Cuánto cuesta reformar un piso de 90 m² en Madrid en 2026, partida a partida

Respuesta corta: reformar por completo un piso de 90 m² en Madrid cuesta en 2026 entre 81.000 y 108.000 € sin IVA si quieres calidades buenas, distribución nueva, instalaciones enteras y ventanas. Son entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado, el tramo en el que se mueve la mayoría de las casas que reformamos. Si conservas la distribución y eliges acabados sencillos, la cifra baja al entorno de los 63.000 a 81.000 €. Y si una empresa te ofrece la reforma completa de 90 m² por menos de 45.000 €, pide el desglose antes de ilusionarte: casi siempre falta algo.

En esta guía te enseño de dónde sale ese número, capítulo a capítulo, con un presupuesto tipo de 94.500 € que puedes comparar con cualquier oferta que tengas encima de la mesa. También verás dos casas reales de ese tamaño que hemos entregado, los plazos de obra y las cuatro decisiones que más mueven la cifra.

Qué vas a encontrar

• Las tres cifras que debes tener en la cabeza
• El presupuesto de 90 m², partida a partida
• Dos casas reales de 90 y 96 m²
• Las cuatro decisiones que mueven el precio
• Cuánto tarda y cómo se organiza la obra
• IVA, licencia y papeles
• Cómo comparar presupuestos sin equivocarte
• Preguntas frecuentes

Las tres cifras que debes tener en la cabeza

El precio de una reforma integral no se multiplica de forma lineal por los metros. Hay costes que pesan lo mismo en 60 que en 120 m² (el proyecto, la dirección de obra, la licencia, los contenedores, las ayudas de albañilería a cada gremio), y por eso el metro cuadrado de un piso de 90 m² sale algo más caro que el de uno de 140. Con eso en mente, estas son las tres referencias para 90 m² en Madrid en 2026, siempre sin IVA:

Las cifras salen de nuestra base de precios unitarios de 2026, con más de 570 partidas, y de las obras de entre 80 y 100 m² que hemos entregado en los últimos años. Si quieres el panorama completo de precios en la ciudad, por barrios y por tamaños, está en la guía general de precios de reforma integral en Madrid. Aquí nos quedamos con tu caso: 90 metros.

El presupuesto de 90 m², partida a partida

Este es un presupuesto tipo de 94.500 € sin IVA (1.050 €/m²) para un piso de 90 m² en una finca de los años 60 o 70, con tres dormitorios que pasan a ser dos más un despacho, cocina abierta al salón, dos baños completos, instalaciones nuevas de punta a punta y ventanas nuevas. Es la obra más habitual que nos piden. Los porcentajes te sirven para auditar cualquier presupuesto: si un capítulo se sale mucho de su peso, pregunta por qué.

Tres lecturas rápidas de la tabla:

• La mitad del dinero no se ve. Demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, climatización y ventanas suman el 50 %. Es lo que hace que la casa dure otros cuarenta años y lo primero que recortan los presupuestos baratos.
• Cocina y baños son el 18 %. Es donde más se nota la calidad y donde más cómodo es ajustar: una encimera de porcelánico en lugar de piedra natural o una grifería de gama media en lugar de alta cambian miles de euros sin tocar la obra.
• El 7 % de proyecto y dirección es lo que te protege. Un arquitecto que mide, dibuja, calcula y va a la obra cada semana es la diferencia entre una reforma que acaba cuando se dijo y una que se eterniza.

Pide siempre que el presupuesto venga por capítulos y con precios unitarios: cuántos metros de alicatado, cuántos puntos de luz, cuántas puertas, y a qué precio cada uno. En Reformadísimo esos precios quedan fijados por contrato y no suben durante la obra.

Dos casas reales de 90 y 96 m²

Vista Alegre, 90 m². Silvia compró en el Carabanchel que más está cambiando y la reforma cambió el piso de punta a punta: tiró la distribución antigua, abrió la cocina al salón, renovó los dos baños y cambió todas las instalaciones. Materiales sin estridencias y bien elegidos. Es el ejemplo de obra que se mueve en la franja central de la tabla. Mira las fotos de la casa de Vista Alegre.

Goya, 96 m². Marta quería una casa blanca y serena. La cocina se asoma al salón a través de una cristalera de marco negro, con baldas de roble que ordenan sin levantar muros; un baño cálido con mueble de madera y otro vestido de mármol blanco hasta el techo; terraza con listones de madera sobre el ladrillo de toda la vida del barrio de Salamanca. Aquí las decisiones de acabado (cristalera a medida, mármol, carpintería de roble) empujan la obra hacia la parte alta de la horquilla. Mira las fotos de la casa de Goya.

