Precios 2026 · Madrid · Reformas integrales
¿Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid?
Entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado, según las calidades que elijas (con calidades altas puede ser más). Esa es la horquilla real de nuestras últimas obras en Madrid, más de 1.150 hogares desde 2012, con todo dentro: demolición, instalaciones nuevas, baños, cocina, suelos, carpintería y pintura.
El número exacto de tu casa no sale de una media de internet: sale de tus metros, tus calidades y tu finca, partida a partida. Por eso el primer paso de verdad es la visita técnica gratuita, y mientras tanto, aquí abajo puedes acercarte mucho.
Por Carmen María de la Rubia, arquitecta y cofundadora de Reformadísimo · Actualizado el 5 de noviembre de 2026 · Precios sin IVA
La cuenta, hecha por tamaños
¿Y una casa como la tuya, cuánto?
Horquillas orientativas de reforma integral completa en Madrid, de calidad estándar a alta. (Tu número de verdad depende de tu distribución, tu finca y tus calidades, pero esto te sitúa.)
60 m²
Un piso de 60 m² · reforma integral completa
54.000 – 72.000 €
según calidades · todo incluido, partida a partida
Ver el detalle de 60 m² →Calcular la mía con 60 m² →90 m²
Un piso de 90 m² · reforma integral completa
81.000 – 108.000 €
según calidades · todo incluido, partida a partida
Ver el detalle de 90 m² →Calcular la mía con 90 m² →120 m²
Un piso de 120 m² · reforma integral completa
108.000 – 144.000 €
según calidades · todo incluido, partida a partida
Ver el detalle de 120 m² →Calcular la mía con 120 m² →150 m²
Una vivienda de 150 m² · reforma integral completa
135.000 – 180.000 €
según calidades · todo incluido, partida a partida
Ver el detalle de 150 m² →Calcular la mía con 150 m² →Te habrás fijado: cuanto más grande es la casa, más barato sale cada metro. No es un truco, los costes fijos de toda obra (licencias, instalaciones troncales, medios) se reparten entre más superficie.
Afina tu número con tus metros y tus calidades, en 3 minutos →
Antes de que hagas la cuenta tú sola
No multipliques tus metros por una media de internet
Es la cuenta que todo el mundo hace, y casi siempre sale mal. El precio por metro de una reforma no es una línea recta.
Crecen con los metros
Se multiplican por cada metro de más.
- Suelos
- Pintura
- Tabiques
- Falsos techos
Casi no varían
En 70 m² o en 140 m², no hay gran diferencia.
- Cocina
- Baños
- Fontanería
- Instalaciones
Es la razón por la que una cifra media por internet te puede asustar de más (o quedarse corta). El precio de verdad solo se sabe con tu vivienda concreta delante.
La calculadora te da una primera cifra en unos minutos.
El juguete de las partidas
Tú decides cada partida. Mira lo que le pasa al precio.
Así trabajamos de verdad: tu arquitecto y tú decidís cada partida, con su precio unitario fijado por contrato. Juega un momento, toca calidades y observa la horquilla:
Tu horquilla, ahora mismo
90.000 €, 109.000 €
(1.000 – 1.210 €/m² · IVA aparte)
Las demoliciones, la albañilería y la dirección de obra van repartidas dentro. Esto es un juguete honesto: una horquilla para situarte. La calculadora la afina con tu casa real, y la visita técnica la convierte en presupuesto con precios unitarios fijados por contrato.
El método Reformadísimo
Trabajamos partida a partida
Lo que mata una reforma no es el precio. Es lo que no te han contado.
Aquí firmas un contrato con precios unitarios cerrados para cada partida (demolición, fontanería, electricidad, suelos, alicatado, carpintería, pintura). Si algo se modifica, te lo contamos y se valora con esos mismos precios.
(Y sí, a veces detrás de un tabique aparece algo que nadie esperaba. Te lo enseñamos, decidimos juntos, y entonces sí seguimos. Nunca al revés.)
- Precios unitarios fijados por contrato antes de empezar.
- Tu arquitecto y tú decidís qué calidad va en cada partida.
- Si quieres bajar de gama en una partida y subir en otra, se ajusta.
- Si surge un imprevisto durante la obra, te lo enseñamos y te lo explicamos, con los precios del contrato.
- Plazo 3–5 meses según tamaño y complejidad. Por contrato.
Donde muchos te dan un paquete cerrado, nosotros te abrimos la reforma partida a partida. Para que veas y decidas cada cosa.
Qué pasa en tu casa, fase a fase
Tu reforma, contada como una película
Toca cada fase: cada una es una escena. La mayoría de las reformas las entregamos en 3 meses; las más ambiciosas, en 5.
Fase 1 · Propuesta y arranque
Cerramos tu reforma sobre el papel
Tu arquitecto deja por escrito la propuesta de reforma, las calidades y los precios partida a partida, te decimos qué permiso necesita tu obra y firmamos. Nada empieza en tu casa hasta que está todo claro.
Tú, en esta fase: Eliges acabados con calma, sin prisa. Si algo no te convence, se cambia ahora, no a medio camino.
Dos formas de hacer lo mismo
Reforma con decoración incluida, o reforma a tu manera
Las dos son válidas. Solo queremos que sepas en qué se diferencian, para que elijas la que va contigo.
Si prefieres una obra bien hecha y decidir tú cómo vivirla, esos somos nosotros.
