo tamaño). Estas obras se tramitan de forma simplificada, usualmente mediante una declaración responsable, lo que permite iniciarlas casi de inmediato tras presentar la documentación.

Además, históricamente existía la figura de la comunicación previa, que era una notificación al Ayuntamiento para ciertas obras menores. Sin embargo, en Madrid capital este trámite ha sido sustituido en la práctica por la declaración responsable desde la entrada en vigor de la Ordenanza 6/2022. Hoy en 2025, las obras que antes se comunicaban simplemente se gestionan mediante declaración responsable, dejando la “licencia” solo para las actuaciones que realmente requieren control municipal previo:

Licencia de obra mayor

La licencia de obra mayor es el permiso municipal exigido para las reformas integrales de gran calado. Se aplica cuando la obra:

• Altera la estructura del edificio (demolición de muros de carga, reforzar forjados, ampliar plantas, etc.).
• Modifica la configuración general o los elementos comunes de la finca (por ejemplo, cerrar una terraza que afecta la fachada, cambiar la escalera comunitaria, instalar un ascensor nuevo).
• Implica cambio de uso del inmueble (p. ej., local comercial que pasará a ser vivienda, o viceversa).
• Constituye una obra de nueva planta o una rehabilitación integral estructural del edificio.

En todos estos supuestos es obligatorio obtener la licencia antes de comenzar los trabajos. Se debe encargar un proyecto técnico completo firmado por un arquitecto (y visado colegialmente cuando proceda) y presentarlo al Ayuntamiento. La tramitación incluye informes técnicos y jurídicos municipales para verificar que la obra cumple con la legalidad urbanística:. Solo tras la concesión formal de la licencia (un acto administrativo expreso) se puede iniciar la obra.

Ejemplos de obra mayor: la construcción de una planta adicional en un chalet, la redistribución estructural de un piso tirando muros de carga, la unión de dos viviendas mediante derribo de parte de la estructura, o rehabilitar totalmente un edificio antiguo consolidando su estructura.

Obras menores y declaración responsable

Las obras menores son aquellas de escasa complejidad y sin impacto estructural o urbanístico significativo. Para este tipo de reforma, Madrid utiliza la figura de la declaración responsable urbanística. Mediante este documento, el interesado “declara” que la obra proyectada cumple la normativa urbanística vigente y se compromete a ello bajo su responsabilidad. Al presentarla (normalmente por vía electrónica), se obtiene de inmediato luz verde para comenzar los trabajos sin esperar una licencia otorgada: la declaración responsable faculta el inicio de las obras desde su registro de entrada:.

La declaración responsable agiliza mucho las reformas pequeñas. Ahora bien, solo es válida para obras que efectivamente no afecten estructura ni elementos protegidos (por ejemplo, interior de viviendas sin alterar fachada en entornos no protegidos). Entre las actuaciones típicas que van por declaración responsable están:

• Reformas interiores en viviendas: cambiar suelos, alicatados, renovar instalaciones eléctricas o de fontanería, remodelar baños o cocinas sin mover paredes maestras.
• Pequeñas obras en locales comerciales: pintar, colocar tabiquería ligera, instalar aire acondicionado, siempre que no supongan obras mayores.
• Sustitución de ventanas o cerramientos interiores que no modifiquen la apariencia exterior significativa (ojo: si se cambia el aspecto de la fachada o el color exterior en un edificio, podría requerir permiso especial, e incluso licencia si el edificio tiene protección).

Para tramitar una declaración responsable de obra, típicamente se requiere adjuntar cierta documentación técnica básica: una memoria descriptiva de la reforma, planos sencillos del estado actual y reformado, fotografías, y en algunos casos proyecto técnico si la obra lo amerita (aunque no sea estructural). También se debe abonar la tasa municipal correspondiente. Una vez entregado todo, la obra puede comenzar sin más dilación:. Eso sí, el Ayuntamiento podrá inspeccionar a posteriori para comprobar que lo declarado era cierto y que la obra cumple la normativa; en caso de incumplimiento, habría sanciones.

Ejemplos de obra menor por declaración responsable: reforma integral interior de un piso sin tocar estructuras (derribar tabiques no estructurales para unir espacios, renovar baño y cocina), cambiar puertas y ventanas manteniendo huecos, instalar calefacción o aire acondicionado individual, pintar la fachada interior de un patio, etc.

¿Y las obras que no requieren ningún permiso?

