¿Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid en 2026?

Respuesta directa. Reformar un piso en Madrid en 2026 cuesta de media entre 700 y 1.300 €/m² (sin IVA) para calidades medias-altas. Para una vivienda estándar de 80 m² con calidad media, el presupuesto habitual se sitúa entre 56.000 y 80.000 €. En zonas prime como Barrio de Salamanca o La Moraleja los precios superan los 1.200 €/m². El plazo habitual de ejecución es de 3 a 5 meses. Esta guía desglosa los precios por nivel de calidad, por barrio, por tamaño de piso y los aspectos fiscales que pueden ahorrarte hasta un 60 % en la Renta de 2026.

Tres presupuestos para el mismo piso: 41.000 €, 68.000 € y 96.000 €

Marta compró un piso de 75 m² en Chamberí el pasado enero. El piso era de 1963: molduras originales, suelo hidráulico que había que conservar y una cocina que no había visto una reforma desde los años 90. El primer presupuesto que recibió decía 68.000 €. El segundo, 41.000 €. El tercero, 96.000 €. Los tres eran para la misma vivienda, los mismos metros, el mismo trabajo.

Esa diferencia no es un error. Es el resultado de que cada empresa incluía cosas distintas, usaba materiales de calidades distintas y contaba los metros de forma distinta. Esta guía existe para que cuando llegues a pedir tu primera visita, ya sepas exactamente de qué está hecho cada cifra.

El precio por metro cuadrado: los 5 niveles del mercado en 2026

El precio por m² en Madrid se mueve en cinco tramos claros, en función de la calidad de los materiales y los acabados.

El precio unitario por capítulo —un radiador, un punto de luz, un metro cuadrado de alicatado— se cierra por contrato y no sube durante la obra. Si durante el desarrollo de la obra decides cambiar acabados, materiales o cantidades, el ajuste se refleja por escrito antes de ejecutarse.

¿Cuánto cuesta reformar según los metros cuadrados del piso?

El precio por m² no se multiplica de forma lineal: los costes fijos pesan más en una vivienda pequeña. Por eso, reformar 90 m² no cuesta el doble que reformar 45 m².

Rangos sin IVA. No incluyen mobiliario suelto, electrodomésticos ni decoración. Para viviendas que mantienen la distribución original, los precios se sitúan en el tramo inferior del rango.

El mapa de precios por barrio en Madrid 2026

Madrid no se reforma al mismo precio en todos los distritos. Hay tres factores que explican la diferencia: la antigüedad del edificio, las restricciones logísticas del entorno y el estándar de calidad esperado.

¿En qué se va realmente el dinero? Distribución del presupuesto

Basado en más de 1.150 reformas integrales ejecutadas en Madrid, esta es la distribución tipo para una vivienda de 80 m² con calidades medias.

Cocinas y baños se llevan juntos casi un tercio del presupuesto y son las partidas con mayor riesgo de sobrecoste. Una cocina completa de 8 a 14 m² en calidad media cuesta entre 8.000 y 14.000 €. Un baño completo de 4 a 6 m², entre 4.000 y 8.000 €.

Reformas parciales: precios de referencia para 2026

Lo que encarece una reforma en Madrid

• Antigüedad del edificio. Pisos anteriores a 1980: instalación sin tierra, tuberías de plomo, ventanas sin RPT. Renovar todo esto es obligatorio por normativa y suma entre un 10 y un 20 %.
• Cambiar la distribución. Tirar tabiques es relativamente económico. Mover un baño o reubicar la cocina implica modificar bajantes y desagües, lo que suma entre 5.000 y 15.000 €.
• Edificio sin ascensor. Las demoliciones y la subida de materiales se complican enormemente en plantas altas sin ascensor (+ 5 a 10 %).
• Zona de Bajas Emisiones. Horarios reducidos para vehículos y mayor coste logístico.
• Materiales premium. Suelo laminado AC4 a 15 €/m² frente a madera natural maciza a más de 80 €/m². Encimeras de Dekton, griferías Grohe: multiplican x3 o x4 el coste.
• Comunidades exigentes. Fincas señoriales en Salamanca, Recoletos o Castellana: normativas de horarios, acceso y residuos muy restrictivas.

