La guía que entregaríamos en mano a quien quiere pagar el IVA correcto en su reforma: los tres requisitos del 10%, la regla del 40% con ejemplos resueltos, qué pasa cuando lo contrata el seguro, modelo de declaración responsable y casos reales en Madrid con cifras. Verificada normativa por normativa.
Respuesta directa. El IVA reducido del 10% se aplica a tu reforma cuando se cumplen tres requisitos simultáneos del artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992: (a) eres persona física que usa la vivienda para sí (no alquilada como propietario empresario, no turística, no oficina), (b) la vivienda tiene más de 2 años desde construcción o última rehabilitación, y (c) los materiales aportados por la empresa no superan el 40% de la base imponible. La diferencia entre tributar al 10% o al 21% en una reforma de 70.000 € es de 7.700 € de ahorro. La doctrina del Tribunal Supremo (STS 82/2025 y STS 1259/2025) y la Dirección General de Tributos (CV V1621-25) han precisado en 2025 dos puntos clave: la cédula de habitabilidad no es requisito constitutivo (basta la aptitud objetiva del inmueble) y las obras contratadas por compañías aseguradoras tributan al 21%, no al 10%. Los electrodomésticos siempre van al 21%; muebles de cocina y encimera computan como material aportado. Para acreditar el régimen, exige a tu empresa declaración responsable firmada antes de empezar y factura desglosada con referencia al art. 91.Uno.2.10º.
| 10% vs 21% | diferencia entre tipo reducido y tipo general en reformas |
|---|---|
| 11 puntos | diferencia porcentual de IVA en juego en cada presupuesto |
| 40% (no superar) | tope de materiales aportados sobre base imponible (art. 91.Uno.2.10º LIVA) |
| 2 años (mínimo) | antigüedad mínima de la vivienda desde construcción o última rehabilitación |
| 9,1% | ahorro real sobre el precio total con IVA cuando aplica el 10% |
| 7.700 € | ahorro típico en una reforma de 70.000 € de base imponible |
| 50%-150% | rango sancionador AEAT por aplicación indebida del 10% |
| 4 años | plazo de prescripción de revisión del IVA por Hacienda |
| +1.150 obras | ejecutadas por Reformadísimo en Madrid desde 2012 |
| STS 82/2025 | la cédula de habitabilidad no es requisito constitutivo del 10% |
| STS 1259/2025 | obras contratadas por aseguradoras al 21% (no al 10%) |
¿Qué es exactamente el IVA reducido del 10% en reformas?
El IVA reducido del 10% es el tipo impositivo que se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en viviendas cuando se cumplen los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992. No es un descuento opcional ni una ventaja comercial: es el tipo correcto que la empresa debe aplicar cuando procede, y que no puede aplicar cuando no procede.
Marta y Javier compraron en 2018 un piso de 85 m² en Chamberí. Siete años, dos hijos y muchas chocolatinas detrás del sofá después, decidieron acometer la reforma integral con la que llevaban tiempo soñando. Cuando recibieron el presupuesto, hubo un detalle que les llamó la atención: el IVA aparecía al 10%, no al 21%. ¿Era un error? ¿Una “trampa” comercial? ¿Iban a tener problemas con Hacienda?
La respuesta corta es que no, era el régimen fiscal correcto. Y solo gracias a aplicarlo bien su factura final fue 6.300 € más barata que si hubieran ido al 21%. La respuesta larga es la que vamos a desplegar a lo largo del artículo, porque los detalles importan cuando hay 11 puntos porcentuales de IVA en juego y un cuerpo de inspectores de la Agencia Tributaria vigilando cada factura del sector.
El ahorro en cifras concretas
| Importe base | IVA al 21% | IVA al 10% | Ahorro |
|---|---|---|---|
| 30.000 € | 6.300 € | 3.000 € | 3.300 € |
| 50.000 € | 10.500 € | 5.000 € | 5.500 € |
| 70.000 € | 14.700 € | 7.000 € | 7.700 € |
| 100.000 € | 21.000 € | 10.000 € | 11.000 € |
| 120.000 € | 25.200 € | 12.000 € | 13.200 € |
Aplicado al precio total que pagas por la reforma (con IVA incluido), el ahorro real es del 9,1%. En una reforma media de 70 m² en Madrid, son casi 8.000 € de diferencia. Y aquí viene lo importante: no es un descuento opcional. Si cumples los requisitos, el 10% no es opción: es el tipo correcto. Si no los cumples y aplicas el 10% indebidamente, Hacienda regulariza con sanción.
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¿Quién puede aplicar el 10%? Los tres requisitos del art. 91.Uno.2.10º
Para tributar al 10% en una reforma de vivienda, el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 exige tres requisitos simultáneos: destinatario persona física que usa la vivienda para sí, vivienda con más de 2 años desde su construcción o última rehabilitación, y materiales aportados por la empresa por debajo del 40% de la base imponible. Si falla uno, toda la obra va al 21%.
El texto literal vigente del artículo dice:
«Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. […] También se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.»
Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91.Uno.2.10º. Texto consolidado en el BOE.
Vamos requisito por requisito.
