En Reformadísimo somos expertos en reformas integrales en Madrid y gestionamos a diario permisos de obra. Te guiamos en esta guía completa para que reformes tu fachada con total tranquilidad y éxito.

Permisos para reformar la fachada de una vivienda unifamiliar

Si vives en un chalet o casa aislada, **tienes la ventaja de no depender de vecinos para tomar decisiones** sobre tu fachada. En una vivienda unifamiliar puedes decidir reformar la fachada sin necesitar el voto de una comunidad de propietarios. Sin embargo, esto no significa que no necesites licencias municipales. De hecho, cualquier obra en la fachada *debe* solicitar permiso al Ayuntamiento correspondiente.

Una excepción parcial es si tu casa forma parte de una urbanización con estéticas homogéneas (por ejemplo, chalets adosados con fachadas idénticas). En esos casos, antes de hacer cambios drásticos en la fachada (colores, materiales, etc.), conviene revisar si existen normas comunitarias o de la urbanización que obliguen a mantener cierta uniformidad. A veces las urbanizaciones o comunidades de propietarios de chalets tienen estatutos internos que limitan cambios en la fachada. Si tu casa es adosada o pareada, también es de buena práctica *coordinar la reforma con el vecino colindante* para que el resultado mantenga armonía visual.

En resumen, en una vivienda unifamiliar no necesitas aprobación de otros vecinos para la obra, pero sí necesitas la licencia municipal correspondiente (obra menor o mayor según el caso, como explicaremos) y cumplir con la normativa urbanística local. En el siguiente apartado veremos qué ocurre cuando la fachada pertenece a un edificio con varios propietarios.

Permisos para reformar la fachada en una comunidad de vecinos

Si vives en un piso dentro de un edificio, la fachada es un elemento común de la comunidad de propietarios. **No puedes reformarla por tu cuenta sin contar con los vecinos**. La Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier alteración de elementos comunes (como la fachada, la cubierta, patios, etc.) debe ser aprobada por la comunidad. En la práctica, necesitarás presentar tu propuesta de reforma en una junta de vecinos y obtener el voto favorable de la mayoría (o las mayorías cualificadas que marquen los estatutos) antes de iniciar la obra.

Esta aprobación vecinal es *independiente* de la licencia municipal. Es decir, aunque el Ayuntamiento te dé permiso de obras, si la comunidad no ha autorizado la reforma, podrías enfrentarte a problemas y quejas. Por eso, **asegúrate de documentar por escrito la autorización de la comunidad**. Lo ideal es que conste en el acta de la reunión de la junta de propietarios donde se aprueba la reforma de la fachada. Pide una copia o certificación del acuerdo, ya que en algunos Ayuntamientos incluso solicitan este documento para tramitar la licencia si se trata de obras en elementos comunitarios.

Ten en cuenta también las normas internas: algunas comunidades tienen reglamentos sobre aspectos como la instalación de tendederos, aires acondicionados en fachada, cerramiento de terrazas, etc. (puedes ver más en nuestro artículo sobre reformas y comunidades de vecinos). En resumen, para reformar la fachada de tu edificio **necesitas doble permiso**: el de tus vecinos y el del Ayuntamiento. Ahora pasemos a ver qué licencia municipal corresponde según el tipo de obra que quieras hacer.

Licencia de obra mayor vs obra menor: ¿cuál necesita tu fachada?

Cuando vas al Ayuntamiento a solicitar el permiso, lo primero es determinar si la reforma de fachada se tramita como obra mayor o obra menor. La línea divisoria puede ser difusa y *depende de cada municipio*, pero en general:

• Se considera obra mayor aquella que supone cambios importantes en la construcción: estructurales, ampliación de superficie, alteración significativa de la apariencia del edificio o elementos fundamentales. Por ejemplo, abrir nuevas ventanas o balcones, cerrar una terraza para incorporarla como metro cuadrado interior, rehacer forjados de balcón, modificar el tejado, etc. Cualquier intervención de calado en la fachada suele entrar aquí.
• Es obra menor la que no afecta estructura ni varía sustancialmente el diseño del edificio. Son trabajos de mantenimiento o pequeña reforma: pintar la fachada, reparar enfoscados o grietas, cambiar una barandilla de balcón, sustituir las ventanas existentes por otras de mismas dimensiones, etc. Estas actuaciones se consideran de *escasa entidad técnica*.