Lo que abarata una reforma sin sacrificar calidad

• Mantener la distribución original: ahorra entre 5.000 y 15.000 € directos. Es la mayor economía disponible.
• Suelo laminado AC5 o AC6: estéticamente casi idéntico al roble natural y 3 o 4 veces más barato.
• Comprar los electrodomésticos por tu cuenta en Black Friday o rebajas: ahorro del 15 al 20 %.
• Lacar puertas en lugar de cambiarlas: 80 a 100 € por puerta frente a 250 a 400 € por puerta nueva.
• Acuchillar el parquet existente si está en buen estado: 22 a 30 €/m² frente a 50 a 80 €/m² de tarima nueva.
• Sanitarios de gama media (Roca, Gala): relación calidad-precio óptima, garantía sólida.
• Reformar en temporada baja (julio-agosto, enero-febrero): algunas empresas ofrecen mejores condiciones.

Plazos reales en 2026: cuánto tarda una reforma integral

Una reforma integral en Madrid se ejecuta habitualmente en 3 a 5 meses, dependiendo del tamaño de la vivienda, del alcance del proyecto y del estado de las instalaciones existentes. El proceso completo, desde la primera visita técnica hasta volver a vivir, suele extenderse entre 5 y 7 meses si se contempla la fase previa de definición y materiales y la final de limpieza y entrega.

Lo que más alarga una reforma: tomar decisiones sobre la marcha y los retrasos en materiales especiales (las carpinterías a medida, por ejemplo, requieren semanas de fabricación).

Las 5 fases de una reforma integral

1. Visita técnica. Toma de medidas, evaluación del estado de las instalaciones y presupuesto detallado por capítulos.
2. Firma y diseño. Contrato con precios unitarios cerrados, fechas firmadas y elección de acabados.
3. Demolición y obra. Albañilería, instalaciones nuevas (electricidad, fontanería, climatización) y revestimientos base.
4. Acabados. Cocina, baños, suelos, carpinterías, pintura, sanitarios y elementos decorativos.
5. Entrega y postventa. Limpieza final, repaso conjunto, entrega de llaves y atención a la postventa.

Reserva siempre un 10 a 15 % adicional de presupuesto y de tiempo para imprevistos. En el parque inmobiliario antiguo de Madrid son frecuentes las sorpresas al abrir paredes.

Fiscalidad 2026: IVA reducido y deducciones IRPF

IVA reducido al 10 % (en lugar del 21 %)

Para aplicarlo deben cumplirse tres requisitos simultáneos según la Agencia Tributaria:

• El destinatario es persona física para uso particular (no alquiler turístico ni actividad profesional).
• Han pasado al menos 2 años desde la construcción o la última reforma.
• Los materiales aportados por la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Si superan ese límite, toda la factura tributa al 21 %.

Deducciones IRPF por eficiencia energética (vigentes en 2026)

Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Requisitos imprescindibles: certificado de eficiencia energética antes y después de las obras, pago siempre por transferencia bancaria o tarjeta (nunca en efectivo) y factura detallada con todos los trabajos.

Los 7 errores más frecuentes al contratar

1. Elegir por el precio más bajo. Esconde materiales de menor calidad, mano de obra sin cualificación o ausencia de seguro RC.
2. Presupuesto sin desglose por partidas. Sin especificar materiales, marcas y cantidades, no es un presupuesto real.
3. No firmar fecha de entrega. Sin fecha firmada, el plazo no existe legalmente.
4. Pagos adelantados muy elevados. Más del 30 al 40 % antes de empezar es señal de alarma.
5. No verificar CIF ni seguro RC. Pide la póliza vigente antes de firmar. Si se niegan, busca otra empresa.
6. Cambiar criterios durante la obra. Cada decisión nueva implica rehacer trabajo ya hecho, retrasos y sobrecostes.
7. No guardar facturas ni justificantes. Sin pago trazable no hay deducción fiscal ni protección legal.

Checklist: 8 cosas que verificar antes de firmar

Imprímela o guárdala. Úsala en cada visita antes de tomar ninguna decisión.

