Qué incluye una reforma integral de piso en Madrid (y qué no)

Respuesta corta: una reforma integral de piso incluye doce capítulos: demoliciones, nueva distribución, fontanería, electricidad, climatización y agua caliente, ventanas, suelos y alicatados, cocina, baños, carpintería interior, pintura y el proyecto con su licencia. Es decir, la casa entera, de las bajantes a la última mano de pintura. En Madrid, en 2026, eso cuesta entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado sin IVA: de 72.000 a 96.000 € para un piso de 80 m².

Lo que casi nunca incluye, aunque el anuncio diga "llave en mano", son los electrodomésticos, los muebles sueltos, las lámparas decorativas, las cortinas y la mudanza. Y hay una zona gris (armarios a medida, aire acondicionado, domótica, tasas municipales) que cada empresa resuelve a su manera y que conviene leer con lupa.

Cada semana vemos presupuestos de "reforma integral" que no son integrales: les falta la instalación eléctrica, dejan las ventanas viejas o no tocan las bajantes. Y después, a mitad de obra, aparecen las partidas que faltaban. Esta guía es para que sepas, antes de firmar nada, qué tiene que entrar en una reforma integral de verdad, qué se queda fuera con toda normalidad y cómo se lee eso en un presupuesto.

Soy Carmen María de la Rubia, arquitecta y cofundadora de Reformadísimo. Desde 2012 hemos entregado más de 1.150 obras en Madrid, todas integrales, y el equipo somos 6 arquitectos colegiados. Lo que sigue es lo que explicamos en cada visita, puesto por escrito, con tres casas reales de 80, 84 y 120 m² para que lo veas en fotos.

Qué vas a encontrar

• Qué es una reforma integral (y qué no lo es)
• Los doce capítulos que incluye, uno por uno
• Qué no suele incluir y conviene que el presupuesto lo diga
• "Con electricidad incluida": qué significa de verdad
• Integral o parcial: cuándo compensa cada una
• Cuánto cuesta todo lo que incluye
• Tres casas reales de 80, 84 y 120 m²
• Cómo comprobar en el presupuesto que es integral de verdad
• Licencia, IVA y comunidad
• Lista de comprobación
• Preguntas frecuentes

Qué es una reforma integral (y qué no lo es)

Una reforma integral es la que renueva la vivienda completa: se vacía el piso hasta dejar la estructura (tabiques fuera, suelos fuera, instalaciones fuera) y se vuelve a construir por dentro con distribución, instalaciones y acabados nuevos. La palabra clave es instalaciones: si no se cambian la red de agua, los desagües, la instalación eléctrica y el sistema de calefacción, no es integral, por muy bonita que quede la cocina.

Lo contrario es la reforma parcial: un baño, la cocina, cambiar el suelo o pintar. Tiene todo el sentido en una casa que ya está al día y a la que solo le falta una pieza. El problema aparece cuando se vende una parcial como integral, o cuando se encadenan tres parciales en cinco años y al final se ha pagado más que por una integral, con la casa en obras tres veces.

En Reformadísimo solo hacemos reformas integrales, y no es una pose: es la única forma de que las instalaciones, los plazos y el presupuesto cuadren de verdad. Lo explicamos con detalle en por qué solo hacemos reformas integrales.

Los doce capítulos que incluye una reforma integral de piso

Un presupuesto de reforma integral bien hecho se ordena por capítulos, y cada capítulo lleva sus partidas medidas (metros de tabique, puntos de luz, unidades de puerta) con su precio unitario. Estos son los doce que tiene que haber, con lo que entra en cada uno y el peso orientativo que suele tener en el total. Es el mismo reparto que usamos en nuestra calculadora de presupuesto y en la guía de 90 m² partida a partida.

1. Demoliciones: vaciar la casa sin romper lo que se queda

Se levantan suelos, tabiques que no son de carga, alicatados, falsos techos viejos, puertas e instalaciones. Incluye el contenedor, la bajada de escombro (a mano, si la finca no tiene ascensor de obra, que es lo normal en Madrid) y el vertedero autorizado. Lo que no se demuele es la estructura: si un tabique resulta ser de carga, entra el cálculo y el refuerzo, y eso se sabe en la visita, no a mitad de obra. Te lo contamos en cómo saber si un muro es de carga.

