Comprar, reformar y vender Flipping Inmobiliario: ¿es una buena inversión?

Comprar, reformar y vender: ¿es una buena inversión? (Actualizado a 24 de mayo de 2025)

La fórmula de flipping inmobiliario –comprar una vivienda, reformarla integralmente y venderla– sigue siendo un sueño para muchos inversores en Madrid. Este proceso puede generar beneficios importantes, pero requiere planificación y conocer bien los costes asociados. Para maximizar tu ganancia, necesitas elegir el inmueble adecuado, presupuestar correctamente la reforma y entender las implicaciones fiscales de la operación. Por eso hoy te explicamos con detalle en qué consiste este modelo de negocio, destacando plazos legales y las últimas normas tributarias aplicables en la Comunidad de Madrid. Además, incluimos una **tabla comparativa** de ejemplo para que visualices los gastos clave (precio de compra, reformas, plusvalía, impuestos) antes y después de la reforma.

¿Ya tienes pensado un proyecto de reforma integral como inversión? Empezar sin un plan es un gran error: utiliza nuestra calculadora de presupuesto para estimar gastos y beneficios potenciales. En Reformadísimo somos expertos en reformas integrales y te asesoramos para que este camino sea rentable. Por ejemplo, sabemos que asegurar una vivienda en zonas bien conectadas o con buen potencial de revalorización es clave. Además, te recomendamos repasar nuestras [fases de reforma integral](https://www.reformadisimo.es/blog/guia-definitiva-para-reformar-una-casa-en-2025-fases-presupuesto-decisiones-clave/) para entender cada paso de la obra, desde la planificación hasta la entrega de llaves. Con todo esto en mente, ¡comienza tu guía de flipping inmobiliario!

Comprar, reformar y vender: en qué consiste

El flipping inmobiliario consiste en adquirir una vivienda por debajo de su valor de mercado, hacer una reforma integral para aumentar su atractivo y luego venderla a un precio mayor. En Madrid, muchas personas ven esto como una oportunidad: pueden transformar un piso anticuado en uno moderno y revalorizarlo. La clave está en optimizar la inversión: comprar barato (por ejemplo, herencias, subastas, pisos con potencial oculto) y reformar con sentido (mejorando cocina, baños, instalaciones). Así se obtiene un mayor margen al vender. No obstante, **ser profesional**, definir bien el proyecto y calcular los gastos con precisión es esencial para que la ganancia sea real. Aquí influye también disponer de buenos profesionales (arquitectos, albañiles, electricistas, etc.) que realicen la reforma con garantías, algo que en Reformadísimo dominamos tras miles de reformas integrales realizadas.

¿Qué tipo de inmueble es apto para comprar, reformar y vender?

Para el flipping, lo ideal es un piso con potencial de mejora. Por ejemplo, viviendas con distribución anticuada, acabados desgastados o instalaciones obsoletas. Un piso situado en una zona en auge (cercana a metro o universidades) y con una superficie razonable suele funcionar bien. Edificios de mediana antigüedad, con **obra antigua por renovar** (p.ej. solo baños o cocina viejos) son candidatos clásicos. Evita inmuebles estructuralmente dañados o con graves problemas legales. En general, un piso de 70-100 m² con dos o tres dormitorios, y con permiso de reforma integral, ofrece una buena apuesta. Si no estás seguro, antes de comprar conviene hacer un estudio; por ejemplo, nuestra calculadora de reforma te ayudará a valorar los costes. En este proceso, los profesionales suelen dividir la obra en **fases**: planificación, obra gruesa, instalaciones, acabados… Consulta nuestra guía de fases de una reforma integral para entender cada etapa detalladamente.

Aspectos legales y fiscales a tener en cuenta

Antes de lanzarte, debes conocer los impuestos y trámites que implican comprar y luego vender un inmueble. Si compras un piso de **segunda mano** en Madrid, pagarás el **Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)**, que es del 6% del valor declarado (Madrid ofrece reducciones para ciertos colectivos, pero para inversores el 6% es el general). Si fuera vivienda nueva de obra, en lugar del ITP se paga el **IVA** (10% para vivienda habitual) más **Actos Jurídicos Documentados (AJD)**. Además, al reformar debes sumar el IVA de los materiales y mano de obra (en contratos con una empresa reformista suele ser 21%). Tras la venta, el vendedor debe declarar la **ganancia patrimonial** en el IRPF: es la diferencia entre precio de venta y coste real (precio de compra + gastos + reformas). Estas ganancias tributan según la escala del ahorro (actualmente desde el 19% hasta el 30% si exceden 300.000 € de ganancia. Importante: según la Agencia Tributaria, al vender cualquier inmueble debes incluir esa ganancia (o pérdida) en tu declaración de la renta. Además, el vendedor paga la **Plusvalía Municipal**, que grava el incremento de valor del terreno. En 2025 se paga solo si hay beneficio real en la venta, y se liquida al ayuntamiento correspondiente en un plazo de 30 días hábiles. El vendedor es responsable de ese impuesto. Por último, ten en cuenta los **plazos y licencias** de la obra: en Madrid las reformas integrales suelen requerir Licencia de Obra Mayor o Comunicación Previa (según si se toca estructura o no). Consulta nuestra guía de licencias y permisos en Madrid para reformas integrales, donde se explican los tipos de obra (mayor o menor) y trámites necesarios en 2025.

