Comprar vivienda para reformar en Madrid 2026

Por María Luisa de la Rubia, socia fundadora de Reformadísimo. Última revisión: 13 de mayo de 2026 · 18 min de lectura · Basado en +1.150 reformas integrales ejecutadas en Madrid desde 2012. Normativa verificada en BOE, BOCM y sede AEAT.

Publicado: 15 sep 2019 ·
Actualizado: 13 mayo 2026 ·
Próxima revisión: noviembre 2026 ·
Datos verificados en INE, Catastro, BOE, AEAT, Comunidad de Madrid y Notariado.

Lo urgente, lo permanente y lo que cuesta menos de lo que parece

Antes de meterte en la operación con detalle, este es el panorama por niveles de urgencia. Si estás a punto de firmar las arras esta semana, mira primero la columna URGENTE:

Cifras que enmarcan este artículo

Por qué comprar para reformar es la jugada lógica en el Madrid de 2026

Antes de meternos en la operación con calma, una pregunta. ¿Cuánta revalorización real se puede capturar al comprar un piso antiguo en Madrid y reformarlo en 2026? Esta guía termina con la respuesta numérica al caso de Marta y Diego. Sigue hasta el final.

El día que Marta y Diego nos enseñaron las llaves de su nuevo piso en Chamberí, Marta dijo una frase que se me quedó grabada: «hemos pasado más tiempo mirando facturas y notas simples que pintando muestras de azul cobalto». Tenían razón. Habían comprado un piso de 1962 a 4.500 €/m², habían descartado seis viviendas más antes, y habían venido a vernos antes de firmar las arras. Tres meses y medio después se mudaron a una casa que vale, según la última tasación que les hicieron, un 24% más de lo que pagaron por todo el conjunto (compra + reforma + impuestos).

No te cuento esto para venderte que comprar para reformar es un atajo mágico. Te lo cuento porque comprar para reformar en Madrid en 2026 es un proyecto de tres patas: una jurídica-fiscal, una técnica-constructiva y una financiera. Si una falla, la rentabilidad se cae. Y la mayoría de los compradores que llegan aquí desesperados es porque hicieron las cosas en el orden equivocado: primero firmaron, después miraron.

Esta guía está pensada para que tú lo hagas en el orden correcto. Lo que viene a continuación es lo que llevamos +1.150 obras integrales en Madrid explicándole a la gente que compra piso para reformar, con datos verificados a mayo de 2026.

Las dos cifras que cuentan toda la historia

Hagamos el examen rápido. En abril de 2026, el metro cuadrado de vivienda usada en Madrid capital ronda los 5.960 €, un 9% más caro que hace un año. En el distrito Salamanca se superan los 10.000 €/m²; en Chamberí, los 8.000 €/m². Y mientras tanto, cerca del 67% del parque residencial madrileño tiene más de 40 años, según el cruce de datos del Catastro y el INE. Madrid capital es la tercera ciudad española con el parque más envejecido, solo por detrás de Valencia y San Sebastián.

Esos dos datos juntos cuentan una historia: la vivienda en Madrid es cara, y además, es vieja. La normativa térmica más antigua que tenemos en España es la NBE-CT-79, de 1979. Todo lo que se construyó antes simplemente no tenía obligación de aislar. La instalación eléctrica sin toma de tierra, las tuberías de plomo, las ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico: todo eso es la norma, no la excepción, en el piso medio que vas a visitar este sábado.

Por eso, comprar para reformar dejó de ser una excentricidad de los aficionados al bricolaje. Hoy es la única vía realista para muchos compradores que quieren vivir en zonas consolidadas (Salamanca, Chamberí, Chamartín, Retiro, Centro, Aravaca, Pozuelo) sin pagar la prima del «listo para entrar». De hecho, según los datos del Centro de Información Estadística del Consejo General del Notariado, las hipotecas sobre obra nueva cayeron significativamente en 2025 mientras la segunda mano absorbía la demanda.