Requisito (a): destinatario persona física que usa la vivienda para sí
El destinatario de la obra debe ser:
- Una persona física, no una sociedad ni una comunidad de bienes con actividad económica.
- Que no actúe como empresario o profesional en relación con la vivienda. Aquí está el punto delicado: si tú alquilas la vivienda como propietario, a efectos del IVA eres empresario (art. 5.Uno.c de la Ley 37/1992), aunque no te dediques profesionalmente al alquiler. Por tanto, las reformas en vivienda alquilada por el dueño tributan al 21%.
- Que use la vivienda para su uso particular. Vivienda turística, oficina en casa con afectación parcial, despacho profesional: son usos que rompen este requisito.
El artículo admite expresamente como destinatario también a las comunidades de propietarios, lo que abre la puerta al 10% en obras de zonas comunes cuando se cumplen los demás requisitos.
La Consulta Vinculante V0860-24 de la Dirección General de Tributos confirma que si el inquilino contrata y paga la reforma para su uso particular, sí puede aplicarse el 10%, aunque el propietario sea empresario a efectos del IVA. La interpretación, por tanto, no es tan rígida como parece a primera vista.
Requisito (b): la vivienda tiene más de 2 años
La construcción o última rehabilitación de la vivienda debe haber concluido al menos dos años antes del inicio de las obras. La razón histórica del requisito es evitar que el régimen del 10% se aplique a obras de terminación disimuladas tras la entrega de obra nueva.
Casos típicos donde se incumple:
- Compras un piso de obra nueva en 2025 y al año siguiente quieres cambiar la cocina. La reforma irá al 21% por no llegar a los 2 años.
- Acabas de rehabilitar integralmente una vivienda en 2024 (rehabilitación cualificada) y en 2025 quieres modificar la distribución. El plazo de 2 años se cuenta desde el final de la rehabilitación.
Para acreditar la antigüedad sirve cualquier medio de prueba: escritura de compraventa con año de construcción, consulta descriptiva del Catastro, licencia de primera ocupación o documentación urbanística equivalente.
Requisito (c): los materiales no superan el 40% de la base imponible
Este es el requisito más conflictivo y el que más sustos da en inspecciones. Le dedicamos íntegro el siguiente apartado.
¿Cómo se calcula el 40% de materiales? Regla decisiva
La fórmula es coste de los materiales aportados por el contratista (precio de adquisición a sus proveedores) dividido entre la base imponible total IVA excluido. Si supera el 40%, la operación se recalifica como entrega de bienes y toda la obra tributa al 21%. No se puede dividir la factura entre mano de obra al 10% y materiales al 21%. El criterio de la Agencia Tributaria es taxativo.
Si el resultado es igual o menor al 40%, la obra tributa al 10% (cumpliendo los demás requisitos). Si supera el 40%, toda la operación se recalifica como entrega de bienes y tributa al 21%.
Qué cuenta como “material aportado”
Material aportado a efectos del cálculo del 40% es el bien corporal que queda incorporado materialmente al edificio:
- Materiales de obra: ladrillos, cemento, yeso, baldosas, sanitarios, pinturas.
- Carpintería instalada: puertas, ventanas, armarios empotrados.
- Mecanismos eléctricos, luminarias, tuberías, sanitarios.
- Mobiliario de cocina y encimeras: la doctrina consolidada de la Dirección General de Tributos los considera material aportado a efectos del cálculo.
- Equipos de aerotermia, calderas, splits y unidades de climatización.
- Placas solares y baterías.
Lo que NO computa como material aportado:
- Maquinaria, herramientas y medios auxiliares del contratista.
- Bienes que el cliente compra directamente y aporta por su cuenta.
Cómo se valora el coste
El coste del material es el precio de adquisición del contratista a sus proveedores, no el precio de venta al cliente. Si el contratista fabrica el material, se valora a coste de producción.
Lo que NO se puede hacer: dividir la factura
Una idea muy extendida entre clientes es: «si los materiales superan el 40%, que la empresa facture mano de obra al 10% y materiales al 21% por separado». La Agencia Tributaria lo rechaza expresamente. Cuando hay una única ejecución de obra, hay un único tipo aplicable a toda la operación. Las FAQ oficiales de la Agencia Tributaria sobre obras y reparaciones en inmuebles son taxativas en este punto.
Lo que SÍ se puede hacer: que el cliente compre parte del material
La estrategia legítima cuando los materiales pesan mucho es que el cliente compre directamente fuera del contrato determinados bienes. Por ejemplo, si tu reforma de cocina tiene un mobiliario carísimo que dispararía el porcentaje por encima del 40%, puedes:
- Comprar tú los muebles de cocina en una tienda especializada (al 21%, que es el tipo que paga cualquier comprador final en tienda).
- Que la empresa de reformas facture solo la mano de obra y los materiales menores que sí aporta. Si esos materiales son menos del 40% de su factura, ese servicio puede ir al 10%.
Esto es legal. Lo ilegal es disfrazar como “compra del cliente” lo que en realidad sigue siendo una operación única del contratista (mismo proveedor de la empresa, misma logística, mismo control sobre el material). La AEAT cruza datos y este tipo de simulación se detecta.