2. Albañilería y distribución: la casa que quieres, no la que había

Tabiques nuevos (de ladrillo o de placa de yeso con aislamiento, según el caso), recrecidos de suelo para pasar las instalaciones, falsos techos donde van a ir los conductos y las luces, y las "ayudas": rozas, tapado y remates para que fontaneros y electricistas puedan trabajar. Aquí es donde se abre la cocina al salón, se convierte un pasillo en armarios o se saca un segundo baño. Si no vas a mover tabiques, este capítulo pesa menos y el presupuesto baja en torno a un 10 %.

3. Fontanería y saneamiento: lo que nadie ve y más importa

Red de agua fría y caliente nueva, en tubería actual, con llaves de corte por estancia; desagües nuevos con la pendiente correcta; y conexión a las bajantes del edificio. Las bajantes son comunes y no siempre se pueden cambiar desde tu piso, pero sí se revisan y se sustituye el tramo que te corresponde si está en mal estado. En fincas de los sesenta y setenta con tubería de plomo o hierro, este capítulo no se discute: se cambia entero.

4. Electricidad: cuadro, circuitos y certificado

Instalación eléctrica completa: cuadro nuevo con sus protecciones, cableado de toda la casa, circuitos independientes para cocina, lavadora, horno y aire acondicionado si lo hay, puntos de luz y enchufes donde los quieres (no donde estaban), tomas de datos y de televisión. Al terminar, la empresa instaladora emite el certificado de instalación que exige el Reglamento electrotécnico y que luego pide la compañía para contratar la potencia. Más abajo hay una sección entera sobre qué significa "con electricidad incluida", porque es donde más trampas hay.

5. Climatización y agua caliente: caldera o aerotermia

Lo habitual en un piso de Madrid es caldera de condensación nueva con radiadores nuevos y termostato, o aerotermia con suelo radiante si la casa lo permite (altura de techos, espacio para la unidad exterior y presupuesto). La preinstalación de aire acondicionado (tubos y desagüe hasta cada estancia) suele entrar; las máquinas, no siempre. Qué conviene en cada casa lo explicamos en aerotermia y suelo radiante en una reforma.

6. Ventanas: la partida que más se deja fuera

Ventanas nuevas con rotura de puente térmico, doble acristalamiento y persianas, en todos los huecos de la casa. Es la partida que más presupuestos "integrales" omiten para bajar la cifra, y la que más se nota después: en el ruido, en la factura y en la condensación de enero. Si vas a conservar alguna ventana porque es reciente, que el presupuesto diga cuál.

7. Suelos y alicatados: tarima, porcelánico y azulejo

Tarima (laminada, de madera o porcelánico imitación madera, según calidades) en toda la casa, suelo porcelánico en cocina y baños, alicatado de baños y de frente de cocina, y rodapié a juego. Incluye la preparación del soporte (nivelado o recrecido) y el material, que es donde se decide buena parte del precio. Si dudas entre materiales, parquet o tarima te ayuda a elegir.

8. Cocina: muebles, encimera y montaje

Mobiliario alto y bajo, encimera, fregadero, grifería, zócalo y montaje, con la electricidad y la fontanería ya preparadas en los capítulos anteriores. Los electrodomésticos van aparte casi siempre (los eliges tú, y muchas veces los compras tú), y conviene que el presupuesto lo diga en una línea. Si quieres abrirla al salón, lee antes reforma de cocina abierta en Madrid: cambia la ventilación, la extracción y, a veces, la licencia.

9. Baños: sanitarios, ducha, mampara y mueble

Inodoro, lavabo con mueble, plato de ducha o bañera, mampara, grifería, espejo y accesorios, más el alicatado y el suelo que ya están en el capítulo 7. Un segundo baño o un aseo nuevo exige desagüe hasta la bajante, y eso condiciona dónde se puede poner. En reforma de baño en Madrid tienes lo que entra en cada baño y lo que lo encarece.

10. Carpintería interior: puertas, armarios y rodapié

Puertas de paso nuevas (lacadas o de madera) con sus herrajes, la puerta de entrada si toca, armarios empotrados vestidos por dentro (baldas, barras y cajones), frentes de armario y rodapié. Los armarios a medida de carpintero, los vestidores y el mobiliario de obra (bancos, estanterías) suelen ir como partida aparte, y hay que preguntarlo.

11. Pintura y acabados: alisar, pintar y limpiar

Alisado de paredes y techos (fuera el gotelé), dos manos de pintura plástica en el color que elijas, esmalte en puertas y carpinterías si son de pintar, y la limpieza final de obra para que entres con la casa limpia. Es el capítulo más barato y el que más se ve, así que no es donde hay que ahorrar.

