Reformar la casa heredada en Madrid: te ha tocado decidir

La respuesta corta, por si vienes con prisa: antes de tocar un tabique, la casa tiene que estar a tu nombre — herencia aceptada, impuestos liquidados, escritura inscrita. Después llega la verdadera decisión, que no es de obra sino de vida: vivirla, alquilarla o venderla — y cada camino pide una reforma distinta. Lo que casi nunca cambia: una vivienda heredada en Madrid suele pedir reforma integral, porque lo suyo no es el gotelé — son las instalaciones de hace cuarenta años. Como orientación honesta: entre 900 y 1.200 €/m² según calidades. Y una cosa más, la más importante: no hay prisa. Esta guía es para decidir con calma.

1. Una casa llena

Nadie te prepara para esto. Un día la casa de tus padres — la de los domingos, la del olor a su cocina — pasa a ser, en los papeles, «el inmueble». Y de pronto te toca a ti decidir qué hacer con ella, normalmente en el peor momento posible para decidir nada.

Lo primero que queremos decirte no es de arquitectos, es de personas: date tiempo. Vaciar la casa, repartir los objetos, despedirse de las paredes — eso no se mete en un calendario de obra. Las decisiones inmobiliarias tomadas en caliente son las que se lamentan; las tomadas con calma, casi nunca. La casa no se va a ninguna parte, y los números — ya lo verás — suelen mejorar cuando se piensan despacio.

Dicho esto: cuando estés lista para pensar en qué hacer con ella, este es el mapa.

2. Antes de hablar de obra: los papeles

Una regla sencilla que evita disgustos: no se reforma una casa que aún no es tuya. Para llegar a la obra con todas las garantías, el camino pasa por:

• Aceptar la herencia ante notario, con el reparto que marque el testamento o, en su defecto, la ley.
• Liquidar los impuestos: el Impuesto de Sucesiones — que en la Comunidad de Madrid cuenta con una bonificación muy alta para cónyuge, hijos y padres, a fecha de revisión de esta guía — y la plusvalía municipal del Ayuntamiento.
• Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos titulares.
• Poner los suministros al día: luz y agua activas y a nombre del titular — sin ellas, literalmente no hay obra.

Estos trámites llevan sus meses y su gestoría o su abogado — ahí no nos metemos, cada herencia es un mundo. Lo que sí te decimos por experiencia: ese tiempo de papeleo es un regalo disfrazado. Úsalo para pensar el siguiente punto.

3. Si sois varios: hablar del dinero antes que de la obra

La mayoría de las herencias en Madrid son entre hermanos, y la casa queda en lo que los juristas llaman proindiviso: de todos a la vez. Y una reforma — como una venta — es decisión de todos.

Las salidas que vemos una y otra vez son tres, y todas funcionan cuando se hablan a tiempo:

• Uno se queda la casa y compra la parte de los demás (la llamada extinción de condominio). Es el camino natural cuando alguien quiere vivirla — y la reforma, entonces, es solo suya.
• La conserváis juntos para alquilar: la reforma se paga a medias y la renta se reparte. Funciona cuando los hermanos se entienden y nadie necesita el dinero ya.
• Vender — con o sin reforma previa, que es una decisión de números y la vemos en el punto 5.

El consejo que vale oro: poned los números encima de la mesa antes que los recuerdos. Cuando cada hermano sabe qué vale la casa, qué costaría la obra y qué le tocaría en cada escenario, la conversación se vuelve mucho más fácil. Cuando se empieza por «yo es que esta casa no la vendería nunca», se complica.

4. La casa que te vas a encontrar (radiografía del piso de los padres)

Después de +1.150 obras, las viviendas heredadas de Madrid nos resultan familiares antes de abrir la puerta: pisos de los sesenta, setenta u ochenta, comprados sobre plano por una generación que los cuidó toda la vida — y que no los tocó en cuarenta años. El patrón se repite:

• Instalaciones de otra época: electricidad sin potencia para la vida de hoy, fontanería de plomo o hierro, calefacción cansada. Es lo invisible — y es lo importante.
• Distribución de pasillo: metros encerrados en corredores y habitaciones pequeñas, cocina apartada de la vida. Justo lo que una redistribución moderna libera.
• Carpinterías frías: aluminio de primera generación, sin rotura de puente térmico. Cambiarlas transforma el confort — y la factura.
• Tesoros escondidos: suelos de madera bajo la moqueta, puertas macizas bajo capas de pintura, molduras tras el falso techo. Lo bueno se restaura, no se tira — es parte del encanto y del valor.

Esta radiografía explica por qué la heredada rara vez admite parches: cambiar la cocina sobre una electricidad de 1975 es vestir un problema. Si quieres el detalle técnico de este tipo de obra, lo tienes en la guía de reformar un piso antiguo en Madrid — y si dudas de algún tabique, en cómo saber si un muro es de carga.

