Reformar un piso para vender o alquilar en Madrid: qué compensa en 2026

Respuesta corta: reformar para alquilar compensa casi siempre que el piso ya sea tuyo y la obra sea sobria; reformar para vender compensa en pisos de 50 a 90 m² en barrios de precio medio, donde el comprador no puede pagar la reforma aparte, y casi nunca en la zona alta. Las cifras de partida en Madrid, en 2026: una reforma integral cuesta de 900 a 1.200 € por metro cuadrado sin IVA, el alquiler medio de la ciudad está en 23,4 € por metro cuadrado al mes, la venta en 6.458 € por metro cuadrado (Idealista, septiembre de 2026) y la rentabilidad bruta del alquiler en la capital es del 4,3 % (Idealista, tercer trimestre de 2026).

Hay una novedad que cambia las cuentas de quien reforma para alquilar: desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 lleva al 10 % el IVA de las obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual, que hasta ahora iban al 21 %. En una obra de 73.500 € son 8.085 € de diferencia.

Soy Carmen María de la Rubia, arquitecta y cofundadora de Reformadísimo. Desde 2012 hemos entregado más de 1.150 obras en Madrid y muchas de las visitas que hacemos empiezan con la misma frase: "no es para vivir yo, es para alquilar" o "es para venderlo". Esta guía es lo que contestamos en esas visitas, con las cuentas hechas y tres casas reales de 50, 70 y 80 m².

Qué vas a encontrar

• Las cuatro situaciones (y qué obra pide cada una)
• Reformar para alquilar: qué tocar y qué no
• Las cuentas de un piso de 70 m² para alquilar
• El IVA del 10 % desde diciembre y el IRPF del casero
• Reformar para vender: cuándo recuperas la obra
• Las cuentas de un 80 m² en Tetuán: comprar, reformar y vender
• Lo que pagas al vender: IRPF, plusvalía y lo que resta la reforma
• Tres casas reales de 50, 70 y 80 m²
• Siete errores que vemos en pisos de inversión
• Lista de comprobación
• Preguntas frecuentes

Las cuatro situaciones (y qué obra pide cada una)

"Reformar para alquilar" y "reformar para vender" son en realidad cuatro casos distintos, y la obra que compensa en cada uno no es la misma. Antes de pedir un presupuesto, sitúate en tu fila.

En las cuatro, la obra que más se recupera es la que no se ve: fontanería, electricidad y calefacción nuevas. Es lo que permite dar de alta la luz sin problemas, lo que evita la llamada del inquilino a las once de la noche y lo que el tasador del banco del comprador mira primero. Si quieres saber qué entra en una obra completa, está en qué incluye una reforma integral de piso.

Reformar para alquilar: qué tocar y qué no

La regla que damos en cada visita: un piso de alquiler se reforma para que dure diez años sin llamadas, no para que salga en una revista. Eso cambia las prioridades respecto a la casa en la que vas a vivir tú.

Con esa lista, en una vivienda de los años setenta u ochenta sin reformar lo que sale es una reforma integral sobria: la casa entera, con calidades resistentes y sin caprichos, en la parte baja de la horquilla. Si el piso ya tiene las instalaciones al día porque se reformó hace menos de quince años, basta con una parcial (baño, cocina, pintura) y no merece la pena volver a abrirlo todo. En por qué solo hacemos integrales explicamos dónde está la frontera.

Pide el presupuesto por capítulos y con precios unitarios: cuántos metros de tarima, cuántos puntos de luz, cuántas ventanas y a qué precio cada cosa. En Reformadísimo esos precios quedan fijados por contrato y no suben durante la obra; si cambias algo, se mide y se ajusta con el mismo precio unitario, por escrito. En un piso de inversión, además, esa factura partida a partida es la que luego necesitas para Hacienda.

Las cuentas de un piso de 70 m² para alquilar

Hagamos los números con un piso de 70 m², el tamaño más habitual en los barrios donde se compra para alquilar (Tetuán, Carabanchel, Arganzuela, Ciudad Lineal, Vallecas), y con datos públicos de septiembre de 2026.

Esa es la cuenta si el piso ya es tuyo. Si además lo compras, suma el precio medio de la capital (6.458 €/m², 452.060 € por 70 m²), el ITP de la Comunidad de Madrid (6 %, 27.124 €) y la obra: 560.034 € en total, que con 19.656 € de renta dan una rentabilidad bruta del 3,5 %, por debajo del 4,3 % que Idealista da para Madrid porque la obra entra en el denominador. Por eso en 2026 comprar a precio de mercado para reformar y alquilar sale justo, y lo que de verdad funciona es reformar el piso que ya tienes o comprar uno que, por su estado, se vende claramente por debajo de su calle.

