La calculadora honesta para quienes reforman para vender. Mete el precio al que compraste (o el valor actual), el coste real de la reforma y tus circunstancias fiscales, y te decimos tres precios de venta: el mínimo para no perder dinero, el recomendado con margen razonable y el techo realista que el mercado puede aceptar. Incluye comisión inmobiliaria, ITP de origen, plusvalía municipal e IRPF de la ganancia patrimonial.
Lo que has puesto hasta ahora en esta vivienda.
Si la heredaste, valor de adquisición a efectos fiscales (€)
Cuánto tiempo llevas siendo propietario
Lo que vas a invertir o has invertido en la obra (€)
m² de la vivienda
Para calcular el techo realista que tu zona puede aceptar.
Para estimar el techo de mercado
% sobre el precio de venta (3-5%)
Determina si pagas IRPF por la ganancia patrimonial.
Si lo recuerdas; si no, lo estimamos al 6%
Si la tienes; si no, lo estimamos por años (€)
El cálculo intuitivo del que reforma para vender suele ser este: "compré por 280.000 €, invierto 85.000 € en reforma, vendo por 400.000 € y me queda 35.000 € de beneficio". Y ese cálculo está mal por entre 30.000 y 50.000 €, porque no incluye comisión inmobiliaria, plusvalía municipal, IRPF de la ganancia patrimonial ni los costes que ya pagaste cuando compraste la vivienda hace años (ITP, notaría, gestoría).
Cuando aplicas la cuenta completa, ese "beneficio" de 35.000 € se queda muchas veces en cero o incluso en negativo. Esta calculadora hace la cuenta honesta para que sepas el precio real al que tienes que vender para no perder dinero.
Estos son los conceptos que descuentan del precio de venta y que tienes que tener todos sobre la mesa:
| Concepto | Cuándo aplica | Importe típico |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria | Si vendes con agencia | 3-5% sobre precio venta |
| Plusvalía municipal | Siempre, salvo que vendas a pérdida | 2.000-12.000 € según años |
| IRPF ganancia patrimonial | Siempre, salvo exenciones | 19-30% de la ganancia neta |
| Certificado energético | Obligatorio para vender | 120-300 € |
| Cancelación hipoteca | Si tienes hipoteca activa | 0-2.500 € |
| Cédula de habitabilidad | En algunas comunidades | 50-200 € |
| Notaría y gestoría compraventa | Habitualmente paga el comprador en Madrid | 0 (en Madrid) |
Lo que nadie te dice del IRPF de la ganancia patrimonial
El IRPF sobre la ganancia patrimonial en España va por tramos progresivos: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 30% por encima. Esto significa que si vendes con una ganancia muy grande, el tipo medio efectivo puede subir al 25-28%. En operaciones de flipping inmobiliario en zonas premium de Madrid (Salamanca, Chamberí), donde las ganancias absolutas son altas, este punto es crítico para no llevarse sorpresas en la siguiente declaración.
Si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual, hay dos exenciones del IRPF que pueden hacer que la ganancia patrimonial esté totalmente exenta:
Si destinas el importe íntegro de la venta a comprar otra vivienda habitual en los 2 años siguientes (ya sean los 2 años antes o los 2 años después de la venta), la ganancia patrimonial está exenta de IRPF. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional al porcentaje reinvertido.
Para acogerse a esta exención hay tres requisitos: que la vivienda vendida haya sido tu vivienda habitual al menos los 3 años anteriores a la venta, que la nueva vivienda también vaya a serlo, y que conserves todos los justificantes de la operación para presentarlos en la declaración del IRPF del año de la venta.
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está totalmente exenta sin necesidad de reinvertir el importe. Es la exención más generosa del IRPF y aplica directamente: solo necesitas haber tenido la vivienda como domicilio habitual durante los 3 años previos a la venta.
Caso intermedio frecuente
Si la vivienda que reformaste para vender no es tu vivienda habitual (segunda residencia, vivienda heredada, vivienda de inversión), no puedes acogerte a ninguna de las dos exenciones y pagas IRPF íntegro sobre la ganancia. En ese caso, una estrategia para suavizar el golpe fiscal es repartir la operación entre dos ejercicios fiscales si puedes: cobrar parte en diciembre y parte en enero, por ejemplo. Consulta con asesor fiscal antes de planificar esto.
Por mucho que la cuenta te diga que tienes que vender a 480.000 € para no perder dinero, si tu zona no acepta esa cifra, no la vas a vender. El precio real al que se cierran las operaciones depende de tres variables:
Cuando el "precio mínimo para no perder dinero" supera el "techo de mercado de tu zona", la operación está en pérdidas estructurales y solo se rescata esperando que la zona se revalorice o asumiendo que tendrás que asumir parte de la inversión como minusvalía.
