Cuánto dura una reforma integral: 3 a 5 meses de obra, fase a fase

Respuesta corta: una reforma integral de un piso en Madrid tarda entre 3 y 5 meses de obra. En los seis pisos de 70 a 130 m² que tenemos apuntados con su plazo, los de 70 a 92 m² se entregaron en tres meses y los de 105 a 130 m² en cuatro. Son meses de obra: no incluyen la visita, la propuesta ni el tiempo que tardes en elegir materiales. El plazo de tu casa se estima en la visita, cuando se ve qué quieres cambiar, y se escribe en el contrato con una penalización por retraso que se pacta contigo.

Soy Carmen María de la Rubia, arquitecta y cofundadora de Reformadísimo. Desde 2012 hemos entregado más de 1.150 obras en Madrid con un equipo completo de arquitectos, interioristas y arquitectos técnicos, y en casi todas las primeras visitas la pregunta llega antes que el precio: «¿cuánto tiempo vamos a estar fuera de casa?». Esta guía es lo que contestamos, fase a fase, con los plazos reales de seis pisos nuestros, lo que de verdad alarga una obra y lo que puedes hacer tú para que no se alargue.

Por qué importa antes de mirar ningún número: el plazo organiza tu vida durante la obra. Dónde vas a vivir, cuánto dura el alquiler, si llegáis al inicio del curso o a la Navidad. Y es también la cifra con la que más se juega en los presupuestos: el que promete seis semanas y el que dice cuatro meses no están describiendo la misma obra.

Seis pisos reales y sus meses de obra

Antes de las fases, los datos. Estos son los seis pisos de entre 70 y 130 m² que tenemos apuntados con la duración de su obra, todos entregados entre 2023 y 2025 y todos con fotos publicadas. No son una media del mercado: es lo que ha durado nuestro trabajo en esas casas.

Seis pisos son pocos para hablar de una regla, pero dicen dos cosas claras. La primera: en un piso de tamaño medio, tres meses de obra es una cifra real, no una promesa comercial, siempre que se cambie todo lo que hay que cambiar y las decisiones estén tomadas antes de empezar. La segunda: pasar de 90 a 130 m² añade un mes, no dos. Los metros importan, pero importa más qué se hace dentro de ellos. Para una casa grande, con los meses de obra de seis chalets de 140 a 240 m², tienes la guía cuánto tarda reformar un chalet.

Por qué son meses y no semanas

En Madrid conviven dos discursos sobre el plazo. Uno promete seis u ocho semanas para una reforma integral. El otro habla de tres a cinco meses. La diferencia no es de ganas ni de eficiencia: es de secados, de pedidos y de orden de los oficios.

Una reforma integral no es una lista de tareas que se puedan hacer todas a la vez. Es una cadena en la que cada eslabón depende del anterior. La pintura no se aplica sobre yeso húmedo. La tarima de madera no se coloca hasta que la casa ha perdido la humedad de la obra. La encimera de piedra se mide en obra con los muebles de cocina ya montados y se corta después. Los remates de fontanería esperan a las pruebas de presión. Cada una de esas esperas es tiempo que no se comprime por mucha gente que entre.

A eso se suma que en una integral intervienen entre seis y diez oficios distintos: demolición, albañilería, fontanería, electricidad, climatización, alicatado y solado, carpintería, pintura, montaje de cocina y de mamparas. Coordinarlos es solaparlos con criterio, no meterlos a todos en la misma semana. Cuando alguien promete «lo tenemos en seis semanas», lo normal es que algo se haya quedado fuera: tiempos de secado, repasos, limpieza final o, directamente, parte de la obra.

En nuestras obras, una reforma integral de verdad (demolición, instalaciones nuevas, distribución y acabados) no se entrega por debajo de los tres meses. Y la mayoría de los pisos se mueve entre los tres y los cuatro. Si te interesa qué entra exactamente en una integral y qué no, lo tienes en qué incluye una reforma integral de piso.

Lo que pasa antes del primer martillazo (y por qué no cuenta en el plazo)

Mucha gente confunde «empezar la obra» con «empezar la reforma». Antes de que llegue el contenedor hay un trabajo silencioso que decide casi todo lo que viene después. Son cuatro pasos, y ninguno entra en los meses de obra del contrato.