Dos cosas que la tabla no recoge y que juegan a favor de la obra: un piso reformado se alquila en días, no en meses, y cada mes vacío son 1.638 € que no entran; y durante diez años no hay llamadas por la caldera, el cuadro eléctrico o la humedad del baño. Para afinar tu cifra, la calculadora de presupuesto te da la horquilla con tus metros, y la página de cuánto cuesta reformar un piso de 70 m² la desglosa por capítulos.

El IVA del 10 % desde diciembre y el IRPF del casero

IVA: del 21 % al 10 % para pisos de alquiler

Hasta ahora el tipo reducido del 10 % en obras de renovación y reparación solo se aplicaba cuando el destinatario era una persona física que usaba la vivienda para sí; un piso para alquilar iba al 21 %. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, amplía el 10 % a "las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual", sea quien sea el arrendador, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Las condiciones, según la Agencia Tributaria: que la vivienda tenga al menos dos años desde su construcción o última rehabilitación, que los materiales que aporte quien hace la obra no superen el 40 % de la base imponible y que el pago se haga por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Este último requisito es nuevo y se exige también para la vivienda de uso propio.

En la práctica: si tienes un piso para alquilar y la obra puede empezar en diciembre, espera. El IVA se devenga al cobrar cada certificación, así que lo que cuenta es cuándo pagas, no cuándo firmas el presupuesto. Y si el piso lo vas a vender, no te vale el 10 %: la reforma de un piso que no es vivienda de nadie ni se va a alquilar como tal sigue al 21 %. Tienes el detalle en nuestra guía del IVA reducido en las reformas.

IRPF del alquiler: qué se deduce y qué se amortiza

Hacienda separa dos cosas en la reforma de un piso alquilado. Los gastos de reparación y conservación (la Agencia Tributaria cita "el pintado, revoco o arreglo de instalaciones" y "los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros") se restan de los ingresos del alquiler, con un límite: sumados a los intereses de la hipoteca no pueden superar lo que ingresas por ese piso en el año, y lo que sobre se puede deducir en los cuatro años siguientes. Las cantidades destinadas a ampliación o mejora, en cambio, no se deducen de golpe: se consideran mayor valor del piso y se recuperan año a año vía amortización.

Una reforma integral mezcla las dos cosas (cambiar la caldera es conservación; abrir la cocina al salón es mejora), y el criterio final lo pone tu asesor con las facturas delante. De ahí que insistamos en el presupuesto partida a partida: con un "reforma integral, 80.000 €" en una sola línea no hay manera de separar nada.

Sobre las reducciones del rendimiento: el mismo Real Decreto-ley 29/2026 ha rehecho el sistema para los contratos nuevos desde el 8 de octubre de 2026. Se mantiene una reducción del 60 % cuando la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores al contrato, pero ojo, "rehabilitación" en el sentido del artículo 41 del Reglamento del IRPF son obras de calado estructural (estructura, fachadas, cubiertas) o actuaciones protegidas, no una reforma interior normal, así que no cuentes con ella sin preguntar. El resto de reducciones (del 50 % si no subes la renta respecto al contrato anterior hasta el 100 % en algunos primeros alquileres) dependen de la renta de referencia, de la edad del inquilino y de que el piso esté en zona tensionada; a día de hoy la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. Es terreno de asesor fiscal, no de arquitecta.

El certificado energético, obligatorio para alquilar y vender

Desde el Real Decreto 390/2021, la etiqueta energética se incluye "en toda oferta, promoción y publicidad" de venta o alquiler, se anexa al contrato y tiene una validez máxima de diez años (cinco si la letra es G). Una reforma que cambia ventanas y caldera suele subir dos o tres letras, y eso se ve en el anuncio antes que la cocina.

Reformar para vender: cuándo recuperas la obra

Aquí la respuesta es menos cómoda que en el alquiler: no siempre recuperas lo que inviertes, y depende más del barrio que de la obra. La clave es quién compra en tu calle y con qué dinero.