Existen también actuaciones muy simples o de mantenimiento que no necesitan ni licencia ni declaración responsable. La normativa municipal establece un listado de obras exentas de trámite por su escasa entidad. Por ejemplo:

• Pintar paredes interiores, cambiar revestimientos de suelo o azulejos en interiores, sin alterar elementos estructurales.
• Pequeñas reparaciones domésticas (arreglar una persiana, reemplazar grifería, cambiar enchufes o luminarias) que no implican modificar instalaciones generales.
• Instalación de mobiliario interior que no esté fijado de forma permanente (armarios modulares, muebles de cocina si no requieren obras).

En resumen, labores puramente decorativas o de mantenimiento ordinario se pueden hacer sin comunicar nada al Ayuntamiento. Ahora bien, la línea puede ser difusa: por ejemplo, cambiar el suelo de toda la vivienda podría considerarse mantenimiento estético (no requiere permiso) pero si implica obra en elementos comunes (forjados, estructura) entonces sí requeriría al menos declaración. Ante la duda, siempre conviene consultar con un técnico o con el Ayuntamiento antes de iniciar cualquier reforma, para confirmar si estamos ante una actuación totalmente libre o no.

Cuadro comparativo de permisos según tipo de obra

Normativa urbanística aplicable en Madrid (2025)

En Madrid capital, la regulación de licencias urbanísticas y declaraciones responsables está recogida en la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid. Esta Ordenanza unificó y simplificó trámites, eliminando la antigua “comunicación previa” como procedimiento independiente (ahora solo existen dos vías: licencia o declaración responsable). Entró en vigor el 17 de junio de 2022, por lo que en 2025 es la norma municipal vigente. Algunos puntos clave de la normativa en Madrid ciudad:

• Define con claridad qué actuaciones requieren licencia (listadas en su Anexo I) – esencialmente, las obras de nueva planta, reestructuración total, ampliaciones, intervenciones en edificios protegidos, etc., y en general cualquier obra que necesite proyecto técnico visado.
• Establece qué actuaciones pueden ir por declaración responsable (Anexo II de la Ordenanza) – la mayoría de obras menores en edificación existente, siempre que no afecten al patrimonio protegido ni al dominio público.
• Extiende el uso de Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU), que son empresas privadas acreditadas a las que se puede acudir para tramitar licencias o declaraciones responsables de forma delegada, agilizando los plazos (previa tarifa por sus servicios). En Madrid ahora incluso las licencias residenciales se pueden gestionar vía ECU si el promotor lo elige:
• Incorpora controles a posteriori más estrictos: aunque con la declaración responsable se inicia la obra sin licencia previa, el Ayuntamiento o las ECUs pueden inspeccionar y, si detectan incumplimientos, sancionar o exigir la legalización de la obra.

Por su parte, en la Comunidad de Madrid (el ámbito autonómico) la normativa marco es la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (Ley 9/2001, modificada por la Ley 1/2020, de 8 de octubre, entre otras). Esta ley establece principios generales sobre qué actos necesitan licencia urbanística en cualquier municipio de la región. Por ejemplo, la Ley del Suelo indica que corresponde a las ordenanzas municipales regular el procedimiento de licencias:, y facilita la implantación de declaraciones responsables en línea con la normativa estatal de simplificación administrativa.

En la práctica, esto significa que cada ayuntamiento de la Comunidad de Madrid puede tener su ordenanza propia de tramitación de licencias. La ciudad de Madrid tiene la suya (OLDRUAM 6/2022), mientras que otros municipios (Alcobendas, Pozuelo, etc.) disponen de ordenanzas similares adaptadas a la Ley regional. Siempre que vayas a reformar en un municipio fuera de la capital, conviene consultar la normativa local, aunque las categorías de obra mayor/menor suelen ser parecidas en todos lados.

También hay que tener en cuenta normativas específicas si la reforma afecta a edificios protegidos o zonas históricas. En Madrid, las obras en Bienes de Interés Cultural (BIC) o edificios catalogados requieren autorizaciones de Patrimonio además de la licencia municipal, incluso para obras menores. Por ejemplo, si tu vivienda está en un edificio protegido (como muchos en el centro de Madrid), necesitarás el visto bueno de la Comisión Local de Patrimonio para ciertos cambios estéticos, aparte de la licencia urbanística ordinaria.

¿Cómo tramitar licencias y declaraciones responsables en Madrid?

