Reformar una fachada es una de las tareas que, antes o después, toca llevar a cabo en una casa. Bien por estética o porque haya que reparar alguna grieta o defecto, las reformas en las fachadas son necesarias cada cierto tiempo. Tanto si se trata de la de una vivienda unifamiliar como de un piso en un bloque de viviendas, tarde o temprano tocara meterse en su reforma.
Pero entonces llegan las dudas ¿Qué hay que hacer antes? ¿Qué permisos necesito? ¿Cuánto me va a costar la reforma, y los permisos? ¿tengo que pedir autorización a los vecinos? ¿cuándo? Las respuestas a todas estas dudas te las mostramos a continuación. Así tendrás claro qué pasos tienes que dar para reformar la fachada tanto si vives en una vivienda unifamiliar o un piso. Y en este último paso, tanto si la reforma es parcial y solo atañe a tu parte de la fachada como si es de la general. En Reformadisimo somos expertos en Reformas Integrales en Madrid, y nos sabemos todos los trámites necesarios para realizarla.
Reformar una fachada si la vivienda es unifamiliar: permisos
En caso de tener que reformar una fachada de un chalet o una casa unifamiliar, no será necesario que te pongas de acuerdo con ningún vecino. Salvo en el caso de que la casa esté en una urbanización con otras que sean iguales y tengan cierta uniformidad. Lo mismo sucede si la vivienda es un chalet adosado o pareado. Habrá que ponerse de acuerdo con las viviendas que formen parte de la urbanización. O con el vecino que tiene la casa pegada. Si la vivienda está aislada o no forma parte de una urbanización de casas iguales, te puedes saltar este paso. Eso sí, en los otros tampoco es necesario en todos los casos, como veremos más adelante.
Lo siguiente para reformar una fachada de una casa unifamiliar es conseguir los permisos necesarios para hacerlo. Y conocer, por supuesto, cuáles debes pedir y en qué casos. Lo que sí está claro es que las licencias de obras para reformas, sean del tipo que sean, se tienen que pedir en el Ayuntamiento de la localidad en la que esté la casa. Para empezar, tendrás que pedir o bien una licencia de obra mayor o una de obra menor. Además, tendrás que pagar una serie de tasas, que variarán en función tanto del tipo de obra como de otros supuestos: ocupación de la vía púbica, instalación de contenedores, etc.
Obra mayor u obra menor ¿Cuál es necesario pedir?
La línea que separa la consideración de obra mayor y menor es bastante difusa. En muchos casos depende de lo que considere cada ayuntamiento. En general, se considera obra mayor a la que implica reformas en las que se hacen cambios de gran calado en una vivienda. Por ejemplo, en su distribución interior (unir estancias o crear otras nuevas), en elementos en su estructura (terrazas, balcones, tejados, etc). También es aplicable a cambios que implican un aumento de la superficie que tenía la vivienda en un principio, como los cerramientos de terrazas. También es la licencia a solicitar cuando se hacen reformas en un local para transformarlo en vivienda.
Como comprobarás, entre estos supuestos hay varios que se pueden referir a reformas en las fachadas, desde los cerramientos hasta las reformas en balcones. Por lo tanto, es más que probable que sea el permiso que toque pedir. Aunque si la obra no es muy complicada y solo implica, por ejemplo, una mano de pintura en el balcón, puede que baste con una licencia de obra menor. Estas son las que no necesitan en general que se plantee un proyecto por parte de un arquitecto o de un arquitecto técnico (en las mayores sí es necesario). Son sencillas, y generalmente sólo están relacionadas con el acabado de alguna parte de la casa. Por ejemplo, con su pintura, con la renovación del suelo o con el alicatado del baño o la cocina.
En este último caso, los trámites a seguir no requieren mucha documentación. Eso sí, hay que rellenar una solicitud y presentar el presupuesto que la empresa o el profesional que se va a encargar de la obra ha estimado. La tasa que se cobrará por la licencia depende del presupuesto, y suele ser un pequeño porcentaje del mismo, que varía en función del ayuntamiento. A veces también hay que aportar otra documentación, como un plano de la reforma o seguro de obras, que deberá tener vigente la empresa encargada de la reforma. Pero no siempre es obligatorio. Por tanto, como hemos mencionado, es conveniente preguntar antes qué hay que presentar.