El comprador-reformista madrileño tipo (y el que no tiene perfil)

La edad media del comprador de vivienda en España se ha desplazado hacia los 47 años en 2025. Si miras solo a quien compra vivienda habitual con hipoteca, baja a entornos de 37 años. Quien compra hoy para reformar suele tener una de estas tres caras:

• Pareja entre 35 y 45 años, primera o segunda compra, busca cambio de barrio o ampliación familiar.
• Profesional senior (50+) que vende un piso grande heredado para mudarse a una vivienda más eficiente y mejor distribuida.
• Inversor que adquiere una vivienda para alquiler de larga estancia o reventa, asumiendo la reforma como vehículo de revalorización. Si te encaja este perfil, lee también nuestra guía de inversión inmobiliaria con reforma en Madrid 2026.

Antes de firmar las arras: la due diligence que sí importa

1. La documentación que tiene que entregarte el vendedor

No se trata de papeleo defensivo, se trata de información que ya existe y a la que tienes derecho. Lo imprescindible:

• Nota simple registral actualizada: confirma quién es el titular, qué cargas tiene la finca (hipotecas, embargos, servidumbres) y los metros inscritos.
• Certificado de deudas con la comunidad: emitido por el administrador. Un piso con derramas pendientes te cuesta a ti si firmas sin saberlo.
• Último recibo del IBI: para confirmar que el vendedor está al día y conocer la cuota anual.
• Certificado energético (obligatorio para vender desde el RD 390/2021).
• Informe de Evaluación de Edificios (IEE) si aplica: en Madrid, obligatorio para edificios residenciales colectivos con 50 años o más, regulado por el Decreto 103/2016 de la Comunidad de Madrid.
• Estatutos de la comunidad y actas de los últimos 3 años: aquí salen las derramas aprobadas, los conflictos y, sobre todo, las obras que la comunidad tiene pendientes pero aún no ha cobrado.
• Licencia de Primera Ocupación si es vivienda relativamente nueva.

2. Vicios ocultos: el plazo es de seis meses (y empieza a correr el día de la entrega)

Esto lo sabe muy poca gente y es importante. Los artículos 1484 a 1490 del Código Civil regulan los vicios ocultos: defectos preexistentes a la compra, no apreciables a simple vista y que afectan al uso o al valor de la vivienda. El vendedor responde, pero el plazo de caducidad es de seis meses desde la entrega. Pasados esos seis meses, ya no puedes reclamarle por una humedad estructural que descubres al levantar el rodapié.

Tienes tres acciones: la redhibitoria (resolver el contrato y devolución), la quanti minoris (rebaja del precio) y la indemnización adicional si pruebas que el vendedor sabía del defecto.

3. El IEE: la radiografía gratis del edificio que estás a punto de comprar

El Informe de Evaluación de Edificios revisa tres cosas: estado de conservación, condiciones básicas de accesibilidad universal y certificación energética. Si el edificio cumple los 50 años, el IEE es obligatorio y el presidente de la comunidad debe tenerlo. Te interesa pedirlo antes de las arras porque revela problemas estructurales (forjados, cubierta, fachada) que el vendedor no te va a mencionar y que pueden suponer derramas futuras de cinco cifras.

4. Cargas, servidumbres y embargos

La nota simple es barata (9-25 € online en el Registro) y te ahorra disgustos. Comprueba que no haya hipoteca pendiente que no se cancele en la firma, que no haya embargo, que la finca registral coincida con lo que vas a comprar (parece obvio, pero hay anomalías: trasteros que no están registrados, m² catastrales que no coinciden con los registrales). Y revisa si hay servidumbres: paso, luces, vistas. Todo eso afecta al precio y a lo que podrás reformar.

¿Reformar lo que tienes o comprar otro piso? Si todavía dudas, pasa por nuestro comparador reformar vs comprar vivienda en Madrid: te hace los números en 2 minutos.

La visita técnica: qué mirar (y qué jamás se ve a simple vista)

Esta es la parte donde la mayoría de los compradores se equivoca. Vienen con el ojo decorativo («este suelo no me gusta, lo cambio») y se les escapa lo que de verdad cuesta dinero: estructura, instalaciones y carpintería. Te dejo el orden en el que te recomiendo mirar.

Estructura y muros de carga

Las grietas diagonales escalonadas en muros, sobre todo cerca de huecos de puertas y ventanas, son la primera señal de un asentamiento estructural. Las verticales finas que siguen el rejuntado del ladrillo suelen ser cosméticas, pero las diagonales merecen una segunda opinión técnica. En forjados antiguos de viga de madera, mira el techo en busca de manchas redondas oscuras o cedimientos puntuales: la carcoma y la humedad afectan a la madera durante décadas en silencio.