Consideraciones sobre la zona en la que se compra para una buena inversión

La ubicación es tan importante como la vivienda misma. Invertir en barrios en crecimiento o próximos a nuevas infraestructuras (metro, centros culturales, zonas universitarias) tiende a garantizar una plusvalía mayor. Por ejemplo, distritos de Madrid en revalorización pueden ofrecer márgenes de ganancia más altos tras la reforma. Sin embargo, también hay que evaluar la demanda local: es vital que la vivienda reformada atraiga a posibles compradores. Asegúrate de que la zona tenga servicios, buenas comunicaciones y potencial de mercado. Además, verifica factores como la normativa urbanística del barrio (planes especiales, obras futuras) ya que esto puede afectar costes y plazos. Conocer el entorno te ayuda a estimar mejor el precio de venta. Nuestro consejo: antes de comprar un piso para flipping, investiga los precios de venta de pisos reformados similares en esa zona y compara con el coste total de tu operación.

La reforma integral: un paso imprescindible que decidirá buena parte del éxito

La reforma integral es donde se crea valor. Un proyecto bien ejecutado eleva notablemente el precio final del inmueble. Para maximizar tus ingresos, planifica con detalle cada partida de obra: materiales, instalaciones, mano de obra y imprevistos. Es clave negociar precios con proveedores y contratar empresas de confianza que garanticen calidad y plazos. Un error común es subestimar la reforma: deja un margen de al menos un 10-15% adicional para imprevistos. Elige los acabados pensando en el público objetivo (piso joven, familiar, de lujo…) y cumple todas las normativas técnicas (por ejemplo, eficiencia energética y seguridad eléctrica) para evitar problemas a futuro. Si manejas bien la reforma, habrás puesto la base para vender caro. Recuerda: una obra integral puede tardar varios meses, y durante ese tiempo tendrás que pagar gastos corrientes (IBI, comunidad, suministros, etc.). Estos costes afectan la rentabilidad, así que inclúyelos en tu planificación financiera antes de firmar la compra.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto ITP se paga en Madrid al comprar una vivienda usada?

En la Comunidad de Madrid, el tipo general del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para compraventa de vivienda usada es del 6% del valor declarado. Existen reducciones (por ejemplo, un 4% para familias numerosas en vivienda habitual) pero en general los inversores pagan el 6%. Si se trata de vivienda nueva (de promotor), en cambio, se paga IVA (10%) y Actos Jurídicos Documentados en lugar de ITP.

¿Qué impuestos hay que pagar al vender un piso tras reformarlo?

Al vender el inmueble, el vendedor debe tributar la *ganancia patrimonial* en su IRPF. Esta ganancia se calcula como precio de venta menos el coste fiscal de adquisición (incluidos costes de compra y reforma). Los tramos de IRPF para la base del ahorro van del 19% al 30% para la parte que exceda 300.000 €. Además, suele pagarse la **plusvalía municipal**, que grava el incremento del valor catastral del suelo. En 2025, si vendes con pérdida real no pagas plusvalía, pero si hay ganancia la paga el vendedor. El plazo para autoliquidar plusvalía tras la venta es de 30 días hábiles.

¿Qué licencias necesito para una reforma integral en Madrid?

Para una reforma integral que no afecta estructura, basta normalmente con una Comunicación Previa o Licencia de Obra Menor. Si la reforma toca elementos estructurales, distribuidores, fachadas o cambia el uso, hace falta Licencia de Obra Mayor. El Ayuntamiento de Madrid clasifica las obras según su envergadura. Revisa también los requisitos de la Comunidad de Madrid (p.ej. Código Técnico de Edificación) si la obra implica mejoras en eficiencia o accesibilidad, ya que podrías acceder a bonificaciones fiscales.

¿Cómo influye la plusvalía municipal en la rentabilidad del flipping?

La plusvalía municipal es un impuesto local sobre la ganancia en el valor del suelo del inmueble. Para 2025, si vendes y no obtienes beneficio, no hay que pagarla. Si hay ganancia, el vendedor debe liquidarla al ayuntamiento (suele ser un porcentaje pequeño: ejemplos de ~1% sobre la diferencia del terreno). Es un coste más a añadir al cálculo de rentabilidad. Existen calculadoras oficiales (p.ej. del Ayuntamiento) que ayudan a estimarla según años de tenencia y valor catastral.

Fuentes: Los datos fiscales están actualizados a 2025 consultando fuentes oficiales y especializadas: normativa de la Agencia Tributaria y de la Comunidad de Madrid, así como informes recientes sobre impuestos (ITP, IVA, IRPF y plusvalía)
hipotecanow.es
sede.agenciatributaria.gob.es
idealista.com
cuatrecasas.com
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María Luisa De La Rubia

CONTENIDO VALIDADO POR MARÍA LUISA DE LA RUBIA

Socia Fundadora en Reformadisimo