El glosario que tu reformista debería darte el primer día

Acta firmada al inicio de la obra que documenta el estado real del lugar antes de empezar, las cotas de partida y cualquier circunstancia técnica a tener en cuenta. Es prueba del estado inicial y referencia para cualquier desviación posterior.

Sistema de climatización que extrae energía del aire exterior mediante bomba de calor para producir calefacción, refrigeración y agua caliente. Es la solución estándar 2026 en reforma integral por su eficiencia (COP 3,5-4,5) y por encajar con las deducciones IRPF.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Grava documentos notariales (escrituras de hipoteca, declaración de obra nueva). En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 0,75% sobre la responsabilidad hipotecaria o el valor declarado.

Técnico colegiado en arquitectura técnica que firma proyectos de reforma sin afección estructural y dirige la ejecución. Su firma habilita la mayoría de reformas integrales en vivienda existente.

Técnico colegiado en arquitectura. En reforma integral con intervención sobre la estructura (muros de carga, vigas, forjados) o cambios de uso, su firma es la que habilita la licencia.

Tubería vertical que evacua aguas pluviales o residuales de los pisos superiores hasta la red de saneamiento. En reforma de baño o cocina suele revisarse o sustituirse si presenta fisuras.

Reducción del TIN que el banco aplica si contratas productos vinculados: nómina, seguros de hogar y vida, plan de pensiones, tarjeta. Conviene calcular el coste neto de los vinculados, no la bonificación nominal.

Caldera de gas natural que aprovecha el calor del vapor de agua de los gases de combustión, alcanzando rendimientos cercanos al 100%. En reforma 2026 se sustituye progresivamente por aerotermia.

Modificación del alcance original durante la ejecución: un tabique extra, otro material en acabados, una redistribución parcial. Debe documentarse por escrito con su precio unitario antes de ejecutarse.

Tip: Todo cambio que afecte al presupuesto debe firmarse antes, no después.

Operación notarial y registral que extingue la carga hipotecaria sobre la vivienda. Es imprescindible para vender libre de cargas o para constituir una hipoteca nueva sobre el mismo inmueble.

Razón objetiva e imprevisible que exime del cumplimiento de un plazo contractual: hallazgo estructural no documentado, retraso de la administración en licencia, fuerza mayor. Debe acreditarse por escrito.

Documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada. En la Comunidad de Madrid se exige en casos concretos: conversión de local en vivienda, primera ocupación tras obra mayor y alta de suministros en determinados municipios.

Tip: Más detalle en la guía de cédula de habitabilidad en Madrid.

Conjunto de fachada, cubierta y suelo en contacto con el exterior. La calidad del cerramiento determina el certificado energético y el confort térmico de toda la vivienda.

Documento firmado por la dirección facultativa que acredita el porcentaje de obra ejecutado en una fecha concreta. Es la base que libera cada hito de pago.

Documento oficial que clasifica la vivienda de la A (más eficiente) a la G (menos) según consumo de energía y emisiones de CO2. Obligatorio para venta o alquiler. Una reforma integral 2026 con aerotermia suele alcanzar letra A o B.

Tip: Necesario antes y después de la obra si quieres acceder a la deducción IRPF por eficiencia.

Documentación obligatoria para acreditar la mejora energética conseguida con la obra y poder aplicar la deducción IRPF. Debe emitirse antes del inicio de la obra y dentro de los 6 meses siguientes a su finalización.

Estipulación contractual que establece una sanción económica por incumplimiento (retraso en la entrega, baja calidad, abandono). Suele expresarse como porcentaje del presupuesto por semana o día de retraso no justificado.

Conjunto de propietarios de un edificio que comparte zonas comunes y se rige por la Ley de Propiedad Horizontal. Determinadas reformas requieren autorización previa de la junta: afección a fachada, instalación de salidas de humos, refuerzos estructurales.

Tip: Guía detallada en obras en comunidad de vecinos.

Documento que regula la relación entre cliente y empresa: alcance, precios unitarios, plazos, hitos, garantías, penalizaciones y resolución de conflictos. Es la pieza más importante de toda la reforma.

Tip: Antes de firmar, revísalo con tu abogado. Más en contrato de reforma.

Calendario detallado de la reforma con fecha de inicio, hitos intermedios y entrega. Una reforma integral típica en Madrid dura entre 3 y 5 meses según superficie y alcance.

Tip: Más detalle en cuánto tiempo se tarda en una reforma integral.

Elemento horizontal o inclinado de la parte superior del edificio que cierra la vivienda al exterior. En reforma de chalet o ático, el aislamiento de cubierta es la partida con mayor impacto energético.

Procedimiento administrativo simplificado en el que el promotor declara cumplir los requisitos para iniciar la obra, sin esperar resolución expresa previa. Aplicable a determinadas obras de menor entidad en el municipio que corresponda.