Honestidad por delante
¿Y si no somos tu empresa? También te lo decimos.
Esta web está para ayudarte a reformar bien, contrates con nosotros o no. Así que antes de pedirte nada, cuatro verdades:
¿Solo quieres reformar el baño o la cocina?
Entonces no somos tu empresa: hacemos únicamente reformas integrales. Es lo que nos permite fijar precios por contrato y cumplirlos.
Pero elegir bien a quien te haga ese baño importa igual, llévate nuestra guía:
Cómo elegir empresa de reformas →¿Tu casa está fuera de nuestra zona?
Trabajamos en Madrid dentro de la M-30 y en algunas zonas de las afueras. Si tu casa queda fuera, preferimos decírtelo a hacerte perder una visita.
Usa nuestro mismo guion para entrevistar a las empresas de tu zona:
El método que seguimos →¿Necesitas entrar a vivir en un mes?
Una reforma integral bien hecha son 3-5 meses. Si alguien te promete una en uno, sospecha, y nosotros no te vamos a prometer lo que no se puede cumplir.
Aquí tienes los plazos reales, etapa a etapa, para que planifiques con verdad:
Cuánto dura de verdad una reforma →¿Tu única prioridad es el precio mínimo absoluto?
Trabajamos a precios de mercado, con especialista en reformas y todo por escrito. Si lo que buscas es lo más barato cueste lo que cueste, no vamos a encajar, y es mejor saberlo ya.
Eso sí: aprende a comparar presupuestos para que lo barato no te salga caro:
Precios unitarios vs. llave en mano →Y si después de todo esto sí encajamos… entonces la visita técnica te va a encantar.
Y si no, de corazón: ojalá tu reforma salga preciosa, la hagas con quien la hagas.
¿Esto lo decidís entre dos?
De la revista
Para leer con un café
IVA reducido del 10% en reformas , cuándo se aplica y cuánto te ahorra de verdad.
Subvenciones y ayudas para reformas 2026 , el dinero que puede volver, explicado sin jerga.
Obra real a ese precio
Y esto es lo que sale por ese dinero.
Noventa metros con vistas alegres
Obras reales, terminadas por nosotros. Ver todos los proyectos →
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Lo que dicen al terminar.
Reseñas reales y verificadas en eKomi, Google y Trustpilot. Tal cual las escribieron.
Madrid capital y zonas límite
El mapa de todo lo que hemos arreglado
Cada punto es una casa que hoy alguien disfruta desde 2012. Reformas en Madrid.
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Las dudas del precio
Lo que nos preguntáis antes de pedir número
¿Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid en 2026?
Entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado según calidades, con todo incluido: demolición, instalaciones nuevas, baños, cocina, suelos, carpintería y pintura. Es la horquilla real de nuestras últimas obras en Madrid. El número exacto de tu casa sale de la visita técnica gratuita, partida a partida.
¿Por qué una horquilla y no una cifra exacta?
Porque una cifra de internet sin ver tu casa sería un invento. Lo que sí firmamos es mejor: precios unitarios fijados por contrato para cada partida antes de empezar. Tu arquitecto y tú decidís qué calidad va en cada partida, y el presupuesto se construye con tus metros reales.
¿Qué incluye una reforma integral completa?
Todo: demolición, fontanería y electricidad nuevas, baños, cocina, suelos, carpintería, pintura y la dirección de la obra con tu arquitecto. Solo hacemos reformas integrales, no baños ni cocinas sueltas, y por eso podemos cerrar precios unitarios por contrato.
¿Cuánto tarda una reforma integral?
Entre 3 y 5 meses según tamaño y complejidad, con el plazo recogido por contrato. En esta misma página tienes el mes a mes: qué pasa en tu casa en cada fase y qué decides tú en cada momento.
¿Sale más caro el metro cuadrado en una casa pequeña?
Sí, y es matemática, no truco: los costes fijos de toda obra (gestiones, instalaciones troncales, medios) se reparten entre menos metros. Por eso una vivienda de 150 m² tiene un €/m² más bajo que un piso de 60 m².
¿Cómo sé el precio de mi casa sin compromiso?
Dos caminos: la calculadora gratuita te da tu horquilla en 3 minutos con tus metros y tus calidades; y la visita técnica gratuita te da el número real, un arquitecto va a tu casa, mide y te entrega una propuesta partida a partida. Ninguno de los dos te compromete a nada.
La guía completa
El precio de una reforma integral, explicado partida a partida
¿Quieres el número de tu casa, no la teoría? Está en nuestra página de cuánto cuesta una reforma integral en Madrid, con la horquilla real de +1.150 obras y la calculadora para saber la tuya en dos minutos.
Precios reforma integral Madrid 2026 · las 4 cifras clave
900-1.200 €/m²
precio medio Madrid 2026 calidad media-alta (sin IVA)
56.000-80.000 €
piso 80 m² calidad media (rango habitual)
3-5 meses
plazo realista de ejecución en obra
Hasta 60%
deducción IRPF posible por eficiencia energética
Publicado: 5 may 2026 · Actualizado: 12 may 2026 · Próxima revisión: noviembre 2026 · Datos verificados con Carmen María (Reformadísimo) y fuentes oficiales AEAT + Ministerio de Vivienda.