Antes de fantasear con tirar tabiques, conviene saber si un muro es de carga: en pisos de los años 60-70 no es trivial y un apeo mal ejecutado puede salir muy caro.

Humedades: capilaridad, filtraciones y condensaciones

Los tres tipos no se arreglan igual ni cuestan lo mismo:

• Capilaridad: típica de plantas bajas y semisótanos en zonas como Lavapiés, Centro, partes de Tetuán. La humedad sube por los cimientos. Se trata con barreras químicas inyectadas o con sistemas de electroósmosis. Coste medio: 3.000-7.000 € en una vivienda estándar.
• Filtraciones: por cubierta deteriorada, por fachada, por bajantes o por instalaciones interiores. Hay que localizar el origen y reparar el origen, no solo la mancha.
• Condensaciones: aparecen en esquinas, detrás de muebles o en cajas de persiana. No son humedad «de fuera»: son aire interior cargado de vapor que se condensa al tocar superficies frías. Se solucionan mejorando el aislamiento o la ventilación.

Un olor a moho persistente que no desaparece después de 24 horas con las ventanas abiertas es señal de humedad oculta detrás de algún paramento. Anótalo.

Instalaciones: el iceberg que casi nadie ve

Pregunta sin rodeos al vendedor: ¿desde cuándo no se cambian las tuberías y la instalación eléctrica?. Si la respuesta es «creo que originales» y el edificio es de antes de 1980, da por hecho lo siguiente:

• Tuberías de plomo o hierro galvanizado. Hay que sustituirlas por completo: presión baja, corrosión, sabor metálico, problemas sanitarios.
• Instalación eléctrica sin toma de tierra ni circuitos diferenciados. El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión actual obliga a circuitos independientes para iluminación, tomas, cocina, baño, lavadora, climatización, etc. Antes de 1973 no era así.
• Bajantes de fibrocemento con amianto en edificios construidos antes de 2002, fecha en la que España prohibió el amianto. La retirada está regulada por el Real Decreto 396/2006 y solo puede hacerla una empresa inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo de Amianto). El plan de trabajo se aprueba por la autoridad laboral. Las sanciones por hacerlo mal pueden alcanzar cifras de seis dígitos.

En un piso de 80 m² de los años 70, la renovación completa de electricidad y fontanería suele suponer entre 8.000 y 14.000 €. No es opcional: es seguridad y, además, es lo que te permite acogerte al IVA reducido del 10% al integrarse en una reforma integral.

Carpintería exterior y aislamiento térmico

Las ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico son el mejor termómetro de la edad real del piso. Si las ves, asume que el aislamiento de cerramientos también es deficiente y que tu factura energética va a doler hasta que reformes. La buena noticia: cambiar carpintería y mejorar aislamiento es lo que mejor encaja en las deducciones IRPF de 2026 y en el Plan Rehabilita Madrid. Si la obra incluye climatización, lee también nuestra guía sobre aerotermia y suelo radiante en reformas Madrid 2026.

Cubierta, fachada y zonas comunes

Si compras un unifamiliar, la cubierta es la primera partida que tienes que presupuestar y es la más infravalorada. Una cubierta de teja vieja en una casa de 200 m² puede suponer 25.000-40.000 € entre desmontaje, impermeabilización, aislamiento y reposición. Si compras en piso, mira el portal, las escaleras, el ascensor (¿hay derrama prevista para sustituirlo?), la fachada (¿revoque desprendido?) y pregunta al presidente por la cubierta del edificio. Las grandes derramas comunitarias se aprueban en juntas y aparecen en las actas: vuelve a la sección anterior y pídelas. Las obligaciones que afectan a vecinos están bien explicadas en nuestra guía sobre comunidades de vecinos y reformas.

Plazos: una reforma integral en Madrid dura entre 3 y 5 meses

Si te dicen que tu reforma integral va a estar lista en 6 semanas, desconfía. En Reformadísimo, las reformas integrales que ejecutamos en Madrid se desarrollan entre 3 y 5 meses de obra, dependiendo del alcance, las instalaciones afectadas y la disponibilidad de materiales. A ese plazo hay que sumarle la fase previa de proyecto y, si aplica, de licencia.

