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Reformadísimo Tools · Calculadora 3 de 6Compara las dos opciones con tus números reales. La herramienta calcula el desembolso de hoy, el valor del activo a 10 años, la cuota mensual de hipoteca y un índice de molestia que valora el tiempo y el papeleo. Datos de mercado de Idealista abril 2026, calibrado con +1.150 reformas reales en Madrid.
Tu vivienda actual
Lo que ya tienes hoy.
Si reformas
Te quedas en tu zona y modernizas la vivienda.
Si vendes y compras otra
Vendes la actual y compras otra ya reformada o en mejor estado.
Parámetros financieros
Si no los conoces, deja los valores por defecto (mercado mayo 2026).
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Valora los factores no monetarios: duración de obra, gestión inmobiliaria, papeleo, mudanza y adaptación a nueva zona.
Aviso técnico. Cálculos orientativos basados en condiciones medias del mercado inmobiliario español a mayo de 2026 (Euríbor 2,87%, TIN fija media 2,30-2,90%, ITP Madrid 6%, tramos IRPF base del ahorro Ley 7/2024) y costes de obra reales de Reformadísimo desde 2012. La revalorización estimada al 3,5% anual es una proyección a 10 años basada en datos históricos de Idealista para Madrid 2015-2025: el comportamiento futuro puede variar. Para una decisión definitiva consulta con tu banco para la hipoteca y con un tasador homologado para valorar tu vivienda concreta.
Llegas a un punto en el que la casa se te ha quedado pequeña, anticuada o ambas cosas. La cocina es de los noventa, los baños están desfasados, la calefacción consume lo que no está escrito y el salón pide ser un solo espacio en lugar de tres. Sobre la mesa hay dos opciones: reformar a fondo lo que ya tienes o vender y comprar otra ya reformada. La pregunta es siempre la misma: ¿cuál sale mejor?
La respuesta corta es que depende de tu caso concreto. La respuesta útil es que la mayoría de la gente subestima brutalmente lo que cuesta mudarse. Cuando se compara el coste de reformar (que se ve, se nota y duele) con el coste de moverse (que se reparte entre comisiones, impuestos, notarías, mudanzas y cosas que parecen pequeñas pero que sumadas no lo son), la balanza se inclina mucho menos de lo que parece a favor de la mudanza.
Este comparador está hecho para que te lo pongas delante con tus números reales. Mete los datos de tu vivienda actual, los de la nueva que tienes en mente y la herramienta te enseña la cifra honesta de cada opción a día de hoy, el valor del activo a diez años, la cuota de hipoteca de cada escenario y un índice de molestia que tasa el tiempo y el desgaste emocional.
El precio de la nueva casa menos el de la antigua es solo la primera línea del balance. La factura real incluye una capa de costes de transacción que se concentran en los meses de operación y no se recuperan nunca. Esta es la lista completa para una operación tipo en Madrid en 2026 sobre una venta de 475.000 € y una compra de 650.000 €:
| Concepto | Importe típico |
|---|---|
| Comisión inmobiliaria por la venta (3-4% sobre 475.000 €) | 14.250 - 19.000 € |
| Plusvalía municipal (variable según años de tenencia) | 2.000 - 8.000 € |
| ITP 6% Madrid sobre la compra de 650.000 € | 39.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación (~1,8%) | 11.700 € |
| Mudanza completa (embalaje, transporte, montaje) | 2.000 - 4.000 € |
| Amueblamiento parcial (cortinas, lámparas, ajuste cocina) | 6.500 - 13.000 € |
| Cancelación hipoteca actual (si aplica) | 0 - 2.500 € |
| Apertura hipoteca nueva (tasación, comisiones) | 500 - 1.500 € |
| Total irrecuperable (no incluye diferencial de precio) | 76.000 - 98.700 € |
En una operación típica de mudanza en Madrid, los costes de transacción irrecuperables suman entre 75.000 y 100.000 € antes incluso de pagar el diferencial de precio entre la vieja casa y la nueva. Esa es la cifra que casi nadie calcula al plantearse el cambio. Una reforma integral con calidad equivalente a una vivienda recién entregada cuesta entre 90.000 y 160.000 € en piso medio, sin transacciones inmobiliarias que paguen el peaje.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es la pieza más cara de la operación de compra de vivienda usada en Madrid. Sobre una vivienda de 650.000 €, el 6% son 39.000 € que se pagan a la Comunidad de Madrid en los 30 días siguientes a la firma de escrituras y que no entran en el valor patrimonial del inmueble: son impuestos puros. Si compras y vendes la misma vivienda a las dos semanas, has perdido el 6% de su precio sin que nada haya cambiado.