Casos límite: cocina, baño, aerotermia, ventanas y comunidades
Los puntos donde el cálculo del 40% suele dar sorpresas son: cocinas con mucho mueble (sí computan los muebles, no los electrodomésticos), aerotermia y fotovoltaica (el equipo suele superar el 40% por sí solo y obliga al 21% salvo que se enmarque en rehabilitación cualificada), ventanas y carpintería a medida (suelen entrar al 10%), reformas de baño parciales (favorables al 10%) y obras en zonas comunes de comunidades de propietarios.
Reforma de cocina
| Concepto | ¿Computa como material? | Tipo IVA si todo cumple |
|---|---|---|
| Mano de obra (demolición, fontanería, electricidad, alicatado) | No (es servicio) | 10% |
| Mobiliario de cocina (módulos, armarios) | Sí | 10% si conjunto no supera 40% |
| Encimera (silestone, granito, cuarzo) | Sí | 10% si conjunto no supera 40% |
| Electrodomésticos (gama blanca y marrón) | Entrega de bienes (no computa) | SIEMPRE 21% |
El caso de los electrodomésticos es taxativo. La doctrina consolidada de la Dirección General de Tributos lo ha confirmado en múltiples consultas vinculantes: los electrodomésticos son entrega de bienes, no ejecución de obra, y van al 21% aunque se entreguen e instalen junto con el resto de la cocina. Lo recomendable es que los electrodomésticos vayan en factura separada del contrato de reforma para no contaminar el cálculo del 40%.
Aerotermia, climatización y fotovoltaica
Es uno de los puntos donde más errores se cometen. La doctrina de la DGT considera que el equipo de aerotermia es material aportado que se incorpora al edificio. En instalaciones residenciales típicas, el equipo suele suponer entre el 50% y el 70% del presupuesto de esa partida, lo que normalmente impide aplicar el 10% si se hace de forma aislada.
El 10% solo aplica cuando la instalación se enmarca en:
- Una rehabilitación cualificada del art. 20.Uno.22º.B de la Ley 37/1992 (la aerotermia entra como obra conexa de rehabilitación energética, vinculada a obras estructurales o análogas de mayor coste).
- Una reforma integral global donde el peso total de la aerotermia diluye su porcentaje hasta quedar por debajo del 40% del conjunto.
Lo mismo aplica a las instalaciones fotovoltaicas residenciales: por defecto van al 21% salvo que se integren en rehabilitación cualificada o reforma integral. Si la reforma incluye sustitución de caldera por aerotermia y suelo radiante, te interesará leer también nuestra guía sobre aerotermia y suelo radiante en reforma integral en Madrid 2026.
Si una empresa te ofrece una instalación de placas solares “con IVA del 10%” sin que forme parte de una reforma integral o de una rehabilitación cualificada, lo más probable es que esté aplicando mal el tipo. La regularización por la AEAT puede llegar dos o tres años después, y conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo el constructor no podrá repercutirte la diferencia: deberá asumirla él, lo que acaba en disputas civiles.
Ventanas, armarios empotrados y carpintería a medida
Buenas noticias aquí. La carpintería instalada (puertas, ventanas, armarios empotrados, escaleras a medida) se considera ejecución de obra. Si los materiales no superan el 40% del conjunto, va al 10%, según doctrina consolidada de la Dirección General de Tributos.
Reforma parcial de baño
Las reformas de baño son terreno favorable al 10% porque la mano de obra (demolición, alicatado, fontanería) suele pesar bastante respecto al material. El cambio de bañera por plato de ducha, las reformas integrales de baño en piso usado, las sustituciones de griferías y sanitarios con obra de albañilería… tributan habitualmente al 10% cuando se cumplen los demás requisitos.
Obras en comunidades de propietarios
El art. 91.Uno.2.10º admite expresamente que la comunidad de propietarios sea destinataria de la obra. Aplica el 10% siempre que:
- El edificio destine al menos el 50% de la superficie construida a viviendas de uso particular.
- Se cumplan los requisitos generales (más de 2 años, materiales no superiores al 40%).
- La obra recaiga sobre elementos comunes: fachada, cubierta, ascensor, portales, instalaciones generales.
Esto abre el 10% a actuaciones típicas como rehabilitación de fachada, sustitución de ascensor, refuerzo de cubierta o instalación de placas solares comunitarias. En sustituciones de calderas centrales el cumplimiento del 40% suele ser inviable (el coste del equipo manda), salvo que se enmarque en rehabilitación cualificada. Para profundizar en obras comunitarias, ver nuestra guía sobre obras en comunidades de vecinos y cómo se reparten.
¿Te ronda comprar un local para reformarlo como vivienda? Te interesa la calculadora de viabilidad de compra + reforma y la guía qué saber antes de convertir un local en vivienda.