Los números reales: precio del piso, reforma e impuestos

Aquí es donde se decide si la operación tiene sentido. Voy a desglosártelo con un ejemplo de un piso de 80 m² en Chamberí a 5.900 €/m² (precio de mercado en abril de 2026), porque si lo abstraigo demasiado, no sirve.

Precio de compra + impuestos asociados (Comunidad de Madrid)

El ITP general en la Comunidad de Madrid en 2026 es del 6% sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Hay bonificaciones que conviene mirar caso por caso: una bonificación del 10% sobre la cuota si la vivienda habitual cuesta 250.000 € o menos; un tipo reducido del 4% para familias numerosas que adquieran vivienda habitual con requisitos; y bonificaciones específicas (incluso del 100% de la cuota) para compras por jóvenes menores de 35 años en municipios madrileños en riesgo de despoblación (menos de 2.500 habitantes, no aplica a Madrid capital). Verifica tu caso en la web oficial de la Comunidad de Madrid. El plazo para presentar y pagar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma.

Si fuera obra nueva (poco habitual cuando buscas para reformar) en lugar de ITP pagarías 10% de IVA y 0,75% de AJD en la Comunidad de Madrid.

Presupuesto de la reforma integral

Una reforma integral en Madrid en 2026 cuesta, según calidades:

• Calidad básica: en torno a 700 €/m².
• Calidad estándar: 800-1.000 €/m².
• Calidad media-alta: 1.000-1.300 €/m².

Para un piso de 80 m² de los 60 en Chamberí, con renovación completa de instalaciones, ventanas con rotura de puente térmico, suelos, cocina nueva y dos baños, la horquilla razonable está en 80.000-100.000 € + IVA del 10%. Si quieres un cálculo orientativo más afinado para tu caso, te dejo nuestra calculadora de presupuesto de reforma y, si tienes claro el presupuesto pero no el alcance, prueba la calculadora inversa. Y si quieres ver el detalle por capítulos, los precios actualizados están en la guía de cuánto cuesta una reforma integral en Madrid en 2026.

Por qué insistimos en precios unitarios fijos por contrato

Esta es una idea que repetimos mucho porque cuesta entenderla la primera vez. Cuando firmas con nosotros, lo que queda fijo por contrato son los precios unitarios: cuánto cuesta un radiador, cuánto cuesta cada metro cuadrado de tarima de roble, cuánto cuesta un punto de luz. Esos precios no se mueven durante la obra. Lo que sí puede moverse es el total, porque depende de cuántas unidades pongas finalmente: si decides añadir un radiador o cambiar el suelo de roble por nogal, el total se ajusta al alza o a la baja, pero siempre aplicando los precios unitarios firmados.

Es un modelo más transparente y más justo para el cliente que el «cierre total» rígido, porque te da margen para tomar decisiones durante la obra sin que aparezcan sorpresas. Lo desarrollamos en nuestra pieza sobre precios unitarios vs llave en mano en Madrid 2026.

El presupuesto total de la operación

Compáralo con un piso ya reformado en el mismo edificio: probablemente esté listado entre 680.000 y 720.000 €. El margen es real. Y, además, lo que sale de tu obra es tu casa, no la del último decorador que quiso vender rápido. Si te interesa el ángulo inversor (revender tras reformar o alquilar), pasa por nuestra calculadora de cuánto vender el piso tras reformarlo y la calculadora de viabilidad compra + reforma.

¿Cuánto cabe en tu presupuesto? Hazte una idea rápida con la calculadora de presupuesto de reforma o, si dudas entre reformar o comprar otra, el comparador reformar vs comprar te da números reales en 2 minutos.

Cómo financiar la operación (y no morir en el intento)

Mayo de 2026 es un momento razonable para pedir hipoteca. El Euríbor 12 meses se ha movido en torno al 2,7-2,8% en abril, y las mejores hipotecas fijas del mercado se sitúan entre el 2,30% y el 2,75% TIN según entidad y vinculación. La previsión del Banco de España y de las principales entidades sitúa el Euríbor relativamente estable para el resto del año. No es 2022, pero tampoco es 2008.

