Compara las dos opciones con tus números reales. La herramienta calcula el desembolso de hoy, el valor del activo a 10 años, la cuota mensual de hipoteca y un índice de molestia que valora el tiempo y el papeleo. Datos de mercado de Idealista (abril 2026), 30 zonas de Madrid.
Por Carmen María de la Rubia · Equipo técnico Reformadísimo · +1.150 reformas integrales en Madrid desde 2012
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Llegas a un punto en el que la casa se te ha quedado pequeña, anticuada o ambas cosas. La cocina es de los noventa, los baños están desfasados, la calefacción consume lo que no está escrito y el salón pide ser un solo espacio en lugar de tres. Sobre la mesa hay dos opciones: reformar a fondo lo que ya tienes o vender y comprar otra ya reformada. La pregunta es siempre la misma: ¿cuál sale mejor?
La respuesta corta es que depende de tu caso concreto. La respuesta útil es que la mayoría de la gente subestima brutalmente lo que cuesta mudarse. Cuando se compara el coste de reformar (que se ve, se nota y duele) con el coste de moverse (que se reparte entre comisiones, impuestos, notarías, mudanzas y cosas que parecen pequeñas pero que sumadas no lo son), la balanza se inclina mucho menos de lo que parece a favor de la mudanza.
Este comparador está hecho para que te lo pongas delante con tus números reales. Mete los datos de tu vivienda actual, los de la nueva que tienes en mente y la herramienta te enseña la cifra honesta de cada opción a día de hoy, el valor del activo a diez años, la cuota de hipoteca de cada escenario y un índice de molestia que tasa el tiempo y el desgaste emocional. Al final, una recomendación suave que respeta tu decisión pero te enseña los matices que casi nadie te cuenta.
El precio de la nueva casa menos el de la antigua es solo la primera línea del balance. La factura real incluye una capa de costes de transacción que se concentran en los meses de operación y no se recuperan nunca. Esta es la lista completa para una operación tipo en Madrid en 2026 sobre una venta de 475.000 € y una compra de 650.000 €.
| Concepto | Importe típico |
|---|---|
| Comisión inmobiliaria por la venta (3-4% sobre 475.000 €) | 14.250 - 19.000 € |
| Plusvalía municipal (variable según años de tenencia) | 2.000 - 8.000 € |
| ITP 6% Madrid sobre la compra de 650.000 € | 39.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación (~1,8%) | 11.700 € |
| Mudanza completa (embalaje, transporte, montaje) | 2.000 - 4.000 € |
| Amueblamiento parcial (cortinas, lámparas, ajuste cocina) | 6.500 - 13.000 € |
| Cancelación hipoteca actual (si aplica) | 0 - 2.500 € |
| Apertura hipoteca nueva (tasación, comisiones) | 500 - 1.500 € |
| Total irrecuperable (no incluye diferencial de precio) | 76.000 - 98.700 € |
El dato clave
En una operación típica de mudanza en Madrid, los costes de transacción irrecuperables suman entre 75.000 y 100.000 € antes incluso de pagar el diferencial de precio entre la vieja casa y la nueva. Esa es la cifra que casi nadie calcula al plantearse el cambio. Una reforma integral con calidad equivalente a una vivienda recién entregada cuesta entre 90.000 y 160.000 € en piso medio, sin transacciones inmobiliarias que paguen el peaje.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es la pieza más cara de la operación de compra de vivienda usada en Madrid. Sobre una vivienda de 650.000 €, el 6% son 39.000 € que se pagan a la Comunidad de Madrid en los 30 días siguientes a la firma de escrituras y que no entran en el valor patrimonial del inmueble: son impuestos puros. Si compras y vendes la misma vivienda a las dos semanas, has perdido el 6% de su precio sin que nada haya cambiado.
Este es uno de los motivos por los que reformar tu propia vivienda casi siempre supera económicamente al cambio: cuando reformas, el 100% de lo que pagas se queda en el inmueble y se traduce en valor patrimonial recuperable cuando vendas (entre el 80% y el 120% según calidad y zona). Cuando te mudas, una parte significativa del importe movilizado se evapora en el momento mismo de la transacción.