El proceso para solicitar una licencia o presentar una declaración responsable en Madrid capital en 2025 se realiza principalmente de forma telemática, a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid (SLIM, Sistema de Licencias Municipales en Línea). A continuación, resumimos los pasos y requisitos:

1. Documentación necesaria

Antes de iniciar el trámite, asegúrate de contar con la documentación exigida para cada caso:

• Proyecto técnico: obligatorio en licencias de obra mayor. Debe estar redactado por un arquitecto o profesional competente e incluir planos, memoria, cumplimiento de normativas (estructural, accesibilidad, CTE, etc.). En obras menores por declaración responsable, puede no hacer falta proyecto completo, pero sí al menos una memoria técnica y planos básicos de la reforma.
• Presupuesto y costes: se suele pedir un presupuesto estimado de la obra. Esto es importante porque las tasas municipales se calculan en proporción al coste de la reforma.
• Fotografías y planos actuales: en muchos casos, hay que aportar fotos del estado actual de la vivienda/local y planos del estado inicial, para que el Ayuntamiento sepa qué vas a modificar.
• Justificante de pago de tasas: al presentar la solicitud (sea licencia o declaración), se genera una tasa que debes abonar (ver apartado de tasas más abajo). El justificante de haber pagado esa tasa debe incluirse en el expediente.
• Documentación urbanística adicional: si la obra afecta fachada, quizás necesites un dibujo de la nueva fachada; si el edificio es antiguo, puede requerirse certificado ITE (Inspección Técnica de Edificios) en vigor; si es un edificio protegido, la autorización de Patrimonio, etc. La Sede Electrónica suele indicar los anexos necesarios según el tipo de actuación que selecciones.

2. Presentación telemática en la Sede Electrónica

Los trámites se realizan en línea. Deberás acceder a la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid con certificado digital o [email protected] (o presencialmente en registro si no tienes medios telemáticos, aunque se recomienda online). En la Sede:

• Para licencias urbanísticas: selecciona la opción correspondiente (p. ej. “Licencia urbanística – procedimiento ordinario”) y rellena el formulario con los datos de la obra. Adjunta la documentación requerida (proyecto, memoria, planos, etc.) en formato PDF.
• Para declaraciones responsables: selecciona “Declaración responsable urbanística” y completa los datos. Adjunta la memoria descriptiva y demás documentos técnicos simplificados que te pidan. Declara explícitamente que cumples la normativa aplicable.
• En ambos casos, el sistema te calculará la tasa a pagar. Podrás pagarla en línea (tarjeta) o generar un documento para pagar en banco. Tras pagar, adjunta o indica el justificante.
• Registra la solicitud. En licencias, tras registrarla quedará en estado “en trámite” a la espera de revisión municipal; en declaraciones responsables, el registro mismo ya habilita la obra (si has incluido todo correctamente).

La plataforma SLIM guía al usuario durante la solicitud. No obstante, hay que ser cuidadoso al elegir el “tipo de actuación” adecuado (por ejemplo, si es una obra residencial interior sin proyecto, etc.) para que el sistema te pida los documentos correctos.

3. Plazos de resolución y tiempos de espera

Los plazos varían enormemente según el tipo de permiso:

• Licencia de obra mayor: El plazo medio de obtención en la ciudad de Madrid suele oscilar entre 3 y 6 meses:. En casos complejos podría alargarse más, especialmente si requieren subsanaciones o informes de otras entidades. Madrid intenta agilizarlo con las ECUs: si contratas una Entidad Colaboradora, a veces se puede acortar este plazo porque la revisión técnica la hacen ellos (aunque igualmente la licencia final la firma el Ayuntamiento).
• Declaración responsable: Tiene efecto inmediato. En cuanto presentas la documentación y pagas la tasa, puedes dar comienzo a la obra sin esperar respuesta:. No obstante, el Ayuntamiento puede luego hacer controles; si hubiese algún defecto en lo presentado, podrían requerirte subsanar o, en el peor caso, paralizar la obra si fuera improcedente. Pero de entrada, no hay espera: es una gran ventaja de este sistema.

Una recomendación importante es no dejar la licencia para el último momento. Si sabes que tu reforma necesita licencia (por ejemplo, tocará estructura), presenta el proyecto con antelación porque los plazos administrativos (varios meses) pueden desbaratar tus planes si pretendías empezar la obra en una fecha concreta. En cambio, si tu reforma puede ir por declaración responsable, puedes planificarla con más flexibilidad, pero igualmente prepara todo con cierto margen en caso de que el Ayuntamiento te pida algún documento extra.