Respuesta directa
Reformar un piso en Madrid en 2026 cuesta de media entre 900 y 1.200 €/m² (sin IVA) para calidades medias-altas. Para una vivienda estándar de 80 m² con calidad media, el presupuesto habitual se sitúa entre 56.000 y 80.000 €.
En zonas prime como Barrio de Salamanca o La Moraleja los precios superan los 1.200 €/m². El plazo realista de ejecución es de 3 a 5 meses.
Esta guía desglosa precios por nivel de calidad, por barrio, por tamaño de piso y los aspectos fiscales que pueden ahorrarte hasta un 60% en la Renta de 2026 si la obra incluye mejora energética.
Si tienes prisa · 5 frases
- Multiplica m² × 900-1.200 € (sin IVA) para hacerte una idea inicial.
- Suma 10-15% de imprevistos siempre.
- El IVA es del 10% en vivienda particular de más de 2 años con materiales por debajo del 40 % del importe; si no, 21 %.
- Mantener distribución ahorra 5.000-15.000 €.
- Pide 3 presupuestos con desglose por capítulos.
Cifras rápidas para abrir tu carpeta de obra
| 900-1.200 €/m² | precio medio Madrid 2026 (calidad media-alta, sin IVA) |
|---|---|
| 56.000-80.000 € | presupuesto habitual para 80 m² calidad media |
| 10-15% | margen de imprevistos recomendado siempre |
| 3-5 meses | plazo realista de ejecución en obra |
| 5-7 meses | proceso completo (desde primera visita hasta volver a vivir) |
| 10% o 21% | tramos de IVA en reforma (depende de tres condiciones) |
| 20%, 40% o 60% | deducciones IRPF posibles por eficiencia energética |
| 30-40% | tope máximo recomendado de pago antes de empezar |
| +1.150 obras | integrales ejecutadas por Reformadísimo desde 2012 |
Tres presupuestos para el mismo piso: 41.000 €, 68.000 € y 96.000 €
Nota: Marta es un personaje inventado y las cifras son un ejemplo ilustrativo, no una obra concreta de Reformadísimo.
Imagina a Marta, que compra un piso de 75 m² en Chamberí. El piso es de 1963: molduras originales, suelo hidráulico que había que conservar y una cocina que no ha visto una reforma desde los años noventa.
El primer presupuesto que recibe.
El segundo.
El tercero.
Los tres eran para la misma vivienda, los mismos metros, el mismo trabajo aparente. Esa diferencia no es un error. Es el resultado de que cada empresa incluía cosas distintas, usaba materiales de calidades distintas y contaba los metros y el IVA de forma distinta.
Antes de cerrar el artículo te respondo tres preguntas: cuál de las tres ofertas sería la más sensata, por qué, y cuánto saldría con todos los ajustes. Lo verás al final, con el desglose. Hasta entonces, esta guía te da las herramientas para que tu propia decisión sea igual de informada.
En 30 segundos
- La horquilla más demandada en Madrid es de 900-1.200 €/m² sin IVA; con calidades altas puede ser más.
- Un piso de 80 m² en calidad media ronda los 56.000-80.000 €.
- La obra dura 3-5 meses; el proceso completo, hasta volver a vivir en tu casa, 5-7 meses.
- Reserva siempre un 10-15% para imprevistos.
- Con IVA al 10% y deducción IRPF (hasta el 60%) puedes ahorrar entre 12.000 y 25.000 € en 80-100 m².
El precio por metro cuadrado: los 5 niveles del mercado en 2026
El precio por m² en Madrid se mueve en cinco tramos claros, en función de la calidad de los materiales, el grado de redistribución y el estándar de acabados.
900-1.200 €/m² es el rango más demandado: calidades buenas, redistribución completa, sin elementos de lujo. Los presupuestos por debajo de 450 €/m² casi siempre tienen partidas omitidas; hay que pedir desglose antes de aceptarlos.
| Nivel | Precio €/m² | Características principales |
|---|---|---|
| Básica | 500-700 €/m² | Materiales estándar. Sin redistribución. Suelo laminado. Sanitarios de gama básica. Ideal vivienda de inversión. |
| Media | 700-900 €/m² | El tramo más demandado para particulares con presupuesto ajustado. Buenos acabados, marcas conocidas. |
| Media-alta | 900-1.200 €/m² | Materiales de gama alta, redistribución completa, carpinterías PVC RPT, climatización con aerotermia. |
| Alta | 1.200-1.500 €/m² | Domótica integrada, suelo radiante, materiales nobles (tarima maciza, mármol, Dekton). |
| Lujo | Más de 1.500 €/m² | Salamanca, Recoletos, La Moraleja. Diseño firmado, marcas tope, calidades sin compromiso. |
En Reformadísimo trabajamos con precios unitarios fijados por contrato: el precio de cada partida (un radiador, un punto de luz, un metro cuadrado de alicatado) queda cerrado por contrato y no sube durante la obra.
Si decides cambiar acabados, materiales o cantidades, el ajuste se valora con los mismos precios y te lo contamos. Para entender bien la diferencia entre este modelo y el "llave en mano" cerrado a tanto alzado, consulta nuestro pilar sobre precios unitarios vs llave en mano 2026.
Cuánto cuesta reformar según los metros cuadrados
Si buscas la tabla completa, con los 12 tamaños de vivienda y su horquilla, la tienes en Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid.