¿Por qué importa la diferencia? Porque una licencia de obra mayor exige un procedimiento más complejo: necesitas un proyecto técnico visado por un arquitecto, la tramitación es más larga y la tasa municipal suele ser mayor. En cambio, para una obra menor normalmente basta con una memoria descriptiva de la actuación (redactada por un técnico), planos sencillos, y el trámite es más ágil. En muchas ciudades, las obras menores ni siquiera requieren una licencia como tal, sino una comunicación previa o declaración responsable.

**Comunicación previa / Declaración responsable:** En la Ciudad de Madrid y otros municipios, varias reformas de fachada encajan en este tipo de trámite simplificado. En lugar de esperar una licencia concedida, presentas una declaración responsable urbanística – un documento en el que declaras que tu obra cumple la normativa y aportas el proyecto necesario – y puedes comenzar la obra *casi de inmediato*. Es una vía rápida pensada para obras menores. Por ejemplo, repintar la fachada o renovar su acabado sin alterar elementos estructurales suele poder hacerse por declaración responsable en Madrid. **Ojo:** que sea más rápido no implica saltarse controles: el Ayuntamiento puede inspeccionar la obra posteriormente, y si comprueba que no cumplías los requisitos o hiciste más de lo declarado, te impondrá sanciones y podría paralizarla.

En caso de duda entre obra mayor o menor, lo más prudente es **consultar a un arquitecto o al área de Urbanismo municipal antes de iniciar trámites**. Presentar como menor algo que realmente es mayor puede implicar retrasos y problemas legales. Por el contrario, si tu obra se puede acoger a licencia menor o declaración responsable, ahorrarás tiempo y gestiones. A continuación, te ofrecemos una tabla resumen con ejemplos típicos de reformas en fachada y el tipo de permiso que suelen requerir:

Tabla de referencia – Tipos de reforma en fachada y permiso necesario:

**Nota:** Los ejemplos anteriores son orientativos. La categoría exacta de tu obra la determina el Ayuntamiento según sus ordenanzas. Como ves, muchas actuaciones en fachada requieren al menos una licencia de obra menor. Incluso algo tan simple como pintar la fachada necesita comunicarlo (aunque pintar paredes interiores no requiera licencia). Cuando tengas claro el tipo de permiso que necesitas, el siguiente paso es preparar la documentación y solicitarlo formalmente. De eso tratamos en la siguiente sección.

Fachadas en edificios protegidos o zonas históricas

¿Y si tu edificio está catalogado o en un conjunto histórico? En ese caso los requisitos se endurecen. **Las fachadas protegidas requieren permisos especiales de Patrimonio**, además de la licencia urbanística normal. Por ejemplo, en Madrid, si un inmueble es Bien de Interés Cultural (BIC) o está dentro de un casco histórico con protección, tendrás que obtener un informe favorable de la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento o de la Comunidad Autónoma antes de realizar la obra.

Esto significa que el proyecto de reforma de fachada deberá respetar los elementos originales y estéticos del edificio. Materiales, colores y acabados posiblemente deban ser los mismos o muy similares a los originales. Cualquier cambio significativo (quitar molduras antiguas, cambiar carpinterías por unas modernas, etc.) puede ser denegado por Patrimonio si altera el carácter del edificio.

Importante: No intentes “saltar” este paso. Si tu edificio está protegido, el Ayuntamiento no otorgará la licencia de obra sin el informe patrimonial favorable. Trabaja de la mano de un arquitecto especializado en rehabilitación de edificios históricos para preparar un proyecto acorde a la normativa de protección. Aunque pueda demorar un poco más la tramitación, es la única forma legal de reformar una fachada catalogada. Las sanciones por alterar un elemento protegido sin permiso pueden ser aún más altas, e incluso podrías enfrentar órdenes de revertir los cambios.

