Cómo leer un presupuesto de reforma: ejemplo de estructura y lo que no te dice una calculadora

Respuesta corta: una calculadora online te da un rango orientativo a partir de tus metros y tus calidades; en Madrid, una reforma integral completa con distribución nueva se mueve entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado, sin IVA. Un presupuesto de verdad es otra cosa: va por capítulos, con mediciones y precios unitarios, y sale de una visita en la que alguien ha abierto el cuadro eléctrico, mirado las bajantes y medido la casa. Lo que ninguna calculadora puede saber es cómo está tu casa por dentro, y es justo ahí donde cambia el número.

Esta guía no compite con la calculadora: te explica cómo leer un presupuesto cuando lo tengas delante, qué estructura debe tener (con un ejemplo de cómo se organiza), qué peso tiene cada capítulo para que puedas comprobar el tuyo, qué no puede saber una calculadora y cómo comparar tres presupuestos sin equivocarte. Para el número de tu casa tienes la calculadora de presupuesto, y para cada tamaño, las páginas de precio para 90 metros, 120 metros y el resto de tamaños.

Qué vas a encontrar

• Qué te da una calculadora y qué te da un presupuesto
• Cómo está hecho un presupuesto bien hecho
• El peso de cada capítulo: la tabla para auditar
• Lo que una calculadora no puede saber de tu casa
• Cómo comparar tres presupuestos
• Señales de que algo no cuadra
• Cómo usar la calculadora bien
• Preguntas frecuentes

Qué te da una calculadora y qué te da un presupuesto

Son dos herramientas para dos momentos. La calculadora es para saber si tu idea de reforma cabe en tu presupuesto antes de llamar a nadie. El presupuesto es para decidir con quién firmas y qué se hace exactamente. Mezclarlas es la fuente de la mayoría de decepciones: alguien ve un rango, lo toma por un precio y se sorprende cuando la visita lo mueve.

Cómo está hecho un presupuesto bien hecho

Un presupuesto de reforma serio se parece más a una hoja de cálculo ordenada que a un precio en un papel. Tiene tres niveles: capítulos (demoliciones, albañilería, fontanería...), partidas dentro de cada capítulo (cada cosa que se hace) y, en cada partida, cuatro datos. Esta es la estructura de una partida, sin cifras porque cambian en cada casa:

Esa es la clave: importe = medición × precio unitario. Si un presupuesto no tiene mediciones, no puedes saber cuánto se ha contado de cada cosa; si no tiene precios unitarios, no puedes saber cuánto vale cambiar una puerta o quitar un baño. Un precio global sin esas dos columnas impide comparar y también impide ajustar. La diferencia entre trabajar con precios unitarios y con un precio global, con un caso de 230 m² en Pozuelo, está en precios unitarios frente a llave en mano.

Después de las partidas, el presupuesto suma por capítulos, da el total sin IVA, calcula el IVA aparte y dice, por escrito, qué queda fuera. Si el tuyo no tiene esa última lista, pídela: es lo que más evita malentendidos después.

El peso de cada capítulo: la tabla para auditar

Ningún presupuesto se parece exactamente a otro, pero en una reforma integral completa con distribución nueva el reparto del dinero entre capítulos se mueve en una banda estrecha. Este es el reparto orientativo que usamos en las páginas de precio por tamaño: si un capítulo de tu presupuesto se sale mucho de su peso, pregunta por qué.

Tres lecturas rápidas para auditar el tuyo:

• La mitad del dinero no se ve. Demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, climatización y ventanas suman el 50 %. Es lo que hace que la casa dure otros cuarenta años y lo primero que recortan los presupuestos baratos.
• Cocina y baños son el 18 %. Es donde más se nota la calidad y donde más cómodo es ajustar sin tocar lo que hay detrás de la pared.
• El proyecto y la dirección de obra son el 7 %. Si un presupuesto no los tiene, es más barato por una razón.