En Madrid, lo habitual es que el banco financie el 80 % del precio de compra, y la reforma no entra en la hipoteca. Quien compra un piso de 70 m² en Carabanchel (3.829 €/m², unos 268.000 €) necesita unos 54.000 € de entrada más impuestos; si además el piso está por reformar, necesita otros 70.000 u 80.000 € en efectivo que casi nadie tiene. Por eso en los barrios de precio medio y en pisos de 50 a 90 m², el piso reformado tiene muchos más compradores, se vende antes y a un precio que suele cubrir la obra. En Salamanca (10.865 €/m²) o Chamberí (9.159 €/m²) pasa lo contrario: quien compra tiene ahorro, quiere elegir los materiales y la distribución, y una reforma hecha "para vender" le resta valor porque la va a deshacer.

La forma honrada de decidirlo es con dos cifras: lo que cuesta la obra (te la damos partida a partida tras la visita) y lo que se paga en tu calle por un piso reformado frente a uno sin reformar (lo ves en los portales en una tarde). Si la segunda supera a la primera con margen, reforma; si no, vende tal cual y baja el precio justo lo que un comprador va a necesitar para la obra. Para el caso concreto de una casa que te llega por herencia, lo contamos en reformar una casa heredada en Madrid.

Las cuentas de un 80 m² en Tetuán: comprar, reformar y vender

Comprar, reformar y vender es la pregunta que más nos llega de inversores, así que vamos con las cuentas de un 80 m² en Tetuán, un distrito en el que el precio ha subido un 6,6 % en el último año, con los datos de Idealista de septiembre de 2026 y sin maquillar nada.

Y al vender aún faltan el IRPF sobre la ganancia (del 19 % al 30 %) y la plusvalía municipal. Por eso comprando a precio de mercado no hay operación, por bien que salga la obra. El margen del comprar-reformar-vender está en el precio de entrada: pisos muy deteriorados, herencias con prisa, fincas sin ascensor, plantas bajas o interiores que se venden un 20 o un 30 % por debajo de su calle. Ahí sí, una reforma integral en 3 a 5 meses, bien ejecutada y con todas las instalaciones certificadas, convierte un piso que nadie quería en el que se vende primero del portal.

Si lo haces como empresa inmobiliaria, la Comunidad de Madrid aplica un ITP del 2 % en vez del 6 % a las viviendas que se compran para revender en un plazo de tres años, con sus requisitos; es una de las pocas ventajas fiscales que tiene esta operación y conviene preguntarla antes de escriturar. Antes de comprar, repasa qué mirar antes de comprar una vivienda para reformar y, si quieres saber cuánto dura de verdad el calendario completo, de las arras a las llaves.

Lo que pagas al vender: IRPF, plusvalía y lo que resta la reforma

Al vender tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que recibes (menos los gastos de la venta que pagas tú) y lo que te costó. Y aquí está el detalle que más dinero mueve: la Agencia Tributaria incluye en el valor de adquisición "el coste de las inversiones y mejoras", pero no los gastos de conservación y reparación. Es decir, la reforma que mejora el piso resta de la ganancia; una mano de pintura, no. Guarda las facturas con el detalle por partidas y la fecha, porque si las mejoras se hicieron en otro año distinto al de la compra, cada una va con su fecha.

La ganancia va a la base del ahorro, con tipos que en 2026 van del 19 % para los primeros 6.000 € hasta el 30 % para lo que pasa de 300.000 €. Además está la plusvalía municipal del Ayuntamiento de Madrid, cuyos coeficientes máximos acaba de cambiar el mismo Real Decreto-ley 29/2026. Si el piso era tu vivienda habitual hay exenciones (reinversión en otra vivienda habitual, mayores de 65 años) que no aplican al piso de inversión. Con un piso heredado, además, el valor de adquisición es el que se declaró en la herencia, no el que pagaron tus padres, lo que suele reducir mucho la ganancia.

Y una nota sobre trámites que afecta a los plazos: la reforma integral necesita declaración responsable o licencia, que pide el propietario; en la visita te decimos qué necesita tu obra y te orientamos, y la herramienta ¿necesito licencia? te lo adelanta. Lo contamos en detalle en licencias y permisos de obra en Madrid.

Tres casas reales de 50, 70 y 80 m²

Las tres son casas de clientas que viven en ellas, no pisos de inversión. Pero son exactamente el tipo de piso que se compra en Madrid para alquilar o para vender después, y enseñan la obra que compensa: instalaciones nuevas, distribución que se entiende, materiales sobrios.