1. ¿El presupuesto está desglosado por capítulos con metros, unidades y precio unitario? Sin desglose, no puedes comparar ni reclamar.
2. ¿Los precios unitarios están cerrados por contrato? El precio por unidad (un radiador, un punto de luz, un metro cuadrado de alicatado) no debe subir durante la obra. Si cambias cantidades o acabados, los ajustes deben aprobarse por escrito antes de ejecutarse.
3. ¿La empresa aporta póliza de Responsabilidad Civil vigente? Si no la tienen o no la quieren mostrar, descarta esa empresa.
4. ¿Los pagos están estructurados por hitos de avance de obra? Nunca más del 30 al 40 % antes de empezar.
5. ¿El contrato incluye fecha de inicio y fecha de entrega firmadas? Sin fecha firmada, el plazo no existe legalmente.
6. ¿El presupuesto incluye o excluye el IVA? ¿Aplica el 10 % o el 21 %? Si los materiales superan el 40 % del total, el IVA es del 21 % aunque creas que aplica el reducido.
7. ¿Has reservado un 10 a 15 % adicional para imprevistos? En pisos anteriores a 1980 son la regla, no la excepción.
8. ¿Has pedido al menos tres presupuestos y los has comparado línea a línea? Si uno es más de un 25 % más barato, hay algo que falta o que no está bien especificado.

Preguntas frecuentes sobre el precio de una reforma integral en Madrid

¿Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid en 2026?

El precio medio se sitúa entre 700 y 1.300 €/m² (sin IVA) para calidad media-alta. Para una vivienda de 80 m² con calidad media, el presupuesto habitual está entre 56.000 y 80.000 €. En zonas premium como Barrio de Salamanca o La Moraleja los precios superan los 1.200 €/m².

¿Cuánto cuesta reformar un piso de 80 m² en Madrid?

Entre 48.000 € y 120.000 €, dependiendo de calidad y barrio. La franja más demandada (calidad media-alta) está en torno a los 64.000-96.000 €.

¿Qué incluye una reforma integral completa?

Demoliciones y desescombro, renovación completa de instalaciones eléctricas, fontanería y climatización, nuevos suelos y revestimientos, carpintería interior y exterior, cocina y baños completos nuevos, pintura y acabados finales.

¿Cuánto tarda una reforma integral en Madrid?

Entre 3 y 5 meses de ejecución, dependiendo del tamaño de la vivienda y del alcance del proyecto. El proceso completo (primera visita hasta volver a vivir) suele durar entre 5 y 7 meses.

¿Necesito vaciar la casa para hacer una reforma integral?

Sí. La vivienda no es habitable durante la obra. Conviene contar con almacenamiento temporal de mobiliario y alojamiento alternativo durante los 3 a 5 meses de ejecución.

¿Puedo deducirme la reforma en el IRPF en 2026?

Sí, si incluye obras de mejora de eficiencia energética con certificado oficial. La deducción va del 20 % al 60 %, con bases máximas de 5.000-7.500 € anuales. El pago debe realizarse siempre por transferencia bancaria o tarjeta.

¿El IVA de una reforma es del 10 % o del 21 %?

El IVA reducido al 10 % aplica si: la vivienda tiene más de 2 años de antigüedad o última reforma, el uso es particular (no profesional ni turístico) y los materiales aportados por la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Si los materiales superan ese límite, toda la factura tributa al 21 %.

¿Cuánto se revaloriza una vivienda reformada en Madrid?

De media entre un 15 % y un 25 %. En barrios emergentes como Tetuán, Carabanchel o Arganzuela el incremento puede superar el 25-35 %. En zonas prime como Salamanca, la revalorización puede ser aún mayor si la reforma es de alta calidad.

¿Cuánto cuesta reformar en el Barrio de Salamanca?

Las reformas integrales en Salamanca se sitúan entre 900 y 1.600 €/m² (sin IVA). La mayor antigüedad de los edificios, las molduras y suelos nobles originales y las normativas estrictas de comunidades elevan el coste.

¿Qué significa que los precios están cerrados por contrato?

Significa que el precio unitario de cada partida queda fijado por escrito en el contrato y no sube durante la ejecución. Si en el desarrollo de la obra el cliente decide cambiar cantidades, materiales o acabados, el ajuste se refleja por escrito antes de ejecutarse. Es la modalidad que utiliza Reformadísimo en todos sus proyectos.

¿Cuánto cuesta reformar un piso de inversión para alquilar en Madrid?

Para maximizar el ROI en alquiler, la inversión óptima es de 250 a 400 €/m², enfocada en cocina, baño, suelos y pintura. Un piso de 60 m² con 20.000-25.000 € puede incrementar el alquiler un 30 a 40 %.

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Última revisión: abril 2026. Precios orientativos del mercado madrileño. Para un presupuesto exacto, solicita visita gratuita. Fuentes: Agencia Tributaria · Ministerio de Vivienda.