4. Tasas municipales y coste de las licencias

Realizar una reforma conlleva pagar impuestos o tasas al Ayuntamiento en concepto de licencia. En Madrid, las principales son:

• Tasa por prestación de servicios urbanísticos: es la tasa administrativa por la tramitación de la licencia o registro de la declaración. Suele ser un porcentaje del presupuesto de la obra (por ejemplo, alrededor del 2%).
• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): es un impuesto municipal (en Madrid equivale al 4% del presupuesto de la obra, aunque hay bonificaciones en ciertos casos, p. ej. por obras de accesibilidad o eficiencia energética). En las declaraciones responsables también se liquida este impuesto.

En total, entre tasa y impuesto, se calcula típicamente en torno al 4% – 6% del coste de la obra. Por ejemplo, para una reforma valorada en 20.000 €, podrías pagar unos 300 € a 600 € al Ayuntamiento:. En obras mayores de presupuesto alto, la cifra sube proporcionalmente. Tenlo en cuenta al hacer números.

Otro aspecto: si contratas una Entidad Colaboradora (ECU) para agilizar la licencia, esta te cobrará sus honorarios aparte de las tasas municipales. Algunas ECUs cobran, por ejemplo, un 0,5% – 1% del presupuesto de obra por encargarse de toda la gestión de licencia, pero ofrecen rapidez y asistencia técnica personalizada.

5. Permiso de la comunidad de vecinos

No olvides que, si tu vivienda está en una comunidad de propietarios (un edificio de pisos), además de las licencias municipales debes cumplir las normas de la comunidad y en ciertos casos obtener autorización de la misma. Aspectos a considerar:

• Obras que afecten a elementos comunes: por Ley de Propiedad Horizontal, cualquier alteración de elementos comunes (estructura, fachada, patios, bajantes, instalaciones generales) requiere acuerdo previo de la comunidad de vecinos. Por ejemplo, para tirar un muro estructural en tu piso necesitas no solo la licencia municipal sino también el OK de la comunidad (puesto que la estructura es un elemento común).
• Horarios y convivencia: aunque pintes o hagas obra menor dentro de tu casa, avisa siempre a tus vecinos. Las comunidades suelen establecer horarios permitidos para ruidos (en días laborables, por la mañana y tarde). Respetar esos horarios evitará denuncias por parte de vecinos durante la obra.
• Uso de zonas comunes: si vas a bajar escombros, colocar un contenedor en la calle o acopiar materiales, coordínalo con la comunidad. En Madrid, colocar un contenedor en la vía pública también requiere un permiso de ocupación de vía pública del Ayuntamiento, normalmente gestionado por la empresa de contenedores.

En resumen, tramita las licencias oficiales pero también comunica tu reforma a la comunidad de vecinos. Obtener un permiso por escrito del presidente de la comunidad para las obras (o el acta de la junta de propietarios aprobándolas, si fuera necesario) es muy recomendable cuando la reforma es importante. Así evitas conflictos vecinales y actúas con total transparencia.

6. Consecuencias de no tener licencia: sanciones

Realizar una reforma sin la licencia o declaración responsable requerida es una infracción urbanística que conlleva riesgos serios:

• Multas económicas: Las sanciones por obra ilegal varían según la gravedad. En Madrid, las multas pueden ir desde cifras relativamente bajas para infracciones leves (por ejemplo 600 € a 1.000 € por una obra menor sin permiso) hasta sumas muy elevadas en obras mayores. Se mencionan multas de hasta 30.000 € en algunos casos:, e incluso de hasta 300.000 € en los supuestos más graves de obra mayor sin licencia:. Es decir, te arriesgas a un golpe económico enorme.
• Paralización de la obra: Si el Ayuntamiento detecta trabajos sin licencia, puede emitir una orden de paralización inmediata. Esto supone que la obra se detiene en seco hasta regularizar la situación (solicitar la licencia “a posteriori” con multa) o incluso indefinidamente si la obra no fuera legalizable.
• Obligación de restituir la legalidad: En casos extremos, te pueden obligar a deshacer lo construido irregularmente. Imagina tener que derribar lo que reformaste sin permiso – un desastre en tiempo y dinero.
• Problemas con el seguro y terceros: Si ocurre un accidente o desperfecto derivado de obras sin licencia, tu seguro de hogar podría deslindar responsabilidades. Además los vecinos afectados podrían reclamarte daños. Estar al margen de la ley te deja indefenso ante cualquier contratiempo.