En resumen, **infórmate sobre el nivel de protección de tu edificio antes de planificar la reforma de la fachada**. Puedes consultar el plan general o catálogos de patrimonio de tu ciudad (muchos ayuntamientos ofrecen visores urbanísticos en línea donde se indica si un inmueble está protegido). Si lo está, tendrás que añadir al proceso los trámites ante Patrimonio, pero con un buen asesoramiento profesional podrás igualmente renovar la fachada cumpliendo la normativa.

Proceso y plazos para obtener la licencia de fachada

Ya sabemos qué tipo de licencia nos hace falta; ahora veamos cómo se tramita y cuánto tiempo puede tardar. Aunque cada Ayuntamiento tiene sus procedimientos, por lo general el proceso para solicitar permiso para reformar una fachada es:

1. Preparar la documentación técnica: Reúne toda la información de la obra. Si es obra mayor, necesitas un proyecto completo redactado por un arquitecto colegiado (planos, memoria, cálculo estructural si aplica, estudio de seguridad, etc.). Si es obra menor, bastará con una memoria descriptiva de los trabajos, planos básicos del estado actual y futuro, y fotografías de la fachada existente. En ambos casos conviene incluir presupuesto detallado de la obra.
2. Presentar la solicitud en el Ayuntamiento: Rellena el formulario de solicitud de licencia o declaración responsable (muchos municipios ya permiten hacerlo en línea). Adjunta la documentación técnica preparada y, si procede, el justificante de haber notificado a la comunidad de vecinos y obtenido su consentimiento. En ciudades grandes como Madrid, puedes optar por tramitar la licencia directamente con el Ayuntamiento o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) autorizada, que revisa el proyecto por ti de forma más ágil.
3. Pagar las tasas iniciales: Al registrar la solicitud, normalmente se genera la tasa de tramitación de licencia (en caso de licencias) o el pago del impuesto de construcciones (ICIO). Este abono suele ser requisito para que empiece a contarse el plazo de resolución. Hablaremos de importes específicos en la siguiente sección de costes, pero adelantar que en Madrid, por ejemplo, el ICIO es el 4% del presupuesto de obra.
4. Espera de la resolución: **Los plazos pueden variar mucho**. Para una licencia de obra mayor, prepárate para esperar entre 1 y 3 meses (en algunos municipios incluso más, dependiendo de la carga de trabajo de Urbanismo). Una licencia de obra menor suele resolverse en semanas (1 a 4 semanas típicamente). Si presentaste una declaración responsable, en teoría no esperas aprobación: puedes comenzar la obra tras presentar la documentación (se considera otorgada provisionalmente desde ese momento), aunque el Ayuntamiento hará verificaciones a posteriori.
5. Obtención de la licencia y condiciones: Si todo va bien, el Ayuntamiento te notificará la concesión de la licencia (o la conformidad de la declaración responsable). Revisa si te imponen *condiciones* especiales: a veces adjuntan indicaciones como horarios de trabajo, medidas de seguridad, o condiciones de estética (p.ej., color de pintura autorizado en cierta zona). Una vez concedida, la licencia de obra suele tener una validez (por ejemplo, 6 meses para comenzar la obra y 1 año para ejecutarla, varía según normativa); si no inicias en ese plazo, deberás pedir prórroga o nueva licencia.
6. Durante la obra: Es obligatorio colocar en un lugar visible de la fachada el *cartel de licencia* o copia del documento que acredite que la obra está autorizada. Así, si pasan inspectores municipales o la policía, puedes demostrar al instante que cuentas con permiso. Además, si vas a ocupar la acera o la calle con andamios, contenedores de escombros u otro material, recuerda tramitar también la autorización correspondiente (muchas veces este permiso de ocupación de vía pública se solicita junto con la licencia de obra, pagando la tasa por metro cuadrado y días de ocupación).
7. Fin de obra y documentos finales: Al terminar la reforma de la fachada, podría requerirse comunicar el fin de obra al Ayuntamiento. En obras mayores, el arquitecto director de obra emitirá un certificado de fin de obra que puedes presentar. En obras menores, no suele ser necesario este paso formal, aunque siempre es bueno conservar toda la documentación por si hubiera inspecciones posteriores o para tenerla en orden en caso de venta de la propiedad.