1. Visita en tu casa. Un arquitecto del equipo la mide, mira el cuadro eléctrico, las bajantes, la presión del agua y las humedades, y habla contigo de qué quieres cambiar y qué no. Te vas con una fecha para recibir la propuesta y el presupuesto partida a partida. Si quieres llegar con los deberes hechos, en prepara tu visita te decimos qué tener a mano.
2. Propuesta y presupuesto. La distribución nueva dibujada sobre el plano de la casa, las calidades propuestas y cada partida con su cantidad y su precio unitario. Aquí va también el plazo estimado para tu obra.
3. Elección de materiales. Suelos, cocina, sanitarios, grifería, puertas. Es el paso que más depende de ti y el que más protege el plazo: lo que se decide aquí no para la obra después.
4. Contrato. Con la fecha de entrega, los precios unitarios fijados por contrato y la penalización por retraso que se pacte.

No te damos aquí la duración de esos cuatro pasos porque depende de lo que decidas y de lo que necesite tu casa: hay quien tiene la cocina elegida en una semana y quien tarda dos meses en decidir el color del suelo. Lo que sí te decimos es que, cuando una obra empieza con todas las decisiones tomadas y las piezas a medida pedidas, avanza sin parones; y cuando empieza «sobre la marcha», se pasa la mitad del tiempo esperando.

Hay un trámite en paralelo: la licencia o la declaración responsable la pide el propietario; en la visita te decimos qué necesita tu obra y te orientamos. En Madrid capital, una reforma interior sin estructura va por declaración responsable y la obra puede empezar al registrarla con la documentación completa; si se toca estructura, fachada o un edificio protegido, hace falta licencia y el Ayuntamiento tiene tres meses para resolver. Qué camino toca y qué lleva cada uno lo contamos en licencias y permisos de obra en Madrid, y la herramienta ¿necesito licencia? te lo dice en un minuto.

Las fases de la obra, una a una

Una reforma integral sigue un orden que se repite en todos los pisos. Cambian los matices, no la secuencia. Esta es la que planificamos en cada obra, con lo que verás en cada fase y lo que puede frenarla. Las semanas son orientativas para un piso de 80 a 100 m² con obra completa; la suma da entre tres meses y medio y cuatro, y en los pisos más pequeños o con menos cambios se queda en tres.

Un detalle que llama la atención a quien pasa por la obra: tres meses de obra no son tres meses de actividad continua. Hay semanas con seis personas trabajando a la vez y días con dos pintores esperando la encimera. La densidad cambia por fases, así que medir el avance por «lo que se ve hoy» engaña. Lo que no engaña es el calendario de hitos del contrato: cuándo acaba la demolición, cuándo están las instalaciones, cuándo entra la cocina.

Para el día a día de cada una de esas semanas, con lo que se ve, lo que se oye y lo que se decide, tienes cómo es vivir una reforma integral mes a mes.

Lo que se fabrica a medida manda: la cocina y las carpinterías

Si hay una partida que decide si una obra se entrega en fecha, es la cocina. Los muebles de cocina se fabrican a medida y tardan semanas en llegar desde que se confirma el pedido (según fabricante, entre uno y dos meses es lo normal). La encimera de piedra o porcelánico se mide en obra con el mueble ya montado y se corta después, lo que añade otra semana. Si la cocina se pide con la obra empezada, llega cuando el resto de la casa ya está terminada, y esas semanas vacías al final pesan el doble: alquiler de más, mudanza pospuesta, vida en pausa.

El error más caro no es elegir una buena cocina. Es elegirla tarde. Por eso en la elección de materiales ponemos una fecha límite para cada cosa, y por eso en la propuesta figura qué piezas se piden el día que se firma.

Qué alarga una obra y qué la acorta

Toda obra parte de una estimación hecha tras ver la casa. Lo que decide si te quedas en la parte baja (tres meses) o en la alta (cinco) depende de un puñado de cosas muy concretas.

Cambiar la distribución

Es lo que más mueve el calendario. Cada tabique nuevo, cada cocina que se abre al salón, cada baño que se añade trae nuevas instalaciones, nuevos trazados de saneamiento y, a veces, un refuerzo. Antes de mover nada conviene saber cómo se sostiene la casa: cómo saber si un muro es de carga te lo explica, y si se toca estructura el trámite pasa a ser licencia, con sus tres meses de resolución.

El estado del piso y del edificio

En pisos anteriores a 1980 es habitual encontrar instalaciones eléctricas sin tubo, bajantes de fundición o de fibrocemento y vigas de madera con daños puntuales por humedad. Se revisan en la visita, pero algunas cosas solo se ven al abrir. Si aparece amianto (en bajantes o aislamientos de edificios anteriores a 2002), la retirada la tiene que hacer una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de empezar, como fija el Real Decreto 396/2006; la autoridad laboral tiene 45 días naturales para resolver ese plan, así que cuando pasa suma semanas al calendario. No es frecuente, pero conviene saberlo. Para el resto de lo que suele aparecer, tienes la guía de reformar un piso antiguo en Madrid.

