Cuando vayas a hacer obras en casa, aunque sea una reforma muy pequeña, deberás tener en cuenta varios aspectos. Por un lado, tener claro qué es lo que quieres hacer, el presupuesto con el que cuentas para ello y quién se encargará de la obra. Esto último es quizá de lo más importante, porque no solo se encargarán de todo lo relacionado con ella directamente. En muchos casos, también se encargarán de los trámites para hacer obras que tienes que cumplimentar para poder llevarlas a cabo. O al menos, de facilitártelos todo lo posible.
Conocer todos los trámites para hacer obras en casa no solo es útil, sino imprescindible. Si te saltas alguno, o no lo realizas correctamente, puedes tener problemas. Tanto con los vecinos de tu comunidad si las obras son en un piso, como con las autoridades. En este último caso, no realizar los trámites para hacer obras de manera adecuada te puede acarrear un expediente, la paralización de las obras, y además una multa. ¿Necesitas saber cuáles son los trámites y permisos de reforma y obra necesarios? Descúbrelos y conoce también cuándo necesitas realizar cada uno.
Trámites para hacer obras: ¿necesitas permiso municipal?
Uno de los principales trámites para hacer obras en casa que tendrás que llevar a cabo es la solicitud de un permiso o licencia de obras. Eso sí, no es necesario en caso de algunas obras muy pequeñas. Y en caso de que lo necesites, puede ser o bien de obras menores o de obras mayores. Por tanto, lo primero es saber si tienes que pedir o no un permiso. En la mayoría de los casos, tendrás que hacerlo. Solo se salvan obras muy pequeñas, como alicatados, cambio de suelos, raseado de paredes y, en algunas ciudades, incluso el cambio de instalaciones de luz y agua de la propia vivienda.
No obstante, hay localidades en las que este último tipo de reformas sí requiere una comunicación de obras menores. Sobre todo en el caso de cambio de instalaciones. Por eso, lo más recomendable es que consultes con tu ayuntamiento qué tipo de obras y actuaciones están exentas de tener que emitir una comunicación de obras o solicitar una licencia de obras mayores. Sobre todo, si la vivienda donde se van a realizar las reformas cuenta con algún nivel de protección. En estos casos la normativa puede ser distinta que para las viviendas libres. O si hacerlo va a acarrear algún cambio en la estructura del edificio en el que se encuentra la licencia.
En caso de que vayas a realizar otro tipo de obras, o de que en tu ayuntamiento sea necesario comunicar incluso las obras más sencillas, tendrás que conseguir el permiso correspondiente. Y en función del tipo de obra que se trate, como veremos más adelante, abonar una tasa como parte del proceso para solicitarlo.
Subvenciones para reformas de viviendas Madrid 2023.
Trámites para hacer obras menores: comunicación
En el caso de que las obras que vayas a hacer sean algo más complicadas, necesitarás un permiso de obra menor, mientras que en otros bastará con una comunicación. Pero ¿qué es un permiso de obra menor? Pues en la mayoría de los casos no es más que una mero comunicado de obras que tendrás que hacer a tu ayuntamiento. En muchas ocasiones, este tipo de trámite también se puede llevar a cabo a través de Internet. Para saber si puedes cumplir con este requisito sin tener que desplazarte al Ayuntamiento, lo mejor que puedes hacer es consultar la página web de la institución. Si puedes, ahorrarás un tiempo bastante valioso.
Las obras que solo precisan una comunicación antes de comenzarlas tampoco son muchas. Por ejemplo, el cambio de una o varias ventanas o persianas. También puede ser necesario para cambios en la fontanería o el sistema de calefacción. E incluso en algunas ciudades, habrá que comunicar la obra cada vez que vayas a pintar la casa. De la misma manera que hemos comentado en el caso de las obras que no requieren comunicación ni permiso, dirígete al ayuntamiento e infórmate sobre cómo realizar la comunicación de obras si no necesitas un permiso de mayor nivel.
En la práctica totalidad de los casos, el único requisito será rellenar un formulario y entregarlo, así como la aportación de documentación relacionada con la obra. Por ejemplo, una memoria de la obra, o bien un plano, si hay que hacer ciertos cambios. Una vez más, todo depende de la normativa vigente en tu localidad. Por supuesto, tendrás que abonar una pequeña tasa. Eso será todo en el caso de que tu obra no necesite permiso.