¿Y si las obras las contrata mi seguro? Doctrina STS 1259/2025
Si la compañía aseguradora contrata directamente y paga al reparador por las obras de reparación de tu vivienda en virtud de la póliza, esas obras tributan al 21%, no al 10%. La Sentencia del Tribunal Supremo 1259/2025, de 21 de marzo, ha fijado doctrina restrictiva: la destinataria de la operación a efectos del IVA es la aseguradora, no el propietario o el asegurado, aunque la reparación se haga en una vivienda particular y beneficie a su titular.
Es uno de los puntos jurisprudenciales con más impacto práctico para particulares en 2025. El Tribunal Supremo lo ha aclarado tras años de litigios.
El caso resuelto: Homeserve Spain
La empresa Homeserve Spain S.L. solicitó a la Agencia Tributaria la rectificación de sus autoliquidaciones de IVA correspondientes a los ejercicios 2016, 2017, 2018 y 2019, pretendiendo aplicar el tipo reducido del 10% (en lugar del 21% que había repercutido) a los servicios de renovación y reparación que prestaba en viviendas particulares bajo cobertura de pólizas de seguro contratadas con compañías aseguradoras. La AEAT denegó las solicitudes. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) confirmó la denegación. La Audiencia Nacional desestimó el recurso. Homeserve interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
La doctrina que fija el Supremo
«Ni el propietario o titular de la vivienda reparada satisface a la empresa de reparaciones el precio de la reparación —ni conviene con este las condiciones del contrato—, ni tampoco la empresa de reparaciones le repercute el IVA, porque la relación se entabla entre quien presta el servicio de reparación y quien lo recibe y abona, esto es, con la entidad aseguradora. […] La aplicación del tipo reducido del 10%, desde la perspectiva del destinatario, beneficiaría solo al receptor del servicio objeto de trato favorable (la entidad aseguradora), no así al titular de la vivienda.»
Tribunal Supremo, Sala Tercera, Sentencia 1259/2025, de 21 de marzo de 2025 (rec. casación 5262/2023, ECLI:ES:TS:2025:1259). Análisis del despacho Cuatrecasas.
En la práctica: cuando recibes una reparación gestionada por tu compañía de hogar (un siniestro de agua, una rotura de cristal, un arreglo de electrodomésticos en garantía con cobertura de seguro), la empresa que ejecuta la obra factura a la aseguradora al 21% y no debe aplicarte el 10%, aunque la reparación se haga físicamente en tu vivienda particular. Si te aparece el 10% en una factura emitida directamente a una aseguradora, está mal aplicado.
Distinto escenario. Si tú, propietario, contratas directamente la obra (firmas el contrato, eres destinatario de la factura, pagas a la empresa) y posteriormente solicitas el reembolso a tu aseguradora, sí puedes aplicar el 10% si cumples los tres requisitos. Lo que define la doctrina de la STS 1259/2025 es quién contrata y paga directamente al ejecutor de la obra, no quién soporta económicamente el coste final.
¿La cédula de habitabilidad es necesaria? Doctrina STS 82/2025
No. La Sentencia del Tribunal Supremo 82/2025, de 28 de enero, y la Consulta Vinculante V1621-25 de la Dirección General de Tributos han confirmado en 2025 que la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación no son requisitos constitutivos para aplicar el tipo reducido del IVA en vivienda. Lo determinante es la aptitud objetiva del inmueble, acreditable por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
Lo que dice la STS 82/2025
La Sentencia del Tribunal Supremo 82/2025, de 28 de enero (Sala 3ª, Sección 2ª, Contencioso-Administrativo) resolvió un litigio sobre devolución de ingresos indebidos al IVA en la entrega de viviendas. Aunque la sentencia se dicta sobre el supuesto del art. 91.Uno.1.7º LIVA (transmisión/entrega de vivienda), su doctrina se ha extendido analógicamente al ámbito del 91.Uno.2.10º (renovación y reparación) por la Dirección General de Tributos.
«La aptitud de un inmueble para ser utilizado como vivienda debe valorarse desde un punto de vista objetivo. […] La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha exigido que nos encontremos ante una edificación terminada […] desde una concepción o perspectiva objetiva de vivienda, ajena a formalismos administrativos propios de la normativa urbanística.»
Tribunal Supremo, Sentencia 82/2025, de 28 de enero. Texto completo en vLex.
Lo que dice la CV V1621-25 (DGT)
La Consulta Vinculante V1621-25 de la Dirección General de Tributos, posterior a la STS 82/2025, asume el criterio del Supremo y lo aplica al supuesto típico de transformación de local en vivienda. Confirma que no es necesaria cédula de habitabilidad ni licencia de primera ocupación para aplicar el 10%: basta acreditar técnicamente que el inmueble cumple los requisitos para ser vivienda (diseño, instalaciones, distribución, adecuación urbanística).
Esto importa especialmente en Madrid, donde desde 2018 la cédula de habitabilidad ya no se expide como tal y muchas ocupaciones se acreditan vía declaración responsable. Hasta este giro doctrinal, la transformación de local en vivienda era un terreno fiscalmente incierto que disuadía a muchos pequeños inversores; ahora la incertidumbre se ha reducido sensiblemente. Si estás pensando en comprar un local para convertirlo, te interesará nuestra guía sobre qué saber antes de convertir un local en vivienda en Madrid.