Tres caminos para financiar compra + reforma

1. Hipoteca con reforma incluida. Es la opción más eficiente. El banco tasa tu vivienda dos veces: con su valor actual y con su valor post obra, basándose en el proyecto y presupuesto que tú aportes. Sobre el valor post obra, te financian hasta el 80% (LTV típico para vivienda principal). Esto te permite pagar compra + reforma con una sola hipoteca, intereses bajos y plazo largo (25-30 años). Requisitos: presupuesto detallado de obra con precios unitarios firmados, proyecto técnico si aplica, y solvencia personal.

2. Ampliación de hipoteca existente. Si ya tenías hipoteca de la compra y quieres ampliarla para financiar la reforma. Es más cara que la opción anterior por los gastos de novación y nueva tasación, pero más barata que un préstamo personal.

3. Préstamo personal para reforma. Aprobación rápida, sin tasación, plazo de 7-10 años, importes hasta 50.000-60.000 €, pero TIN entre el 6% y el 9% en 2026. Útil para reformas pequeñas o como complemento, no como vía principal de una reforma integral.

Para profundizar en las opciones disponibles, te recomendamos nuestra guía sobre financiación para reformas.

Ayudas y deducciones disponibles en 2026

Esta es probablemente la sección que más cambios ha tenido en los últimos meses. Te resumo el estado a mayo de 2026, con fuentes oficiales para que lo verifiques tú directamente. Para el detalle completo, nuestra guía sobre subvenciones y ayudas a reformas en Madrid 2026 es la referencia.

Deducciones IRPF por rehabilitación energética: prorrogadas hasta 2026 y 2027

El RDL 16/2025 inicial fue derogado por no convalidación el 28 de enero de 2026, pero el RDL 7/2026, de 20 de marzo (BOE 21/03/2026, convalidado el 26 de marzo) retomó y consolidó las prórrogas. Esto es lo que está vigente:

Requisitos imprescindibles: certificado energético antes y después de la obra, pago por medios bancarios (no efectivo) y facturas detalladas. Más información en la sede de la Agencia Tributaria.

Fondos Next Generation (Real Decreto 853/2021)

El plazo para finalizar y justificar obras de los programas de rehabilitación financiados con fondos Next Generation finaliza el 30 de junio de 2027 tras la ampliación del RD 326/2026. Las que siguen vivas son:

• Programa 3: hasta 3.000 € por vivienda o 40% del coste, lo menor.
• Programa 4 (rehabilitación a nivel edificio): 40-80% del coste según ahorro energético; entre 6.300 € y 18.800 € por vivienda. Las ayudas están exentas de tributar en IRPF.
• Programa 5 (Libro del Edificio Existente, LEEx + proyecto): hasta 3.000 € por edificio.

Plan Rehabilita Madrid 2026 (Ayuntamiento)

El Plan Rehabilita Madrid del Ayuntamiento cubre entre el 40% y el 90% del coste de la obra, con tope orientativo de 10.000 € por vivienda. Líneas habituales: accesibilidad (ascensor, rampas, videoporteros), conservación, eficiencia energética, salubridad (retirada de amianto, reducción de radón, aislamiento acústico) y seguridad. Convocatoria 2026 prevista para Q2-Q3. Distingue entre ZETU (Zonas de Especial Transformación Urbana) y ZIRE (Zonas de Impulso a la Rehabilitación Energética); las primeras tienen porcentajes más altos.

El gran ahorro silencioso: el IVA reducido del 10%

Tu reforma puede tributar al 10% en lugar de al 21% si se cumplen tres requisitos: (a) la vivienda tiene más de 2 años, (b) el uso es particular y (c) los materiales aportados por la empresa no superan el 40% de la base imponible. Para una reforma de 90.000 €, eso son 9.900 € de ahorro respecto al 21%. La firma de una declaración responsable y una factura desglosada es lo único que hace falta para acogerse. Lo explicamos a fondo en esta guía sobre el IVA reducido en reformas.

¿Cuánto recuperas tú en ayudas? Calcula los 4 niveles compatibles (IRPF, Plan Rehabilita, PRTR e IBI/ICIO) en la calculadora de ayudas para reforma Madrid 2026. Sin formulario, sin email.