Trámites para hacer obras: permiso de obra menor
Todo lo que implique hacer una obra no muy grande, pero que vaya más allá de algún cambio de instalación o de ventanas necesitará un permiso de obra menor. Eso sí, solo en el caso de actuaciones que no afecten a la seguridad de la estructura del edificio y no sea compleja ni requiera un proyecto firmado por un arquitecto. También será necesario en muchos casos en los que vayas a realizar una combinación de obras que no requieran más que una comunicación cuando se realizan de manera individual. De nuevo, asegúrate antes de comenzar la obra de qué permiso necesitas en función de lo que vayas a hacer, y evitarás problemas.
Trámites online
En este caso también se puede solicitar online en muchos ayuntamientos, sobre todo a raíz de la pandemia y sus restricciones. No obstante, en situaciones de normalidad se puede realizar de manera presencial. Al igual que el resto de trámites para hacer obras, es necesario solicitarlo antes de empezar con ellas. Después habrá que esperar hasta que te lo concedan para poder comenzarlas. No obstante, no tarda mucho en estar listo, y estará concedido (o rechazado si no se dan las condiciones que deben cumplirse según el consistorio) en un máximo de 15 días.
Documentación y tasas
Junto con la solicitud será necesario presentar cierta documentación. Por ejemplo, el presupuesto de la obra, puesto que la tasa a pagar depende de este. De hecho, dicha tasa será un porcentaje del total, que en muchas localidades depende del tipo de obras a realizar. Si se trata de obras de ampliación de las instalaciones de la casa, el porcentaje a pagar será distinto al que tocará abonar si son obras de modificación de elementos que ya hay en la casa.
En cualquier caso, el porcentaje no es elevado, y en la mayoría de los casos está entre un 3% y un 5% del total. Ten en cuenta que las obras menores no suelen ser muy costosas, por lo que el pago de las tasas de este tipo de permiso es, generalmente, asequible. No obstante, conviene que te enteres de si existe algún tipo de bonificación o tarifa reducida en algunos supuestos, como puede ser la acreditación de ingresos bajos.
Permiso de obra mayor
Si vas a hacer obras de gran calado en la casa, como por ejemplo una reforma integral, necesitarás solicitar un permiso de obra mayor. Se trata de un trámite más complejo que el que hay que seguir para el resto de permisos. Además, su concesión lleva más tiempo y sus tasas son más caras. Se trata de obras que pueden afectar a la estructura del edificio, y se solicita para dejar constancia de que, al realizarlas, la integridad del edificio en el que está la vivienda en la que se hacen no va a resultar afectada. Por ejemplo, es la licencia que se necesita para la reforma de una fachada.
Documentación y tasas
Para solicitarlo, además de rellenar la solicitud pertinente, tendrás que presentar también el proyecto de la obra y una memoria que lo describa. En los dos casos, el proyecto y la memoria tendrán que estar realizados y validados por un arquitecto o un arquitecto técnico. El profesional encargado de ello variará en función de las actuaciones que vayas a realizar en la casa. Se solicita en el ayuntamiento, de manera presencial, y una vez realizada la solicitud es posible que un técnico municipal acuda a visitar la casa a reformar. Por eso es importante pedir el permiso antes de hacer ninguna obra. Si el técnico hace la visita y ve que la obra está empezada sin permiso te arriesgas a que te paren la obra, además de a una sanción económica.
Tal como sucede en los otros casos, tendrás que pagar una tasa, que en muchos ayuntamientos se compone de dos partes: la tasa de urbanismo (en algunos consistorios esta tasa no existe), y el ICIO (Impuesto de Construcciones, instalaciones y obras). Este último, como es habitual en estos casos, depende del presupuesto total de la obra. Generalmente será un 4% o un 5% del total, IVA excluido. Eso sí, tendrás que tener algo de paciencia hasta que te lo concedan, pues puede tardar en llegar varias semanas.
Estos son los trámites para hacer obras que son necesarios en cada caso para hacer reformas en una vivienda. Aunque no son muy complicados sí que resultan bastante engorrosos. Además, confundirse sobre el tipo de licencia o trámite a realizar si no se trata de una obra mayor puede resultar confuso. Por eso es importante que de la obra se encarguen expertos que sepan exactamente qué trámites tienes que realizar. No te cortes y ¡pregunta cuál necesitas!