El precio por m² no se multiplica de forma lineal: los costes fijos (proyecto, dirección facultativa, alquiler de contenedores, andamios, licencias) pesan más en una vivienda pequeña.
Por eso reformar 90 m² no cuesta el doble que reformar 45 m². La tabla siguiente recoge rangos reales 2026 con tres niveles de calidad para superficies de 40 a 150 m².
Si tu casa es un chalet o una vivienda de más de 150 m², el reparto cambia (cubierta, fachada, escalera y ventanas pesan más): lo desglosamos en cuánto cuesta reformar un chalet en Madrid, partida a partida.
| Superficie | Reforma básica | Reforma media | Reforma alta |
|---|---|---|---|
| 40 m² | 20.000-28.000 € | 28.000-36.000 € | 36.000-60.000 € |
| 50 m² | 25.000-35.000 € | 35.000-45.000 € | 45.000-75.000 € |
| 60 m² | 30.000-42.000 € | 42.000-54.000 € | 54.000-90.000 € |
| 70 m² | 35.000-49.000 € | 49.000-63.000 € | 63.000-105.000 € |
| 80 m² | 40.000-56.000 € | 56.000-72.000 € | 72.000-120.000 € |
| 90 m² | 45.000-63.000 € | 63.000-81.000 € | 81.000-135.000 € |
| 100 m² | 50.000-70.000 € | 70.000-90.000 € | 90.000-150.000 € |
| 120 m² | 60.000-84.000 € | 84.000-108.000 € | 108.000-180.000 € |
| 150 m² | 75.000-105.000 € | 105.000-135.000 € | 135.000-225.000 € |
Rangos sin IVA. No incluyen mobiliario suelto, electrodomésticos sueltos ni decoración.
Para viviendas que mantienen la distribución original, los precios se sitúan en el tramo inferior del rango. Para chalets unifamiliares y pisos de tipologías especiales (áticos con terraza grande, lofts), los rangos pueden variar.
Calcula tu presupuesto en 2 minutos
Si quieres una primera estimación inmediata adaptada a tus metros cuadrados y al alcance del proyecto, prueba la calculadora online.
Es orientativa: para un presupuesto detallado por partidas con precios unitarios fijados por contrato, lo siguiente es pedir una visita técnica gratuita. La calculadora se nutre de los rangos reales de +1.150 obras ejecutadas.
Calcula el presupuesto de tu reforma
Tus metros, tus calidades y un precio orientativo partida a partida. Gratis y sin dejar tus datos.
La calculadora ofrece un rango orientativo. El precio final se cierra siempre con visita técnica y precios unitarios por partida firmados por contrato. Qué fiabilidad tiene esa horquilla y cómo rellenarla para que acierte lo contamos en presupuesto de reforma online: qué fiabilidad tiene.
El mapa de precios por barrio en Madrid 2026
Madrid no se reforma al mismo precio en todos los distritos. Hay tres factores que explican la diferencia: la antigüedad del edificio, las restricciones logísticas del entorno y el estándar de calidad esperado en la zona.
Es lo que encarecen sobre el precio medio las fincas señoriales del Barrio de Salamanca con molduras originales, normativas estrictas de comunidad y materiales nobles. Los barrios emergentes (Tetuán, Carabanchel, Vallecas) tienen precios más bajos y la mayor revalorización absoluta.
¿Tu vivienda tiene 120 m² o más, o es un chalet? Un arquitecto del equipo la ve gratis y te da el número partida a partida.
Quiero mi visita gratuitaEn qué se va realmente el dinero: distribución por partidas
Basado en más de 1.150 reformas integrales ejecutadas en Madrid, esta es la distribución tipo para una vivienda de 80 m² con calidades medias. Cocinas y baños se llevan juntos casi un tercio del presupuesto y son las partidas con mayor riesgo de sobrecoste. Qué entra exactamente en cada capítulo, y qué se queda fuera, lo detallamos en qué incluye una reforma integral de piso.
En calidad media cuesta entre 8.000 y 14.000 €.
Entre 4.000 y 8.000 €.
Lo urgente, lo permanente y lo que conviene esperar
Antes de meterte en detalles, este es el panorama por niveles de prioridad. Si estás abriendo carpeta de obra esta semana, mira primero la columna URGENTE:
Urgente · antes de firmar
Pide tres presupuestos con desglose
Si uno es más de un 25% más barato que los otros dos, probablemente le faltan partidas (instalación eléctrica completa, IVA, gestión de residuos). Verifica que las tres ofertas cubran exactamente lo mismo antes de comparar precios.
Permanente · siempre se cumple
Reserva el 10-15% de imprevistos
En el parque inmobiliario antiguo de Madrid son la regla, no la excepción. Tuberías originales, viguetas tocadas, instalaciones eléctricas obsoletas: aparecen al picar el primer alicatado. Sin colchón, cualquier imprevisto rompe el plan.
Esperar · no decidas todavía
No elijas materiales antes de la visita técnica
Es habitual llegar a la primera visita con muestras de azulejo y sanitarios. Espera: el técnico necesita medir, comprobar instalaciones y proponer alcance antes de que decidas calidades. Si decides antes, te ata a una idea que puede no encajar con el estado real.
Lo que encarece y lo que abarata una reforma sin sacrificar calidad
Las dos palancas más potentes para mover el coste son la distribución y los acabados singulares. Mantener la distribución original puede ahorrar 5.000-15.000 € directos.
