Cuánto cuesta reformar un chalet en Madrid en 2026, partida a partida

Respuesta corta: reformar por dentro un chalet de 200 m² en Madrid cuesta en 2026 entre 180.000 y 240.000 € sin IVA con calidades buenas, distribución nueva, instalaciones enteras y ventanas. Son los mismos 900 a 1.200 € por metro cuadrado que en un piso, con una diferencia que conviene tener clara desde el primer día: en un chalet hay capítulos que un piso no tiene (cubierta, fachada, escalera, jardín, piscina) y van aparte de esa horquilla. Para una casa de 150 m² la cifra interior se mueve entre 135.000 y 180.000 €, y para 250 m², entre 225.000 y 300.000 €. Si te ofrecen un chalet entero por menos de 700 € el metro, pide el desglose antes de ilusionarte: casi siempre falta la envolvente.

En esta guía te cuento de dónde salen esos números, capítulo a capítulo, qué cambia respecto a reformar un piso, qué cuestan las partidas propias de una casa con jardín y cómo se organiza una obra de cinco meses con tres plantas abiertas a la vez. También verás tres casas reales que hemos entregado (150 m² junto a la Castellana, un chalet de 240 m² en La Moraleja y una casa de 200 m² en Las Rozas), los papeles que hacen falta y las decisiones que más mueven el precio.

Qué vas a encontrar

• Las cifras por tamaño: 150, 200 y 250 m²
• Qué cambia cuando la casa es un chalet
• El presupuesto interior, partida a partida
• Los capítulos que solo tiene un chalet
• Tres casas reales de 150, 200 y 240 m²
• Las cinco decisiones que mueven el precio
• Cuánto tarda una obra en tres plantas
• Licencia, IVA y ayuntamiento
• Cómo comparar presupuestos de chalet
• Lista de comprobación antes de firmar
• Preguntas frecuentes

Las cifras por tamaño: 150, 200 y 250 m²

La horquilla pública de Reformadísimo para una reforma integral con distribución nueva es de 900 a 1.200 € por metro cuadrado construido, sin IVA, y sirve igual para un piso grande que para el interior de un chalet. Lo que cambia es el reparto: en una casa con jardín pesan más las ventanas, la climatización y la carpintería. Estas son las referencias para 2026:

Dos avisos. Esas cifras son el interior, de la puerta de entrada hacia dentro: cubierta, fachada, jardín y piscina se presupuestan como capítulos propios y más abajo te doy sus horquillas. Y en un chalet de más de 160 m² la obra pasa de los 3-5 meses habituales de un piso a 5-6, porque hay más superficie, más plantas y más oficios a la vez. El panorama general de precios en la ciudad está en la guía de precios de reforma integral en Madrid; aquí nos quedamos con tu caso: una casa grande.

Qué cambia cuando la casa es un chalet

Un piso de 90 m² y un chalet de 240 m² no son la misma obra multiplicada por 2,7. Son obras distintas, y esto es lo que las separa:

• La envolvente es tuya. En un piso la cubierta y la fachada son de la comunidad; en un chalet las pagas tú, y suelen ser lo que peor está en una casa de los 70, 80 o 90. Un tejado sin aislar se lleva buena parte de la calefacción.
• Hay escalera. Nueva, revestida o cerrada con cristal, es una partida que no existe en un piso y condiciona la distribución de las plantas.
• Hay muchas más ventanas. Un chalet de 200 m² tiene fácilmente 18 o 20 huecos entre ventanas, balconeras y puertas al jardín, frente a los 6 u 8 de un piso.
• La climatización es propia. Caldera de gasoil o de gas, depósito, radiadores viejos: se cambia todo, y la pregunta de la aerotermia aparece en la primera visita.
• Hay sótano, garaje y jardín. Humedades por capilaridad, arquetas, saneamiento enterrado, riego, vallado. Nada de esto sale en las fotos y todo suma.
• No hay comunidad, pero hay ayuntamiento y, a veces, urbanización. La mayoría de los chalets están en municipios con ayuntamiento propio (Alcobendas para La Moraleja, Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda, Boadilla) y muchos dentro de urbanizaciones con normas para cubiertas, vallados y fachadas.

Por eso la respuesta honesta a cuánto cuesta reformar un chalet tiene dos partes: la del interior, que se parece mucho a la de un piso grande, y la del resto de la casa, que depende de cómo esté la envolvente.