La comisión inmobiliaria en Madrid en 2026 oscila entre el 3% y el 5% sobre el precio de venta. Sobre una venta de 475.000 €, hablamos de 14.250-23.750 €. Es legítimo pagarla cuando la inmobiliaria gestiona visitas, fotografías profesionales, publicidad pagada y cierre de la operación, pero conviene tener claro que es un coste irrecuperable y negociable. Algunos vendedores optan por la venta directa para ahorrarse este porcentaje, asumiendo a cambio el coste en tiempo y gestión.
La plusvalía municipal de Madrid grava el incremento de valor del suelo durante el tiempo que has sido propietario. Es variable y depende de la antigüedad de la propiedad y del valor catastral del suelo. En la práctica, en una vivienda comprada hace 10-20 años en Madrid, suele oscilar entre 2.000 y 8.000 €. Conviene calcularla con la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid antes de firmar.
El comparador te da la cifra económica, pero hay factores cualitativos que el dinero no captura. Estos son los escenarios típicos donde cada opción gana, basados en el tipo de conversación que tenemos cada semana con familias en visita técnica.
Cuándo compensa
Cuándo compensa
El caso intermedio que aparece más de lo que parece
Familias que llegan a visita técnica diciendo «vamos a vender porque la casa se nos ha quedado pequeña», descubren al hacer números que una reforma integral que abra la cocina al salón, reorganice los baños y aproveche un trastero como tercer dormitorio les da la superficie útil que buscaban por la mitad del coste de mudarse. No es trampa: es que la mayoría de viviendas de Madrid de los años 70-90 tienen 10-20 m² mal aprovechados que un buen proyecto rescata. Si dudas, pídenos la visita técnica gratuita antes de poner el cartel de venta.
Toda calculadora honesta debe enseñar sus tripas. Este comparador trabaja con cinco bloques de datos y unas constantes financieras que documentamos a continuación:
Precios medios de venta por metro cuadrado para 30 zonas de Madrid: 19 distritos de Madrid capital y 11 municipios y urbanizaciones de la zona metropolitana donde Reformadísimo tiene obras documentadas. Las cifras se actualizan trimestralmente con la última publicación de Idealista y datos de Brains Real Estate.
Rangos basados en +1.150 reformas integrales ejecutadas por Reformadísimo desde 2012. Cuatro niveles de calidad (básica, media, alta, premium) ajustados por tipología (piso, ático, adosado, chalet), año de construcción (mayor coste cuanto más antigua) y estado actual (más alcance si está para reformar entera). Son precios unitarios fijados por contrato, no presupuestos cerrados totales.
ITP 6% según normativa vigente de la Comunidad de Madrid 2026; notaría, registro y gestoría aproximados al 1,8% del precio; comisión inmobiliaria del 4% sobre la venta; plusvalía municipal aproximada al 1% del precio sobre la venta como referencia (varía por años de tenencia y zona).
Cálculo de la mensualidad en sistema francés con tipo nominal anual configurable (por defecto 3,2% que es la media de hipotecas fijas en España en mayo 2026) y plazo en años. La cuota es la misma para reformar (sobre la hipoteca actual si la hay) y para mudarte (sobre la financiación que pidas para la nueva).
Suma ponderada de factores no monetarios. Reformar suma puntos por la duración de obra, la convivencia con la obra si decides quedarte dentro y las decisiones técnicas que hay que tomar durante el proyecto. Mudarte suma puntos por el proceso de venta de la actual (visitas, comisión, negociación), la búsqueda de la nueva, el papeleo bancario y notarial, la mudanza completa y la adaptación si cambias de zona. Los factores se documentan en el desglose visible del resultado.
Limitaciones
Esta calculadora es orientativa. No sustituye una valoración por tasador homologado de tu vivienda concreta ni un presupuesto detallado por partidas firmado por arquitecto o aparejador colegiado. Para una decisión definitiva, recomendamos pedir visita técnica gratuita y, en paralelo, una valoración profesional para venta.
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Esta páginaVender tu vivienda actual y comprar otra en Madrid en 2026 implica costes de transacción aproximados del 12-13% del importe total movilizado: comisión inmobiliaria del 3-4% sobre el precio de venta, plusvalía municipal variable según años de tenencia, ITP del 6% sobre el precio de compra (Comunidad de Madrid), notaría, registro y gestoría sumando 1,5-2% adicional, mudanza completa entre 2.000 y 4.000 €, y amueblamiento parcial entre 1% y 2% del precio de la nueva. En una operación típica de 500.000 € de venta más 650.000 de compra, los costes irrecuperables superan los 80.000 €.