En el caso de que tengas que solicitar un certificado de obra mayor, necesitas también, aparte del presupuesto y otra documentación relacionada (seguros, certificados de andamiaje, etc), un proyecto de reforma. No lo puede hacer cualquiera, ya que lo debe realizar un arquitecto, que se encargue además de la dirección de la obra. Si la fachada a reformar necesita mucha rehabilitación, y/o esta es de gran envergadura por tratarse de un bloque de viviendas de una altura notable, también se suelen precisar los servicios de un arquitecto técnico que se encargue de la dirección de la obra in situ. Además tendrán que elaborar un estudio sobre la seguridad de la obra, y sobre los efectos que tendrá en la salud de trabajadores y personas que estén en su radio de acción. A veces es necesario pedir permisos para obras en la Comunidad de Vecinos.
Permisos que se necesitan además en una comunidad de vecinos
Cuando se va a reformar toda la fachada de un edificio en el que vivan varios vecinos, será necesario contar con la aprobación de la mayoría de estos.Se tendrá que conseguir en una votación realizada en una reunión en la que se trate el tema. Si solo afecta a un vecino, que por ejemplo quiera reformar su parte de fachada o hacer un cerramiento, tendrá que contar con el permiso de la comunidad. También deberá tratarse el tema en una reunión. No obstante, todo depende de ciertas variables. Por ejemplo, hay ayuntamientos en los que para la reforma de una parte de una fachada de un edificio es necesario contar siempre con el permiso de la comunidad.
En otros casos no es así, y todo depende de si en los estatutos de la comunidad hay algún punto o apartado en el que se especifiquen condiciones concretas sobre acabados, mantenimiento de la uniformidad de la fachada, posibilidad de hacer cerramientos, si se pueden hacer o no reformas en fachadas sin pedir permiso a la comunidad, etc. Esto es importante tanto para los bloques de pisos como para las urbanizaciones de chalets independientes o adosados pero que comparten estética y acabados.
Si en ellos no hay nada previsto de forma expresa con respecto a las reformas de fachadas, no será necesario pedir la autorización. Salvo si afecta a la estética final de la fachada. En ese caso sí que habrá que pedir una autorización, puesto que en muchos casos se precisará para solicitar los permisos. Sí que habrá que comunicar por escrito a la comunidad el inicio de las obras conforme al proyecto de obras y a las licencias. Y pedir acuse de recibo de la comunicación, así como que conste en actas.
¿Cuánto cuesta reformar una fachada en cuanto a permisos?
Para reformar una fachada, además de abonar el precio acordado propio de la reforma, hay que pagar otros costes. Por un lado, las tasas de los permisos. Por otro, diversos costes relacionados con la colocación de elementos en la vía pública. Entre ellos, andamios o contenedores de obra. Los precios de todo esto varían en función de la ciudad, por lo que habrá que consultarlo. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid, la reforma de la fachada de una vivienda se considera una reforma que modifica un elemento de la comunidad. Se las considera obras exteriores y se tramitan con el ayuntamiento solo con pedir una licencia sencilla. Para ello hay que presentar la solicitud, los planos de la obra y fotografías el estado actual de la reforma. Además, habrá que aportar un dibujo del que tendrá después, el presupuesto de la obra y una memoria de la misma. Si tienes que rehabilitar tu fachada en Madrid, ponte en contacto con nosotros.
De cara a los costes de estos permisos, hay que tener varios aspectos en cuenta. Generalmente, se cobran diversos tipos de tasas. Una es la tasa de tramitación de la licencia, que varía en función sobre el tipo de obra. También otra sobre construcciones y obras, que en Madrid se llama ICIO y asciende al 4% de la base imponible del presupuesto de la obra. Generalmente también se paga una cantidad adicional cuando es necesario ocupar parte de la calle a la que da la fachada con contenedores, sacos de escombros, maquinaria, etc.
Lo que hay que pagar por esto último varía en función de en qué calle se instalarán los andamios o los contenedores. También de la superficie de calle que ocuparán los elementos de la obra o de los días que se vaya a tener instalado, etc. Es decir, cuantos más metros cuadrados de calle se ocupen y más días vayan a estar los andamios colocados para poder ejecutar la obra, más cantidad de dinero habrá que pagar.