Como ves, el proceso tiene varias etapas. **¿Cuánto tarda en total?** Para estimar, supongamos una obra mayor: entre la preparación del proyecto, la aprobación vecinal, la espera de licencia y la ejecución, fácilmente podrían ser 4-6 meses antes de ver tu nueva fachada terminada. En una obra menor con declaración responsable, los tiempos se reducen drásticamente: podrías empezar la obra en cuanto el Ayuntamiento registre tu declaración (en días) y terminarla en unas semanas, dependiendo de la envergadura. La clave es planificar con antelación, especialmente los trámites administrativos, para que no retrasen el inicio de la reforma.

Tasas y costes de la licencia de fachada

Solicitar permiso para reformar una fachada conlleva pagar una serie de tasas municipales. Es importante incluir estos importes en el presupuesto de la reforma para evitar sorpresas. **¿Cuánto cuestan los permisos?** Depende de cada Ayuntamiento, pero en la mayoría encontrarás estos conceptos:

• Tasa de tramitación de la licencia: es una cantidad fija o calculada según el tipo de obra y metros cuadrados. Cubre el coste administrativo de que el Ayuntamiento revise y autorice tu proyecto. Suele oscilar entre 100€ y 400€ para reformas de fachadas residenciales, aunque varía según la localidad.
• Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): es un impuesto municipal sobre el presupuesto de la obra. En Madrid el ICIO equivale al 4% del coste de ejecución material de la reforma (base imponible). Otras ciudades aplican porcentajes entre el 3% y 4%. Por ejemplo, si tu reforma de fachada tiene un presupuesto de 20.000€, en Madrid pagarías 800€ de ICIO.
• Tasa por ocupación de vía pública: si vas a colocar andamios, plataformas, contenedores de escombros o cualquier elemento en la acera o calle durante la obra, el Ayuntamiento te cobrará por la ocupación temporal del espacio público. Esta tasa suele cobrarse por metros cuadrados ocupados y por días o semanas de ocupación. Su cuantía *varía mucho* según la ciudad y la zona (no es lo mismo ocupar una calle céntrica que una zona rural). Por ejemplo, **en Madrid se paga más en calles principales que en secundarias**, y factores como la superficie de andamio y el tiempo influyen: cuantos más metros y más días ocupes, más pagarás.

A modo de referencia, reformar una fachada típica en Madrid (edificio residencial) puede implicar varios cientos de euros en tasas totales. Imagina: tasa de licencia ~200€, ICIO 4% (unos 800€ en nuestro ejemplo de 20k€ de obra), y ocupación de vía pública quizá 300€ por un mes de andamio en una calle estándar. Sumando todo, los permisos podrían rondar un 5-10% del coste de la reforma aproximadamente. Es un monto significativo, pero necesario para hacer las cosas conforme a la ley.

No pagar estas tasas y hacer la obra “por libre” no es una opción inteligente – como veremos, las multas por ahorrarte estos importes pueden ser mucho más elevadas. En el siguiente apartado abordamos precisamente qué puede ocurrir si alguien reforma una fachada sin licencia.

¿Qué pasa si reformo la fachada sin licencia?

Emprender la reforma de una fachada *sin los permisos municipales* es jugar con fuego. Las consecuencias legales y económicas pueden ser severas. **El Ayuntamiento puede imponerte multas importantes** en caso de obra ilegal. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid las sanciones por obras sin licencia pueden llegar a hasta 6.000 € (o más) dependiendo de la gravedad y si eres reincidente. En otros municipios las cuantías varían, pero siempre suponen un golpe al bolsillo que supera con creces lo que habría costado la licencia.

No solo eso: la autoridad urbanística puede ordenar la paralización inmediata de la obra. Imagina tener la fachada a medio picar y que te obliguen a detener todo – significa retrasos indefinidos y quedar con andamios colgados sin saber cuándo podrás retomar el trabajo. Peor aún, te pueden exigir la restauración de la fachada a su estado original a tu costa si lo que estabas haciendo no es legalizable. En resumen, terminarías pagando la reforma *y* pagando para deshacerla.