Mitos y verdades del IVA en reformas
Cinco creencias muy extendidas que conviene desmontar antes de firmar el presupuesto: la cédula de habitabilidad ya no es requisito, la vivienda no tiene que ser habitual, pagar en negro es una infracción muy grave, el 4% superreducido no aplica a la VPO de régimen general, y las facturas no se tiran a los 4 años porque sirven para el IRPF al vender.
Verdad Falso desde la STS 82/2025 y la CV V1621-25. Lo determinante es la aptitud objetiva del inmueble como vivienda, no el documento administrativo. Y en Madrid, donde la cédula no se expide desde 2018, esto es especialmente relevante.
Verdad Falso. La ley exige “uso particular”, concepto más amplio que vivienda habitual. Una segunda residencia propia no alquilada también vale. Lo que NO vale: vivienda alquilada por el propietario, vivienda turística, vivienda con despacho profesional, vivienda afecta a actividad económica.
Verdad Es la peor decisión: es infracción tributaria muy grave; sin factura no hay deducción del IRPF por eficiencia energética; sin factura no hay garantía civil ni cobertura del seguro de hogar; el constructor pierde el derecho a deducir el IVA soportado. Y si Hacienda regulariza, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo el IVA se entiende incluido en el precio pactado: el constructor asume la diferencia y la sanción, pero después intentará repercutírtelo civilmente. Acaba en disputa con todos descontentos.
Verdad Falso en la inmensa mayoría de casos. El 4% superreducido solo aplica a VPO de régimen especial o de promoción pública construida por el promotor (art. 91.Dos.1.6º LIVA). La VPO de régimen general tributa al 10%, igual que cualquier vivienda libre.
Verdad Muy mala idea. Aunque Hacienda no pueda revisar el IVA pasados 4 años, las facturas de la reforma sirven para acreditar el mayor valor de adquisición a efectos del IRPF cuando vendas el piso. Han habido casos en los que la Administración tributaria ha denegado este mayor valor a contribuyentes que tiraron facturas confiando en la prescripción del IVA. Conserva las facturas durante toda la vida del inmueble.
Caso real con cifras: Marta y Javier en Chamberí
Reforma integral 85 m² · Chamberí · Madrid · 2025-2026
Situación inicial: Marta y Javier compraron en 2018 un piso de 85 m² en una finca de los años 60 del distrito Chamberí. Tras siete años, dos hijos y mucha vida acumulada, deciden acometer la reforma integral en otoño de 2025 (cocina abierta al salón, dos baños rediseñados, suelos nuevos, electricidad y fontanería completas, carpintería interior y exterior, pintura). Antigüedad de la finca: superada con creces los 2 años. Uso: vivienda habitual. Empresa: Reformadísimo. Contratan en su nombre como personas físicas para uso particular.
Presupuesto desglosado por capítulos:
- Mano de obra (albañilería, fontanería, electricidad, alicatado, pintura, dirección de obra): 38.500 €
- Materiales aportados por Reformadísimo (sanitarios, baldosas, mecanismos, suelo de tarima, mobiliario de baño, encimera, mobiliario de cocina, carpintería interior): 24.000 €
- Carpintería exterior (3 ventanas + 1 puerta balcón con rotura de puente térmico): 7.500 €
- Base imponible total: 70.000 €
Cálculo del 40%: materiales aportados (24.000 + 7.500 = 31.500 €) sobre base imponible (70.000 €) = 45%.
Tal como llega el presupuesto inicial, el porcentaje de materiales supera el límite y la operación se recalificaría como entrega de bienes, tributando toda al 21%. Resultado: 70.000 × 21% = 14.700 € de IVA. Total con IVA: 84.700 €.
Cómo lo resolvimos: en el rediseño del contrato se separó la carpintería exterior en factura independiente del proveedor de ventanas (Marta y Javier contratan directamente al fabricante de ventanas, factura propia al 21%) por 7.500 € + 1.575 € IVA = 9.075 €. La obra principal de Reformadísimo queda en: mano de obra 38.500 € + materiales aportados 24.000 € = base 62.500 €.
Nuevo cálculo del 40%: 24.000 € / 62.500 € = 38,4% — cumple. La obra principal tributa al 10%.
| Concepto | Base | IVA | Total |
|---|---|---|---|
| Obra principal Reformadísimo | 62.500 € | 10% = 6.250 € | 68.750 € |
| Carpintería exterior (factura proveedor) | 7.500 € | 21% = 1.575 € | 9.075 € |
| TOTAL | 70.000 € | 7.825 € | 77.825 € |
Ahorro frente al escenario inicial (todo al 21% = 84.700 €): 6.875 € netos. Sin maniobras dudosas, sin riesgo de regularización, todo documentado con declaración responsable firmada antes del inicio de obra y dos facturas independientes con su base legal en factura.
Modelo de declaración responsable del destinatario
Para que el contratista pueda aplicar el 10% con respaldo documental sólido, el artículo 26 del Reglamento del IVA (Real Decreto 1624/1992) exige que el cliente firme una declaración responsable donde manifiesta que se cumplen los requisitos del art. 91.Uno.2.10º. Este es el modelo tipo que usamos en Reformadísimo, adaptable a cualquier obra.