Casos especiales que cambian las reglas del juego

Pisos en edificios protegidos (catálogos del PGOUM)

Si el edificio está catalogado, las obras que afectan a fachada, cubierta o elementos comunes protegidos requieren autorización de la Comisión Local de Patrimonio Histórico y de la Dirección General de Patrimonio. Eso alarga plazos (3-9 meses solo en tramitación) y limita materiales y soluciones constructivas. No te asustes: se puede reformar perfectamente, pero hay que contar con un técnico que conozca el procedimiento. Si el edificio tiene catalogación nivel 1 o 2 dentro del PGOUM, asume restricciones serias.

Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: lee esto antes de comprar

Aquí ha habido cambios importantes. Tras la modificación del PGOUM aprobada y publicada en BOCM el 27 de noviembre de 2023, los requisitos para convertir un local en vivienda en Madrid son los siguientes (verificados a 2026):

• Superficie útil mínima de 40 m². Se han eliminado los apartamentos-estudio de 25 m² que admitía la normativa anterior.
• Altura libre de 2,50 m en estancias principales (salón, dormitorios) y 2,20 m en cocinas, baños y pasillos.
• Fachada mínima de 3 m a calle o a patio reglamentario que cumpla con el PGOUM.
• Iluminación natural directa en al menos una pieza habitable, que ha de poder inscribir un círculo de 3 m de diámetro y superficie útil mínima de 12 m².
• Edificio de uso residencial dominante con norma zonal compatible (NZ 1, 2, 3, 4, 5).
• Posición admitida: planta baja o de piso. No se admiten estancias parcialmente bajo nivel de calle: el suelo no puede estar por debajo de la rasante, ni siquiera parcialmente.
• Tendedero obligatorio, que puede integrarse en la cocina.
• Se permiten viviendas diáfanas, salvo el baño que debe estar compartimentado.

Si te estás planteando esta operación, nuestra guía sobre qué saber antes de convertir un local en vivienda entra al detalle del procedimiento.

Pisos heredados o de subasta

Cuidado con la trazabilidad de las cargas. En herencias, asegúrate de que está liquidado el Impuesto de Sucesiones y de que la titularidad está inscrita a nombre de los vendedores actuales. En subastas judiciales o de bancos, pide nota simple actualizada el mismo día de la firma porque pueden aparecer cargas que no estaban en la información inicial. El plazo para impugnar la inscripción registral por error es de 4 años, así que no presupongas que lo que figura es definitivo.

Pisos en comunidades con derramas pendientes

Las derramas aprobadas antes de la firma de las arras son responsabilidad del vendedor; las aprobadas después, del comprador. Pero la ley admite pacto en contrario en el contrato de compraventa. Por eso es vital pedir las actas y los acuerdos de junta en los últimos tres años: si hay una sustitución de ascensor aprobada en mayo y firmas las arras en julio, esa derrama es del vendedor por mucho que se cobre en otoño cuando ya seas tú el propietario, salvo que en las arras hayáis pactado lo contrario.

Chalets en La Moraleja y otras urbanizaciones consolidadas

En urbanizaciones premium consolidadas como La Moraleja, Aravaca o Pozuelo, los chalets que salen al mercado para reformar suelen tener entre 30 y 60 años. La problemática se centra menos en la estructura (edificación de calidad mayor) y más en cubierta, instalaciones de climatización, piscina, jardín y aislamiento. El presupuesto medio por m² sube respecto a un piso (típicamente 1.100-1.600 €/m² por la complejidad de carpinterías, climatización tipo aerotermia y acabados premium). Y el plazo se alarga, ya que el alcance es mayor: 4 a 6 meses es lo habitual cuando hay piscina o jardín involucrados. Si el chalet es multigeneracional, lee nuestra guía sobre reforma chalet multigeneracional en La Moraleja.