El presupuesto interior, partida a partida

Este es el reparto de un presupuesto tipo de 210.000 € sin IVA (1.050 €/m²) para el interior de un chalet de 200 m² en tres plantas: salón con cocina abierta, cuatro dormitorios, tres baños y un aseo, instalaciones nuevas, ventanas nuevas y escalera revestida. Los porcentajes te sirven para auditar cualquier presupuesto: si un capítulo se sale mucho de su peso, pregunta por qué.

Si comparas esta tabla con la de un piso de 90 m², verás los dos movimientos: ventanas y climatización suben del 8 % al 11 % cada una, y la cocina baja del 11 % al 8 %, no porque sea más barata sino porque la casa es más grande y ella no crece en la misma proporción. El 6 % de proyecto y dirección de obra es lo que te protege: con tres plantas y diez oficios a la vez, un arquitecto que va cada semana es la diferencia entre acabar en mayo o en septiembre.

Pide siempre que el presupuesto venga por capítulos y con precios unitarios: cuántos metros de alicatado, cuántos puntos de luz, cuántas ventanas y de qué medida, y a qué precio cada cosa. En Reformadísimo esos precios quedan fijados por contrato y no suben durante la obra; si cambias algo por el camino, el ajuste queda documentado con los mismos precios.

Los capítulos que solo tiene un chalet

Aquí está lo que más confunde al comparar presupuestos: unas empresas lo incluyen, otras lo dejan fuera y otras lo meten a medias. Son partidas que dependen del estado de la casa, así que las horquillas son anchas a propósito. Sin IVA, 2026:

Mi consejo, el mismo que doy en cada primera visita a un chalet: resuelve primero la envolvente (cubierta, fachada y ventanas) y después la climatización. Una aerotermia en una casa que pierde calor por el tejado es pagar una máquina para calentar la calle. Lo explico con cifras en la guía de aerotermia y suelo radiante.

Tres casas reales de 150, 200 y 240 m²

Castellana, 150 m². La casa de Beatriz es la primera fila de la tabla: 150 m² en una finca clásica del entorno de la Castellana, reforma completa con distribución nueva. La cocina manda, con muebles gris perla, encimera de mármol gris oscuro y una península separada del salón por una cristalera fina; una pared entera de armarios blancos esconde un vestidor de verdad, y el dormitorio lleva un cabecero de listones de madera con hornacina y foco de lectura. Suelo de roble claro de punta a punta. Mira las fotos de la casa de la Castellana.

La Moraleja, 240 m², chalet. El chalet de Sofía y Andrés tenía 240 m² repartidos en plantas que no se hablaban entre sí. La escalera volada de roble con barandilla de cristal las puso de acuerdo y se convirtió en la foto que todo el mundo pide. Cocina blanca con isla y puertas acristaladas al salón y al jardín, armarios de pared a pared, baños en piedra gris con luz escondida y un aseo de cortesía con azulejo botánico, lavabo negro y grifo dorado. Cinco meses de obra, calidades altas. Es el caso típico de reforma integral en La Moraleja: interior completo más escalera, con la envolvente revisada antes de decidir la climatización. Mira las fotos del chalet de La Moraleja.

Las Rozas, 200 m². En la casa de Nuria había metros de sobra; lo que faltaba era carácter. Se lo dieron los oficios: un arrimadero acanalado en blanco que ordena el salón sin cerrarlo, baldas de madera sobre un gris sereno y baños vestidos de piedra clara. Cinco meses de obra y calidades medias-altas, la fila de 200 m² de la tabla. Si tu casa está en el oeste, la página de reformas integrales en Las Rozas cuenta lo que tienen en común los adosados de los 80 y 90 de la zona. Mira las fotos de la casa de Las Rozas.

Las cinco decisiones que mueven el precio

1. Tocar o no tocar la envolvente

Es la que más dinero mueve y la que menos se ve en las fotos. Aislar cubierta y fachada y cambiar las ventanas en un chalet de 200 m² puede añadir entre 30.000 y 60.000 € al interior. A cambio, la casa pasa de una letra energética E o F a una B o C y la factura baja; si es tu vivienda habitual, puede haber ventajas fiscales ligadas a la mejora energética, que comprobamos contigo en la visita porque cambian cada año.

2. Aerotermia o caldera nueva

Una caldera de condensación con radiadores es la opción barata y rápida. La aerotermia con suelo radiante cuesta más (24.000-38.000 € en un chalet de 180-220 m²) y solo tiene sentido con los suelos levantados y la envolvente resuelta; a cambio, calienta y enfría con la misma máquina y la factura cae. Hay un caso firmado en aerotermia y suelo radiante en Madrid.