Deducción estatal (DA 50ª LIRPF) del 20%, 40% o 60% sobre el coste de obras de mejora energética, sobre bases máximas de 5.000-15.000 € según tipo. Reactivada por RD-Ley 7/2026 hasta 31/12/2026 en vivienda individual y 31/12/2027 en edificios.

Tip: Simula tu ahorro real en la calculadora de ayudas Madrid 2026.

Equipo técnico colegiado (arquitecto y/o aparejador) que firma el proyecto y dirige la ejecución de la obra. Garantiza que lo construido se ajusta al proyecto, a la normativa vigente y a las reglas del oficio.

Tip: En reforma con cambios estructurales, es obligatoria por ley.

Sistemas y dispositivos que automatizan la vivienda: climatización por estancia, iluminación por escenas, persianas motorizadas, control desde el móvil. En reforma premium 2026, los estándares dominantes son KNX y DALI.

Tip: Más detalle en la guía de domótica y hogar inteligente.

Superficie horizontal de trabajo de la cocina o baño. En reforma integral 2026 se usan principalmente Silestone (cuarzo), Dekton, Neolith, mármol o granito según presupuesto y estética.

Beneficio fiscal que exime de tributar la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual a contribuyentes mayores de 65 años. No requiere reinversión y se aplica al 100% de la ganancia.

Beneficio fiscal que permite no tributar por la ganancia patrimonial al vender la vivienda habitual si el importe se reinvierte total o parcialmente en otra vivienda habitual en el plazo de 2 años.

Factura emitida con todos los datos requeridos por la AEAT: identificación de emisor y receptor, fecha, número correlativo, descripción detallada de la obra, base imponible, IVA aplicado y total. Es imprescindible para deducir IRPF o IVA.

Tip: Sin factura completa, no hay deducción posible. Exige siempre.

Techo de placas de cartón-yeso o escayola que se monta por debajo del forjado original. Oculta instalaciones, mejora el aislamiento acústico y permite integrar luminarias y foseados.

Hueco perimetral o lineal en el falso techo de cartón-yeso que oculta una tira de LED para crear luz indirecta. Aporta calidez y volumen sin saturar el techo de focos.

Tip: Más detalle en foseados de luz indirecta.

Diferencia entre el valor de venta y el de adquisición (más gastos y mejoras imputables, como la reforma) de un inmueble. Tributa en IRPF en el apartado de ahorro, con tipos del 19% al 30% en 2026 según tramos.

Cobertura adicional que la empresa puede ofrecer por encima del mínimo legal aplicable. Su duración y alcance varían entre empresas y debe constar siempre por escrito.

Modalidad que financia conjuntamente la compra de una vivienda y su reforma posterior en un único préstamo con plazo y cuota únicos. Suele financiar hasta el 80% del valor de tasación post-reforma, lo que multiplica el apalancamiento útil.

Tip: Si valoras esta vía, prueba la calculadora de viabilidad compra+reforma.

Préstamo con garantía hipotecaria que financia exclusivamente la compra de una vivienda. Suele cubrir hasta el 80% del valor de tasación (o de compra, el menor) en vivienda habitual.

Modalidad pensada para quien financia la construcción o rehabilitación profunda de su vivienda. El capital se libera por hitos según el avance de obra, certificado por la dirección facultativa.

Modalidad con tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo. La cuota mensual no varía. Aporta certidumbre pero suele tener un TIN inicial más alto que la variable.

Modalidad híbrida: un primer tramo de varios años a tipo fijo y el resto a tipo variable. Es la opción más usada en 2025-2026 por su equilibrio entre certidumbre y coste.

Modalidad cuyo tipo se revisa periódicamente (semestral o anual) según un índice de referencia (habitualmente euríbor) más un diferencial fijo. La cuota oscila al alza o a la baja con el mercado.

Tramo del presupuesto que se abona al alcanzar un punto concreto del avance (firma, demoliciones terminadas, instalaciones rematadas, alicatados, entrega). Estructura los pagos para que estén siempre alineados con el avance real.

Tip: Desconfía de quien pide más del 30-40% antes de empezar la obra física.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Tributo municipal anual que grava la titularidad de inmuebles. Se calcula sobre el valor catastral. Tras una reforma integral con declaración de mejora, el valor catastral y el IBI pueden actualizarse.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se paga al comprar una vivienda de segunda mano. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6%, aplicado sobre el valor de referencia catastral o el precio de compraventa, el mayor de ambos.

Tipo reducido aplicable a obras de renovación y reparación de vivienda particular (art. 91.UNO.2.10º Ley 37/1992) cuando se cumplen tres condiciones: vivienda con más de 2 años, uso privado del particular y aportación de materiales por la empresa que no supere el 40% de la base imponible.