Cuatro Caminos, 70 m²: la cocina de los ochenta que se abrió al salón

Pablo y Marina compraron estos 70 m² en Cuatro Caminos con una cocina de los ochenta y más pasillo del que tocaba. La obra fue una integral sobria de libro: instalaciones nuevas, la cocina abierta con península al salón, un baño con ducha de porcelánico efecto madera y suelo continuo de roble. Es la casa que pondríamos de ejemplo a cualquier inversor en Tetuán: todo lo que se ve es resistente y todo lo que no se ve es nuevo. La tienes entera en la casa de los espejos redondos.

Tetuán, 80 m²: el primer piso de Lidia

Los 80 m² de Lidia en Tetuán eran su primera casa en propiedad, con mucho pasado y poco orden. La reforma integral dejó vistos el pilar y la viga de hormigón, abrió la cocina con una cristalera y puso instalaciones, suelo y carpinterías nuevas. Tetuán está lleno de pisos así, y es de los distritos por los que más nos preguntan quienes compran para reformar. Está en el primer piso de Lidia y en nuestra página de reformas en Tetuán.

Chamberí, 50 m²: los metros se miden por cómo se usan

Los 50 m² de Sara en Chamberí son el piso pequeño de finca clásica que en esta zona se alquila o se vende en días. La reforma integral abrió la cocina, llevó el almacenaje hasta el techo, puso puertas correderas y un baño de ducha con mueble de madera. Pequeño por fuera, mucho más grande por dentro. La casa está en cincuenta metros muy grandes y las cuentas de ese tamaño, en cuánto cuesta reformar un piso de 50 m².

Siete errores que vemos en pisos de inversión

• Comprar a precio de reformado un piso por reformar. Si el vendedor ya ha cobrado la reforma en el precio, la obra la pagas dos veces.
• Hacer un lavado de cara encima de instalaciones de los setenta. La cocina nueva sobre la fontanería vieja dura hasta la primera fuga; y la luz sin certificado, hasta que el inquilino pide más potencia.
• Reformar "a tu gusto" un piso que va a vivir otro. Mármoles, colores fuertes, mobiliario a medida: ni suben la renta ni el precio de venta.
• Firmar un presupuesto de una línea. Sin partidas no hay forma de separar conservación de mejora para Hacienda, ni de comparar ofertas, ni de controlar cambios.
• Olvidar el IVA. Al 21 % en vez de al 10 % son once puntos: en 80.000 € de obra, 8.800 €. Desde diciembre de 2026 el 10 % vale para pisos de alquiler, nunca para los que se venden.
• No contar los meses. Una integral son de 3 a 5 meses de obra más el trámite municipal; cada mes es comunidad, IBI, hipoteca y una renta que no entra.
• Hacer la cuenta con la renta y no con la rentabilidad. 1.638 € al mes suenan bien hasta que los divides por 560.000 € de compra, impuestos y obra.

Lista de comprobación

• Sé en cuál de las cuatro situaciones estoy (alquilar o vender; piso mío o por comprar) y qué obra pide.
• He mirado en los portales la diferencia de precio o de renta entre reformado y sin reformar en mi calle.
• Tengo la horquilla de la obra con mis metros (calculadora) y un presupuesto partida a partida tras la visita.
• Si es para alquilar y puedo esperar a diciembre de 2026, la obra se paga por banco y va al 10 % de IVA.
• Si es para vender, he asumido el 21 % de IVA y la plusvalía y el IRPF del ahorro en la cuenta.
• Las instalaciones de agua, luz y calefacción se cambian enteras y quedan certificadas.
• Materiales resistentes, colores neutros, nada que haya que explicar en la visita.
• Tengo claro quién pide la declaración responsable o licencia y cuánto tarda.
• El certificado energético está encargado para después de la obra.
• Las facturas se guardan por partidas, con fecha, para el asesor.

Preguntas frecuentes sobre reformar para vender o alquilar

¿Compensa reformar un piso antes de venderlo?

Depende de quién lo va a comprar. En barrios de precio medio y en pisos de 50 a 90 m², sí: el comprador financia la compra con hipoteca pero no la reforma, así que un piso terminado tiene más compradores y se vende antes. En la zona alta de Madrid, donde el comprador quiere reformar a su gusto, lo que compensa es poner la casa en orden (instalaciones seguras, pintura, limpieza, certificado energético) y no una reforma integral.

¿Cuánto se revaloriza un piso tras una reforma integral en Madrid?

No hay una cifra fija y desconfía de quien te la dé. Lo que sí se puede medir es la diferencia entre pisos reformados y sin reformar en tu misma calle, en los portales de anuncios. Cuando esa diferencia supera el coste de la obra (de 900 a 1.200 € por metro cuadrado sin IVA), reformar antes de vender sale a cuenta; cuando no llega, es mejor vender tal cual y ajustar el precio.