DECLARACIÓN RESPONSABLE DEL DESTINATARIO DE OBRAS DE RENOVACIÓN O REPARACIÓN EN VIVIENDA
(art. 91.Uno.2.10º Ley 37/1992 IVA y art. 26 RD 1624/1992 Reglamento IVA)
D./Dña. ___________________________________________________, con DNI ___________________, propietario/usuario de la vivienda sita en (dirección completa, código postal y municipio): __________________________________________________________________________________, referencia catastral _______________________________________,
MANIFIESTA, bajo su responsabilidad:
1. Que utiliza la vivienda indicada para uso particular y que no desarrolla en ella ninguna actividad económica o profesional, ni la destina al alquiler como vivienda turística, ni al arrendamiento como empresario o profesional.
2. Que la construcción o última rehabilitación de la vivienda concluyó al menos dos años antes del inicio de las obras objeto de esta declaración.
3. Que conoce que el contratista (Reformadísimo) va a aportar materiales para la ejecución de las obras y que el coste de tales materiales no excederá del 40% de la base imponible de la operación.
4. Que estas circunstancias permiten que las obras se facturen al tipo reducido del 10% de IVA, conforme al artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA.
5. Que se compromete a comunicar inmediatamente al contratista cualquier variación de las circunstancias anteriores y asume las consecuencias tributarias que pudieran derivarse de la inexactitud de esta declaración.
En _______________________, a _____ de _______________ de 20___.
Firma del destinatario.
Cláusulas obligatorias en la factura
La factura emitida por el contratista debe incluir:
- Identificación del destinatario (nombre, NIF).
- Dirección exacta de la vivienda objeto de la obra.
- Descripción detallada de los trabajos, con desglose de partidas.
- Desglose entre importe de mano de obra y de materiales aportados.
- Mención expresa: «IVA repercutido al 10% en aplicación del artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992. El coste de los materiales aportados no excede del 40% de la base imponible».
- Firma o conformidad del cliente.
Antes de firmar el contrato con tu empresa, conviene revisar nuestra guía sobre el contrato de reforma y los detalles que no pueden faltar.
¿Cómo combinar el 10% con Plan Rehabilita Madrid y deducción del IRPF?
Las tres ayudas son compatibles entre sí: el IVA del 10% se aplica sobre la base imponible total de la factura, las subvenciones del Plan Rehabilita Madrid reducen tu coste real, y la deducción del IRPF por mejora de eficiencia energética se calcula solo sobre lo que tú efectivamente has pagado, no sobre la parte subvencionada. Combinarlas correctamente requiere planificar la obra antes de empezar.
Plan Rehabilita Madrid 2026
La convocatoria del Plan Rehabilita 2026 del Ayuntamiento de Madrid está prevista para junio de 2026, siguiendo el patrón de convocatorias anuales del programa. Está dirigida a comunidades de propietarios, propietarios únicos de unifamiliares y comunidades energéticas. El edificio elegible debe destinar al menos el 70% de superficie a uso residencial. Las cuantías reportadas para 2026 por fuentes consultoras especializadas indican porcentajes orientativos en torno al 40-75% del coste según el tipo de actuación, con topes máximos por vivienda variables en función de zona y línea (accesibilidad, conservación, eficiencia energética, seguridad).
Para las cifras y plazos exactos del año en curso, consulta siempre la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid. Nuestra calculadora de ayudas para reforma en Madrid 2026 simula el impacto combinado de las subvenciones, deducción del IRPF e IVA reducido sobre tu presupuesto.
Deducción del IRPF por mejora de eficiencia energética
La normativa estatal regula tres tramos de deducción en la cuota del IRPF por obras de mejora de eficiencia energética, sujetos a certificado de eficiencia energética antes y después de la obra:
| Tramo | Porcentaje | Base máxima | Requisito técnico |
|---|---|---|---|
| Tramo 1 | 20% | 5.000 €/año | Reducción mínima del 7% de demanda calefacción + refrigeración |
| Tramo 2 | 40% | 7.500 €/año | Reducción mínima del 30% de consumo no renovable o calificación A/B |
| Tramo 3 | 60% | 15.000 € en 4 años | Rehabilitación energética en edificio completo |
El estado normativo de estas deducciones ha vivido un vaivén parlamentario durante 2025-2026 (sucesivos Reales Decretos-ley). Antes de hacer la declaración del IRPF, conviene revisar el estado de convalidación parlamentaria vigente en sede AEAT. Si la subvención del Plan Rehabilita cubre parte de tu obra, recuerda: la deducción del IRPF se calcula solo sobre lo que tú efectivamente has pagado, no sobre la parte subvencionada.
Cómo combinar las tres ayudas en una obra real
El orden lógico de aplicación de las tres ayudas en una obra típica es:
- Diseño previo: la empresa de reformas dimensiona el alcance técnico (envolvente térmica, climatización, certificado energético objetivo) para que la obra sea elegible para Plan Rehabilita y deducción del IRPF.
