Licencias y permisos de obra en Madrid 2026: la guía sin jerga

La respuesta corta: la mayoría de las reformas integrales de vivienda en Madrid se tramitan con una declaración responsable urbanística — un documento que registras en el Ayuntamiento y que te permite empezar la obra sin esperar autorización previa. Solo cuando la obra toca elementos estructurales, un edificio protegido o supone un cambio de uso entra en juego la licencia urbanística, que sí se hace esperar. Todo lo regula una única norma: la OLDRUAM (Ordenanza 6/2022 del Ayuntamiento de Madrid). Y no, no tienes que pelearte tú con el papeleo: el proyecto y la documentación los prepara el equipo técnico; tú firmas como propietaria. Aquí te contamos el mapa completo, en cristiano.

1. El trámite del que nadie habla hasta que toca

De todas las preguntas que escuchamos en las visitas técnicas, la del papeleo llega siempre con el mismo tono — entre la pereza y el miedo: «¿Y la licencia? ¿Eso cuánto tarda? ¿Me pueden parar la obra?». Es normal: la palabra «licencia» arrastra fama de meses de espera y ventanilla, y nadie quiere que su reforma empiece con un expediente.

La buena noticia es que esa fama viene de otra época. Desde la entrada en vigor de la OLDRUAM — la Ordenanza 6/2022 sobre licencias urbanísticas y declaraciones responsables del Ayuntamiento de Madrid — los trámites que antes estaban repartidos en varias ordenanzas viven en una sola, y la vía rápida (la declaración responsable) cubre la inmensa mayoría de las reformas de vivienda. La mala noticia es que sigue habiendo letra técnica, y equivocarse de camino sale caro: una obra sin su trámite correcto puede acabar paralizada y sancionada. Por eso este artículo: para que sepas qué camino corresponde a tu reforma antes de mover un solo tabique.

2. Los tres caminos de la OLDRUAM, en cristiano

Toda actuación en tu vivienda cae en uno de estos tres cajones:

2.1. Sin trámite: el mantenimiento de toda la vida

Pintar, cambiar un suelo colocándolo sobre el existente (sin sobrecargar el forjado), sustituir sanitarios o renovar acabados sin tocar nada más. Son obras de conservación que no requieren comunicación al Ayuntamiento, siempre que la vivienda no esté en un edificio protegido y no se toquen elementos estructurales ni comunes. Ojo: que no necesiten papeleo municipal no significa que no deban cumplir la normativa — la responsabilidad sigue siendo tuya.

2.2. Declaración responsable: el camino de casi todas las reformas integrales

Es el trámite estrella, y el que corresponde a la reforma integral típica de vivienda: cambio de distribución interior, instalaciones nuevas, cocina y baños, suelos y carpinterías — siempre que no se toquen elementos estructurales, ni la fachada, y el edificio no tenga protección patrimonial. Declaras, bajo tu responsabilidad, que la obra cumple la normativa; registras la documentación; pagas las tasas — y puedes empezar. La Administración no autoriza antes: revisa después. Ese es el pacto, y de ahí su única exigencia real: que la documentación técnica sea impecable, porque si lo declarado no coincide con la realidad, la obra se para.

2.3. Licencia urbanística: cuando la obra es palabra mayor

El procedimiento clásico, con autorización previa, queda reservado para lo que de verdad lo merece: obras que afectan a la estructura (ese tabique que resulta ser un muro de carga), edificios con protección patrimonial — frecuentes en el centro y en los barrios señoriales —, cambios de uso como convertir un local en vivienda, o actuaciones que tocan fachada. Aquí sí hay espera: los plazos dependen de cada expediente, y en la práctica del sector se habla de varios meses cuando el procedimiento es ordinario. Por eso, cuando una reforma roza alguno de estos supuestos, lo inteligente es saberlo antes de planificar fechas — no forzar la vía rápida y jugarse una paralización.

3. Qué lleva dentro una declaración responsable bien hecha

«Declaración responsable» suena a un formulario; en realidad es un expediente técnico. Para una reforma integral, lo habitual incluye:

• El proyecto o memoria técnica, elaborado por técnico competente: qué se va a hacer, planos de estado actual y reformado, y el presupuesto de ejecución material — el famoso PEM, que es la base de los impuestos.
• El justificante de las tasas y la autoliquidación del ICIO (del dinero hablamos en el punto siguiente).
• Documentación adicional según el caso: ocupación de vía pública para el contenedor de escombros o el andamio — un clásico que se olvida y que conviene pedir con antelación.

Una vez registrado todo en la sede electrónica del Ayuntamiento, los efectos son inmediatos. Y un detalle que importa: guarda cada justificante. Si meses después llega un requerimiento, tu tranquilidad es ese expediente completo.