Cambiar baños o cocina de sitio implica modificar bajantes y desagües, y es la decisión que más encarece el proyecto sin que el cliente lo perciba al firmar.
× Lo que encarece
- Antigüedad anterior a 1980: instalación sin toma de tierra (REBT 1973 anterior), tuberías originales en hierro galvanizado, ventanas sin RPT. Renovar todo esto es obligatorio y suma 10-20%.
- Cambiar baños o cocina de sitio: bajantes nuevos, desagües reconducidos. +5.000-15.000 €.
- Edificio sin ascensor: demoliciones complicadas, subida manual de materiales. +5-10%.
- Materiales de gama alta: tarima maciza, Dekton, griferías Grohe. x3 o x4 sobre gama media.
- Comunidades exigentes: fincas señoriales con horarios estrictos.
✓ Lo que abarata sin perder calidad
- Mantener la distribución original: la mayor economía disponible. Ahorro 5.000-15.000 €.
- Suelo laminado AC5 o AC6: estéticamente cercano al roble natural y 3-4 veces más barato.
- Acuchillar parquet existente si está sano: 22-30 €/m² frente a 50-80 €/m² de tarima nueva.
- Sanitarios de gama media (Roca, Gala): relación calidad-precio óptima.
- Electrodomésticos comprados por el cliente en Black Friday: ahorro 15-20%.
- Reformar en temporada baja (julio-agosto, enero-febrero).
Plazos reales en 2026: cuánto tarda una reforma integral
Una reforma integral en Madrid se ejecuta habitualmente en 3-5 meses, dependiendo del tamaño y del alcance.
El proceso completo, desde la primera visita técnica hasta volver a vivir, suele extenderse entre 5 y 7 meses si se contempla la fase previa de definición y materiales y la final de limpieza y entrega.
Plazos por debajo de 3 meses para reforma integral completa son señal de prisa o de calidades insuficientes.
Lo que más alarga una reforma: tomar decisiones sobre la marcha y los retrasos en materiales especiales (las carpinterías a medida, por ejemplo, requieren entre 4 y 8 semanas de fabricación). Si quieres profundizar, lee cuánto tiempo se tarda en hacer una reforma integral.
Las 5 fases de una reforma integral
- Visita técnica. Toma de medidas, evaluación del estado de las instalaciones y presupuesto detallado por capítulos con precios unitarios.
- Firma y diseño. Contrato con precios unitarios fijados por contrato, fechas firmadas y elección de acabados.
- Demolición y obra. Albañilería, instalaciones nuevas (electricidad REBT, fontanería, climatización) y revestimientos base.
- Acabados. Cocina, baños, suelos, carpinterías, pintura, sanitarios y elementos decorativos.
- Entrega y postventa. Limpieza final, repaso conjunto, entrega de llaves y atención a la postventa.
Si tu casa es un chalet, con las duraciones de seis obras reales de 140 a 240 m² tienes la guía cuánto tarda reformar un chalet de 200 m².
Pon tus metros y tus calidades y mira tu horquilla en 3 minutos, partida a partida y sin IVA.
Calcular mi reformaFiscalidad 2026: IVA reducido y deducciones IRPF
Tres palancas fiscales para reducir el coste neto de una reforma integral en Madrid en 2026: IVA reducido al 10%, deducción IRPF por eficiencia energética (20-60%) y Plan Rehabilita Madrid.
Bien combinadas, pueden ahorrar entre 12.000 y 25.000 € en una obra estándar de 80-100 m². Las tres son compatibles con matices.
IVA reducido al 10% (en lugar del 21%)
Aplica el art. 91.UNO.2.10º de la Ley 37/1992 cuando se cumplen tres requisitos simultáneos según la Agencia Tributaria:
- El destinatario es persona física para uso particular (no alquiler turístico ni actividad profesional).
- Han pasado al menos 2 años desde la construcción o la última reforma.
- Los materiales aportados por la empresa no superan el 40% de la base imponible. Si superan ese límite, toda la factura tributa al 21%.
Para profundizar, consulta nuestra guía sobre el IVA reducido del 10% en reformas y la deducción IRPF compatible.
Deducciones IRPF por eficiencia energética (vigentes en 2026)
La DA 50ª LIRPF (RD-Ley 19/2021 y normativa derivada) recoge tres tramos de deducción según el alcance de la mejora energética. Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
- Certificado de eficiencia energética antes y después de las obras emitido por técnico competente.
- Pago siempre por transferencia bancaria o tarjeta (nunca en efectivo).
- Factura detallada con todos los trabajos.
Sin alguno de los tres requisitos, Hacienda puede rechazar la deducción en una eventual revisión.
Para conocer el detalle de plazos y compatibilidad con ayudas autonómicas, consulta nuestra guía sobre subvenciones y ayudas para reformas 2025-2026.
Los 7 errores más frecuentes al contratar (con su coste real)
El error nº1 al contratar reforma integral en Madrid es elegir por precio sin verificar qué cubre el presupuesto. Otros frecuentes: aceptar presupuestos sin desglose, no firmar fecha de entrega, pagar demasiado por adelantado, no verificar el seguro RC, cambiar criterios durante la obra y no guardar facturas.
La suma de estos errores puede convertir una obra de 65.000 € presupuestada en un final de 85.000-95.000 € sin que el cliente entienda cómo ha pasado.