Por todo ello, insistimos: tramita siempre los permisos correspondientes. Es un paso burocrático que puede dar pereza o suponer un coste, pero infinitamente menor que las consecuencias de hacerlo mal. Una reforma debe empezar con buen pie y dentro de la legalidad para que termine siendo un éxito.

Casos prácticos: ejemplos de reformas y sus licencias

Caso 1: Reforma interior integral en piso antiguo (obra menor)

Situación: Ana vive en un piso de 80 m² en el barrio de Argüelles, en Madrid, en un edificio de los años 1960. Quiere hacer una reforma integral: renovar cocina y baño, actualizar la instalación eléctrica y de fontanería, cambiar suelos y ventanas, y eliminar un tabique para unir el salón con la entrada. El edificio no es histórico protegido pero sí tiene más de 50 años (ha pasado la ITE recientemente).

Permisos necesarios: Dado que la reforma de Ana no afecta a elementos estructurales (el tabique que va a quitar no es de carga) ni va a alterar la configuración exterior del edificio, no requiere una licencia de obra mayor. Podrá acogerse a la declaración responsable para ejecutar la obra. Ana deberá elaborar, con ayuda de un técnico, una memoria descriptiva de la reforma y planos del estado actual y futuro (sobre todo detallando la demolición del tabique y la nueva distribución). También incluirá en la documentación un certificado de que el edificio tiene la ITE al día, ya que el Ayuntamiento podría solicitarlo al ser edificio antiguo.

Tramita la declaración responsable por internet, paga las tasas (su presupuesto de obra es de 30.000 €, la tasa e ICIO suman aprox. 1.200 €) y registra el expediente. Al momento, recibe el justificante de registro y con eso inicia la obra al día siguiente. Coloca en un lugar visible de la finca el “cartel de obra” que suele exigirse (documento que indica que la obra tiene permiso, en este caso indicando “Obra comunicada – Declaración Responsable”). Durante la reforma, Ana respeta los horarios de trabajo permitidos y ha avisado a sus vecinos. Dos meses después, finaliza la obra con éxito. Poco después recibe la visita de un técnico municipal que comprueba que lo realizado coincide con lo declarado; todo está en orden, por lo que su expediente se da por finalizado sin problemas.

Caso 2: Reforma con redistribución estructural y fachada (obra mayor)

Situación: Juan es propietario de dos pisos contiguos en un edificio en Chamartín. Planea unir ambas viviendas en una sola dúplex, para lo cual necesita abrir hueco en un muro estructural para crear una escalera interior comunicante y ampliar una ventana en fachada para hacer un ventanal tipo mirador. Esta obra claramente afecta tanto a la estructura como a la fachada del edificio (elementos comunes).

Permisos necesarios: Juan tendrá que solicitar una licencia de obra mayor. Encarga a un arquitecto un proyecto técnico completo que incluya cálculo estructural para reforzar el forjado donde irá la escalera, así como el diseño de la nueva ventana cumpliendo normativas de fachada. La comunidad de vecinos aprueba en junta la realización de la obra (era indispensable obtener ese acuerdo). Juan presenta el proyecto en la Sede Electrónica del Ayuntamiento. Al ser una obra de cierta envergadura, decide tramitarla a través de una Entidad Colaboradora Urbanística para ganar tiempo.

La ECU revisa el proyecto y realiza informes técnicos en unas pocas semanas, luego los envía al Ayuntamiento para aprobación final. En total, transcurren 4 meses hasta que le conceden la licencia urbanística. Juan abona unas tasas considerables (presupuesto de obra 100.000 €, el ICIO y tasa suman alrededor de 5.000 €) más los honorarios de la ECU. Con la licencia en mano, inicia las obras. Debe colocar el cartel de “Licencia de obra” en la fachada. Durante la obra, recibe inspecciones tanto de la ECU como, en una ocasión, del Ayuntamiento, para verificar que sigue el proyecto. Tras 6 meses de trabajos, la reforma concluye. Finalmente, Juan obtiene el certificado final de obra visado por el arquitecto y lo presenta al Ayuntamiento para cerrar el expediente de licencia.