Tres errores que cuestan dinero y disgustos

Tres ideas extendidas sobre comprar para reformar que cuestan caras. Las tres son errores frecuentes, y entender por qué te ahorra el disgusto. Te dejo las marcas rojo (error) / verde (buena práctica) que ayudan a leer:

Cómo te acompañamos en Reformadísimo desde antes de firmar

Esto es lo que hacemos en Reformadísimo cuando un comprador nos llama antes de firmar:

• Visita técnica gratuita a la vivienda que estás considerando. Vamos al piso contigo, miramos lo que el vendedor no te va a contar y te damos una primera lectura del estado real de instalaciones, estructura y carpintería.
• Presupuesto orientativo gratuito, también sin compromiso. Te decimos cuánto te va a costar la reforma para que negocies el precio del piso con esa información encima de la mesa.
• +1.150 obras ejecutadas como empresa de reformas integrales en Madrid. Esa es nuestra única especialidad: integrales. No hacemos reformas parciales. Esa especialización es lo que nos permite anticipar imprevistos en pisos antiguos del centro o de los ensanches madrileños.
• Equipo propio: arquitectos, arquitectos técnicos, jefes de obra, project managers e interioristas. Todo coordinado desde una sola interlocución.
• Plazo firmado de 3 a 5 meses según envergadura, con calendario por fases e hitos contractuales.
• Precios unitarios fijos por contrato: cada partida tiene su precio firmado. Si decides cambiar cantidades, materiales o acabados durante la obra, el total se ajusta aplicando esos precios; el precio unitario no se mueve.
• Showroom propio en oficinas para que toques los materiales antes de elegir.

Checklist final antes de firmar las arras

Te dejo la lista que repaso yo cuando un cliente me consulta antes de la firma. Si todas tienen check, puedes firmar tranquilo:

• Nota simple registral actualizada (menos de 30 días).
• Certificado de deudas con la comunidad firmado por el administrador.
• Último recibo del IBI pagado.
• Certificado energético en vigor.
• IEE en vigor si el edificio tiene 50 años o más.
• Estatutos de la comunidad y actas de los últimos tres años.
• Visita técnica con un profesional de confianza (estructura, instalaciones, humedades, carpintería).
• Presupuesto orientativo de la reforma con precios unitarios desglosados.
• Cálculo del presupuesto total de la operación (compra + impuestos + reforma + IVA + colchón 10-15%).
• Preconcesión bancaria por escrito si vas a financiar.
• Verificación de viabilidad urbanística si planeas cambios significativos (ampliación, cambio de uso, división).
• Cláusula en el contrato de arras donde el vendedor declara estado conocido, derramas pendientes e inspecciones.
• Visita del piso a distintas horas y días (luz, ruido, ambiente del barrio).
• Comprobación de la zona en el callejero del PGOUM (uso, edificabilidad, protecciones).
• Coherencia entre m² catastrales, registrales y reales medidos.

Microtest: ¿lo tienes claro?

Volvemos a Marta y Diego: el cierre numérico

Al inicio te prometí el dato. Aquí está. El piso que Marta y Diego compraron en Chamberí en 2025 y reformaron con nosotros tres meses y medio después arroja estos números a fecha de la última tasación de mayo de 2026:

Esa es la matemática que sostiene la afirmación con la que abrimos la guía: comprar para reformar en Madrid en 2026 es la jugada lógica si el orden de las operaciones es correcto. Primero presupuestar, después firmar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta reformar un piso en Madrid en 2026?

Una reforma integral en Madrid en 2026 cuesta entre 700 y 1.300 €/m² según calidades, e incluye demoliciones, instalaciones nuevas (electricidad, fontanería, climatización), albañilería, carpintería, suelos, pintura, cocina y baños. El plazo medio es de 3 a 5 meses. Para tu caso concreto, lo más sensato es hacer una estimación rápida con la calculadora y después pedir presupuesto detallado.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda usada en Madrid?

El ITP general es del 6% en la Comunidad de Madrid, con bonificación del 10% sobre la cuota si es vivienda habitual y precio igual o inferior a 250.000 €. A esto se suman notaría (600-1.200 €), Registro (400-700 €), gestoría (~300 €) y tasación si hay hipoteca (250-600 €). En total, el coste adicional al precio del piso ronda el 10-12% en segunda mano.

¿Cuánto debo añadir al presupuesto por imprevistos en una reforma?

Recomendamos un colchón del 10-15% sobre el presupuesto de obra. En viviendas anteriores a 1980 con instalaciones originales, conviene acercarse al 15% porque los imprevistos suelen aparecer al picar paredes o levantar suelos.