Como regla práctica del sector, una reforma integral antes de vender compensa cuando se cumplen al menos dos de estas tres condiciones:
Si solo se cumple una de las tres, suele ser preferible vender al precio que toque sin reformar y dejar que el comprador decida. Reformadísimo aborda este análisis en la visita técnica gratuita: si vemos que reformar para vender no compensa en tu caso, te lo decimos.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos comisión inmobiliaria menos plusvalía municipal) y el valor de adquisición (precio al que compraste más ITP, notaría, gestoría y mejoras documentadas como una reforma integral). Sobre esa ganancia neta se aplican los tramos del IRPF: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 €, 30% por encima.
Sí, una reforma integral cuenta como mejora del valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial, siempre que tengas facturas con NIF de la empresa de reformas y los justificantes de pago. El simple "presupuesto" o "albarán" no vale: tiene que ser factura con IVA emitida a tu nombre. Reformadísimo emite siempre factura completa por cada partida ejecutada, lo que te permite descontar el coste íntegro al calcular la ganancia patrimonial.
La plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo pacto contrario en escritura. Es un impuesto que grava el incremento de valor del suelo durante el tiempo de tenencia. En Madrid se calcula con base en el valor catastral del suelo y los años transcurridos. Para una vivienda comprada hace 8-15 años en Madrid, suele oscilar entre 2.000 y 8.000 €. Se puede calcular en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid antes de firmar.
Si vendes a pérdidas (precio de venta menos costes de la operación es inferior al valor de adquisición + mejoras), tienes una pérdida patrimonial. No pagas IRPF, y además puedes compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los 4 ejercicios siguientes. Es una situación a evitar pero, si ocurre, conviene documentarla bien para aprovechar la compensación fiscal.
Una vivienda reformada de calidad media-alta en zonas demandadas de Madrid se vende entre 2 y 4 meses desde la primera publicación. En zonas prime (Salamanca, Chamberí, Centro, Retiro), las viviendas correctamente valoradas se mueven en 1-2 meses. En zonas con menos demanda o sobrevaloradas, el plazo puede extenderse a 6-9 meses. La reforma reduce el tiempo de venta a aproximadamente la mitad respecto a la misma vivienda sin reformar.
Sí. La comisión inmobiliaria de la venta es un gasto inherente a la transmisión y se descuenta del valor de transmisión a efectos de calcular la ganancia patrimonial. Igual que la plusvalía municipal. Asegúrate de que la inmobiliaria emite factura a tu nombre con su NIF para presentarla con la declaración.
La comisión inmobiliaria del 3-5% sobre el precio de venta es un coste real e irrecuperable. En operaciones tipo de Madrid, hablamos de 15.000-30.000 €. Vender por tu cuenta ahorras esa comisión, pero asumes el coste en tiempo (gestionar visitas, fotografías, anuncios, negociación) y la operación suele tardar más. Como regla: si tu vivienda está en zona muy demandada y sabes hacer fotos/anuncios decentes, la venta directa puede compensar. Si la zona es menos activa o no tienes tiempo, la inmobiliaria suele justificar su porcentaje.
Lo imprescindible: nota simple registral, último IBI, certificado de eficiencia energética (obligatorio), cédula de habitabilidad si la comunidad la exige, certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, escritura de compraventa original, y todas las facturas de la reforma para justificar la mejora del valor de adquisición. Si tienes hipoteca, certificado de deuda actualizado. Reformadísimo entrega al cliente al finalizar la obra una carpeta documental completa con todas las facturas y certificados de garantía, que es exactamente lo que necesitas para vender después.
Esta calculadora forma parte de Reformadísimo Tools, las cinco herramientas gratuitas que cubren cada momento de decisión sobre tu reforma:
Para tomar la decisión completa sobre tu reforma con vista a venta, te interesan también estas guías técnicas:
Sobre la autora. Carmen María de la Rubia es parte del equipo técnico de Reformadísimo, empresa madrileña de reformas integrales con +1.150 obras ejecutadas desde 2012 en Madrid capital, La Moraleja, Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda, Salamanca, Chamberí y otras 24 zonas. Esta calculadora se basa en datos de mercado reales (Idealista, abril 2026), tramos vigentes del IRPF de la Agencia Tributaria 2026 y los costes de obra reales del equipo.
En la visita técnica gratuita verificamos el alcance real de la reforma, los costes unitarios por partida y la viabilidad de la operación de venta. Te entregamos el presupuesto con precios unitarios fijos por contrato. +1.150 obras integrales ejecutadas en Madrid desde 2012.
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