Tampoco conviene olvidar la repercusión que puede tener con tu comunidad de vecinos. Si actúas por tu cuenta en una fachada común, la comunidad podría emprender acciones legales civiles contra ti por daños o incumplimiento de las normas comunitarias, aparte de las municipales.

En definitiva: **no merece la pena arriesgarse**. Las multas, el riesgo de parar la obra y el coste reputacional superan cualquier ahorro. Siempre es mejor tramitar los permisos correctamente. Si te parece engorroso, recuerda que puedes apoyarte en profesionales para gestionar la licencia (muchas empresas de reforma, como Reformadísimo, se encargan de todo el papeleo por ti). En el siguiente apartado te damos algunos consejos para que estos trámites no se te hagan cuesta arriba.

Consejos para planificar correctamente los trámites

Organizar la parte administrativa de una reforma integral puede ser tan importante como la obra en sí. Aquí tienes algunos consejos prácticos para llevar los permisos de tu fachada al día sin estrés:

• Empieza con tiempo: No esperes al último momento para tramitar la licencia. Inicia los trámites con antelación (varios meses antes si es obra mayor). Así, cuando quieras empezar la reforma, ya tendrás el permiso en mano y no retrasarás al equipo de obra.
• Infórmate en tu Ayuntamiento: Cada municipio tiene sus normas. Acércate a la oficina urbanística o consulta la web del Ayuntamiento de Madrid (o el que corresponda) para verificar los requisitos específicos de tu zona. Los funcionarios podrán orientarte sobre qué trámite procede para tu caso y qué documentos necesitas presentar.
• Cuenta con profesionales especializados: Apoyarse en un arquitecto o técnico colegiado para preparar el proyecto de fachada es casi obligado en obra mayor, pero incluso en obras menores puede ser muy útil. Un profesional se asegurará de que el diseño cumple la normativa (alineación de balcones, materiales permitidos, aislamiento térmico según CTE, etc.) y de que la documentación esté completa. Además, muchas veces la propia empresa de reformas gestiona los permisos en tu nombre. En Reformadísimo, por ejemplo, nos encargamos de solicitar licencias y preparar papeles, haciendo el proceso más llevadero para ti.
• Consulta las ayudas disponibles: Reformar la envolvente de un edificio puede mejorar mucho su eficiencia energética, y actualmente existen subvenciones para rehabilitación (fondos Next Generation, ayudas estatales o autonómicas) que podrían financiar parte de tu proyecto. Infórmate sobre posibles ayudas antes de iniciar, porque a veces requieren pedirlas antes de empezar la obra y condicionarán los trámites (por ejemplo, obligándote a presentar la licencia y ciertos certificados).
• No te saltes la comunicación a vecinos: Ya lo mencionamos, pero vale repetirlo: si vives en comunidad, informa por escrito a tus vecinos y administradores antes de la obra, *aunque creas que no les afecta directamente*. Tener su visto bueno evitará denuncias vecinales que podrían llegar al Ayuntamiento y complicar las cosas. La transparencia genera confianza.
• Organiza tu calendario de obra según los permisos: Ten en cuenta los plazos de concesión de licencias para planificar cuándo empezarás la reforma. Por ejemplo, si solicitas la licencia en mayo pero no llega hasta julio, ese retraso impactará tu calendario. También considera la época del año: algunas ciudades restringen obras ruidosas en verano o en ciertas fiestas. Consulta si tu licencia tendrá limitaciones temporales para que puedas ajustar la ejecución.

En resumen, una buena planificación administrativa es clave para que la reforma de tu fachada fluya sin contratiempos. Como solemos decir, una reforma integral exitosa es 50% obra y 50% planificación. Con los permisos en regla y a tiempo, evitarás parones inesperados, multas y podrás centrarte en lo importante: ver tu fachada renovada tal y como la soñaste.

Preguntas frecuentes sobre permisos de fachada

¿Necesito licencia para pintar la fachada de mi casa?

Sí. Aunque solo sea pintura, **debes notificarlo al Ayuntamiento** mediante una licencia de obra menor o declaración responsable. Cualquier trabajo en el exterior que implique andamios u ocupe la vía pública requiere permiso municipal. Pintar una fachada se considera mantenimiento, pero no está exento de licencia. (En contraste, pintar paredes interiores no necesita licencia). Asegúrate de pedir la autorización correspondiente antes de empezar a pintar la fachada.