Este es uno de los motivos por los que reformar tu propia vivienda casi siempre supera económicamente al cambio: cuando reformas, el 100% de lo que pagas se queda en el inmueble y se traduce en valor patrimonial recuperable cuando vendas (entre el 80% y el 120% según calidad y zona). Cuando te mudas, una parte significativa del importe movilizado se evapora en el momento mismo de la transacción.
La comisión inmobiliaria en Madrid en 2026 oscila entre el 3% y el 5% sobre el precio de venta. Sobre una venta de 475.000 €, hablamos de 14.250-23.750 €. Es legítimo pagarla cuando la inmobiliaria gestiona visitas, fotografías profesionales, publicidad pagada y cierre de la operación, pero conviene tener claro que es un coste irrecuperable y negociable. Algunos vendedores optan por la venta directa para ahorrarse este porcentaje, asumiendo a cambio el coste en tiempo y gestión.
El comparador te da la cifra económica, pero hay factores cualitativos que el dinero no captura. Estos son los escenarios típicos donde cada opción gana, basados en el tipo de conversación que tenemos cada semana con familias en visita técnica.
Familias que llegan a visita técnica diciendo «vamos a vender porque la casa se nos ha quedado pequeña», descubren al hacer números que una reforma integral que abra la cocina al salón, reorganice los baños y aproveche un trastero como tercer dormitorio les da la superficie útil que buscaban por la mitad del coste de mudarse. No es trampa: es que la mayoría de viviendas de Madrid de los años 70-90 tienen 10-20 m² mal aprovechados que un buen proyecto rescata. Si dudas, pide nuestra visita técnica gratuita antes de poner el cartel de venta.
Toda calculadora honesta debe enseñar sus tripas. Este comparador trabaja con cinco bloques de datos y unas constantes financieras documentadas:
Rangos basados en +1.150 reformas integrales ejecutadas por Reformadísimo desde 2012. Cuatro niveles de calidad (básica 750 €/m², media 1.000 €/m², alta 1.300 €/m², premium 1.700 €/m²) ajustados por tres factores correctores:
Son precios unitarios fijados por contrato, no presupuestos cerrados totales. Si en obra cambian cantidades o materiales, el ajuste es transparente y trazable.
Cálculo en sistema francés (anualidades constantes) con TIN configurable (por defecto 2,8% alineado con la media de hipotecas fijas en España en mayo de 2026) y plazo en años. Si reformas, la cuota es la de tu hipoteca pendiente actual. Si te mudas, la cuota es la nueva al 80% del precio de compra como hipoteca tipo.
Proyección con tasa de revalorización anual configurable (por defecto 3,5% basado en datos históricos de Idealista para Madrid 2015-2025). El comportamiento futuro puede variar; es una estimación, no una garantía.
Suma ponderada de factores no monetarios:
Esta calculadora es orientativa. No sustituye una valoración por tasador homologado de tu vivienda concreta ni un presupuesto detallado por partidas firmado por arquitecto o aparejador colegiado. Para una decisión definitiva, recomendamos pedir visita técnica gratuita y, en paralelo, una valoración profesional para venta.
Vender la vivienda actual y comprar otra en Madrid en 2026 implica costes de transacción aproximados del 12-13% del importe movilizado: comisión inmobiliaria del 3-4% sobre el precio de venta, plusvalía municipal variable según años de tenencia, ITP del 6% sobre el precio de compra (Comunidad de Madrid), notaría, registro y gestoría sumando 1,5-2%, mudanza completa entre 2.000 y 4.000 €, y amueblamiento parcial entre el 1% y el 2% del precio de la nueva. En una operación típica de 475.000 € de venta más 650.000 € de compra, los costes irrecuperables superan los 80.000 €.
Una reforma integral con calidad equivalente a una vivienda recién reformada en Madrid 2026 cuesta entre 800 y 1.500 €/m² según calidad, tipología y estado actual. En piso medio de 95 m² esto supone entre 76.000 y 142.500 € para una reforma de gama media-alta, plus el coste de vida durante la obra (alquiler temporal de 4 meses y mudanza ida y vuelta, aproximadamente 10.000-15.000 €). Total entre 90.000 y 160.000 €, frente a los 80.000-150.000 € de costes irrecuperables que se evaporan en una mudanza.