La comunidad y el horario

En Madrid capital no se pueden hacer obras dentro de una vivienda de 21:00 a 8:00 los días laborables ni de 21:00 a 9:30 los sábados, domingos y festivos (artículo 47.2.c de la ordenanza de ruido del Ayuntamiento). En la práctica, una jornada de obra normal cabe de sobra en esa franja. Lo que sí puede recortar la jornada son las normas de la comunidad: horarios propios, uso del ascensor, protección de zonas comunes, días de carga y descarga. Se habla con el presidente antes de empezar; lo contamos en horario de obras en casa y en comunidades de vecinos y reformas.

Cambios con la obra empezada

Es el factor que más se subestima. Cambiar un alicatado con el baño a medias no es solo pagar la diferencia: es retirar lo colocado, esperar el material nuevo y rehacer la fase. Por eso los cambios se tratan como lo que son: un ajuste documentado, valorado con los precios unitarios del contrato, con su efecto en el plazo por escrito. Lo que se añade o se quita en la obra queda anotado, y tú sabes en cada momento cuánto y cuándo.

Los precios unitarios quedan fijados por contrato: un radiador cuesta lo que cuesta desde el primer día hasta el último. Si cambian las cantidades, los materiales o las calidades, por tu decisión o por algo que ha aparecido al abrir, el total y el plazo se ajustan con esos mismos precios y queda documentado. Es la única forma de que un plazo signifique algo.

El calendario

Agosto, las dos semanas centrales de la Navidad y la Semana Santa concentran cierres de fábricas, vacaciones de oficios y retrasos de transporte. Una obra que empieza a mediados de junio atraviesa agosto; una que arranca a mediados de octubre tiene los acabados en plenas fiestas. No significa que no se pueda empezar entonces: significa que el calendario de la obra debe tenerlo en cuenta desde el principio.

Lo que la acorta

Lo que más reduce el plazo no es meter más gente: es empezar con todo decidido y pedido. Un piso vacío (sin muebles ni nadie viviendo dentro) ahorra también semanas, porque los oficios entran a la vez y no hay que proteger ni recuperar zonas. Y conservar lo que está bien (unos suelos en buen estado, unas ventanas recientes) quita fases enteras. En la visita miramos las tres cosas.

El plazo en el contrato

Podríamos decirte cuatro meses por teléfono y acertaríamos muchas veces. Pero un plazo que firmamos tiene que salir de haber visto tu casa y de saber qué quieres hacer en ella. Por eso no lo damos sin visita.

Una vez estimado, el plazo figura en el contrato, junto con la fecha de entrega y la penalización por retraso que se pacta contigo. Durante la obra, quien coordina los oficios es el jefe de obra, y tienes contacto constante con él y con el arquitecto; lo que se añade o se quita queda documentado como ajuste. Pagas el 25 % al firmar y el resto por certificaciones de obra, es decir, por lo que se va ejecutando. Al entregar, dos años de garantía sobre los trabajos, por escrito. Son las condiciones que explicamos en la página de garantías y la forma de trabajar que contamos en nuestro método.

Un plazo realista bien comunicado, aunque sea más largo que el de otro presupuesto, te protege: te deja organizar el alquiler, la mudanza y la vida familiar con calma. Un plazo agresivo incumplido hace lo contrario: la familia se queda sin casa en la fecha prevista, sin alternativa y con la obra improvisando. Comparar el plazo prometido es una de las mejores formas de medir la seriedad de una empresa, como contamos en cómo elegir empresa de reformas.

Cuánto tarda según los metros

Los metros son solo una de las variables, pero son la primera que todo el mundo tiene. Esta tabla cruza la orientación que damos en nuestras páginas de precio por tamaño con los pisos de la muestra. La orientación lleva margen porque no sabe cuánto se cambia; la muestra son obras concretas con todo renovado y las decisiones tomadas a tiempo.

El precio es aritmética con nuestra horquilla pública, no el presupuesto de esas obras: cada casa se presupuesta partida a partida. Para una cifra orientativa con tus metros y tus calidades puedes usar la calculadora, y en cuánto cuesta una reforma integral está el detalle por tamaños. A partir de 140 m², y sobre todo en casas de varias plantas, la lógica cambia un poco: en nuestra muestra de chalets, una casa de 240 m² solo tardó un mes más que una de 140, porque se puede trabajar en plantas distintas a la vez. Está en la guía de plazos del chalet.