Tip: Guía completa en IVA reducido al 10% en reformas.

Profesional que coordina el día a día de la obra: oficios, materiales, calendario, calidad. Es el interlocutor habitual del cliente para todas las decisiones técnicas en obra.

Material de relleno que sella las juntas entre piezas cerámicas, porcelánicas o de piedra una vez colocadas. Su elección (color y composición) afecta al resultado visual final.

Documento oficial donde la dirección facultativa anota las instrucciones, modificaciones e incidencias relevantes de la obra. Es prueba en caso de litigio.

Autorización municipal que habilita la ejecución de la reforma según la normativa urbanística vigente. El procedimiento varía entre Ayuntamiento de Madrid y municipios de la Comunidad (Pozuelo, Las Rozas, Boadilla, Majadahonda, etc.).

Tip: Trabaja siempre con empresa que asuma la tramitación integral del expediente.

Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Norma estatal que regula la construcción de edificación y define los agentes que intervienen (promotor, constructor, dirección facultativa) y sus responsabilidades. Marco normativo general de referencia en obra.

Formulario de la Comunidad de Madrid para autoliquidar ITP y AJD en compraventa de vivienda. Plazo de presentación: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

Mezcla de cemento, arena y agua que sirve de base para asentar ladrillos, alicatar, regularizar paredes o sentar solados. Existen morteros específicos según el uso.

Pared que soporta cargas verticales del edificio (forjados superiores). No se puede demoler sin proyecto de estructura firmado por arquitecto y, en su caso, refuerzo con viga o jácena.

Tip: Antes de imaginar plantas abiertas, verifica con la guía de cómo saber si un muro es de carga.

Modificación de las condiciones de una hipoteca vigente (tipo, plazo, capital) sin cambiar de entidad. Suele conllevar comisión y gastos notariales.

Fase inicial del préstamo en la que solo se pagan intereses, no capital, o no se paga nada. Útil en compra+reforma para no soportar la cuota completa durante los meses de obra.

Placa de cartón-yeso que se monta sobre perfilería metálica para construir tabiques, falsos techos y trasdosados. Permite acabados precisos, instalaciones embebidas y un aislamiento térmico-acústico muy superior al del ladrillo.

Programa de ayudas de la Comunidad de Madrid (gestionado por convocatorias anuales) para mejora de envolvente térmica y climatización en vivienda. Importes habituales de hasta 10.000 € por vivienda, compatibles con deducción IRPF.

Impuesto local sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo paga el vendedor al transmitir una vivienda si ha habido incremento de valor del suelo. Se calcula sobre valor catastral del suelo y años de tenencia.

Sistema donde cada partida tiene un precio unitario inamovible firmado (un radiador X cuesta Y euros, y ese Y no cambia). Si en obra varían cantidades, materiales o acabados, el total se ajusta de forma trazable.

Tip: Es el modelo que aplicamos en Reformadísimo. Da control real al cliente.

Modelo en el que la empresa garantiza un total final fijo asumiendo cualquier desviación de cantidades o materiales. Suele significar margen inflado para imprevistos o recorte de calidades a mitad de obra para sostener el precio.

Tip: La alternativa transparente son los precios unitarios fijados por contrato.

Documento donde cada capítulo de la obra (demoliciones, albañilería, electricidad, fontanería, climatización, carpintería, acabados) aparece desglosado con cantidades y precios unitarios. Es la única forma transparente de presupuestar una reforma integral.

Tip: Si solo ves un total global sin desglose, pide la versión por partidas antes de firmar.

Sistema por el que un cliente recibe un incentivo si recomienda Reformadísimo a otra persona. En nuestro caso, el incentivo se activa cuando la persona recomendada recibe su presupuesto gratuito, no cuando firma el contrato.

Documento firmado por arquitecto o aparejador colegiado que define memoria, planos, mediciones, presupuesto y pliegos. Es la base contractual y administrativa de la obra y se exige para tramitar licencias.

Porcentaje de los ingresos netos mensuales destinado al pago de cuotas de préstamos (hipoteca y consumo). La banca exige habitualmente que no supere el 35-40% de los ingresos netos.

Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002). Norma vigente que toda instalación eléctrica nueva o reformada debe cumplir, con boletín firmado por instalador autorizado.

Tip: Pide siempre el boletín al terminar la obra: lo necesitarás para alta o cambio de titularidad.

Acta firmada al final del periodo de rodaje, una vez resueltos todos los repasos. Marca el inicio formal del cómputo de las garantías legales aplicables.

Acta firmada el día que la empresa entrega la obra terminada. Inicia el periodo de pruebas y rodaje de la vivienda, normalmente de uno a tres meses.