- Elegir por el precio más bajo. Suele esconder materiales de menor calidad, mano de obra sin cualificación o ausencia de seguro RC.
- Presupuesto sin desglose por partidas. Sin especificar materiales, marcas y cantidades, no es un presupuesto real.
- No firmar fecha de entrega. Sin fecha firmada, el plazo no existe legalmente.
- Pagos adelantados muy elevados. Más del 30-40% antes de empezar es señal de alarma.
- No verificar CIF ni seguro RC. Pide la póliza vigente antes de firmar. Si se niegan, busca otra empresa.
- Cambiar criterios durante la obra. Cada decisión nueva implica rehacer trabajo ya hecho, retrasos y sobrecostes.
- No guardar facturas ni justificantes. Sin pago trazable no hay deducción fiscal ni protección legal.
De los proyectos que han pasado por el despacho buscando segunda opinión tras un primer intento fallido, estos son los números recurrentes:
- Aceptar presupuesto sin instalación eléctrica completa: cuando la empresa avisa a mitad de obra de que "la electricidad iba aparte". Sobrecoste típico: 3.000-7.000 €.
- No firmar fecha de entrega: obra que se alarga 2-3 meses, alquiler temporal extra: 2.500-5.000 €.
- Pagar 70-80% por adelantado: empresa desaparece o entrega obra defectuosa. Pérdida típica documentada en consultas: 10.000-40.000 €.
- Cambiar baños o cocina de sitio a mitad de obra: rehacer bajantes ya instalados, retraso de 4-6 semanas: 4.000-9.000 €.
- Pago en efectivo a operario sin factura: pierdes la deducción IRPF de toda la obra + protección legal. Coste real: 3.000-8.000 € según cuantía pagada en negro.
Total acumulado típico cuando se cometen 2-3 errores combinados: 15.000-35.000 € sobre el presupuesto inicial. Es por lo que la fase previa (visita técnica + presupuesto detallado + revisión de contrato) es la inversión más rentable de la obra.
Estrategia inteligente para ahorrar al reformar en Madrid
- Mantén la distribución original siempre que la vivienda lo permita: ahorro directo 5.000-15.000 €.
- Acuchilla el parquet existente si está sano en lugar de sustituirlo. Ahorro: ~2.000-5.000 € en un piso medio.
- Aplica IVA reducido al 10% verificando los tres requisitos: ahorro típico 5.000-12.000 € en obra de 80 m².
- Solicita deducción IRPF por eficiencia energética con certificado antes/después: ahorro fiscal 1.000-3.000 € en dos ejercicios.
- Compra electrodomésticos por tu cuenta en Black Friday o rebajas: ahorro 15-20% sobre precio empresa.
Ahorro combinado típico aplicando las 5 estrategias en una obra de 80 m² calidad media: 12.000-25.000 € sobre presupuesto base de 65.000 €.
Reformas parciales: precios de referencia para comparar
Estos precios son orientativos del mercado madrileño 2026 para reformas parciales habituales.
Te sirven para comparar otras propuestas o para entender en qué se va el dinero dentro de una reforma integral. Reformadísimo solo ejecuta reformas integrales completas; estos servicios sueltos los ofrecen empresas especializadas en parciales.
| Tipo de reforma parcial | Precio orientativo |
|---|---|
| Baño completo (4-6 m²) calidad media | 4.000-8.000 € |
| Baño completo alta gama | 8.000-15.000 € |
| Cocina completa (8-14 m²) calidad media | 6.000-14.000 € |
| Cocina de gama alta con muebles a medida | 15.000-30.000 € |
| Cambio bañera por ducha (llave en mano) | 1.500-1.700 € |
| Suelo laminado AC5 instalado | 25-45 €/m² |
| Tarima maciza de roble instalada | 50-80 €/m² |
| Acuchillado y barnizado de parquet | 22-30 €/m² |
| Pintura piso 70 m² (sin saneado) | 1.500-3.000 € |
| Pintura con alisado y retirada de gotelé | 1.600-2.400 € |
| Ventanas PVC (8-10 huecos) | 6.000-12.000 € |
| Instalación eléctrica completa (70 m²) | 1.600-4.000 € |
¿Tu vivienda tiene 120 m² o más, o es un chalet? Un arquitecto del equipo la ve gratis y te da el número partida a partida.
Quiero mi visita gratuitaChecklist: 8 verificaciones antes de firmar
Imprímela o guárdala. Úsala en cada visita antes de tomar ninguna decisión.
- ¿El presupuesto está desglosado por capítulos con metros, unidades y precio unitario? Sin desglose, no puedes comparar ni reclamar.
- ¿Los precios unitarios están fijados por contrato? El precio por unidad no debe subir durante la obra. Los ajustes por cambio de cantidades o calidades se valoran con los mismos precios y te los contamos.
- ¿La empresa aporta póliza de Responsabilidad Civil vigente? Si no la tienen o no la quieren mostrar, descarta esa empresa.
- ¿Los pagos están estructurados por plazos de ejecución de la reforma? Nunca más del 30-40% antes de empezar.
- ¿El contrato incluye fecha de inicio y fecha de entrega firmadas? Sin fecha firmada, el plazo no existe legalmente.
- ¿El presupuesto incluye o excluye el IVA? ¿Aplica el 10% o el 21%? Si los materiales superan el 40% del total, el IVA es del 21% aunque creas que aplica el reducido.