12. Proyecto, dirección de obra y licencias

Proyecto técnico (planos de distribución, instalaciones y detalles), dirección facultativa de un arquitecto que visita la obra y responde de ella, la declaración responsable o licencia ante el Ayuntamiento, la coordinación de seguridad y la gestión con la comunidad de vecinos. Si una empresa no lleva un arquitecto en el proyecto y en la obra, no es una reforma integral: es una suma de oficios. Así trabajamos nosotros, paso a paso, en el método.

Pide siempre que el presupuesto venga por capítulos y con precios unitarios: cuántos metros de alicatado, cuántos puntos de luz, cuántas ventanas y de qué medida, y a qué precio cada cosa. En Reformadísimo esos precios quedan fijados por contrato y no suben durante la obra; si cambias algo, se mide y se ajusta con el mismo precio unitario, por escrito.

Qué no suele incluir una reforma integral (y conviene que el presupuesto lo diga)

Que algo no esté incluido no es un engaño: es normal que los electrodomésticos o las cortinas vayan aparte. El engaño es que no se diga. Un presupuesto honesto lleva una lista de exclusiones, y una lista de "lo que depende" con su precio por si lo quieres. Esta es la que usamos nosotros.

Y una cosa que sí tiene que estar siempre, aunque parezca obvia: la limpieza final de obra, la retirada de escombros y la protección de zonas comunes (portal, ascensor, escalera) durante la obra. Si no aparecen, acabarán apareciendo como extra.

"Reforma integral con electricidad incluida": qué significa de verdad

Es una de las frases que más buscan las personas que vienen a hablar con nosotros, y con razón: la instalación eléctrica es el capítulo que más veces se queda a medias. "Electricidad incluida" tiene que significar todo esto:

1. Cuadro eléctrico nuevo, con interruptor general, diferenciales y un magnetotérmico por circuito, dimensionado para la potencia que vas a contratar.
2. Cableado completo de la vivienda, con circuitos independientes para alumbrado, enchufes, cocina y horno, lavadora, lavavajillas y termo, y aire acondicionado si lo hay. Cable viejo, fuera.
3. Puntos de luz y enchufes medidos y contados en el presupuesto: tantos por estancia, en el sitio donde los quieres, con mecanismos de la gama que elijas.
4. Tomas de datos y televisión en salón y dormitorios, y preinstalación de lo que vaya a venir (cargador de coche en garaje, domótica).
5. Certificado de instalación al terminar: lo emite la empresa instaladora y se deposita ante la Comunidad de Madrid, como exige el Reglamento electrotécnico. Sin él, la compañía no te sube la potencia ni te da de alta.

Lo que NO es electricidad incluida: "revisar la instalación", "adaptar el cuadro", "ampliar enchufes" o cualquier verbo que no sea sustituir. En una finca anterior a 1990 con cable de origen, la instalación se cambia entera; si el presupuesto no lo dice así, pregunta por qué.

Integral o parcial: cuándo compensa cada una

Lo honesto es decirte que no toda casa necesita una integral. Esta tabla es la que usamos para decirle a alguien, en la visita, que no nos contrate todavía.

Una señal que no engaña: si has pensado en cambiar la cocina y los dos baños, ya estás en más de la mitad del presupuesto de una integral, y te quedan las ventanas, el suelo y las instalaciones viejas detrás de todo lo nuevo. En ese caso, lo que compensa es hacerlo entero, una vez.

Cuánto cuesta todo lo que incluye: 900-1.200 € por metro

Por debajo de esa horquilla, en una finca de Madrid, suele faltar un capítulo: casi siempre ventanas, electricidad o calefacción. Por encima, entran cosas que ya no son obra (mobiliario a medida, equipos de gama alta, domótica). Lo que mueve la cifra arriba o abajo, el IVA y la forma de pago están en cuánto cuesta una reforma integral en Madrid.

Si quieres tu cifra con tus metros, tus baños y tus calidades, la calculadora te da la horquilla partida a partida en tres minutos, sin dejar el teléfono. Y si prefieres entender primero cómo se lee un presupuesto de verdad, cómo leer un presupuesto de reforma va capítulo por capítulo.

Tres casas reales: 80, 84 y 120 m²

Delicias, 80 m²: la cocina asomada al salón

Rocío vivía de alquiler a dos calles y llevaba años con esta finca de Delicias fichada. Cuando por fin cayeron estos 80 m², la reforma fue integral de libro: instalaciones nuevas de arriba abajo, distribución pensada para una sola persona que recibe mucho, dos baños con carácter distinto y la cocina, que se llevó el premio: altos de madera, frentes blancos, encimera de aire marmóreo y una puerta de cristal con perfilería negra que la asoma al salón. Tres meses de obra. Ver la casa de la cocina asomada al salón.