Depende de la diferencia económica. Cuando las dos opciones se distancian menos de 15.000-20.000 €, los factores no monetarios (conservar zona, vecinos, rutinas, evitar mudanza, papeleo, adaptación) pesan más que el ahorro. Cuando la diferencia supera los 50.000 €, el dinero suele decidir. En el comparador puntuamos la molestia de cada opción de 0 a 100 considerando duración de obra, gestión inmobiliaria, papeleo, mudanza completa y adaptación a nueva zona.
El tiempo medio de venta de una vivienda en Madrid en 2026 oscila entre 3 y 6 meses desde la primera publicación hasta la firma de escrituras, dependiendo de zona, precio y estado. Las viviendas correctamente valoradas en zonas demandadas (Salamanca, Chamberí, Centro, Retiro, Pozuelo) se mueven en 2-3 meses; las que están en zonas con menos demanda o sobrevaloradas pueden tardar 6-9 meses. A esto hay que sumar 2-4 meses adicionales para encontrar y firmar la nueva, salvo que se haga en paralelo.
Mudarse compensa pese al sobrecoste cuando concurren al menos uno de estos factores: necesidad real de ganar superficie (más del 15% extra), cambio de etapa vital que exige cambio de zona (proximidad a colegio, trabajo, familia), vivienda actual con problemas estructurales graves que la reforma no resuelve (cimentación, estructura, cubierta dañada), o necesidad de accesibilidad que el inmueble actual no permite. En estos casos, el sobrecoste de transacción se justifica por la mejora cualitativa que una reforma no puede aportar.
Reformar es la mejor opción cuando la vivienda actual está en una zona consolidada que valoras (vecinos, comercios, centros educativos, conexiones de transporte), tiene una superficie razonable para tu etapa vital, y los problemas son de obsolescencia (instalaciones antiguas, cocina y baños desfasados, distribución compartimentada, carpintería sin aislamiento) y no estructurales. En estos casos, una reforma integral con calidad equivalente cuesta menos que mudarse y conserva tu calidad de vida, además de revalorizar el inmueble entre el 15% y el 30%.
Una reforma integral bien ejecutada en Madrid revaloriza la vivienda entre un 15% y un 30%, según datos de Idealista y Tinsa. La revalorización es mayor en pisos antiguos (años 60-90) que pasan de calidades originales a calidades 2026 con cocina abierta, baños rediseñados, carpintería con rotura de puente térmico, suelo radiante o aerotermia, y certificado energético letra A o B. En zonas prime como Salamanca o Chamberí la revalorización absoluta puede superar los 200.000 €.
Si el objetivo es vender, depende del estado actual. Una reforma integral antes de vender suele revalorizar entre un 15% y un 30%, pero solo es rentable si el sobreprecio supera el coste de la reforma más los costes financieros del tiempo de obra. Como regla práctica: reformar antes de vender compensa cuando la vivienda está muy desfasada y la zona tiene demanda alta. En zonas menos demandadas o si la vivienda ya está en estado aceptable, suele ser preferible vender al precio que toque y dejar que el comprador decida. Para uso propio, reformar siempre da mejor resultado por metro cuadrado. Si te interesa profundizar en este escenario, usa también la calculadora del precio mínimo de venta tras reformar.
Este comparador forma parte de Reformadísimo Tools, la suite completa de 6 calculadoras gratuitas para tomar decisiones de reforma con datos reales. Todas sin registro, sin email, sin publicidad.
Sobre la autora. Carmen María de la Rubia es Arquitecta y Co-fundadora de Reformadísimo, empresa madrileña de reformas integrales con +1.150 obras ejecutadas desde 2012 en Madrid capital y zonas premium (La Moraleja, Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda, Salamanca, Chamberí, Boadilla, Moncloa-Aravaca, Chamartín). Esta calculadora se basa en los datos de obra reales del equipo, en información de mercado de Idealista y Tinsa de abril-mayo de 2026, y en la normativa fiscal vigente verificada (Ley 7/2024 IRPF base del ahorro, normativa ITP Comunidad de Madrid).
Presupuesto detallado por partidas con precios unitarios fijos por contrato, proyecto técnico firmado por arquitecto o aparejador colegiado y plazos realistas de 3-5 meses. +1.150 obras integrales ejecutadas en Madrid desde 2012. Visita técnica gratuita en toda la Comunidad de Madrid.
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