- ¿Has reservado un 10-15% adicional para imprevistos? En pisos anteriores a 1980 son la regla, no la excepción.
- ¿Has pedido al menos tres presupuestos y los has comparado línea a línea? Si uno es más de un 25% más barato, falta algo o no incluye IVA.
¿Estás eligiendo entre varias empresas? Lee nuestra guía las 8 mejores empresas de reformas integrales en Madrid 2026 con los 7 criterios objetivos de selección y comparativa por especialidad.
Cierre del ejemplo: qué elegiría Marta y por qué
Al inicio te dejé pendiente el desenlace del ejemplo de Marta y sus tres presupuestos. Aquí va el desglose completo (cifras supuestas), porque ilustra bien lo que esta guía intenta transmitir.
Ejemplo ilustrativo · Piso 75 m² · Chamberí · 1963 · Tres presupuestos comparados
Situación inicial: piso de Marta en Chamberí, 75 m², 1963. Molduras originales en buen estado, suelo hidráulico recuperable en el eje día, cocina y baños sin tocar desde los noventa. Marta pide tres presupuestos. Lo primero es revisar línea a línea cada oferta.
Empresa A, 41.000 € (la más barata):
- No incluía instalación eléctrica completa (solo "puntos nuevos"; el cuadro general y el resto del cableado iban aparte).
- No incluía sustitución de bajantes del baño (necesarias en finca de 1963).
- No incluía acuchillado del suelo hidráulico (lo daban "tal cual").
- No incluía IVA.
- Coste real con esos extras y al 21%: ~67.000 €. Acabó siendo más cara que la B.
Empresa B, 68.000 € (la elegida):
- Desglose completo por capítulos con precios unitarios por contrato.
- Incluía IVA reducido al 10% verificado (vivienda más de 2 años, materiales no superan el 40%).
- Póliza RC vigente acreditada por escrito.
- Plazo de 4 meses firmados con penalización proporcional por retraso no justificado.
- Acuchillado del suelo hidráulico incluido + tratamiento conservador de molduras.
Empresa C, 96.000 € (la más cara):
- Incluía suelo radiante por agua + aerotermia (Marta no lo necesita; funciona bien con radiadores).
- Domótica avanzada KNX que Marta no va a usar.
- Cocina con muebles a medida de gama alta que duplicaba el precio de la cocina equivalente de la B.
- La oferta no es peor, es para otro proyecto distinto del que Marta necesita.
Lo que podría pasar durante la obra (supuesto de 4 meses y medio):
- Mes 2: al abrir el techo del baño apareció una vigueta con humedad antigua. Refuerzo necesario: ajuste por escrito de +1.800 €, firmado antes de ejecutar.
- Mes 3: Marta cambió el baldosín del baño principal por uno superior. Ajuste al alza por +1.400 €, firmado.
- Mes 4: entrega de la obra con repaso conjunto + acta firmada de recepción.
Cifras finales:
- Presupuesto inicial empresa B: 68.000 € (base imponible)
- Ajustes por escrito durante obra: +3.200 €
- Total base imponible obra: 71.200 €
- IVA al 10%: 7.120 €
- Total factura: 78.320 €
- Deducción IRPF 40% sobre 7.500 € (si Marta sustituye ventanas y mejora la cubierta → certificado A): 3.000 € de ahorro fiscal en 2026 + posibilidad de otros 3.000 € en 2027
- Ahorro de IVA al pasar del 21% al 10% (sobre 71.200 €): 7.832 €
- Total real neto tras deducciones: ~67.500 €, por debajo de la oferta A que parecía "demasiado buena".
La conclusión del ejemplo: el presupuesto bueno no es el más barato ni el más caro, sino el más completo y el más honesto con lo que necesita el piso.
La empresa B no era Reformadísimo. Esta guía existe para ayudarte a decidir bien, no para vendernos: lo que importa es que apliques tú también el método del ejemplo.
Más preguntas sobre el precio de una reforma integral
¿Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid en 2026?
El precio medio se sitúa entre 900 y 1.200 €/m² (sin IVA) para calidad media-alta. Para una vivienda de 80 m² con calidad media, el presupuesto habitual está entre 56.000 y 80.000 €. En zonas de gama alta como Barrio de Salamanca o La Moraleja los precios superan los 1.200 €/m².
Reformadísimo trabaja con precios unitarios fijados por contrato: el precio de cada partida queda cerrado y solo se ajusta si cambian cantidades o calidades durante la obra, y siempre te lo contamos.
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 80 m² en Madrid?
Con nuestra horquilla pública de 900-1.200 €/m² sin IVA, un piso de 80 m² sale entre 72.000 y 96.000 € sin IVA; el tramo depende de calidades y distribución. Para mantener la distribución original, los precios bajan al tramo inferior; cambiar baños o cocina de sitio puede sumar 5.000-15.000 €.
¿Qué incluye una reforma integral completa en Madrid?
- Demoliciones y desescombro.
- Renovación completa de instalaciones eléctricas (REBT), fontanería y climatización.
- Nuevos suelos y revestimientos.
- Carpintería interior y exterior.
- Cocina y baños completos nuevos.
- Pintura y acabados finales.
- No incluye habitualmente mobiliario suelto, electrodomésticos sueltos ni decoración.
¿Cuánto tarda una reforma integral en Madrid?