- Solicitud de Plan Rehabilita: en la convocatoria correspondiente, con proyecto técnico, certificado energético antes de la obra y documentación de la actuación.
- Ejecución y facturación: con IVA del 10% si cumple los tres requisitos del art. 91.Uno.2.10º.
- Certificado energético después de la obra y registro oficial.
- Declaración del IRPF: deducción sobre lo efectivamente pagado, conservando facturas y certificados como prueba documental.
Para profundizar en las ayudas vigentes, te recomendamos nuestra guía sobre subvenciones y ayudas para reformas en Madrid 2025-2026.
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¿Qué pasa si Hacienda regulariza? Sanciones y responsabilidad
Si la Agencia Tributaria detecta aplicación indebida del 10%, regulariza al contratista (sujeto pasivo del IVA) reclamando la diferencia del 11%, intereses de demora y una sanción típicamente del 50% sobre la cuota dejada de ingresar, reducible por conformidad y pronto pago. Si tú firmaste declaración responsable falsa, el contratista podrá repetir civilmente contra ti.
Régimen sancionador
Aplicar mal el 10% es una infracción tributaria del régimen general (arts. 191 y siguientes de la Ley General Tributaria). En la práctica, una regularización por aplicación indebida del 10% se traduce en:
- Cuota: el 11% restante (diferencia entre 21% y 10%) sobre la base imponible.
- Intereses de demora: tipo legal del dinero más recargo.
- Sanción: típicamente del 50% sobre la cuota dejada de ingresar (infracción leve), reducible al 30% por conformidad y un 25% adicional por pronto pago.
Cuota dejada de ingresar: 70.000 × 11% = 7.700 €.
Intereses de demora (2 años aprox): ~700 €.
Sanción base: 7.700 × 50% = 3.850 €.
Sanción mínima con reducciones (conformidad + pronto pago): ~2.025 €.
Coste total regularización (cuota + intereses + sanción reducida): ~10.425 € que el contratista deberá pagar, sin poder repercutir al cliente (consumidor final) salvo declaración responsable falsa documentada.
¿Quién responde frente a Hacienda?
El sujeto pasivo del IVA es el contratista (la empresa de reformas). Es él quien repercute el impuesto, lo declara y, en caso de error, recibe la regularización. Sin embargo, hay un punto crítico que conviene entender bien.
Cuando el cliente es consumidor final (lo habitual en reforma de vivienda particular), si la AEAT regulariza al alza, conforme al art. 89.Tres LIVA y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el IVA se entiende incluido en el precio pactado. El contratista no podrá repercutir al cliente la diferencia: deberá asumirla él. Por eso cualquier empresa seria pide siempre declaración responsable firmada antes de aplicar el 10%: si el cliente declaró falsamente que cumplía los requisitos, el contratista podrá repetir civilmente contra él. Si la información del cliente era correcta y el error fue de la empresa, el contratista cubre su responsabilidad.
Cómo lo tratamos en los contratos de Reformadísimo
Una empresa de reformas seria no usa el IVA reducido como argumento de venta, sino como aplicación correcta de la ley cuando procede. En Reformadísimo, con +1.150 reformas integrales ejecutadas en Madrid desde 2012, analizamos el tipo aplicable partida a partida antes de firmar y dejamos la decisión documentada con declaración responsable, factura desglosada y referencia legal en cada factura.
Tres compromisos concretos:
- Declaración responsable como anexo al contrato, firmada antes del inicio de la obra, con las cláusulas del modelo desarrollado en este artículo.
- Precios unitarios fijados por contrato: lo que cuesta una toma de luz, un metro de alicatado, un radiador o un panel de pladur queda sellado en el contrato. Si en obra cambian cantidades, materiales o acabados, el total se ajusta de forma transparente y trazable, pero el precio de cada unidad no se mueve.
- Factura desglosada con mención expresa al art. 91.Uno.2.10º LIVA y porcentaje de materiales aportados sobre la base imponible.
Si todavía estás eligiendo empresa, te ayudará nuestra guía sobre cómo elegir empresa de reformas integrales en Madrid 2026 y el comparativo de las 12 mejores empresas de reformas integrales en Madrid 2026. Y si quieres una primera estimación inmediata, prueba nuestra calculadora de presupuesto online o la calculadora inversa (qué puedes reformar con tu presupuesto).
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se aplica el IVA reducido del 10% en una reforma?
El 10% se aplica cuando se cumplen los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992: (a) destinatario persona física que usa la vivienda para sí, (b) vivienda con más de 2 años desde construcción o última rehabilitación, y (c) materiales aportados por la empresa por debajo del 40% de la base imponible. Si falla uno, toda la obra va al 21%.
¿Cómo se calcula el 40% de materiales sobre la base imponible?
Coste de los materiales aportados por el contratista (precio de adquisición a sus proveedores) dividido entre la base imponible total de la operación, IVA excluido. Si supera el 40%, toda la operación tributa al 21%. No se puede dividir la factura entre mano de obra al 10% y materiales al 21%.
¿Necesito cédula de habitabilidad para aplicar el 10%?
No. La STS 82/2025 de 28 de enero y la CV V1621-25 confirman que la cédula no es requisito constitutivo: basta la aptitud objetiva del inmueble.