Vivir en el piso durante la obra o mudarte

En una reforma integral de piso, vivir dentro no es recomendable. Durante semanas la casa no tiene baño operativo, ni cocina, ni en muchos tramos agua o luz. El polvo de la demolición y los disolventes de pinturas y barnices no son para convivir con ellos, y menos con niños o personas mayores. Y la obra con gente dentro dura más: hay que trabajar por zonas y proteger y recuperar cada una.

Lo habitual es organizar un alquiler temporal en la misma zona, que te deja seguir cerca del colegio, del trabajo y de la obra, o trasladarse con familia. Tres consejos que ahorran disgustos:

• Reserva con margen. Los alquileres temporales en los barrios donde más reformamos se agotan; empieza a buscar en cuanto tengas el plazo estimado, no cuando firmes.
• Cuenta con un mes más. No porque la obra vaya a retrasarse, sino porque mudarse el mismo día de la entrega es una mala idea: la casa necesita unos días de limpieza fina y de que lleguen tus muebles.
• Empieza a planificar dos o tres meses antes de la fecha en la que querrías arrancar la obra. Ese margen permite hacer la visita, la propuesta, la elección de materiales y el contrato sin agobios, y pedir a tiempo lo que se fabrica a medida.

Si además estás comprando el piso que vas a reformar, el calendario empieza antes: de las arras a las llaves cuenta cómo encajar la compra con la obra, y qué mirar antes de comprar para reformar te ayuda a no llevarte el piso que te comerá el plazo.

Siete errores al comparar plazos

Cuando alguien recibe varios presupuestos para el mismo piso, la dispersión en plazos suele ser tan grande como en precios: hemos visto, para una misma casa, de cinco semanas a seis meses. La estimación más corta casi nunca es la más eficiente; suele ser la que menos obra incluye o la que más se va a saltar.

1. Comparar plazos sin comparar el alcance. Seis semanas con los suelos conservados y las instalaciones parcheadas no es mejor que cuatro meses con todo nuevo. Pide siempre qué entra y qué no.
2. Aceptar un plazo dado por teléfono. Sin ver la casa no se sabe qué hay detrás de las paredes ni cuánto se va a cambiar.
3. No preguntar qué pasa si se incumple. Un plazo sin penalización pactada es una intención, no un compromiso.
4. Confundir plazo de obra con plazo total. Los meses del contrato empiezan en la demolición. Lo previo, y sobre todo lo que tardes en decidir, va aparte.
5. Dejar la cocina para después. Es la pieza que más tarda en fabricarse y la que más tarde entra en obra. Se pide al firmar.
6. Creer que más gente acorta la obra. Hasta cierto punto: la demolición y la albañilería admiten más manos; los secados, los pedidos y el orden de los oficios, no. Más personal mal coordinado alarga.
7. Olvidar el calendario. Agosto y Navidad existen. Un plazo que los ignora se cumple peor.

Con esos siete puntos ya sabes leer la línea del plazo de cualquier presupuesto. Para el resto del documento, en cómo leer un presupuesto de reforma va partida a partida, y en precios unitarios o llave en mano explicamos por qué la forma de presupuestar cambia también cómo se gestiona el plazo.

Lista de comprobación antes de firmar un plazo

• El plazo lo ha dado quien ha visto tu casa, no un teléfono ni un formulario.
• Figura en el contrato, con fecha de entrega, no solo en el presupuesto.
• Hay una penalización por retraso pactada y por escrito.
• Sabes qué se renueva y qué se conserva, y el plazo corresponde a esa obra.
• Tienes una fecha límite para decidir cada material, y la cocina se pide al firmar.
• Sabes quién coordina la obra (el jefe de obra) y con quién hablas (él y el arquitecto).
• Los cambios se valoran con los precios unitarios del contrato y quedan documentados, con su efecto en el plazo.
• Has hablado con la comunidad y conoces sus normas de horario y ascensor.
• Has calculado dónde vas a vivir, cuánto cuesta y le has sumado un mes.
• El calendario de la obra tiene en cuenta agosto, Navidad y Semana Santa.