¿Qué reforma hay que hacer para alquilar un piso?

Una integral sobria si la casa no se ha tocado en treinta años: instalaciones de agua y luz nuevas, baño y cocina sencillos y resistentes, suelo continuo, pintura clara, ventanas con doble vidrio y armarios. Lo que no hace falta es mobiliario a medida ni materiales delicados. Si el piso ya tiene las instalaciones al día, basta con una reforma parcial de cocina, baño y pintura.

¿Cuánto cuesta reformar un piso para alquilar en Madrid?

Una reforma integral cuesta entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado sin IVA. Para un piso de 70 m², de 63.000 a 84.000 €, más el IVA. Con el alquiler medio de la ciudad de Madrid (23,4 € por metro cuadrado al mes, Idealista, septiembre de 2026) ese piso rinde unos 19.600 € brutos al año, así que la obra equivale a unos cuatro años de renta bruta.

¿Qué IVA lleva la reforma de un piso de alquiler?

Hasta ahora, el 21 %, porque el tipo reducido solo valía para la vivienda que usa su dueño. Desde el 1 de diciembre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026, las obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual pasan al 10 % si la vivienda tiene más de dos años, los materiales no superan el 40 % de la base y se paga por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.

¿La reforma desgrava en el IRPF del alquiler?

En parte. Los gastos de reparación y conservación (pintura, arreglo o sustitución de instalaciones, calefacción, puertas) se deducen de la renta, con el límite de los ingresos del año y cuatro años para el exceso. Lo que es ampliación o mejora no se deduce de golpe: se suma al valor del piso y se recupera cada año vía amortización. Por eso conviene que la factura venga partida a partida.

¿Qué impuestos se pagan al comprar, reformar y vender un piso en Madrid?

Al comprar, el ITP de la Comunidad de Madrid (6 % con carácter general). En la obra, el IVA (21 % si el piso no va a ser tu vivienda ni se va a alquilar como vivienda habitual). Al vender, el IRPF sobre la ganancia, con tipos del ahorro del 19 % al 30 %, y la plusvalía municipal. La reforma cuenta como mejora y resta de la ganancia, así que guarda todas las facturas.

¿Es rentable comprar un piso para reformar y alquilar en Madrid en 2026?

Con los precios de hoy, poco: la rentabilidad bruta del alquiler en la ciudad de Madrid es del 4,3 % (Idealista, tercer trimestre de 2026), y si sumas la reforma al precio de compra baja al 3,5 % en un piso medio. Sale a cuenta cuando el piso ya es tuyo (herencia, segunda vivienda) o cuando se compra claramente por debajo del precio de la zona por su estado.

Si tienes un piso para alquilar o para vender y quieres la cifra de la obra antes de decidir, prueba la calculadora con tus metros y, cuando tengas tu horquilla, pide la visita técnica gratuita: viene un arquitecto, mide la casa, te dice qué obra compensa para tu caso y te vas con una fecha para recibir la propuesta y el presupuesto, partida a partida, sin compromiso. También puedes escribirnos por WhatsApp al 636 15 46 52.

Carmen María de la Rubia es arquitecta y cofundadora de Reformadísimo, empresa de reformas integrales en Madrid desde 2012 con más de 1.150 obras entregadas y un equipo de 6 arquitectos. Precios de 2026, sin IVA, para viviendas de la Comunidad de Madrid; cada casa se concreta en la visita. Lo fiscal es orientativo y lo decide tu asesor con las facturas delante. Cómo trabajamos una obra de principio a fin está en nuestro método y en reformas integrales en Madrid.

Fuentes: Agencia Tributaria, novedades de IVA 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) · BOE, Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre · Agencia Tributaria, gastos deducibles del arrendador · Agencia Tributaria, reducciones por arrendamiento de vivienda · Agencia Tributaria, ganancia patrimonial por la transmisión de inmuebles · Agencia Tributaria, gravamen de la base del ahorro · Comunidad de Madrid, transmisiones patrimoniales onerosas · BOE, Real Decreto 390/2021, certificación energética · BOE, zonas de mercado residencial tensionado declaradas (abril de 2026) · Idealista, precio del alquiler, septiembre de 2026 · Idealista, rentabilidad de la vivienda, tercer trimestre de 2026 · Idealista, precio de venta en Madrid por distritos, septiembre de 2026.