Si quieres ver más obras de este tamaño, en los proyectos puedes filtrar por metros y por barrio, todas con fotos de la casa real el día de la entrega.

Las cuatro decisiones que mueven el precio

1. Cuánto tocas la distribución

Mantener tabiques y dejar cocina y baños donde están ahorra albañilería, fontanería y parte de la electricidad: entre 8.000 y 14.000 € en un piso de 90 m². A cambio, renuncias a lo que más valor da a una casa antigua: recuperar el pasillo, abrir la cocina, ganar un baño en suite. Nuestra recomendación casi siempre es la misma: si vas a reformar todo, redistribuye; es el momento más barato de hacerlo.

2. Ventanas: todas, algunas o ninguna

Cambiar las seis u ocho ventanas de un piso de 90 m² por carpintería de PVC o aluminio con rotura de puente térmico y doble vidrio son entre 6.000 y 10.000 €. Es el capítulo que más se nota en la factura de calefacción y en el ruido de la calle, y uno de los que da derecho a ayudas y deducciones por eficiencia energética cuando se cumplen las condiciones.

3. Cómo calientas la casa

Una caldera de condensación con radiadores nuevos son unos 6.000 a 8.000 €. Pasar a aerotermia con radiadores de baja temperatura o suelo radiante sube la cifra a 12.000 o 18.000 €, pero reduce el consumo a la mitad y elimina el gas. En 90 m² compensa si vas a vivir muchos años en la casa; te lo contamos con números en la guía de aerotermia y suelo radiante en reforma.

4. Los acabados de cocina y baños

Entre una cocina de 10.000 € y una de 18.000 € no hay más metros, hay encimera de piedra natural, electrodomésticos integrados y herrajes de otra gama. Lo mismo en los baños: la diferencia entre 6.000 y 11.000 € para dos baños está en el porcelánico de gran formato, la grifería empotrada y la mampara a medida. Es el sitio donde ajustar si la cifra se te va, porque no toca nada de lo que está detrás de la pared.

Cuánto tarda y cómo se organiza la obra

La obra de un piso de 90 m² con distribución nueva dura entre tres meses y medio y cuatro meses; la horquilla general de una reforma integral en Madrid es de 3 a 5 meses. Antes de la obra hay entre cuatro y seis semanas de proyecto, elección de materiales y declaración responsable, y conviene contarlas en el calendario, sobre todo si pagas alquiler e hipoteca a la vez.

1. Visita técnica gratuita. Un arquitecto del equipo mide la casa, mira las instalaciones y te lleva un presupuesto por capítulos con precios unitarios.
2. Proyecto y contrato. Planos de distribución, memoria de calidades, precios fijados por contrato y fecha de entrega firmada.
3. Demoliciones e instalaciones (semanas 1 a 6). Se vacía la casa, se levantan tabiques y se tienden fontanería, electricidad y climatización nuevas.
4. Albañilería y revestimientos (semanas 6 a 11). Tabiques nuevos, techos, suelos, alicatados y ventanas.
5. Carpinterías, cocina, baños y pintura (semanas 11 a 15). Puertas, armarios, montaje de cocina, sanitarios, pintura y limpieza final.
6. Entrega. Repaso contigo, llaves y garantía por escrito.

Si te interesa el detalle semana a semana, lo tienes en cómo es vivir una reforma integral mes a mes y en cuánto tiempo se tarda en hacer una reforma integral.

IVA, licencia y papeles

IVA al 10 %. Las obras de renovación y reparación en viviendas de uso particular tributan al tipo reducido del 10 % cuando la vivienda tiene más de dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible, según el artículo 91 de la Ley del IVA. Una reforma integral con mano de obra y proyecto suele cumplirlo. Sobre nuestro ejemplo de 94.500 € son 9.450 € de IVA; al 21 % serían 19.845 €. Pregúntalo por escrito antes de firmar; lo explicamos en IVA reducido en las reformas y puedes consultarlo en la Agencia Tributaria.

Declaración responsable. En Madrid, una reforma interior que no afecta a estructura, fachada ni elementos comunes se tramita con una declaración responsable ante el Ayuntamiento de Madrid, y la obra puede empezar al presentarla. Si se abre un hueco en un muro de carga o se toca una bajante común, el expediente cambia y lo firma el arquitecto. La tasa y el ICIO van dentro del capítulo de proyecto y licencias de la tabla. El detalle está en licencias y permisos de obra en Madrid.