Con esos porcentajes y tus metros puedes hacerte una idea de si el reparto es razonable; el detalle por capítulos de un caso concreto está en cuánto cuesta reformar un piso de 90 m² y, si tu casa es grande, en cuánto cuesta reformar un chalet.

Lo que una calculadora no puede saber de tu casa

Una calculadora trabaja con lo que le cuentas. Lo que mueve de verdad el precio suele estar detrás de la pared, y solo se ve en una visita:

• El estado de las instalaciones. Un cuadro eléctrico antiguo, tuberías de otra época o bajantes en mal estado cambian los capítulos de electricidad y fontanería. En la visita se abre el cuadro y se miran las bajantes.
• Qué paredes sostienen la casa. Si el plano que tienes en la cabeza incluye abrir un salón, hay que saber si el muro es de carga. Lo explicamos en cómo saber si un muro es de carga.
• Humedades y estado de forjados y suelos. Se descubren al levantar, pero un arquitecto con experiencia sospecha dónde mirar.
• Las calidades concretas. "Calidad media" en una calculadora puede ser una tarima o un porcelánico, una encimera de cuarzo o de piedra natural. En un presupuesto, cada elección tiene nombre y precio.
• Los papeles. Según lo que toques, hace falta declaración responsable o licencia, y a veces un expediente distinto si hay un elemento común. Lo cuenta licencias y permisos de obra en Madrid.
• El edificio y la comunidad. Acceso, ascensor, normas internas y horarios de obra. Del horario hablamos en horario de obras en Madrid.
• El IVA. Depende de quién encarga la obra, de la antigüedad de la casa y de cuánto material aporta la empresa. Está en IVA reducido en las reformas.

Cómo comparar tres presupuestos

Cuando tengas dos o tres presupuestos, ponlos uno al lado del otro y comprueba estas seis cosas antes de mirar el total:

1. Mismos capítulos. Si uno no tiene partida de ventanas o de climatización, no es más barato: es que no las incluye.
2. Mediciones. Metros de tarima, metros de alicatado, puntos de luz, puertas. Sin cantidades no hay comparación posible.
3. Precios unitarios y qué pasa si cambias algo. Debe quedar por escrito que el precio de cada partida no sube durante la obra y cómo se valora un cambio tuyo o algo que aparezca al abrir.
4. Calidades con nombre. "Cocina de calidad" no es una partida. Marca, material o descripción concreta sí.
5. Quién dirige la obra. El nombre del arquitecto y cada cuánto va a la obra.
6. Qué queda fuera. Electrodomésticos, muebles, lámparas, cortinas. Que lo diga el papel.

Una vez en la misma unidad, la diferencia que quede entre presupuestos casi siempre se explica por alguna de estas seis cosas, no por que una empresa sea de repente "más cara".

Señales de que algo no cuadra

• Un precio global sin desglose, o con un desglose tan breve que no permite saber qué se hace.
• Partidas sin mediciones o con un importe único para algo tan amplio como "reforma de baño", sin decir qué lleva.
• Una cifra por metro cuadrado muy por debajo de la horquilla de la ciudad sin que explique qué falta. Pide el desglose antes de ilusionarte.
• No aparecen el proyecto, la dirección de obra ni la licencia o declaración responsable.
• No hay lista de lo que queda fuera.
• Un precio en firme dado sin haber visto la casa.

Nosotros trabajamos con precios unitarios fijados por contrato, no con un presupuesto cerrado a tanto alzado: cada partida tiene su precio por escrito antes de empezar y no se mueve durante la obra. Cómo se hace, de la primera visita a las llaves, está en el método, partida a partida.

Cómo usar la calculadora bien

Para que el rango sea útil, ponle datos honestos:

• Tus metros construidos reales. Los de la escritura o el catastro, no los que recuerdas.
• Una calidad realista. Si vas a elegir lo más económico en todo, no marques lo más alto "por si acaso", y al revés.
• El alcance. No es lo mismo conservar la distribución que moverla; si no lo tienes claro, calcula las dos y compara.