3. Abrir plantas o dejarlas como están

Unir cocina y salón, mover la escalera o abrir un hueco de forjado son decisiones de estructura. Cuando se tocan muros de carga o forjados el proyecto crece, hace falta licencia (no basta una declaración responsable) y la obra se alarga. Si dudas de qué muros son de carga, esta guía te enseña a reconocerlos.

4. Cuántos baños y de qué calidad

Tres baños y un aseo son 16.800 € en el presupuesto tipo. Cada baño que sube a piedra natural, grifería de gama alta y mampara a medida añade entre 3.000 y 6.000 €. Es el capítulo más cómodo de ajustar sin tocar la obra.

5. Dónde vivir durante la obra

No es una partida del presupuesto, pero mueve dinero: cinco o seis meses de alquiler, o reformar por fases viviendo en una planta. Lo segundo sale más barato en alquiler y más caro en obra (más días, más protecciones, más limpieza). En la visita lo calculamos juntos.

Cuánto tarda una obra en tres plantas

Un chalet de 200 m² con distribución nueva, instalaciones completas y envolvente está entre cinco y seis meses de obra, más las cuatro a seis semanas previas de proyecto, elección de materiales y papeles. No hay horario de comunidad ni ascensor que compartir, pero hay más frentes abiertos a la vez. Así lo organizamos:

Cómo se encadena todo esto cuando acabas de comprar lo tienes en el calendario de la reforma, de las arras a las llaves, y cómo trabajamos de principio a fin, en el método, partida a partida.

Licencia, IVA y ayuntamiento

Licencia o declaración responsable. En la ciudad de Madrid, la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas establece que las obras se tramitan por declaración responsable salvo las que la propia ordenanza reserva a licencia, entre ellas las que afectan a la estructura o amplían la casa. Si tu chalet está en Alcobendas, Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda o Boadilla, el trámite es parecido pero lo fija cada ayuntamiento, y lo presenta la empresa con el proyecto del arquitecto. Sin jerga, en licencias y permisos de obra en Madrid.

Impuestos municipales. Cada ayuntamiento cobra el ICIO (un porcentaje del presupuesto de ejecución material que fija su ordenanza fiscal) y una tasa por el trámite. En Madrid capital el Ayuntamiento contempla bonificaciones, por ejemplo del 90 % en obras de accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de setenta años empadronadas en la casa, que se piden en los dos meses siguientes a presentar la declaración responsable.

IVA. La mayoría de las reformas de vivienda tributan al 10 % y no al 21 %. Según la Agencia Tributaria, hacen falta tres cosas: que quien encarga la obra sea una persona física para su uso particular, que la casa tenga más de dos años desde su construcción o última rehabilitación, y que los materiales aportados por la empresa no superen el 40 % de la base imponible. Sobre 210.000 € son 21.000 € de IVA, 231.000 € en total.

Urbanización y normativa de envolvente. En La Moraleja, el Encinar de los Reyes o muchas urbanizaciones de Pozuelo y Las Rozas, la entidad urbanística tiene normas sobre cubiertas, vallados y fachadas: consúltalas antes del proyecto, no después. Y cuando se aísla cubierta o fachada, el proyecto sigue las exigencias de ahorro de energía del Documento Básico HE del Código Técnico de la Edificación, que es lo que después permite acreditar la mejora de letra energética.

Cómo comparar presupuestos de chalet

Con tres presupuestos encima de la mesa, lo primero es ponerlos en la misma unidad. Estas preguntas resuelven el 90 % de las diferencias:

• ¿Es interior o interior más envolvente? Un presupuesto de 180.000 € con cubierta y fachada y otro de 170.000 € sin ellas no son comparables. Pide que cada uno diga por escrito qué queda fuera.
• ¿Cuántas ventanas y de qué medida? Es donde más se esconden las diferencias en un chalet. Pide la lista hueco por hueco.
• ¿Qué climatización lleva? Caldera con radiadores y aerotermia con suelo radiante son 15.000 o 25.000 € de diferencia en la misma casa.
• ¿Está la escalera? Revestir, cerrar con cristal o hacer una nueva son tres precios distintos.
• ¿Hay precios unitarios? Un presupuesto con precios unitarios fijados por contrato te dice cuánto vale cada cosa y ese precio no sube durante la obra. Un precio global sin desglose impide saber qué estás pagando. La diferencia entre ambos modelos, con un caso de 230 m² en Pozuelo, está en precios unitarios frente a llave en mano.
• ¿Quién va a la obra cada semana? En seis meses con tres plantas, un arquitecto que dirige y visita cada semana es lo que mantiene el calendario.