Cómo se ha calculado

Los plazos de la tabla de pisos son los meses de obra de seis reformas integrales entregadas por Reformadísimo en Madrid entre 2023 y 2025, de 70 a 130 m², con fotos publicadas en nuestra web. No son una media del mercado ni una promesa: es lo que duró nuestro trabajo en esas casas. Son meses de obra, desde la demolición hasta la entrega, y no incluyen la visita, la propuesta ni la elección de materiales. Las semanas por fase son orientativas para un piso de 80 a 100 m² con obra completa. La orientación por tamaño es la misma que damos en nuestras páginas de precio. Los precios son aritmética con la horquilla pública de 900 a 1.200 €/m² sin IVA, no el presupuesto de ninguna de esas obras. El plazo de tu casa se estima en la visita y se firma en el contrato. Guía revisada el 6 de noviembre de 2026.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una reforma integral de un piso en Madrid?

Entre 3 y 5 meses de obra. En nuestra muestra, los pisos de 70 a 92 m² se entregaron en tres meses y los de 105 a 130 m² en cuatro. El plazo de tu casa depende de qué se renueve y de su estado, y se estima en la visita.

¿Cuánto se tarda en reformar un piso de 80 m²?

Como orientación, de tres meses y medio a cuatro de obra; el piso de 80 m² de nuestra muestra, en Delicias, se entregó en tres. Con cambios de distribución, calidades a medida o cosas que aparecen al abrir en un piso antiguo, se va hacia los cuatro.

¿Cuánto se tarda en reformar un piso de 100 m²?

De tres meses y medio a cuatro de obra. El piso de 105 m² de nuestra muestra, en Jerónimos, con el pasillo de la finca abierto con una cristalera y suelo de roble nuevo, se entregó en cuatro meses.

¿El plazo incluye lo de antes de la obra?

No. Los meses de obra empiezan en la demolición y acaban en la entrega. La visita, la propuesta, la elección de materiales y el contrato van antes, y su duración depende sobre todo de lo que tardes tú en decidir. Tampoco incluye el tiempo del Ayuntamiento cuando hace falta licencia, que la pide el propietario.

¿Puedo vivir en casa durante una reforma integral?

No es recomendable: durante semanas no hay baño operativo, ni cocina, ni en algunos tramos agua o luz, y la obra con gente dentro dura más. Lo habitual es un alquiler temporal en la misma zona o trasladarse con familia.

¿Puedo acelerar la obra poniendo más gente?

Solo en demolición y albañilería. Los tiempos de secado, los plazos de fabricación de la cocina y las carpinterías y el orden de los oficios no se comprimen. Más personal mal coordinado suele alargar la obra en vez de acortarla.

¿Qué pasa si la obra se retrasa?

El plazo va escrito en el contrato con una penalización por retraso que se pacta antes de firmar. Si el retraso viene de un cambio que has pedido o de algo que ha aparecido al abrir, se valora con los precios unitarios del contrato y queda documentado con su efecto en la fecha.

¿Cuánto se tarda en reformar solo una cocina?

Dentro de una reforma integral, la cocina ocupa la última fase de montaje (una o dos semanas) pero sus muebles se piden al principio. Como obra suelta, lo que manda es el plazo de fabricación de los muebles, que suele ser de uno a dos meses, más dos o tres semanas de obra. Nosotros solo hacemos reformas integrales; en por qué solo integrales explicamos la razón.

Fuentes

• Ayuntamiento de Madrid, Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica (BOCM de 14 de marzo de 2011), artículo 47.2.c: horario de obras en el interior de viviendas. bocm.es
• Ayuntamiento de Madrid, Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM): declaración responsable y plazos de la licencia. bocm.es
• Ayuntamiento de Madrid, sede electrónica: declaración responsable para obras. sede.madrid.es
• Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, disposiciones mínimas de seguridad y salud en los trabajos con riesgo de exposición al amianto (plan de trabajo, RERA). boe.es · Nota técnica de prevención 796 del INSST, que resume el plan de trabajo y el plazo de 45 días de la autoridad laboral. insst.es
• Agencia Tributaria, tipo de IVA aplicable a las obras en viviendas (10 % en renovación y reparación con condiciones). sede.agenciatributaria.gob.es

Y ahora, tu casa

Si estás pensando en una reforma integral y quieres saber cuánto tardaría la tuya, lo más rápido es que la veamos: un arquitecto del equipo va a tu casa, la mide, mira las instalaciones y habla contigo de qué quieres cambiar. Te vas con una fecha para recibir la propuesta y el presupuesto partida a partida, con el plazo estimado dentro. Puedes pedir la visita técnica gratuita aquí, escribirnos al WhatsApp 636 15 46 52 o llamar al 91 252 32 77. Así son nuestras reformas integrales en Madrid, y así hemos entregado las de Chamartín, Retiro, el barrio de Salamanca o Tetuán que has visto en esta guía.