Trafalgar, 84 m²: espiga y azul en Chamberí

Inés nos retó con un baño "que las visitas quieran fotografiar", y lo consiguió, pero lo importante de esta reforma integral de 84 m² a unos pasos de la plaza de Olavide pasó antes de las fotos: fontanería y electricidad nuevas en una finca clásica de Trafalgar, falsos techos para esconder las instalaciones, y la cocina de muebles antracita y altos de roble bajo el azulejo en espiga. Un pasillo gobernado por un armario empanelado en azul profundo hace el resto. Ver la casa de espiga y azul.

El Viso, 120 m²: la cocina del suelo hidráulico

La cocina de Inés (otra Inés) llevaba desde los noventa esperando su turno: estrecha, marrón, con la luz justa y un pilar en medio. En esta reforma integral de 120 m² en El Viso la abrimos, la vestimos de blanco con vitrinas y encimera oscura y le pusimos en el suelo el hidráulico que ella guardaba recortado de una revista. Cuatro meses de obra, y la casa entera al día por dentro. Ver la cocina del suelo hidráulico.

Cómo comprobar en el presupuesto que es integral de verdad

Un presupuesto de reforma integral se lee en diez minutos si sabes qué buscar. Estas son las comprobaciones que hacemos cuando alguien nos trae uno de otra empresa para comparar (y sí, lo hacemos, sin dramatizar).

1. Están los doce capítulos. Si falta uno (ventanas, electricidad, climatización, proyecto), no es integral o te lo cobrarán después.
2. Cada capítulo tiene partidas medidas. Metros de tabique, metros de alicatado, puntos de luz, unidades de puerta. "Instalación eléctrica completa: 6.000 €" sin desglose no se puede comparar.
3. Hay precios unitarios. Lo que vale un punto de luz, un metro de tarima, una ventana de cada medida. Y están fijados por contrato.
4. Dice qué calidades lleva, con marca o nivel (tarima de qué gama, grifería de qué marca, mecanismos de qué serie), o te deja elegirlas partida a partida.
5. Dice qué no incluye, en una lista aparte: electrodomésticos, lámparas, mobiliario, tasas, IVA.
6. Lleva arquitecto: proyecto, dirección de obra y licencia con nombre y número de colegiado.
7. Tiene plazo escrito y dice qué pasa si no se cumple.
8. La cifra dice "sin IVA" y a qué tipo va.

La diferencia entre un presupuesto por precios unitarios y un "llave en mano" global la contamos con un ejemplo en precios unitarios o llave en mano. Y los errores que más se repiten al contratar, en cómo elegir empresa de reformas en Madrid.

Licencia, IVA y comunidad: lo que acompaña a la obra

Licencia. Una reforma integral de piso en Madrid que no toca la estructura ni la fachada se tramita por declaración responsable ante el Ayuntamiento, que presenta la empresa con el proyecto, y se puede empezar al registrarla. Si se abren huecos en muros de carga o se tocan elementos comunes, hace falta licencia y el plazo cambia. Qué camino toca en cada caso, con el ICIO y la tasa, en licencias y permisos de obra en Madrid; y si quieres saberlo en un minuto, la herramienta ¿necesito licencia?.

IVA. La mayoría de las reformas integrales de vivienda tributan al 10 % de IVA, no al 21 %, cuando el destinatario es una persona física que usa la vivienda para sí, la construcción terminó hace más de dos años y los materiales aportados por la empresa no superan el 40 % de la base imponible. En una integral, con la mano de obra que lleva, ese 40 % se cumple casi siempre; el presupuesto debe indicarlo.

Comunidad. No hace falta permiso de la comunidad para reformar por dentro, pero sí avisar al presidente, respetar el horario de obras y proteger portal, escalera y ascensor. Las bajantes generales, la fachada y las ventanas en edificios protegidos tienen sus reglas: lo explicamos en comunidades de vecinos y reformas y en horario de obras en casa.

Plazo. Una reforma integral de piso dura entre 3 y 5 meses de obra, más las semanas previas de proyecto y elección de materiales. Cómo se reparte ese tiempo, fase a fase, está en cuánto tarda una reforma integral, y cómo se vive desde dentro, en cómo es vivir una reforma integral mes a mes.