Entre 3 y 5 meses de ejecución, dependiendo del tamaño y del alcance. El proceso completo (primera visita hasta volver a vivir) suele durar entre 5 y 7 meses.
¿Necesito vaciar la casa para hacer una reforma integral?
Sí. La vivienda no es habitable durante la obra. Conviene contar con almacenamiento temporal de mobiliario y alojamiento alternativo durante los 3-5 meses de ejecución.
¿Puedo deducirme la reforma integral en el IRPF en 2026?
Sí, si la reforma incluye obras de mejora de eficiencia energética acreditadas con certificado oficial antes y después. Las deducciones van del 20% al 60%, con bases máximas anuales entre 5.000 y 7.500 € según tramo.
Las obras deben pagarse siempre por transferencia bancaria o tarjeta y terminarse dentro del plazo vigente de la deducción.
¿El IVA de una reforma integral es del 10% o del 21%?
El IVA reducido al 10% (art. 91.UNO.2.10º Ley 37/1992) aplica cuando se cumplen tres requisitos:
- Destinatario: es persona física para uso particular.
- Antigüedad: la vivienda tiene al menos 2 años.
- Materiales: los aportados por la empresa no superan el 40% de la base imponible.
Si superan ese límite, toda la factura tributa al 21%.
¿Cuánto se revaloriza una vivienda reformada en Madrid?
De media entre un 15% y un 25%.
En barrios emergentes como Tetuán, Carabanchel o Arganzuela el incremento puede superar el 25-35% por el diferencial entre vivienda obsoleta y actualizada. En zonas prime como Salamanca la revalorización absoluta en cifra suele ser mayor aunque el porcentaje sea similar.
¿Cuánto cuesta reformar en el Barrio de Salamanca?
Las reformas integrales en Barrio de Salamanca se sitúan entre 900 y 1.600 €/m² (sin IVA). La mayor antigüedad de los edificios, las molduras y suelos nobles originales y las normativas de comunidades elevan el coste respecto a otros barrios.
¿Qué significa que los precios están fijados por contrato?
Significa que el precio unitario de cada partida (un radiador, un punto de luz, un metro cuadrado de alicatado) queda fijado por contrato y no varía durante la ejecución. Si en el desarrollo de la obra cambian cantidades, materiales o acabados, el ajuste se valora con los mismos precios y te lo contamos.
No es lo mismo que un precio global a tanto alzado: los precios unitarios protegen al cliente frente a subidas arbitrarias pero permiten ajustes trazables si la obra evoluciona.
¿Cuánto cuesta reformar un piso de inversión para alquilar en Madrid?
Para maximizar el ROI en piso de alquiler, la inversión óptima se sitúa entre 250 y 400 €/m², enfocada en cocina, baño, suelos y pintura.
Un piso de 60 m² con 20.000-25.000 € bien ejecutados puede incrementar el alquiler entre un 30 y un 40%. Para profundizar, lee nuestra guía sobre reformar un piso para vender o alquilar en Madrid.
¿Por qué tres presupuestos del mismo piso pueden variar tanto?
Porque cada empresa incluye partidas distintas, usa materiales de calidades distintas, cuenta los metros de forma distinta y aplica el IVA distinto.
Tres presupuestos del mismo piso pueden ir desde 41.000 € (incompleto, sin algunas partidas e IVA) hasta 96.000 € (con extras no estrictamente necesarios). La única forma de comparar es exigir desglose por capítulos con precios unitarios y verificar que las tres ofertas incluyen las mismas partidas.
Fuentes oficiales y guías relacionadas del ecosistema Reformadísimo
Fuentes oficiales y normativa citada
- Agencia Tributaria (AEAT), IVA reducido en obras de renovación (art. 91.UNO.2.10º Ley 37/1992)
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Deducciones IRPF por eficiencia energética (DA 50ª LIRPF)
- BOE, Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión REBT (RD 842/2002)
Sigue leyendo: guías relacionadas
- Las 8 mejores empresas de reformas integrales en Madrid 2026
- Cómo elegir empresa de reformas integrales en Madrid (guía 2026)
- Precios unitarios vs llave en mano: cuál protege más al cliente
- IVA reducido del 10% en reformas y deducción IRPF compatible
- Subvenciones y ayudas para reformas Madrid 2026
- Cuánto tiempo se tarda en hacer una reforma integral
- Reformar un piso para vender o alquilar en Madrid
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91 252 32 77 · info@reformadisimo.es · Calle Ruiz Perelló 4, 28028 Madrid
Artículo revisado y actualizado a 12 de mayo de 2026 por Carmen María de la Rubia, arquitecta y co-fundadora de Reformadísimo. Las cifras de precios por m², por barrio y por tamaño corresponden a rangos del mercado madrileño 2025-2026 obtenidos a partir de proyectos reales del despacho.
La normativa citada (Ley 37/1992 IVA art. 91.UNO.2.10º, DA 50ª LIRPF y RD-Ley 19/2021 y normativa derivada para deducciones por eficiencia energética, RD 842/2002 REBT) es vigente a la fecha de revisión.
Esta guía es divulgativa y no sustituye asesoramiento técnico personalizado: antes de firmar un contrato de reforma, recomendamos visita técnica gratuita, presupuesto detallado por partidas con precios unitarios fijados por contrato y revisión del contrato con calma antes de firmar.
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