Una reforma integral con calidad equivalente a una vivienda recién reformada en Madrid en 2026 cuesta entre 800 y 1.500 €/m² según calidad, tipología y estado actual. En piso medio de 95 m², esto supone entre 76.000 y 142.500 € para una reforma de gama media-alta, plus el coste de vida durante la obra (alquiler temporal de 4 meses más mudanza ida y vuelta, aproximadamente 10.000-15.000 €). El total se sitúa entre 90.000 y 160.000 €, frente a los 80.000-150.000 de costes irrecuperables solo de transacción si optas por mudarte.
Depende de la diferencia económica. Cuando las dos opciones se distancian menos de 15.000-20.000 €, los factores no monetarios (conservar zona, vecinos, rutinas, evitar mudanza, papeleo, adaptación) pesan más que el ahorro. Cuando la diferencia supera los 50.000 €, el dinero suele decidir. En el comparador puntuamos la molestia de cada opción de 0 a 100 considerando duración de obra, gestión inmobiliaria, papeleo, mudanza completa y adaptación a nueva zona.
El tiempo medio de venta de una vivienda en Madrid en 2026 oscila entre 3 y 6 meses desde la primera publicación hasta la firma de escrituras, dependiendo de zona, precio y estado. Las viviendas correctamente valoradas en zonas demandadas (Salamanca, Chamberí, Centro, Retiro, Pozuelo) se mueven en 2-3 meses; las que están en zonas con menos demanda o sobrevaloradas pueden tardar 6-9 meses. A esto hay que sumar 2-4 meses adicionales para encontrar y firmar la nueva, salvo que se haga en paralelo.
Mudarse compensa pese al sobrecoste cuando concurren al menos uno de estos factores: necesidad real de ganar superficie (más del 15% extra), cambio de etapa vital que exige cambio de zona (proximidad a colegio, trabajo, familia), vivienda actual con problemas estructurales graves que la reforma no resuelve (cimentación, estructura, cubierta dañada), o necesidad de accesibilidad que el inmueble actual no permite (ascensor, plantas). En estos casos, el sobrecoste de transacción se justifica por la mejora cualitativa que una reforma no puede aportar.
Reformar es la mejor opción cuando la vivienda actual está en una zona consolidada que valoras (vecinos, comercios, centros educativos, conexiones de transporte), tiene una superficie razonable para tu etapa vital, y los problemas son de obsolescencia (instalaciones antiguas, cocina y baños desfasados, distribución compartimentada, carpintería sin aislamiento) y no estructurales. En estos casos, una reforma integral con calidad equivalente cuesta menos que mudarse y conserva tu calidad de vida, además de revalorizar el inmueble entre el 15% y el 30%.
Una reforma integral bien ejecutada en Madrid revaloriza la vivienda entre un 15% y un 30%, según datos de Idealista y Tinsa. La revalorización es mayor en pisos antiguos (años 60-90) que pasan de calidades originales a calidades 2026 con cocina abierta, baños rediseñados, carpintería con rotura de puente térmico, suelo radiante o aerotermia, y certificado energético letra A o B. En zonas prime como Salamanca o Chamberí la revalorización absoluta puede superar los 200.000 €.
Si el objetivo es vender, depende del estado actual. Una reforma integral antes de vender suele revalorizar entre un 15% y un 30%, pero solo es rentable si el sobreprecio supera el coste de la reforma más los costes financieros del tiempo de obra. Como regla práctica: reformar antes de vender compensa cuando la vivienda está muy desfasada y la zona tiene demanda alta. En zonas menos demandadas o si la vivienda ya está en estado aceptable, suele ser preferible vender al precio que toque y dejar que el comprador decida la reforma. Para uso propio, reformar siempre da mejor resultado por metro cuadrado.
Presupuesto detallado por partidas con precios unitarios fijados por contrato, proyecto técnico firmado por arquitecto o aparejador colegiado y plazos realistas de 3-5 meses. Visita técnica gratuita en toda la Comunidad de Madrid.
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