Y si quieres tu número antes de que venga nadie: la calculadora de presupuesto te da un rango orientativo partida a partida con tus metros y tus calidades, sin dejar datos. El precio en firme, con la casa medida, sale de la visita técnica gratuita.

Lista de comprobación antes de firmar

• Tienes el presupuesto por capítulos, con precios unitarios y mediciones (metros, huecos, puntos de luz).
• Dice por escrito si incluye cubierta, fachada, ventanas, escalera, sótano, jardín y piscina, y qué queda fuera.
• La climatización está definida: caldera o aerotermia, con potencia y qué plantas llevan suelo radiante.
• Han abierto el cuadro eléctrico, mirado las bajantes y subido a la cubierta en la primera visita. Si no, presupuestan a ciegas.
• Está claro qué trámite toca (declaración responsable o licencia), en qué ayuntamiento y quién lo presenta.
• Si hay urbanización, has consultado sus normas de cubierta, vallado y fachada.
• El contrato fija los precios unitarios y cómo se documenta cualquier ajuste durante la obra.
• Hay un calendario por fases y un arquitecto con nombre que dirige la obra.
• Sabes dónde vas a vivir durante la obra y cuánto cuesta.
• El IVA es del 10 % si cumples las condiciones, y el presupuesto lo dice.

Cómo hacemos todo esto nosotros, de la primera visita a las llaves, está resumido en reformas integrales en Madrid y detallado en el método. Y si tu chalet va a ser de varias generaciones, con padres, hijos y despacho bajo el mismo tejado, este caso de La Moraleja te va a sonar.

Preguntas frecuentes sobre el precio de reformar un chalet en Madrid

¿Cuánto cuesta reformar un chalet de 200 m² en Madrid en 2026?

Entre 180.000 y 240.000 € sin IVA el interior completo con distribución nueva, instalaciones enteras y ventanas, es decir, entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado. Cubierta, fachada, jardín y piscina se presupuestan aparte según el estado de la casa.

¿Y una casa de 150 m²?

Entre 135.000 y 180.000 € sin IVA con las mismas calidades. Si se conserva la distribución y se eligen acabados sencillos, la cifra baja. El detalle por capítulos está en la página de precio para 150 m².

¿Qué es lo que más encarece reformar un chalet?

La envolvente (cubierta, fachada y ventanas), la climatización con aerotermia y las decisiones de estructura, como abrir plantas o mover la escalera. Cada una mueve entre 15.000 y 40.000 € la cifra final.

¿Cuánto tarda la obra de un chalet?

Entre cinco y seis meses para 200 m² con distribución nueva y envolvente, más las cuatro a seis semanas previas de proyecto y papeles. Un piso de 90 m² está en tres o cuatro meses; un chalet tiene más superficie, más plantas y más oficios a la vez.

¿Hace falta licencia para reformar un chalet?

Para una reforma interior que no toca la estructura basta con una declaración responsable en el ayuntamiento del municipio, que presenta la empresa con el proyecto del arquitecto. Si se tocan muros de carga o forjados, o se amplía la casa, hace falta licencia. En urbanizaciones con entidad propia, además, hay que comunicar la obra y respetar sus normas.

¿Se puede reformar un chalet viviendo en él?

Se puede, por fases y aislando una planta, pero la obra sale más cara (más días, más protecciones, más limpieza) y la vida más incómoda. Con cinco meses por delante, la mayoría de las familias alquila; en la visita calculamos las dos opciones.

¿El IVA de la reforma de un chalet es del 10 %?

Sí, si quien encarga la obra es una persona física para su uso particular, la casa tiene más de dos años y los materiales aportados por la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Si no se cumplen, el tipo es el 21 %.

¿Puedo saber mi cifra antes de que venga nadie a casa?

Sí. La calculadora de Reformadísimo da un rango orientativo partida a partida con tus metros y tus calidades, sin dejar datos. El precio en firme sale de la visita técnica gratuita, cuando un arquitecto mide la casa, abre el cuadro eléctrico y sube a la cubierta.

Si estás pensando en reformar tu chalet o tu casa grande, pide la visita técnica gratuita: viene un arquitecto, mide la casa y te vas con una propuesta y un número de verdad, sin compromiso. También puedes escribirnos por WhatsApp al 636 15 46 52.

Carmen María de la Rubia es arquitecta y cofundadora de Reformadísimo, empresa de reformas integrales en Madrid desde 2012 con más de 1.150 obras entregadas y un equipo de 6 arquitectos colegiados. Precios de 2026, sin IVA, para viviendas de la Comunidad de Madrid; las horquillas de los capítulos exteriores dependen del estado de cada casa y se concretan en la visita.