¿Necesito IEE antes de comprar?

El IEE es obligatorio para edificios residenciales colectivos con 50 años o más en la Comunidad de Madrid (Decreto 103/2016). Si el edificio cumple esa antigüedad, exigir el IEE en vigor antes de firmar las arras es una garantía clave para detectar problemas estructurales o de accesibilidad que pueden suponer derramas futuras.

¿Qué son los vicios ocultos y cuánto tiempo tengo para reclamar?

Defectos preexistentes a la compra y no apreciables a simple vista que afectan al uso o al valor de la vivienda. El Código Civil (artículos 1484 a 1490) fija un plazo de caducidad de seis meses desde la entrega para reclamar. Por eso conviene incluir cláusulas específicas en las arras y revisar la vivienda con detenimiento en los primeros seis meses tras la compra.

¿Sigue habiendo deducciones por reforma energética en 2026?

Sí. El RDL 7/2026 de 20 de marzo (BOE 21/03/2026, convalidado el 26 de marzo) prorrogó las deducciones del 20%, 40% y 60% del IRPF para obras de eficiencia energética: hasta 31/12/2026 (vivienda individual) y hasta 31/12/2027 (edificios residenciales). Además creó la nueva deducción del 10/20% por autoconsumo fotovoltaico en 2026. Requieren certificado energético antes y después y pago por medios bancarios.

¿Puedo financiar la compra y la reforma con la misma hipoteca?

Sí. Varias entidades ofrecen hipotecas con reforma incluida. La tasación se hace sobre el valor estimado post obra y el LTV típico es del 80% para vivienda principal. Suelen exigir presupuesto detallado con precios unitarios firmados y, si la obra es importante, proyecto técnico. Es la opción más eficiente frente a un préstamo personal o una ampliación posterior.

¿Cuándo se aplica el IVA reducido del 10% en la reforma?

Cuando la vivienda tiene más de 2 años, es de uso particular y los materiales aportados por la empresa no superan el 40% de la base imponible. En caso contrario se aplica el 21%. La declaración responsable del propietario y la factura desglosada son la documentación necesaria.

¿Se puede convertir cualquier local en vivienda en Madrid?

No. Tras la modificación del PGOUM publicada en BOCM el 27/11/2023, el local debe estar en un edificio con uso residencial autorizado, tener al menos 40 m² útiles, fachada mínima de 3 m a calle o patio reglamentario, altura libre de 2,50 m en piezas principales y 2,20 m en cocinas y baños, luz natural directa y suelo no por debajo de la rasante ni siquiera parcialmente. La jurisprudencia consolidada del TSJM ha endurecido los criterios y descartado regularizaciones por prescripción. Auditoría urbanística previa imprescindible.

¿Cuánto se revaloriza una vivienda tras una reforma integral?

Según datos del sector, una reforma integral bien ejecutada en Madrid puede revalorizar la vivienda entre un 15% y un 25% sobre el precio de compra, dependiendo de la zona y de la calidad alcanzada. El retorno se materializa al vender o al alquilar, o se disfruta como ahorro energético y mejora de calidad de vida si te quedas a vivir.

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Herramientas Reformadísimo (6 calculadoras + hub)

• Calculadora de presupuesto de reforma — estima por m² y alcance.
• Calculadora inversa — del presupuesto a la calidad alcanzable.
• Comparador reformar vs comprar vivienda.
• Calculadora viabilidad compra + reforma.
• Calculadora de ayudas para reforma Madrid 2026.
• Cuánto vender el piso tras reformarlo.
• Hub Reformadísimo Tools: las 6 calculadoras.

Fuentes oficiales y enlaces externos

• BOE — Código Civil (vicios ocultos, arts. 1484-1490)
• BOE — Real Decreto 396/2006 (amianto y RERA)
• BOE — NBE-CT-79 (norma térmica histórica)
• AEAT — Medidas tributarias del RD-Ley 7/2026
• AEAT — Deducciones IRPF eficiencia energética
• Comunidad de Madrid — ITP
• Ayuntamiento de Madrid — Plan Rehabilita
• Consejo General del Notariado — estadísticas compraventa
• Banco de España — estadísticas hipotecarias y Euríbor
• INE — estadística de vivienda