¿Cuánto tarda la licencia en Madrid para una reforma de fachada?

Los plazos aproximados en Madrid son: obra menor por declaración responsable, efecto *inmediato* (presentas papeles y puedes iniciar al momento); licencia de obra menor tradicional, unas 2 a 4 semanas; licencia de obra mayor, entre 1 y 3 meses típicamente. Ten en cuenta que estos tiempos pueden variar según la carga de trabajo del Ayuntamiento. Si utilizas una Entidad Colaboradora (ECU) para revisar el proyecto, a veces se agiliza el proceso de licencia de obra mayor, pudiendo reducirse a alrededor de 1 mes. Siempre es recomendable consultar directamente con Urbanismo de Madrid, ya que pueden dar una estimación más precisa en el momento de tu solicitud.

¿Qué pasa si mis vecinos no aprueban la reforma de la fachada?

En una comunidad de propietarios, sin el acuerdo necesario no deberías proceder con la reforma. **La negativa de los vecinos puede frenar el proyecto**. Lo ideal es dialogar y ajustar la propuesta para obtener su aprobación. Si aun así no se logra mayoría, legalmente la obra no puede realizarse (o al menos no aquellas partes que afectan a elementos comunes). Forzar una reforma sin permiso de la comunidad podría terminar en denuncias civiles y la paralización de los trabajos. Recuerda que la fachada es de todos los propietarios: necesitan estar de acuerdo en cómo se modifica. Un buen consejo es presentar en la junta un proyecto profesional con imágenes de cómo quedará la fachada; eso suele ayudar a convencer a los vecinos mostrando los beneficios (mejor estética, revalorización, eficiencia energética, etc.).

¿Existen ayudas o subvenciones para rehabilitar una fachada?

Sí, en muchos casos puedes beneficiarte de subvenciones públicas para la rehabilitación de fachadas, sobre todo si mejoras la eficiencia energética o la accesibilidad. Por ejemplo, los fondos Next Generation de la UE ofrecen ayudas de hasta el 40% para actuaciones que mejoren el aislamiento térmico de edificios. También hay programas municipales y autonómicos (como el Plan Rehabilita en Madrid) que subvencionan la renovación de fachadas, instalación de aislamiento, retirada de elementos peligrosos (amianto) o mejoras estéticas en conjuntos históricos. Cada convocatoria tiene sus requisitos (alcanzar cierto ahorro energético, antigüedad del edificio, renta de los propietarios, etc.) y plazos. Te recomendamos informarte en tu Ayuntamiento y Comunidad Autónoma sobre las ayudas vigentes antes de iniciar la obra – normalmente, tendrás que presentar la solicitud de subvención junto con el proyecto y la licencia o declaración responsable. En nuestro blog puedes leer más en Subvenciones y ayudas para reformas en 2025.

¿Qué es exactamente una Declaración Responsable y puedo usarla en mi reforma de fachada?

Es un documento mediante el cual **tú (como promotor de la obra) declaras bajo tu responsabilidad que cumples la normativa urbanística** y aportas el proyecto técnico requerido, en lugar de esperar a que el Ayuntamiento te conceda una licencia formal. En obras de fachada de escasa entidad (reparaciones, cambios estéticos sin alterar estructura), muchas ciudades permiten este trámite. Al presentarla, pagas las tasas y puedes iniciar la obra inmediatamente, sin resolución previa. La gran ventaja es el ahorro de tiempo. Eso sí, no todos los casos aplican: si la reforma afecta a elementos protegidos o estructurales, *no* podrás usar declaración responsable y tendrás que pedir licencia tradicional. Además, presentar una declaración que no se ajusta a la realidad (por ejemplo, dices que solo vas a pintar pero luego tiras un balcón) conlleva sanciones graves. En resumen, es una vía rápida muy útil si procede – tu arquitecto o el técnico municipal podrán confirmarte si tu reforma de fachada puede tramitarse por declaración responsable.