La comunidad de vecinos. Aviso por escrito con fechas, horario de obra dentro de lo que marca la ordenanza municipal y protección de portal y ascensor. Lo gestiona la empresa, pero conviene que lo sepas desde el principio: comunidades de vecinos y reformas.

Cómo comparar presupuestos sin equivocarte

Cuando tengas dos o tres presupuestos para tus 90 m², ponlos uno al lado del otro y comprueba estas seis cosas antes de mirar el total:

• Mismos capítulos. Si uno no tiene partida de ventanas o de climatización, no es más barato: es que no las incluye.
• Mediciones. Metros de tarima, metros de alicatado, número de puntos de luz, número de puertas. Sin cantidades no hay comparación posible.
• Precios unitarios y qué pasa si cambias algo. Debe quedar por escrito que el precio de cada partida no sube durante la obra y cómo se valora un cambio tuyo.
• Quién dirige la obra. Nombre del arquitecto y frecuencia de visitas. Un presupuesto sin dirección de obra es más barato por una razón.
• Plazo y fecha firmados. Con penalización por retraso si la empresa se atreve a ponerla.
• Qué queda fuera. Electrodomésticos, muebles, lámparas, cortinas. Que lo diga el papel.

Si quieres entender por qué defendemos el presupuesto por precios unitarios frente al precio global, lo comparamos en precios unitarios frente a llave en mano, y cómo trabajamos de principio a fin está en el método, partida a partida.

Y si lo que quieres es tu número ya: la calculadora de presupuesto te da un rango orientativo partida a partida con tus metros y tus calidades, sin dejar tus datos. El precio en firme, con la casa medida, sale de la visita técnica gratuita.

Preguntas frecuentes sobre el precio de reformar 90 m² en Madrid

¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90 m² en Madrid en 2026?

Con calidades buenas y distribución nueva, entre 81.000 y 108.000 € sin IVA, es decir, entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado. Si se mantiene la distribución y se eligen acabados sencillos, la cifra baja hasta el entorno de los 63.000 a 81.000 €. Por debajo de 45.000 € para 90 m² suele faltar alguna partida importante.

¿Cuánto es con IVA?

La mayoría de las reformas de vivienda habitual tributan al 10 % de IVA, no al 21 %, si la casa tiene más de dos años y los materiales aportados por la empresa no superan el 40 % del total. Sobre 94.500 € supone 9.450 € de IVA, 103.950 € en total.

¿Cuánto tarda la obra de un piso de 90 m²?

Entre tres y cinco meses de obra. Un piso de 90 m² con distribución nueva, dos baños y cocina suele estar entre los tres meses y medio y los cuatro meses, más las semanas previas de proyecto y elección de materiales.

¿Qué es lo que más encarece la reforma de 90 m²?

Cambiar la distribución a fondo, sustituir todas las ventanas, pasar de radiadores a aerotermia o suelo radiante y los acabados de cocina y baños. Cada una de esas decisiones mueve entre 5.000 y 15.000 € la cifra final.

¿Hace falta licencia para reformar un piso de 90 m² en Madrid?

Para una reforma interior que no toca la estructura ni la fachada basta con una declaración responsable ante el Ayuntamiento de Madrid, que presenta la empresa. Si se abren huecos en muros de carga o se tocan elementos comunes, el expediente cambia y lo gestiona el arquitecto.

¿Qué no entra en el presupuesto de una reforma integral?

Normalmente los electrodomésticos, los muebles sueltos, las lámparas decorativas, las cortinas y la decoración. Conviene que el presupuesto diga por escrito qué queda fuera, para que la comparación entre empresas sea justa.

¿Es mejor un precio global o un presupuesto por precios unitarios?

Un presupuesto por precios unitarios fijados por contrato te dice cuánto vale cada cosa (un punto de luz, un metro de alicatado) y ese precio no sube durante la obra. Si cambias algo, el ajuste queda documentado con los mismos precios. Un precio global sin desglose impide saber qué estás pagando.

¿Puedo saber mi cifra antes de que venga nadie a casa?

Sí. La calculadora de Reformadísimo da un rango orientativo partida a partida con tus metros y tus calidades, sin dejar datos. El precio en firme sale de la visita técnica gratuita, cuando un arquitecto mide la casa.

Carmen María de la Rubia es arquitecta y cofundadora de Reformadísimo, empresa de reformas integrales en Madrid desde 2012 con más de 1.150 obras entregadas. Precios de 2026, sin IVA, para viviendas en la ciudad de Madrid; los de chalets, áticos con terraza grande y fincas protegidas pueden variar.