Sistema de ventilación mecánica controlada que renueva el aire de la vivienda recuperando entre el 70% y el 90% del calor del aire saliente. Es estándar en vivienda con calificación energética A o B.

Vía formal para impugnar una resolución de la administración municipal sobre licencia, sanción o paralización de obra. Tiene plazos breves (un mes en alzada, dos meses en contencioso-administrativo).

Pequeños ajustes y remates que aparecen al usar la vivienda durante las primeras semanas: un enchufe sin tensión, una puerta que roza, una junta de silicona, un termostato mal calibrado. Forman parte normal de cualquier reforma integral.

Pieza aislante intercalada en perfiles de aluminio que corta la transmisión de frío y calor entre exterior e interior de la ventana. Imprescindible en carpintería exterior de calidad.

Red de tuberías que recoge y evacua las aguas residuales y pluviales de la vivienda hasta el alcantarillado. En reforma integral se revisa siempre y se sustituye si supera 30-40 años.

Póliza obligatoria de la empresa que cubre daños a terceros derivados de la ejecución de la obra (daño a vecinos, accidente de oficio, fuga). Pide siempre copia escrita y vigente antes de firmar.

Sistema de amortización estándar de las hipotecas en España: cuota mensual constante, en la que al principio se paga más interés y al final más capital. Es el modelo dominante de mercado.

Capa de hormigón sobre la que se apoyan los suelos. En reforma integral con suelo radiante, la solera incorpora los circuitos del sistema antes del acabado final.

Empresa o profesional especializado al que se encarga una parte concreta de la obra: electricidad, fontanería, climatización, carpintería, vidrio. Trabajar con subcontratistas estables y verificados es lo habitual y lo profesional.

Traslado de una hipoteca a otra entidad financiera que ofrece mejores condiciones, sin cancelar el préstamo. Mantiene el principal pero cambia tipo, plazo o vinculados.

Sistema de calefacción que distribuye agua a baja temperatura por circuitos de tubería bajo el solado. Combinado con aerotermia aporta el mejor confort térmico posible en una reforma integral.

Partición vertical interior no estructural que separa estancias. Puede ser de ladrillo hueco, panel de yeso laminado o placa cerámica. Se demuele o se mueve sin afectar la estructura del edificio.

Tasa Anual Equivalente. Incluye TIN más comisiones y otros gastos asociados al préstamo. Es el indicador correcto para comparar hipotecas de bancos distintos.

Tip: Compara siempre TAE, no TIN. Más en financiación para reformas.

Tipo de Interés Nominal. Porcentaje anual que el banco cobra por el capital prestado, sin incluir comisiones ni gastos adicionales. Sirve para calcular la cuota mensual pero no para comparar préstamos entre sí.

Transmisiones Patrimoniales Onerosas, modalidad del ITP aplicable a compraventa entre particulares. En Madrid, tipo general del 6% sobre el valor de referencia o precio de compra (el mayor).

Tip: Si tu plan es comprar para reformar, revisa la guía de comprar vivienda para reformar.

Escala progresiva del IRPF aplicable a la ganancia patrimonial por venta de vivienda en 2026 (Ley 7/2024): 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 30% a partir de 300.000 €.

Capa interior aplicada a un muro existente con perfilería metálica + lana mineral + placa de cartón-yeso para mejorar aislamiento térmico y acústico. Solución muy común en reforma de piso antiguo de Madrid.

Valor administrativo asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, base de cálculo del IBI y referencia para el ITP. Suele ser inferior al valor de mercado.

Valor de tasación de la vivienda tras la reforma integral, certificado por tasadora homologada. Es el dato clave de la hipoteca compra+reforma y del flipping inmobiliario, ya que determina el techo de financiación.

Tip: Estima el tuyo con la calculadora de precio mínimo de venta tras reformar.

Ventana cuyo perfil incorpora rotura de puente térmico: pieza aislante entre la parte exterior e interior del marco. Es estándar 2026 en cualquier reforma integral de calidad.

Vidrio con un tratamiento microscópico de óxidos metálicos que refleja el calor interior y filtra parte de la radiación solar. Combinado con cámara aislante mejora notablemente la eficiencia energética.

Visita programada del cliente a la obra en curso, con cita previa y acompañado del jefe de obra. Útil para validar decisiones de acabados en su contexto real y ver el avance.

Tip: Pide siempre cita: una visita sin avisar interrumpe el ritmo de los oficios.

Primera visita del equipo técnico a tu vivienda para tomar medidas, ver patologías y entender el alcance que necesitas. Es gratuita, sin compromiso y dura habitualmente entre 45 y 90 minutos.

Tip: Lleva planos, escritura o nota simple. Cuanto más material tengas en mano, más precisa será la primera estimación.