4. Lo que cuesta el papeleo (y lo que no es el papeleo)

Tres conceptos, y conviene no mezclarlos:

• El ICIO — Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. En Madrid capital es el 4% del presupuesto de ejecución material. Para que te hagas una idea: en una reforma con un PEM de 80.000 €, hablamos de unos 3.200 €. Existen bonificaciones para determinados supuestos, que conviene revisar con el técnico en cada caso.
• La tasa municipal por la prestación de servicios urbanísticos: depende del tipo de trámite y del presupuesto; en una reforma de vivienda suele moverse en el orden de los cientos de euros.
• El proyecto técnico: no es un impuesto, es trabajo de arquitecto — y en una reforma integral bien planteada ya forma parte del servicio, no de una sorpresa aparte.

Y una aclaración que ahorra confusiones: el ICIO no tiene nada que ver con el IVA reducido del 10% que se aplica a la mayoría de reformas de vivienda — son dos mundos distintos, y los dos juegan a tu favor si se gestionan bien.

5. ¿Y quién se ocupa de todo esto? (Spoiler: tú, casi de nada)

El reparto sano de papeles es este: el equipo técnico prepara; tú firmas. El proyecto, los planos, la memoria, el cálculo del PEM y la documentación de la declaración o la licencia los elabora el arquitecto que dirige tu obra. La solicitud va a tu nombre — porque el promotor de la obra eres tú, como propietaria —, y un buen equipo te guía paso a paso para que firmar sea exactamente eso: firmar.

Así trabajamos en nuestro método: el papeleo es una partida más de la obra, con su responsable y su calendario, no un misterio que se le deja al azar. Y si tu edificio es de los protegidos — molduras, fincas catalogadas, ese Madrid señorial que tanto nos gusta —, conocer la normativa y diseñar con ella, no contra ella, es parte del oficio.

6. La comunidad de vecinos: lo que sí y lo que no

Para obras dentro de tu vivienda que no afectan a elementos comunes, no necesitas permiso de la junta. Lo necesitas cuando la obra toca lo común: fachada, bajantes generales, estructura, patios. Dicho esto, hay una diferencia entre lo obligatorio y lo inteligente: avisar a presidencia y conserjería, proteger zonas comunes y respetar los horarios de ruido no siempre lo exige la ley — lo exige la convivencia, y forma parte de una obra bien llevada. Si quieres el detalle fino, lo tienes en obras y comunidades de vecinos.

7. Los 5 tropiezos de papeleo que vemos repetirse

• Empezar «mientras se tramita». Con declaración responsable se empieza después de registrar, no antes. Un día de impaciencia puede costar una paralización.
• Forzar la vía rápida con dudas estructurales. Si no está claro si ese muro carga, se comprueba primero. La declaración responsable no es para los casos dudosos: es para los claros.
• Olvidar el contenedor. La ocupación de vía pública para escombros o andamio tiene su propio trámite — pedirlo tarde retrasa el arranque más que cualquier licencia.
• No guardar los justificantes. El expediente completo es tu seguro ante cualquier requerimiento posterior.
• Confundir presupuesto de obra con PEM. Los impuestos se calculan sobre el presupuesto de ejecución material, no sobre el total con honorarios e IVA. Calcularlo mal infla — o lo que es peor, deslegaliza — el trámite.

8. Preguntas frecuentes

¿Qué permiso necesita una reforma integral de vivienda en Madrid?

En la mayoría de los casos, una declaración responsable urbanística según la OLDRUAM: vale para reformas interiores con cambio de distribución siempre que no se toquen elementos estructurales, ni la fachada, ni se trate de un edificio protegido. Si la obra afecta a estructura, a un edificio protegido o supone un cambio de uso, hace falta licencia urbanística.

¿Cuándo puedo empezar la obra con una declaración responsable?

Desde que la registras con la documentación completa y las tasas pagadas. No esperas autorización previa: la Administración revisa después — por eso la documentación debe ser impecable.

¿Cuánto cuesta el papeleo?

El ICIO (4% del presupuesto de ejecución material en Madrid capital, con bonificaciones en determinados supuestos) más la tasa municipal, que depende del trámite y del presupuesto. El proyecto técnico, cuando es necesario, es trabajo de arquitecto — en nuestro caso, parte del servicio.

¿Quién lo tramita, la empresa o yo?

La documentación la prepara el equipo técnico; la solicitud va a tu nombre como propietaria y promotora. Te guiamos paso a paso para que sea un trámite sencillo.

¿Necesito permiso de la comunidad?

Para obras interiores que no afectan a elementos comunes, no. Sí cuando la obra toca fachada, bajantes generales, estructura o patios. Avisar a la comunidad, en cualquier caso, siempre es buena obra.

Artículo publicado el 11 de junio de 2026 por Carmen María de la Rubia, Arquitecta y Co-fundadora de Reformadísimo. La normativa citada (Ordenanza 6/2022 OLDRUAM del Ayuntamiento de Madrid sobre licencias urbanísticas y declaraciones responsables, e ICIO regulado en la ordenanza fiscal municipal) es la vigente a fecha de revisión; tasas, tipos y bonificaciones pueden actualizarse, y cada expediente tiene sus particularidades. Esta guía es divulgativa y no sustituye el análisis técnico de tu caso concreto: la vía de tramitación de una obra la determina el técnico competente a la vista de la vivienda y del edificio.