¿Qué debo saber antes de convertir un local en vivienda?

La subida imparable de los precios de la vivienda ha llevado a muchos a buscar soluciones creativas. ¿Te imaginas transformar ese local comercial vacío en tu nuevo hogar? Cada vez más personas en ciudades como Madrid están convirtiendo antiguos comercios en acogedoras viviendas. Y no es para menos: con tantos locales cerrados en nuestras calles, darles una segunda vida como casas puede ser la respuesta para conseguir la casa de tus sueños a un precio más asequible.

Ahora bien, embarcarse en este tipo de reforma integral no es ningún juego: hay que cumplir una serie de requisitos legales, técnicos y administrativos para que todo salga bien. Desde licencias urbanísticas hasta adaptaciones a normativas de habitabilidad, convertir un local en vivienda requiere una buena planificación y el asesoramiento adecuado. ¡Pero no te preocupes! En esta guía completa (actualizada a 2025) te explicamos paso a paso todo lo que debes saber antes de dar el salto, con consejos prácticos, requisitos actualizados y respuestas a las dudas más frecuentes.

Actualizado: 22 de mayo de 2025

¿Se puede convertir un local en vivienda?

La respuesta corta es sí, generalmente es posible convertir un local comercial en una vivienda. Sin embargo, antes de empezar debes analizar tu caso particular, porque hay situaciones en las que no se permitirá el cambio de uso. En concreto, estos son los principales puntos a comprobar de antemano:

1. Plan urbanístico y suelo: Consulta la normativa urbanística de tu municipio (por ejemplo, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid) para verificar que el local esté en suelo urbano y que la zona permite uso residencial. Si el planeamiento vigente prohíbe viviendas en esa ubicación, no podrás hacer el cambio.
2. Densidad de viviendas en la zona: Revisa la limitación de viviendas por hectárea aplicada a tu barrio. Algunos planes establecen un máximo de viviendas por área; si ese cupo ya se superó, la administración podría denegar nuevas viviendas (y por tanto, no podrás convertir el local).
3. Normativa de habitabilidad y técnica: Asegúrate de que el local puede cumplir las normas de habitabilidad de tu Comunidad Autónoma y el Código Técnico de la Edificación (CTE). Esto abarca requisitos sobre dimensiones mínimas, ventilación, iluminación natural, aislamiento, accesibilidad, etc. Si existen barreras técnicas insalvables (por ejemplo, el local carece de ventilación o tiene importantes barreras arquitectónicas), no obtendrías las licencias.
4. Comunidad de propietarios: Examina el Estatuto de la comunidad de vecinos del edificio donde se ubica el local. Si en el Título Constitutivo o estatutos se prohíbe expresamente cambiar el uso de locales a vivienda, necesitarías la aprobación de la comunidad (lo cual puede ser complicado). Aunque no haya prohibición explícita, es muy recomendable contar con la conformidad de los vecinos para evitar futuros problemas o impugnaciones.

En definitiva, sí es posible transformar un local en vivienda siempre y cuando ninguna normativa lo impida y el inmueble pueda adaptarse a todas las exigencias técnicas y legales de una vivienda. Si superas estas comprobaciones previas… ¡manos a la obra!

Requisitos para convertir un local en vivienda

Una vez tengas claro que tu local puede convertirse en vivienda, llega el momento de cumplir con los requisitos y trámites oficiales. Debes saber que no es lo mismo reformar un local a pie de calle que uno dentro de un edificio, pero en ambos casos necesitarás seguir un proceso similar. Siempre hará falta un proyecto técnico visado por un arquitecto que justifique el cambio de uso y unas obras de reforma para adecuar el espacio. A grandes rasgos, estos son los pasos administrativos principales:

1. Presentar un proyecto técnico de cambio de uso (elaborado por un arquitecto) y conseguir la aprobación del Ayuntamiento. Este es el paso inicial para obtener la licencia urbanística.
2. Pagar las tasas e impuestos municipales asociados a la licencia de obra y cambio de uso. (Por ejemplo, el ICIO o impuesto de construcciones, y la tasa por licencia urbanística que corresponda en tu localidad.)
3. Realizar la declaración de alteración catastral, para dejar constancia en el Catastro de que el inmueble pasará de local a vivienda.
4. Solicitar la cédula de habitabilidad (en las comunidades donde sea exigible) y el certificado de eficiencia energética de la nueva vivienda. (En la Comunidad de Madrid la cédula fue suprimida en 2018, pero en muchas otras regiones sigue siendo obligatoria.)
5. Tras terminar la obra, obtener la licencia de primera ocupación presentando en el Ayuntamiento el certificado final de obra visado por el arquitecto (y la documentación catastral actualizada). Esta licencia acredita que la vivienda ya cumple todos los requisitos y puede ser habitada legalmente.

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Además de los trámites anteriores, hay una serie de requisitos materiales que la vivienda resultante debe cumplir. Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa de habitabilidad, pero en toda España se exigen condiciones muy similares. A continuación, resumimos los principales requisitos mínimos que debe tener un local para ser apto como vivienda:

• Superficie mínima: alrededor de 40 m² útiles. (En Madrid, por ejemplo, desde 2023 se exige al menos 40 m²; ya no se permiten micro-viviendas de 25–30 m² como estudio habitual.)
• Altura de techo: mínimo 2,50 m de altura libre en las estancias principales. Se admiten alturas menores solo en espacios no habitables (por ejemplo, 2,20 m en baños o pasillos, según el CTE).
• Accesibilidad: la entrada y recorrido hasta la vivienda deben ser accesibles para personas con movilidad reducida. Si el local tiene escalones u otros obstáculos, será necesario instalar rampas, elevadores u otras soluciones durante la reforma para cumplir con la normativa de accesibilidad.
• Luz natural y ventilación: al menos una pieza habitable de la vivienda debe dar a la fachada exterior del edificio, con ventana a la calle. Se exige una superficie mínima de ventana para garantizar iluminación natural (aproximadamente un 12% de la superficie del espacio) y ventilación suficiente (por ejemplo, ventana practicable equivalente a 1/20 de la superficie).
• Sin estar en sótano: el local no debe situarse por debajo del nivel del suelo de la calle. Las normativas no suelen permitir convertir en vivienda los locales ubicados en sótanos, ya que no podrían tener ventilación ni iluminación directa adecuadas.
• Salida de humos y tendedero: es imprescindible dotar a la cocina de una salida de humos independiente (conducto de extracción hasta la cubierta del edificio) y prever un espacio para tender la ropa (en Madrid la normativa obliga a contar con un tendedero, ya sea exterior o integrado en la cocina).

Cumpliendo con todos estos pasos y requisitos, podrás disfrutar de tu nueva vivienda sin problemas legales ni técnicos. ¡El sueño de estrenar casa partiendo de un local puede hacerse realidad!

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¿Por qué un local no puede ser una vivienda? (si no cumple requisitos)

Algunas personas optan por habilitar un local como vivienda sin realizar el cambio de uso legal, pensando que “no pasará nada”. ¿Qué inconvenientes tiene vivir en un local sin convertirlo oficialmente en vivienda? Aquí te enumeramos las principales consecuencias negativas de no hacerlo por la vía legal:

• Sin empadronamiento: No podrás empadronarte en el local, ya que el Ayuntamiento solo empadrona en domicilios legalmente reconocidos como vivienda. Esto te afecta a la hora de acceder a servicios públicos, colegios, centro de salud, etc.
• Dificultades para hipoteca: Los bancos tasan un local comercial muy por debajo de una vivienda, por lo que si el inmueble sigue figurando como local, tendrás problemas para obtener financiación hipotecaria. Es probable que ninguna entidad conceda una hipoteca estándar sobre un local no convertido.
• Suministros y altas: Dar de alta o mantener los servicios de agua, luz, gas puede complicarse. Si el local no tiene uso residencial, las compañías podrían negarse o requerir documentación adicional. En muchos casos, para regularizar contratos de suministros te exigirán antes la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación.
• Imposible alquilar legalmente: No podrías alquilar ese espacio como “vivienda” de forma legal. Si lo haces, el inquilino podría marcharse o negarse a pagar alegando que el contrato es nulo (puesto que el local no es vivienda) e incluso denunciar la situación.
• Multas elevadas: Te arriesgas a sanciones municipales por uso indebido. Muchos ayuntamientos realizan inspecciones y pueden imponer multas de varios miles de euros (incluso decenas de miles en casos graves) si detectan que un local se usa como vivienda sin licencia. Además, podrían obligarte a desalojar el inmueble hasta legalizarlo.

En resumen, si vas a vivir en un local, lo inteligente es hacer bien las cosas desde el principio. Realiza el proyecto de cambio de uso, obtén tus permisos y licencias, y solo entonces lleva a cabo la reforma. Así evitarás todos esos riesgos y tu nuevo hogar tendrá plena validez legal.

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?

Es difícil dar una cifra exacta, porque el coste dependerá totalmente de cada caso: los metros cuadrados del local, su estado actual (no es lo mismo un local diáfano que uno que ya tiene un baño instalado, por ejemplo), la calidad de la reforma que quieras realizar, etc. Aun así, podemos ofrecer algunos rangos orientativos para hacer números:

• Por un lado están los costes de los trámites y proyecto técnico. Entre tasas municipales, licencia de obra, honorarios del arquitecto y certificados, suele invertirse del orden de 1.500€ a 3.000€ en papeleo.
• El capítulo más importante es la obra de reforma en sí misma. Aquí el abanico es amplio: no es lo mismo una obra básica (habilitar un baño y una cocina sencillos en un local pequeño) que transformar por completo un gran local con acabados de alta gama. En general, convertir un local en vivienda suele requerir una reforma integral cuyo precio puede ir desde unos 20.000€ en los casos más básicos, hasta más de 50.000€ en locales grandes o con calidades altas.

Por ejemplo, la empresa especializada NEXA Gestión estimó en un reportaje de Telecinco que cambiar un local de 35–40 m² a vivienda puede costar alrededor de 20.000 €, mientras que para un local amplio (80 m²) el presupuesto total puede superar los 50.000 €. Como ves, la horquilla es amplia y siempre conviene solicitar un presupuesto detallado para tu caso específico.

Aun así, en la mayoría de ocasiones sale más económico comprar un local y reformarlo que adquirir una vivienda equivalente ya construida en la misma zona. Es decir, el esfuerzo puede valer la pena económicamente. Además, una vez convertido en vivienda y legalizado, el inmueble se revalorizará notablemente: podrás venderlo o alquilarlo como vivienda (que cotiza mucho mejor que como local comercial). Nuestro consejo es que, si encuentras un local bien ubicado y apto para la conversión, estudies la viabilidad; puede ser una inversión muy inteligente.

Ventajas de convertir un local comercial en vivienda

No solo el ahorro económico inicial es atractivo. Esta transformación de local a vivienda conlleva una serie of ventajas adicionales que merece la pena considerar:

• Ahorro en la compra: Un local comercial vacío suele valer mucho menos que una vivienda en la misma zona. Esto significa que puedes adquirir más metros cuadrados por el mismo dinero, abaratando la inversión inicial en vivienda.
• Más espacio (y estilo loft): Muchos locales tienen superficies amplias o incluso doble altura, permitiendo diseños tipo loft con espacios abiertos, techos altos y ambientes diáfanos. Ganarás en sensación de amplitud, ventilación natural y entrada de luz comparado con un piso estándar.
• Diseño personalizado desde cero: Al partir de un espacio prácticamente en bruto, tienes libertad total para diseñar la distribución y acabados a tu gusto. Puedes decidir el número y tamaño de habitaciones, abrir cocina al salón, elegir materiales… ¡Crearás la casa de tus sueños totalmente a medida!
• Menos vecinos y ruido: Vivir en un local a pie de calle o en planta baja suele implicar tener menos vecinos colindantes. No tendrás vecinos debajo (y quizá tampoco a los lados si el local es independiente), lo que se traduce en mayor tranquilidad y privacidad. Te olvidas de ruidos de comunidad típicos de un bloque de pisos.
• Revalorización de la propiedad: Como comentamos, convertir un local en vivienda incrementa mucho su valor de mercado. Si en algún momento decides vender o alquilar, podrás hacerlo como vivienda y recuperar con creces lo invertido en la reforma. Es una estrategia de inversión: compras barato (local) y, tras reformar y legalizar, tienes un activo inmobiliario mucho más valioso (vivienda).

En conclusión, transformar un local comercial en vivienda puede ser una solución ideal tanto para disponer de un hogar único y asequible a tu medida, como para obtener una buena rentabilidad a futuro. Si el proyecto se realiza bien, las ventajas son numerosas en calidad de vida y en inversión.

Recomendaciones para convertir un local en vivienda

Antes de lanzarte a comprar un local para transformarlo, o si ya lo tienes, ten en cuenta estos consejos prácticos. Te ayudarán a ahorrar tiempo, dinero y a evitar contratiempos en el proceso:

1. Elige bien la ubicación: La zona donde esté el local marcará una gran diferencia. Busca un barrio con buenos transportes, comercios, colegios, centros de salud y servicios en general. Estos factores revalorizarán tu futura vivienda y harán tu día a día más cómodo. Un local bien situado tendrá mucho más potencial como vivienda que uno en una zona aislada o degradada.
2. Rodéate de profesionales: Conviene contratar a una empresa de reformas integrales con experiencia en cambios de uso (¡como Reformadísimo! ?). Necesitarás un arquitecto que redacte el proyecto y coordine, albañiles, fontaneros, electricistas… Un equipo profesional se encargará de todo, te guiará en los trámites y ejecutará la obra con garantías. Pide un presupuesto detallado y sin compromiso para tu proyecto.
3. Infórmate de la normativa local: Cada municipio tiene sus particularidades. Consulta en tu Ayuntamiento cuáles son los requisitos específicos para cambio de uso a vivienda (a veces hay ordenanzas municipales adicionales, normativas de accesibilidad, etc.). No inicies la obra sin tener las licencias aprobadas; trabajar sin permiso puede salir caro y obligarte a detener o deshacer la reforma.
4. Habla con la comunidad de vecinos: Antes de comenzar, comunica tus intenciones a la comunidad de propietarios del edificio. Aunque legalmente no siempre necesites su “permiso”, ganarte su apoyo te evitará quejas, denuncias o malas sorpresas durante la obra. La transparencia y buena relación con los vecinos puede ahorrarte muchos problemas.
5. Planifica la financiación: Hacer números es fundamental. Ten en cuenta que los bancos suelen financiar en estos casos alrededor del 60% del valor de tasación del inmueble una vez convertido en vivienda (unos 20 puntos menos de lo que financian para la compra de una vivienda convencional). Esto significa que quizá necesites más capital propio. Compara diferentes vías de financiación: hipoteca autopromotor, préstamos personales, etc. y contempla un colchón para imprevistos en la obra.
6. No olvides los trámites finales: Cuando la obra termine, aún queda rematar la parte burocrática. Tu arquitecto deberá emitir el certificado final de obra. Con él, solicita la inspección municipal para obtener la licencia de primera ocupación. Y por último, acude a un notario para escriturar el cambio de uso y registrarlo oficialmente en el Registro de la Propiedad. ¡Tras este paso, tu local será oficialmente una vivienda a todos los efectos!

Preguntas frecuentes

María Luisa De La Rubia

CONTENIDO VALIDADO POR MARÍA LUISA DE LA RUBIA

Socia Fundadora en Reformadisimo