¿Y si las obras las contrata y paga mi compañía de seguros?
Tributan al 21%, no al 10%. La STS 1259/2025 de 21 de marzo (caso Homeserve) ha fijado doctrina restrictiva: cuando la aseguradora contrata y paga directamente, la destinataria de la operación a efectos del IVA es la aseguradora, no el propietario, aunque la reparación beneficie al asegurado.
¿La vivienda tiene que ser mi vivienda habitual?
No. La ley exige uso particular, concepto más amplio que vivienda habitual. Una segunda residencia propia no alquilada también vale.
¿Y si tengo el piso alquilado?
Si tú, propietario, contratas la obra, tributa al 21% porque a efectos del IVA actúas como empresario (art. 5.Uno.c LIVA). Si el inquilino contrata y paga la obra para su uso particular, sí puede aplicarse el 10% (Consulta Vinculante V0860-24).
¿Los electrodomésticos llevan IVA reducido?
No. Siempre tributan al 21%, aunque se instalen junto con el resto de la cocina. Lo recomendable es facturarlos por separado para no contaminar el cálculo del 40%.
¿Los muebles de cocina y la encimera computan como material?
Sí. La doctrina consolidada de la Dirección General de Tributos los considera material aportado. Si el conjunto cumple el límite del 40%, pueden ir al 10%.
¿Puedo dividir la factura entre mano de obra al 10% y materiales al 21%?
No. La Agencia Tributaria rechaza expresamente esta división cuando se trata de una única ejecución de obra. Una operación tiene un único tipo aplicable.
¿Qué pasa si pago en negro?
Es una infracción tributaria muy grave. Pierdes la deducción del IRPF, pierdes la garantía civil, pierdes la cobertura del seguro de hogar, y si Hacienda regulariza, conforme a la jurisprudencia del Supremo el IVA se entiende incluido en el precio: el constructor asume la diferencia y la sanción.
¿Puedo combinar el 10% con Plan Rehabilita Madrid 2026 y deducción del IRPF?
Sí, son compatibles. El IVA del 10% se aplica sobre la factura total. La subvención reduce tu coste real. La deducción del IRPF se calcula solo sobre lo efectivamente pagado, no sobre la parte subvencionada.
¿Cuánto tiempo puede revisarme Hacienda la reforma?
El plazo general de prescripción es de 4 años. Pero conserva las facturas durante toda la vida del inmueble: te servirán como mayor valor de adquisición a efectos del IRPF cuando vendas el piso.
¿Quién responde frente a Hacienda si se aplica mal el 10%?
El sujeto pasivo del IVA es el contratista. La declaración responsable que firmas como cliente le permite acreditar la buena fe. Si firmaste declarando falsamente que cumplías los requisitos, el contratista podrá repetir civilmente contra ti.
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Fuentes oficiales y enlaces externos
- Ley 37/1992 del IVA, texto consolidado (BOE)
- Agencia Tributaria — Tipo IVA en obras de vivienda
- AEAT — FAQ sobre obras y reparaciones en inmuebles
- Buscador oficial de consultas vinculantes (DGT)
- Sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid (Plan Rehabilita)
- Análisis de la STS 1259/2025 (aseguradoras) — despacho Cuatrecasas
- Texto de la STS 82/2025 (cédula habitabilidad) — vLex
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En Reformadísimo trabajamos con precios unitarios fijados por contrato (no presupuesto cerrado), desglose por capítulos con el tipo de IVA correcto en cada partida y declaración responsable del destinatario incorporada al contrato como anexo. +1.150 obras integrales ejecutadas en Madrid desde 2012 y proyecto técnico firmado por arquitecto o aparejador colegiado.
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Artículo actualizado a 11 de mayo de 2026 por María Luisa de la Rubia, socia fundadora de Reformadísimo. La normativa citada (Ley 37/1992 IVA art. 91.Uno.2.10º, RD 1624/1992 Reglamento IVA art. 26, STS 82/2025 de 28 de enero, STS 1259/2025 de 21 de marzo, CV V1621-25 y CV V0860-24 de la Dirección General de Tributos) ha sido verificada en BOE, sede AEAT, portal oficial de consultas vinculantes de la DGT, vLex y análisis de despachos especializados. Las cifras de mercado son orientativas y se basan en datos sectoriales contrastados; los costes finales dependen de las características específicas de cada vivienda y proyecto. Esta guía tiene carácter divulgativo y no sustituye al asesoramiento fiscal personalizado: antes de firmar un contrato de reforma con aplicación del IVA reducido conviene contar con visita técnica, proyecto firmado por arquitecto o aparejador colegiado y revisión por abogado o asesor fiscal en casos límite.
Arquitecta especializada en interiorismo y reformas integrales. Ex consultora de diseño en Inter IKEA Systems, Carmen María de la Rubia lleva más de 15 años transformando hogares con estilo, funcionalidad y precisión escandinava. Actualmente forma parte del equipo Reformadísimo, donde aplica su experiencia técnica y creativa para dirigir proyectos de reforma con alma y resultados impecables.