Resultado: Juan logró unir sus dos pisos en una única vivienda dúplex con una espectacular escalera y ventanal nuevo, todo legalizado. Aunque el proceso fue más largo y costoso que el de Ana, era el camino obligado por la naturaleza estructural de su reforma.

Ayudas y bonificaciones fiscales para reformas integrales en 2025

Reformar una vivienda no solo implica gastos: también puede haber ayudas públicas y ventajas fiscales que te ayuden a asumir el coste, especialmente si la reforma mejora la eficiencia energética o las condiciones de habitabilidad. En 2025 siguen vigentes varias iniciativas de apoyo a la rehabilitación de viviendas, muchas ligadas a los fondos europeos NextGenerationEU:

• Deducciones fiscales en el IRPF: Hasta 2026 se han prorrogado las deducciones por obras de mejora energética en la vivienda habitual. Puedes desgravar en tu declaración de la renta un porcentaje de lo invertido:
  • 20% de deducción por obras que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción/refrigeración del hogar.
  • 40% de deducción por actuaciones que disminuyan un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o mejoren la calificación energética alcanzando letras A o B.
  • 60% de deducción (la máxima) por rehabilitaciones energéticas integrales en edificios residenciales que logren al menos ese 30% de ahorro o salto a letra A/B:

  Estas deducciones tienen límites en cantidad: la base máxima deducible por vivienda es de 5.000 € anuales (en la del 20% y 40%) y de hasta 15.000 € acumulables en 4 años para la del 60%. Suponen un importante incentivo si tu reforma incluye, por ejemplo, aislar térmicamente, cambiar ventanas por otras de alta eficiencia, instalar sistemas de climatización de bajo consumo, etc.

• Ayudas directas a la rehabilitación (subvenciones): En el marco del Plan de Recuperación, existen programas de subvenciones gestionados por las Comunidades Autónomas para la rehabilitación de viviendas y edificios. En la Comunidad de Madrid, las cuantías dependen del nivel de mejora logrado:
  • Para rehabilitación energética de edificios (envolvente, instalaciones eficientes, etc.), la ayuda puede cubrir entre el 40% y el 80% del coste de la obra, según el porcentaje de ahorro energético obtenido. A mayor ahorro, mayor porcentaje subvencionado.
  • Hay topes por vivienda: las ayudas máximas oscilan entre unos 6.300 € y 18.800 € por vivienda individual en Madrid, dependiendo del programa y del ahorro conseguido:. En rehabilitaciones profundas de edificios enteros, podría incluso superarse esa cifra por vivienda en casos especiales (barrios enteros regenerados, etc.).
  • Programas específicos: Por ejemplo, el “Programa de rehabilitación a nivel de edificio” y el “Programa de rehabilitación a nivel de barrio” ofrecen estas subvenciones a comunidades de propietarios que emprendan obras conjuntas (aislamiento de fachadas, instalación de ascensor, sistemas solares, etc.).

  Estas ayudas directas suelen requerir trámites adicionales: presentar un proyecto, certificados energéticos antes y después de la obra, y tramitar la solicitud a través de la Comunidad de Madrid o el organismo designado (como la EMVS en el caso de Madrid capital).

• Bonificaciones municipales: El Ayuntamiento de Madrid ofrece bonificaciones en el ICIO (impuesto de obras) para ciertas actuaciones. Por ejemplo, actualmente hay una bonificación del 95% del ICIO para obras que mejoren la accesibilidad (instalación de ascensor, rampas) en edificios residenciales, y también bonificaciones para obras que incorporen energías renovables. Infórmate en la web municipal o pregunta al tramitar la licencia, porque podrías ahorrarte una parte del impuesto si tu reforma encaja en algún supuesto bonificado.

En resumen, 2025 es un buen año para reformar aprovechando las ayudas disponibles. Imagina que inviertes 20.000 € en reformar tu piso mejorando aislamiento y calderas eficientes: podrías recuperar hasta 3.000-4.000 € vía deducción en renta y subvenciones. Eso sí, para beneficiarte de estas ayudas, deberás justificar muy bien las mejoras (certificados energéticos, facturas) y tramitar la solicitud en tiempo y forma. Consulta las convocatorias vigentes en la Comunidad de Madrid y pide asesoramiento profesional para no dejar pasar estas oportunidades de financiación.

Preguntas frecuentes (FAQ)

María Luisa De La Rubia

CONTENIDO VALIDADO POR MARÍA LUISA DE LA RUBIA

Socia Fundadora en Reformadisimo