5. Los tres caminos — y qué reforma pide cada uno

5.1. Vivirla tú: la reforma a tu medida

El camino con más carga emocional y el más agradecido: la casa de tu infancia convertida en tu hogar de adulta. Aquí la reforma es integral y personal — tu distribución, tus calidades, tu luz — y se hace una vez y bien: instalaciones nuevas de arriba abajo, redistribución con cabeza y el respeto a lo que merece quedarse. Es exactamente nuestro método: partida a partida, decidiendo tú con tu arquitecto.

5.2. Alquilarla: la reforma sensata

Si la casa se queda como inversión, la reforma cambia de criterio: durabilidad, mantenimiento bajo y calidades sensatas que el alquiler amortiza. Sigue siendo integral — las instalaciones no entienden de inquilinos —, pero las decisiones se toman con la calculadora delante. La guía de inversión inmobiliaria con reforma entra a fondo en esos números.

5.3. Venderla: los números mandan

Aquí la pregunta es una: ¿vendo tal cual o reformo antes? La respuesta honesta es depende — del barrio, del estado y del mercado del momento. En zonas consolidadas de Madrid, la vivienda reformada se vende notablemente mejor y, sobre todo, antes: el comprador de hoy paga por entrar a vivir, no por imaginarse una obra. Pero es una decisión de números fríos, no de intuición.

6. El dinero: lo que cuesta y lo que vuelve

La orientación honesta de siempre: una reforma integral en Madrid se mueve entre 900 y 1.200 €/m² según calidades — el número fino sale de tu casa, no de una tabla, y te lo da gratis la visita técnica. A favor juegan el IVA reducido del 10%, que aplica a la mayoría de reformas de vivienda, y las ayudas y subvenciones vigentes, especialmente las ligadas a eficiencia energética — que en una heredada, con sus carpinterías y su caldera de época, suelen venir al pelo.

Y un consejo de orden que algún día agradecerás: guarda todas las facturas de la reforma. Acreditan la inversión realizada en la vivienda, y ese papel importa — sobre todo si el camino acaba siendo la venta. Para el detalle fiscal de tu caso, gestoría o asesor: cada herencia y cada venta tienen su letra.

7. Los 5 errores que vemos repetirse en las heredadas

• Decidir en caliente. La pena tiene su calendario y la obra el suyo. Mezclarlos sale caro en las dos monedas.
• Reformar antes de escriturar. Invertir en una casa que legalmente aún no es tuya — o no del todo — es buscarse un problema con nombre de hermano.
• Parchear lo invisible. Cocina nueva sobre instalación de 1975: el dinero mejor tirado de Madrid. Lo de dentro, primero.
• Tirar sin mirar. Bajo esa moqueta puede haber tarima maciza; tras ese falso techo, molduras. Restaurar lo bueno es más barato que comprarlo nuevo — y no se puede comprar nuevo.
• No hablar del dinero entre hermanos hasta el final. La conversación incómoda de hoy es el pleito que no existirá mañana.

8. Preguntas frecuentes

¿Puedo reformar antes de terminar los trámites de la herencia?

No conviene: para reformar con garantías necesitas ser titular — herencia aceptada, impuestos liquidados, escritura inscrita — y los suministros activos a tu nombre.

Somos varios hermanos: ¿podemos reformar?

Sí, con acuerdo de todos: mientras la casa esté en proindiviso, la reforma es decisión conjunta. Las salidas habituales: uno compra la parte de los demás, reformáis juntos para alquilar, o vendéis. Hablar del dinero antes que de la obra evita casi todos los conflictos.

¿Merece la pena reformar para vender?

Depende del barrio y del estado, pero en zonas consolidadas de Madrid la vivienda reformada se vende mejor y antes.

¿Cuánto cuesta reformar la casa heredada?

Entre 900 y 1.200 €/m² según calidades, como toda integral en Madrid. Las heredadas suelen ser integrales completas: lo que más piden son instalaciones nuevas, no estética.

¿Qué tiene de especial una heredada?

Lo técnico — instalaciones de hace 40-50 años, distribución de pasillo, carpinterías frías — y lo emocional: es la casa de tus padres. Se reforma conservando lo que merece quedarse y renovando todo lo demás, con calma.

Artículo publicado el 11 de junio de 2026 por Carmen María de la Rubia, Arquitecta y Co-fundadora de Reformadísimo. Esta guía es divulgativa: las cuestiones sucesorias, fiscales y registrales (aceptación de herencia, Impuesto de Sucesiones y sus bonificaciones autonómicas, plusvalía municipal, proindiviso y extinción de condominio) dependen de cada caso y de la normativa vigente en cada momento, y deben revisarse con notaría, gestoría o abogado especialista. Lo nuestro es la obra: en eso sí te acompañamos de principio a fin.