Lista de comprobación

• Sé si mi casa necesita una integral o una parcial (año de la finca, estado de las instalaciones, cuánto tiempo voy a vivir en ella).
• He contado los doce capítulos en el presupuesto y están todos.
• Las ventanas, la instalación eléctrica y la calefacción se cambian enteras, no "se revisan".
• Cada capítulo lleva mediciones y precios unitarios fijados por contrato.
• El presupuesto dice por escrito qué no incluye (electrodomésticos, lámparas, muebles, tasas, IVA).
• Los extras que quiero (armarios a medida, aire acondicionado, domótica) están presupuestados aparte, con su precio.
• Hay un arquitecto con nombre en el proyecto, la licencia y la dirección de obra.
• Hay plazo escrito y la cifra dice si lleva IVA y a qué tipo.
• He comparado con la horquilla de 900 a 1.200 € por metro y con la página de mi tamaño.
• He pedido la visita técnica gratuita para que un arquitecto mida la casa.

Preguntas frecuentes sobre qué incluye una reforma integral

¿Qué incluye una reforma integral de un piso?

Doce capítulos: demoliciones, albañilería y nueva distribución, fontanería y saneamiento, electricidad, climatización y agua caliente, ventanas, suelos y alicatados, cocina, baños, carpintería interior, pintura, y el proyecto con la dirección de obra y la licencia. Si falta alguno, no es integral.

¿Qué es una reforma integral?

La que vacía la vivienda hasta la estructura y la rehace por dentro con distribución, instalaciones y acabados nuevos. La diferencia con una reforma parcial no es el tamaño sino las instalaciones: si no se cambian agua, luz y calefacción, es parcial aunque toque toda la casa.

¿Qué diferencia hay entre reforma integral y parcial?

La parcial toca una o dos estancias o un capítulo (cocina, baño, suelos, pintura) y deja el resto como está. La integral toca la casa entera, instalaciones incluidas, con proyecto y licencia. Una parcial sale bien en una casa ya al día; en una finca anterior a 1990 sin reformar, suele ser dinero puesto encima de instalaciones viejas.

¿Una reforma integral incluye los electrodomésticos y los muebles?

Los electrodomésticos, casi nunca; los muebles sueltos, las lámparas decorativas y las cortinas, nunca. Sí entran el mobiliario de cocina, los muebles de baño, los armarios empotrados vestidos por dentro y los puntos de luz. Lo importante es que el presupuesto lo diga por escrito en una lista de exclusiones.

¿Una reforma integral incluye la electricidad?

Tiene que incluir la instalación eléctrica completa: cuadro nuevo, cableado de toda la casa por circuitos, puntos de luz y enchufes medidos, tomas de datos y TV, y el certificado de instalación que emite la empresa instaladora. "Revisar" o "adaptar" la instalación no es lo mismo que cambiarla.

¿Las ventanas entran en una reforma integral?

Sí, salvo que sean recientes y el presupuesto diga expresamente cuáles se conservan. Es la partida que más presupuestos "integrales" dejan fuera para bajar la cifra, y la que más se nota después en ruido, condensación y factura.

¿Cuánto cuesta una reforma integral de piso en Madrid?

Entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado construido, sin IVA, con calidades buenas y los doce capítulos. Para 80 m², de 72.000 a 96.000 €; para 120 m², de 108.000 a 144.000 €. Conservar la distribución o las ventanas baja la cifra; mobiliario a medida y equipos de gama alta la suben.

¿Puedo vivir en casa durante una reforma integral?

No. Al vaciar la casa se cortan agua y luz y no queda ni un baño en uso durante semanas. Hay que contar con otra vivienda de 3 a 5 meses y con el piso vacío de muebles al empezar; el guardamuebles y la mudanza no entran en el presupuesto de obra.

Si estás pensando en reformar, prueba la calculadora con tus metros y, cuando tengas tu horquilla, pide la visita técnica gratuita: viene un arquitecto, mide la casa, te dice si necesita una integral y te vas con una fecha para recibir la propuesta y el presupuesto, partida a partida, sin compromiso. También puedes escribirnos por WhatsApp al 636 15 46 52.

Carmen María de la Rubia es arquitecta y cofundadora de Reformadísimo, empresa de reformas integrales en Madrid desde 2012 con más de 1.150 obras entregadas y un equipo de 6 arquitectos colegiados. Precios de 2026, sin IVA, para viviendas de la Comunidad de Madrid; cada casa se concreta en la visita. Si quieres ver cómo trabajamos una reforma integral de piso de principio a fin, está en reformas integrales en Madrid.

Fuentes oficiales: Agencia Tributaria, tipo de IVA en obras de viviendas · Reglamento electrotécnico para baja tensión (Real Decreto 842/2002), artículo 18 · Ayuntamiento de Madrid, declaración responsable urbanística · Código Técnico de la Edificación.