Con el rango en la mano, mira la página de precio de tu tamaño (por ejemplo, 60 metros, 90 metros o 150 metros) para ver el reparto por capítulos y obras reales de ese tamaño. Y cuando quieras el número en firme, con la casa medida, pide la visita técnica gratuita.

Preguntas frecuentes sobre presupuestos de reforma

¿Cómo se lee un presupuesto de reforma?

De arriba abajo y por capítulos. Dentro de cada capítulo, cada partida lleva su descripción, su medición (metros, unidades), su precio unitario y su importe. Lee primero qué incluye y qué deja fuera, después las mediciones y, al final, el total: si empiezas por el total no sabes qué estás comparando.

¿Qué debe incluir un presupuesto de reforma integral?

Los capítulos de obra de las demoliciones a la pintura, el proyecto, la dirección de obra y la licencia o declaración responsable, con mediciones y precios unitarios, las calidades de lo que se instala, el plazo y una lista escrita de lo que queda fuera. Y si el importe va con o sin IVA.

¿Es fiable un presupuesto online o una calculadora?

Sirve para orientarte: te da un rango con tus metros y tus calidades. No sustituye al presupuesto que sale de una visita, porque una calculadora no ve el estado de las instalaciones, la estructura, las humedades ni el edificio donde está tu casa.

¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90 m² en Madrid?

Entre 81.000 y 108.000 € sin IVA para una reforma integral con distribución nueva, es decir, entre 900 y 1.200 € por metro cuadrado. El reparto por capítulos de un piso de 90 m² está en la guía de precio para 90 metros.

¿Qué es un precio unitario?

El precio de una unidad de obra: un metro cuadrado de alicatado, un punto de luz, una puerta. El importe de una partida es la medición por su precio unitario, y la suma de todas las partidas es el presupuesto. Con precios unitarios puedes comprobar, cambiar o quitar una partida sin que se descuadre todo.

¿Qué no suele estar incluido en un presupuesto de reforma?

Electrodomésticos, muebles sueltos, lámparas decorativas, cortinas y decoración. En una casa con jardín, la cubierta, la fachada y la piscina se presupuestan aparte. Lo importante es que el presupuesto lo diga por escrito.

¿El presupuesto de una reforma lleva IVA?

Normalmente se presenta sin IVA y el IVA se suma al final. Es del 10 % si quien encarga la obra es una persona física para su vivienda, la casa tiene más de dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible; si no se cumplen, es del 21 %. Pregúntalo por escrito antes de firmar.

¿Es lo mismo llave en mano que un precio cerrado a tanto alzado?

No. Llave en mano habla de lo que incluye la obra; un precio cerrado a tanto alzado es una manera de fijar el importe. En Reformadísimo trabajamos con precios unitarios fijados por contrato, no con un presupuesto cerrado a tanto alzado: si aparece algo que no se podía ver, se mide, se valora con los mismos precios unitarios y se firma como ajuste documentado.

¿Cuántos presupuestos conviene pedir?

Con dos o tres que estén en la misma unidad (mismos capítulos, mismas mediciones, mismas calidades) hay base para comparar. Más de tres presupuestos que no se parecen entre sí no aclaran nada.

Si estás pensando en reformar tu casa, pide la visita técnica gratuita: viene un arquitecto, mide la casa y te vas con una propuesta y un número de verdad, sin compromiso. También puedes escribirnos por WhatsApp al 636 15 46 52 o a info@reformadisimo.es.

Carmen María de la Rubia es arquitecta y cofundadora de Reformadísimo, empresa de reformas integrales en Madrid desde 2012 con más de 1.150 obras entregadas y un equipo de 6 arquitectos colegiados. Precios de 2026, sin IVA, para viviendas de la Comunidad de Madrid; el reparto por capítulos es orientativo y cada casa se concreta en la visita.